【忙しい人必見!】分譲マンションの管理委託費の相場はどれくらい?

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「新築当時からマンション管理会社が変わってないけど、他と比べて高いのかな?」
「友人のマンションより規模が小さいのにウチのマンションは管理費が高い、何故だろう?」

そんな管理委託費についての疑問を持っている方。
分譲マンションの管理委託費については、相場データがありますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

 

この記事では、分譲マンションの管理委託費の相場について解説しています。

 

分譲マンションの管理委託費については、複数の相場データが公表されています。

これは裏を返せば、相場データが必要とされている、つまり高い管理委託費を払い過ぎているマンションが存在していることを意味しています。

自分のマンションの管理会社に疑問を持ち始めたのは、管理委託費について考える良いきっかけになるでしょう。

ぜひ、一度、自分のマンションの管理委託費の負担について、目を向けてみて下さい。

 

 

1.相場による管理委託費のチェック前に確認!自分のマンションの特徴

 

分譲マンションの管理委託費の相場はどれくらいか?
自分のマンションの管理委託費は、相場よりも高いのか?安いのか?

管理会社を変更して管理委託費の削減が出来れば、浮いた分は月々の支払い額の減少という形でバックしてきます。

ただ、後ほど説明しますが、管理委託費の相場といっても幅があります。また、マンションの特徴によっても相場自体の幅が変わります。

そのため、相場の確認をする前に、自分のマンションについて、最低限、次の項目は把握しておきましょう。

 

 

・戸数
戸数がとても少ない、またはとても多いマンションは管理委託費が高くなる傾向があります。

・間取り
ワンルームはファミリータイプよりも管理委託費が高くなる傾向があります。

・階数
戸数と同じ傾向があり、とても低い、またはとても高い(タワーマンションなど)マンションは管理委託費が高くなる傾向があります。

・タワーマンション
タワーマンションは階数も高く、また共用施設が豪華なことが多く、一般的に管理委託費は高くなる傾向があります。

・分譲価格
分譲価格が高いほど、管理委託費も高くなる傾向があります。

・機械式駐車場
機械式駐車場台数が多いほど、管理委託費が高くなる傾向があります。

・管理会社の変更回数
管理会社を一度も変更していない場合、管理委託費が高止まりしている傾向があります。

 

 

 

2.相場を見る前に管理委託費の構成要素を知ろう

 

管理委託費は大きく分けて次の5つの項目から構成されています。

①事務管理業務費
②管理員人件費
③エレベーター保守費
④消防設備点検費
⑤定期清掃

大まかな項目はこの5つですが、もっと大きく分けると2つに分けられます。
それは、人件費と管理会社利益です。

このうち、人件費については相場データを参考とすることができますし、大幅に相場から外れることも少ないです。

問題になるのは管理会社の利益です。

なぜなら、エレベーター点検や清掃業務は管理会社は専門業者に再委託するため、ここで管理会社の中間マージンが上乗せされることがあるからです。
ですから、最近は、設備点検保守費は組合直契約を薦めてくる管理会社もあるようです。

ですから、事務管理業務費以外に含まれる管理会社の利益に注意をして下さい。

参考記事:【要注意】マンションの管理委託費の内訳を見たことありますか?

 

3.具体的な相場の資料は大きく分けて3つあります!

 

3-1.国土交通省の㎡単価

 

マンション管理委託費の相場についてですが、複数の相場データが存在します。
このうち、国土交通省が公表した「平成25年マンション総合調査」があります。
この調査は、管理会社に支払う管理委託費ではなく、マンション住民が負担する「管理費」についてまとめた調査になります。

厳密に言えば両者は同じものではありませんが、ほぼ同じであり、管理委託費が上昇すれば管理費も上昇させる必要がある点で、相関関係にあるものです。

同調査には、戸数別や地域別に調べた1戸当りの月額管理費と、1㎡当りの月額管理費が掲載されています。

細かい戸数や地域をひっくるめて、各項目のレンジを示すと次の通りです。

1戸当り月額管理費:8,923円~16,595円
1㎡当り月額管理費:108円/㎡~201円/㎡

皆さんのマンションの月額管理費は、このレンジの中に入っていますか?
(修繕積立金ではないので注意しましょう。)

 

3-2.NPO集住センターの内訳の相場

 

特定非営利活動法人集合住宅管理組合センターが管理委託費の目安を公表しています。
(過去に日経新聞で掲載されました。)

この目安は、管理会社に支払われる管理委託費の内訳ごとの相場となっています。
(「管理費」ではありません。)

この内訳金額の相場を参考に、管理会社の利益がどれくらい自分のマンションの場合は乗っかっているのか、比較してみることをお薦めします。

 

①事務管理業務費:大手は1戸当り月額2,500円。独立系は1戸当り月額1,500円。
②管理員人件費:週6回(土曜日は半日)勤務で月額20万円。
③エレベーター保守費:独立系はエレベーター1台当り月額3~5万円。
④消防設備点検費:1回当り50戸で5万円。
⑤定期清掃:2人で1回当り30戸・3時間で3万円が目安。(30戸の1回当り費用が3万円、ということです。)

 

 

3-3.スタイルアクト社の調査結果

 

最後にスタイルアクト社が実施した管理費の調査です。
この調査は、不動産ビックデータのビジネス展開を行うスタイルアクト株式会社が、1993年以降に首都圏で分譲されたマンション2.3万棟の管理費を調査したものです。

その結果、マンションの特徴ごとに下記4つの特徴が明らかになった、と公表されています。

 

①ワンルームマンションの管理費単価は、ファミリータイプの2倍以上
②マンションの棟単位の新築時平均価格が高いほど、管理費単価が高くなる
③総戸数が多い物件も少ない物件も、管理費が高い
④タワーマンションは管理費単価が高い

(詳細はこちらのサイトをご覧ください。)
https://www.sumai-surfin.com/k/201511/mansionPMFee/

この記事に最初の方でお伝えした、自分のマンションの特徴を思い出しながら、同調査を参考してみて下さい。

 

4.相場の平均より低いとどうなる?高いとどうなる?

 

相場を調べてみたところで、どうしていいか分からない、という方もいると思います。

確かに、全国の平均相場より高いからといって、即、管理委託費が高いのかと言えばそうではありません。

自分のマンションの特徴も合わせてチェックして相場と比べてみることで、もう少し細かい比較もできるかと思いますが、最低限、一つだけ言えることがあります。

相場のレンジから外れている場合は要注意です。
管理会社の利益が大きい、無駄な仕様になっている等の理由が考えられますので、至急、相見積を取って、検討することをお薦め致します。

 

5.相場と比較するなら、まず自分のマンションの特徴を理解

 

分譲マンションの管理委託費の相場は、比較するためのデータがあります。

ただ、そのデータはどちらかと言えば平均的なマンションの数値です。

なので、相場データを調べるのと同時に、自分のマンションの特徴を把握することが必要です。

自分のマンションが持つ特徴が、管理委託費を上げる方向に作用するのか、それとも下げる方向に作用するのかを把握して、相場データのレンジの中での、自分のマンションの位置づけを確認しましょう。

 

6.レンジの確認は一次スクリーニング!詳細は相見積で確認!

 

先程も言いましたが、相場データだけで自分のマンションの管理委託費が高いか、安いかを結論付けることは難しいです。

ただ、相場データのレンジから外れている場合は要注意です。

相場データはそのような1次スクリーニングとして大いに利用できるものです。
より詳細な分析・比較検討のためには、複数の管理会社から相見積を取得することが必要です。

次はこの記事:【忙しい人必見!】分譲マンション管理会社を比較するためには?

 

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