分譲マンションを購入すると、もれなく「大規模修繕」がついてきます。
この「大規模修繕」なんとなくイメージはあるけど、具体的な目安となるものはあるのか。
この記事では、大規模修繕の目安について調べてみました。
1.工事費用の目安
大規模修繕の工事費用の目安はあるのでしょうか？
良く言われるのは、1戸当たりの工事費用です。
大体、
と言われています。
(ちなみに、私のマンションでは、一時期、1戸当たり200万円の長期修繕計画が作られていました………)
ただ、注意して頂きたいのが、
タワーマンション
機械式駐車場
です。
タワーマンションの場合は、足場の関係などから工事期間が長くなる傾向にあり、1戸当たりの単価も高くなる傾向があります。
(1戸当たり130〜150万円、という目安もあるようですが、それよりも高くなることもあるようです。私が聞いた話では、1戸当たり200万円近い工事費だったタワーマンションもあったようです。)
機械式駐車場は、「金食い虫」と言われる場合もあるくらい、お金がかかります。
機械式駐車場があるマンションは、上記の1戸当たり単価に、機械式駐車場の修繕費を加えて考えましょう。
目安としては、工事費用で言うと、1台当たりのパレット交換費用が約100〜200万円と言われています。
また、メンテナンスと交換費用などを合わせると、修繕積立金が1戸当たりプラス10,000円程度必要となるようです。
(参考までに私のマンションの機械式駐車場の長期修繕計画では、20年間で約2,000万円でした。全20台ほどなので、1台当たり100万円の計算です。)
2.修繕積立金の目安
修繕積立金とは、管理費とともに、区分所有者が毎月負担するお金です。
この修繕積立金とは、要するに、
工事費用
です。
平成25年度の全国総合調査では戸当たりの平均的な修繕積立金は1戸当たり約11,800円という調査結果が出ています。
また、平米単価としては、マンションの修繕積立金に関するガイドラインによると、
が平均値であるとされています。
1回の何千万円もする大規模修繕工事を、1回払いするのは無理でしょう、ということで、将来のために、毎月少しずつ貯めていきましょう、というのが、修繕積立金の趣旨を理解です。
修繕積立金の目安、とは、つまり、
大規模修繕工事費用の目安
と裏表の関係にあります。
一般的な3LDKの部屋でしたら、70〜75平米だと考えると、
が月々の修繕積立金の金額の目安になります。
(ちなみに私のマンションの長期修繕計画では、最終的に修繕積立金だけで4万円近くになる計画が立てられていました。平米単価では約600円/平米です。嘘のようで本当の話なんです。)
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3.工事サイクルの目安
大規模修繕工事は、いつ実施されるのか。
毎年？
10年に1回？
大規模修繕工事は金額も大きく、修繕積立金でコツコツと工事費用を積み立てていく必要があります。
ですから、大規模修繕工事は、
実施される工事と言われています。
私が専門業者に聞いた話では、10〜12年の周期というのは昔のマンションで、最近のマンションは性能が良いので、15年以上の周期でも問題ない場合があるようです。
一般的にマンションの寿命は50年と言われてますから、10年周期の場合は5回大規模修繕工事をする計算になります。
ところが、15年周期で計算すると、3回です。
一回当たり数千万円の工事が2回分、節約できるのは、金額的にとても影響が大きいですよね。
4.工事期間の目安
大規模修繕工事の工事期間はどれくらいでしょう。
マンションの新築だと1年以上かかるケースもあります。
大規模修繕の工事期間は、一般的に、
と言われています。
(ただし、戸数が200戸近い大規模なマンションなどでは、1年くらいの工事期間となることもあるようです。)
大規模修繕工事は、まず、外壁周りに足場を組んで、外壁やバルコニーの工事を順番に行っていって、最後は足場を解体して終了します。
ですから、足場が組みにくい高層マンションやタワーマンションでは、工事期間が長くなる、と言われています。
工事実績などを見る限りでは、少なくとも1年、中には2年以上の工事期間となるケースもあるようです。
5.まとめ
いかがでしたでしょうか。
工事費用、修繕積立金、工事サイクル、工事期間の各目安を調べてきました。
いずれも、各家庭の出費に直結する重要な事項です。
他の記事でも書いていますが、大規模修繕に関しては、
絶対に人任せにしない
ことが大事です。
(私のマンションも、危うく多額の借金を背負わされるところでした。)
特に、新築マンションは月々の支払いを安くみせるために、修繕積立金を低めに設定する傾向があり、いざ1回目の大規模修繕工事、という時に修繕積立金が足らない、という事態に陥るマンションも多いようです。
そんな時は、
一時金を徴収する
借金をする
という選択肢から、いずれかを選ぶことになります。
この時、安易に借金をするようなことはオススメしません。
管理会社やコンサルタントが何を言ってこようと、納得できるまで自分たちで調べて、費用削減の努力をすべきです。
大規模修繕工事は、人任せにすると結果的に損をすることになります。
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