管理規約って変わるの？
変えられるの？
そもそも、いつ変えた方がいいの？
そんなあなたに、管理規約の改正のコツとポイントをお伝えします。
この記事では、管理規約の改正方法などやメリット、または問題点、さらにはマンション標準管理規約との関係について書いています。
マンションを買ったのはいいけど、管理規約が大分昔から変わってない………
民泊が禁止されていない………
リフォームするのも一苦労………
そんな方向けの記事です。
読み終えたら、即、管理規約の改正に移ることができるでしょう。
1.管理規約が改正されるのはどういう時？
1-1.管理規約って？
管理規約とは、難しく言えば、マンションの自治に関する最高規範、と言えます。
簡単に言うなら、マンションの憲法です。
つまり、そのマンションに住む以上、買った、借りているに関わらず、基本的には管理規約に従わなければいけません。
特に管理組合の理事長に就任された方は、良く読んでおかなきゃダメですよ。
1-2.マンション標準管理規約が改正される場合
国土交通省は、マンションの管理規約作成の参考のため、「マンション標準管理規約」というものを公表しています。
このマンション標準管理規約は、法律上の強制力があるものではないですが、その時代背景に合わせた内容となっており、また、マンション標準管理規約に準拠している以上、他の法律に違反して管理規約を作成してしまうリスクがほぼなくなります。
このマンション標準管理規約が改正される場合はどのような時かと言えば、ザックリ言えば、トラブルが頻発した時です。
つまり、今までの管理規約に従って生活すると、トラブルに巻き込まれてしまうかもしれない時に、マンション標準管理規約は改正されることが多いです。
(もちろん、トラブルが全ての原因である訳ではありません。)
マンション標準管理規約が改正された時、それに合わせて、あなたのマンションの管理規約も改正されてましたか？
2.管理規約の改正した時のメリットとは？
それでは、管理規約を改正したらどんなメリットがあるのでしょうか？
マンション標準管理規約に合わせた改正を行えば、主にトラブル防止の効果はあります。
ではそれ以外にどんな具体的なメリットがあるのでしょうか。
2-1.民泊を禁止にして静かな環境を守る
平成29年のマンション標準管理規約の改正で、民泊を禁止にする具体的な文言が追記されました。
民泊とは、簡単に言えば個人所有の部屋をホテル代わりにすることです。
年々増加する外国人旅行客に対応するため、ヤミ民泊などが増加して問題となったため、民泊を規制する法律ができました。
でも、この法律だけでは、あなたのマンションで民泊をされることを防げないのです。
管理規約に具体的に民泊を禁止する趣旨の文言を追加することが必要です。
規約を改正して、民泊を禁止にすることで、マナーの悪い旅行客などのイタズラから、マンションを守ることができます。
また、はしゃいだ旅行客の騒がしい騒音なども防ぎ、静かで住みやすい環境を守ることもできます。
2.2.役員の資格要件緩和
マンション標準管理規約の改正により、外部専門家なども管理組合の役員になることができるようになりました。
この改正が具体的にどのように役に立つかと言えば、例えば高齢化したマンションなどをイメージして下さい。
新築当初は皆、30〜40代だったのに、築年数を重ねていけば、当然、住んでいる人も年を取ります。
年をとって、役員になっても、実際は子供が代理で出席したり、または、いつも欠席してしまったりと、継続的なテーマを継続して議論することができない、いわば管理組合の運営が不安定ともいえるマンションも存在するようです。
このような実態なのに、無理して管理組合を運営していくとどうなるのでしょうか。
最悪の場合、管理会社から甘く見られて、高額な工事修理費や大規模修繕費用などをふっかけられ、ぼったくられるのがオチでしょう。
こんな時に外部の専門家を役員にしてみて下さい。
専門家は視野が広いとは言えませんが、難易度の高い問題を解決した経験や、輪番制など関係なく継続的にマンション管理組合に参加できるなどのメリットがあります。
管理規約の役員資格要件を緩和することで、外部専門家を役員にすることが出来、管理の質を向上させられるのです。
3.どうやって管理規約を改正させるのか？
では具体的にどうやって管理規約を改正させるのでしょうか。
管理規約を改正させる手続きは、総会での決議が必要です。
総会というのは、マンション住民が行う総選挙、とイメージしてよいかと思います。
つまり、管理規約の改正について、総選挙を勝ち抜く、つまり多数決で勝たなければなりません。
普通の提案の場合は、過半数、つまり賛成が半分以上、50%以上であれば、勝ちです。
(可決、と言います。)
ただ、管理規約の改正の場合、4分の3以上の賛成が必要になります。(75%以上です。)
つまり、管理規約の改正というのは、マンションの問題の流れでも、勝利を掴みとることが難しい問題なのです。
4.管理規約の改正に当たっての問題点
管理規約の改正がなかなか難しいのは分かったけども、具体的な問題点はあるのか？
また、その問題点への対応策がなければ、管理規約の改正というのは、すごくハードルが高いものと言えるのではないか、と考える方もいらっしゃると思います。
解決策はあります。
これから、主な問題点と、その解決策をご紹介していきます。
4-1.改正には時間がかかる！
管理規約を改正には、先程お伝えした通り、4分の3以上の賛成が必要となります。
つまり、マンション住民の合意形成が非常に難しいのです。
そのため、管理規約の改正の期間は、複数年に渡る場合が多いようです。輪番制のマンションなどでは、議題などの引き継ぎに苦労するケースも多いと聞きます。
では、どのように、この問題に対応すればよいのでしょうか？
答えは、
「専門委員会」
を設置することです。
専門委員会とは、役員のように輪番制ではなく、複数年に渡るプロジェクトを、メンバーを固定化して安定的に取り組むために立ち上げるものです。
大規模修繕の時にも、よく専門の委員会が立ち上げられます。
専門委員会を立ち上げて、同じメンバーで腰を据えて、管理規約の改正に取り組むことが、より良い改正への第一歩でしょう。
4-2.合意形成が難しく理事会への負担が大きい
何度もお伝えしますが、管理規約の改正は、全住民の4分の3以上の賛成が必要であるため、一般的に、マンション内の合意形成が難しい、と言われています。
また、合意形成のためには、住民向けの説明会はもちろんのこと、様々な関係者との交渉など、その作業量は通常の理事会役員よりも大幅に増えてしまいます。
そこで、このような問題を解決するための対応策として、外部専門家の導入、が考えられます。
この外部専門家の導入(特に理事会役員への就任)については、近年のマンション標準管理規約改正の目玉となったポイントです。
つまり、社会的な需要があることなのです。
また、過去のマンション標準管理規約の改正で、外部専門家への費用を、管理会社への支払いと同じ、管理費会計から支払っても良いことになっています。
これは、時代の流れにのり、外部専門家を導入すべきでしょう。
理事会の負担も減り、さらにマンション住民への説明会などの充実を通じて、合意形成期間の短縮化も期待できるでしょう。
4-3.他の法律との整合性
管理規約は、マンション住民の4分の3以上の賛成があれば改正できますが、どのような内容でも良いのかと言えば、そうではありません。
他の法律(区分所有他など)に逆らうような内容は無効となります。
(強行規定と言います。)
また、省略できない部分もあります。
(絶対的管理規約事項と言います。)
管理規約は変えたいのに、法律とかの専門知識はない………弁護士？いくらかかるの？
と心配になったあなた。
実はもっと簡単な解決策があります。
マンション標準管理規約に準拠すればよいのです。
もっと分かりやすく言えば、マンション標準管理規約通りに改正してしまえば良いのです。
もともと、時代の流れに合わせて、様々なトラブルを防止する目的で改正され続けてきているマンション標準管理規約なので、そのまま採用することに、特にデメリットはないのです。
5.新築当初から一回も改正されていない時は疑問に思いましょう
国土交通省が公表するマンション標準管理規約は、繰り返しになりますが、より良いマンション生活のために、改正され続けてきています。
そのため、通常は、管理規約の改正は、より生活しやすく、また、よりマンションの資産価値を上げるために、改正されるべきものなのです。
あなたのマンションは、今まで何回、管理規約を改正していますか？
マンション標準管理規約と内容はほぼ同じでしょうか？
今まで一度も管理規約を改正したことがない、そういうマンションは問題です。
何も提案してこない管理会社であれば、即刻、変更を検討した方が良いでしょう。
6.マンション標準管理規約に合わせた規約改正がベター
とは言え、管理などの専門家ではない方には、まず、何から取り掛かれば良いか、分からない方がほとんどだと思います。
そんな方におススメします。
ますは、マンション標準管理規約と、あなたのマンションの管理規約とを比べてみて下さい。
一つでも違う所があれば、改正を提案しても良いと思います。それも、マンション標準管理規約と同じ内容に、です。
(民泊は、禁止と許容で分かれますので注意して下さい。)
マンション標準管理規約に準拠することで、最新の時代背景を取り入れることができ、かつ、法令違反の心配もなくなります。
色々悩んでいるのなら、まずはマンション標準管理規約との比較から始めてみてはいかがでしょうか？
次に読む：【忙しい人必見！】マンション標準管理規約とは？管理組合の役員向けにザックリと！
