不動産投資のプロではない方が、不動産投資で成功するために必要なこと。
それは、
です。
ランニングコストとは、不動産取得税や仲介手数料などの、売買時に必要となる費用ではなく、
物件の賃貸中に必要となる費用のことです。
不動産投資を始めたばかりの方、またはこれから始めようとする方は、
ということが、不動産投資で最も大切だと思っていませんか？
まれにタイミングなどが良く、そのような良いことがあるかもしれません。
しかし、普通はそんなラッキーは起こりにくいですし、安く買えたから必ず儲かる、という訳ではありません。
利回りが良い物件を購入できたからといって、その利回りで確実にまわせる訳ではありません。
不動産投資のプロ以外の方は、特に、
を意識するべきです。
ランニングコストの代表として、
があります。
それ以外にも費用はありますので、無駄な費用を使わないためにしなければ、ランニングコストの削減は達成できません。
ランニングコストの削減のためには、工事の相見積りや、管理会社のモニタリング、リプレイスなどの方法があります。
それらは他の記事で書いていますので、ここでは、
を簡単に書こうと思います。
マンションでは管理組合があり、年に1度の通常総会で、今年度の決算と、来年度の予算案を作成します。
そんなこと知らなかった、と言う方は、
ということだけでも知っておいてください。
そして、この予算のチェックポイントとして、本質的に重要な点を一つだけ言うとすれば、
ことです。
つまりは、
ということです。
会計で使われる勘定科目は色々あるので、次の質問をしてみると良いと思います。
という質問です。
理事会は多くのマンションでは輪番制といって、1〜2年で交代制です。
そして、やる気が無い人もいれば、不動産の知識が全く無い人も当然にいます。
つまり、理事会の裁量で使えてしまうお金が異常に多い場合、悪く言えば、管理会社や工事会社の思い通りにお金が使われてしまう危険性があるのです。
(私の知人は建築士ですが、自分の住んでるマンションで、自分が知らないうちに、高額な工事が勝手に実施されていた、とボヤいていました。)
特に不動産投資でランニングコストを削減したい方は要注意です。
年に1度、管理組合の予算作成する時は勝負する時です。
理事会の裁量で使えるお金は、緊急時に必要なお金なので………
と言う理由で管理会社が理事会の裁量で使えるお金を多くするように、予算案を作成してくるかもしれません。
その時は要検討ですが、私が知っている限り、管理会社にお願いした緊急の仕事が、緊急に実施された経験がありません。
(業界の慣行なのでしょうか、それともマンパワーが不足しているのか、管理会社のフロントマンの対応は、とてもゆっくり(遅い？)という印象があります。)
むしろ、臨時総会を開いて、マンション住民全員でプレッシャーをかけた方が、管理会社も素早く行動するかもしれません。
いずれにしても、管理組合の予算決めは、
は絶対に、絶対にダメです。
注意しましょう。
