【時間がない方必見!】不動産価格の推移をグラフで調べる方法

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※最新更新日:2019年5月1日

 

こんな人向けの記事です。

 

 

不動産の価格の推移を知りたい方!

土地の価格の推移を知りたい方!

グラフで確認したい方!

予想したい方!

細かい地域別に知りたい方!

グローバルに海外のことも知りたい方!

 

 

でも忙しくて時間がない………そんな方必見です!

この記事では、不動産価格の推移の調べ方を、簡単に分かりやすく説明します!

 

時間がない方向けに、シンプル、かつ、的を抑えるように、情報をできる限り圧縮しました。

 

 

 

 

 

1.不動産の価格の推移をグラフで見たい!

 

1-1.グラフはこの一つを見ればOK!

 

 

色々な不動産業者や団体から、不動産価格に関する情報やグラフが公表等されてますが、地価公示価格の推移を表したこのグラフ1つで、必要な情報はカバーできます。

リンク:国土交通省HP「平成31年地価公示」52及び53

(出典:国土交通省)

なぜなら、地価公示の価格、つまり地価は、全体的・網羅的な様々な要因を反映した価格だからです。

 

具体的には、地価公示は、国家資格である不動産鑑定士が住宅(戸建、マンション)、オフィスビル、物流施設、商業施設、工場などそれぞれの建物を考慮した上で、地価を出しているからです。

また、制度がスタートして約40年近く公表され続けており、長期間の価格の推移も確認できます。

でも、マンション指数とか、建築費の推移とか、色々なグラフがあるけど、それも確認する必要があるのでは?という疑問をお持ちの方もいるかと思います。

結論を言うと地価公示の推移だけを確認すれば大丈夫です。

 

なぜなら、地価公示は、マンション指数とか建築費の推移とか、他にもJリートや金利動向、人口増減などなど、様々な要素を総合的に考慮された上で、それが地価に織り込まれているからです。

不動産価格の推移を見たい時は、まず第1に、地価公示の推移グラフを見ましょう!

(ちなみに、グラフには「住宅地」と「商業地」の2種類あるので注意しましょう。戸建やマンション以外は商業地を確認しましょう。)

 

 

 

 

 

 

1-2.長期間の推移も分かる!

 

地価公示では、昭和49年以降の地価推移のグラフが見れます。(平成31年地価公示のデータより抜粋。)

 

(出典:国土交通省)

 

地価公示は、日本で最も古い地価の公的な指標です。歴史があります。

地価公示は昭和44年に制定され、昭和45年から公表が始まりました。(もっと古いものは、一般財団法人日本不動産研究所の市街地価格指数があり、昭和34年3月から調査されています。)

長期間分かるのは地価だけなのか?もっと他にはないのか?という疑問にお答えしますと、そもそも、地価には建築費や金利などが反映されているため、地価を確認することで、同時に建築費や金利動向などを確認していることと同じことになります。また、これだけ長期間の調査が継続して公表されているは日本くらいのものです。

地価公示の価格の推移グラフにより、昭和45年以降の推移が分かります。

つまり、地価公示のグラフを見れば、長期間の不動産価格の推移を確認できるのです。

 

 

1-3.いつバブルだったかも視覚的に分かる!

 

下記のグラフは市街地価格指数をグラフ化したものです。①~④の山になっている部分が不動産バブルです。

 

(出典:「地価にみる日本の今」伊藤裕幸)

 

現在の日本は、東京オリンピック招致などの影響で地価上昇局面にありますが、もし、バブルと認識されれば、日本で5回目のバブルになります。

 

一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数のグラフは、日本で最も古くからの地価の推移を確認できます。これによれば、日本では、過去4回のバブルを経験していることが分かります。

 

グラフを見ると過去4回は住宅・商業の全てが同じようにバブルとなっています。但し、最新の地価公示データを確認すると分かりますが、現在は「二極化」の状態にあります。(銀座などの商業地で飛び抜けて高く、住宅は伸び悩んでいる。)

 

今の日本はバブルなのか?と思う方は多いですよね。実際に、専門家の間でも意見は分かれているそうです。このまま横ばいで推移、すでにピークは過ぎたから徐々に下落していく………など。ただ、グラフから言える事実は、銀座は平成バブルを超えた、住宅地は平成バブルの3分の1、ということです。

 

最新の地価公示のグラフを見る限り、今は日本で5回目のバブルかもしれません。

 

但し、長期的にグラフを見れば5回目のバブルですが、細かく見れば「二極化」というキーワードが浮かび上がります。

 

 

1-4.短期であれば、視覚的に把握!

 

短期の不動産価格の推移を見るときに適したデータがあります。

 

それは、地価公示の都道府県別・市区町村別の地価動向マップです。

 

(出典:国土交通省)

 

繰り返しになりますが、地価は建築費や金利等の様々な要素が考慮されているので、地価動向を見れば、網羅的に把握できます。

 

このマップは、1年前の地価公示価格と比較し、上昇地点と下落地点、横ばい地点で色分けがされています。

 

短期であれば、グラフで把握してもいいのでは、と考える方もいるかと思います。ただ、反対に考えると、長期ではこのようなマップを使って視覚的に地価動向を把握することは難しいです。動画であれば可能かもしれませんが………。

 

ですから、短期間の地価動向を見るときは、ぜひ、マップを使って視覚的に把握してみて下さい。

 

短期だからこそ有効なデータですので、きっと、グラフとは違った発見があるかと思います。

 

 

2.都道府県や市区町村の不動産価格の推移をグラフで見たい!

 

 

2-1.町名レベル(最小単位)の推移をグラフで見れる!

 

都道府県や市町村単位のグラフは、残念ながら公表していない所もあります。

 

ただ、もっと参考になるデータがあります。地価公示のポイントです。(町名レベルです。)また、地価公示価格には、建築費や金利など多くの要素が含まれているので、地価を確認すれば、おおよその経済状況を把握するためには十分です。

 

地価公示のポイントは市町村、都道府県の地価動向を考慮したうえで、そのポイントの周辺状況が加味されています。つまり、都道府県のグラフを見るより、地価公示のポイントを調べた方が正確な地価動向が把握できます。

 

以下の東京都不動産鑑定士協会のHPが使いやすいのでオススメです。

 

 

【使い方】

 

①東京都不動産鑑定士協会のトップページで、「データリンク集」をクリック。

 

②次のページで、「地価公示・地価調査・路線価など」をクリック。

 

③枠が広がるので、「東京都の地価」をクリック。

(全国を検索できます。)

 

④調べたい場所の近くにある丸や四角、三角のポイントをクリック。

 

⑤過去から現在までの地価グラフが表示されます。

 

各ポイントの地価は、都道府県と市町村の地価動向をベースに、そのポイント周辺の状況が加味されています。

 

だから、このグラフの推移を見れば、都道府県と市町村の地価動向も合わせてイメージすることができます。

 

気をつける点としては、住宅と商店街、工場では全く違うので、そこだけ注意して下さい!後は、近いところをいくつか集めれば、地価動向のイメージが分かるはずです。

 

 

 

 

 

 

 

2-2.地域別で見る時の注意点

 

では、地価公示のポイントが、市町村や都道府県の推移と完全にリンクしているか、と言うと、リンクしていない時があるので注意です。それは、「再開発」や「観光地」などの影響を受けたポイントです。

 

下記の表の記載ポイントは、都道府県や市区町村とは別の地価動向を示しているポイントです。

 

地域別に不動産価格の推移を確認する時には、是非、手元に置いておきたい資料です。

(そんなに件数は多くありません。)

(出典:国土交通省)

 

 

【調べ方】

 

①国土交通省のHP上の地価公示のページ中の、「平成31年地価公示」をクリックする。

リンク:国土交通省HP

 

 

②説明資料リストの中の、「47特徴的な地価の上昇が見られた各地点の動向」の右側にある「PDF」箇所をクリックする。

 

まとめますと、東京や大阪、福岡等の都道府県別、23区や名古屋、横浜等の市町村別の不動産価格の推移を把握したい時は、より細かい地点データである地価公示のポイントを調べることで、把握できます。

 

 

【確認時注意点】
①用途別に見ること。(住宅地、商業地など)
②再開発やインバウンドなどの特徴的なことに注意。
③手元に「特徴的な地価の上昇が見られた各地点の動向」を置いておくこと。

 

 

3.不動産価格の今後の予想・予測は?忘れてはいけないルールとは?

 

 

例えば、2019年には消費税増税が予定されているから、不動産価格は下がる?と言い切れるでしょうか。

 

また、2020年のオリンピック後が不動産価格のピーク、と言い切れるでしょうか?

 

オリンピック後も、大阪万博やリニアモーターカー開通など、イベントは予定されていますよね。

 

 

不動産価格を予想・予測することは非常に難しいことです。

 

確実に出来ることと言えば、上がる材料と下がる材料をいっぱい集めてみて、分析することです。

 

不動産価格の今後の予想方法は、次の2パターンが考えられます。

 

①専門機関が予測したデータを参考にする

②予測するための材料となるデータを集めて、自分で予測する

 

それぞれ、次のサイトなどを参考にして下さい。

 

 

3-1.データが欲しい!根拠にしたい!

 

専門機関が予測したデータとして参考になる資料は次の2つです。

 

【新築マンション】


(出典:一般財団法人日本不動産研究所:「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測(2017~2020年、2025年)/2017春」)

 

【オフィスビル】


(出典:一般財団法人日本不動産研究所:「東京・大阪・名古屋のオフィス賃料予測(2018~2020年、2025年)・2018春」)

 

※上記東京の他に、大阪と名古屋のグラフもあります。

 

もし、お仕事などでお使いの場合は、ホームページにて調査要領などを確認されると、より説明がし易くなるかと思われます。

 

 

3-2.自分で予想するための材料が欲しい!

自分で予想するための材料は、例えば次のようなものが考えられます。

★プラス要因

リニアモーターカー開通


・大阪万博開催


・大阪への統合リゾート(IR)誘致の可能性


・天神ビッグバン等の再開発の影響


・インバウンド旅行客の増加 など

 

 

★マイナス要因

・人口減少の影響

・過去最高の不動産向け融資残高

・マイナス金利政策

・不正融資問題

・米中貿易摩擦問題 など

 

 

 

3-3.不動産価格を予測するときのルール

 

 

ざっと考えられるのは以上です。

 

こういった材料を集めて、それぞれのプラスとマイナスを比較して、自分なりのストーリーを考えることも一つの方法です。

 

(保守的なシナリオ、アグレッシブな楽観シナリオなど)

 

 

でも、例えば、専門家の予測の精度は高いのかどうか?とか、外れたらどうするのか?気になる方もいると思います。

 

そんな方はこの本を読んでみて下さい。「不確実性」について、考えさせられます。

 

・「ブラックスワン-不確実性とリスクの本質-」:ナシーム・ニコラス・タレブ著

 

 

将来の予測というのは、非常に難しいものです。当たることもあれば、外れることもあります。ただ、大きなトレンドだけは外さないようにしましょう。

 

まとめると、不動産価格の予測は、専門家予測を活用するか、材料をいっぱい集めて自分で予想するのか、2つの方法があります。

 

 

どちらの方法にするにしても、必要な情報を集めて、自分なりのストーリーを持つことをオススメします。

 

 

自分なりのストーリーを作る時、忘れてはいけないポイントとして、以下の3点を気を付けて下さい。

 

(不動産価格の予測は難しいですが、価格が変わる時に共通で、基本的なルールのようなものが存在します。)

 

 

①人が集まるところは不動産価格が上がる

(インバウンド旅行者の増加は不動産価格にプラスの影響を与えます。逆に人口減少イベントは不動産価格にマイナスの影響があります。)

 

②金利が上がると不動産価格は下がる

(特に住宅用の不動産は影響を受けやすいです。)

 

③不動産関連の法令等改正情報は予測のための必須情報

(例えば、民泊新法施行や税制改正なども影響がありますが、都市計画法や建築基準法など、不動産に直接関連する法令等には十分注意しましよう。)

 

 

 

 

4.築年数別の不動産価格の推移を知るには?

 

 

築年数別で不動産価格を把握することも難しいことです。ただ、ポイントを抑えれば、一定の傾向は掴めます。

 

築年数別の不動産価格は、マンションや戸建、投資用不動産のそれぞれで、見るポイントが異なるので注意が必要です。但し、「フルリフォーム」した物件については、築年数の関係は薄れますので気をつけましょう。

 

では、それぞれの築年数別の価格推移を見ていきましょう。

 

 

4-1.マンション

4-1-1.築年数別で見る時のポイント!

 

マンションの価格を築年数別で見る時は、グラフで一律に見るより、次のポイントに気をつけましょう。

 

4-1-1-1.新築か?中古か?(築2年以降)

 

新築には、マンションデベロッパーの利益か乗っかっているため、新築、というだけで、約1割から2割高くなります。
新築でなくなるだけで、大きく価格が安くなります。

 

 

4-1-1-2.大規模修繕の前後か?(だいたい築15年ずつ)

 

大規模修繕前と後では、築年数による価格差は少なくなります。(例えば、築13年と築16年 など)

 

 

 

 

4-1-1-3.築26年以降

 

買主が住宅ローン控除が使えなくなります。(例外あり)

そうすると買主からの人気が下がり、価格が下がりやすくなります。

 

 

4-1-1-4.「管理」の良し悪しがとても重要

 

大規模修繕の前後かどうか、築年数がどのくらい経過しているか、ということも重要ですが、

 

マンションの価格に最も重要な影響を与えるのが、

 

管理

 

です。

 

マンションは管理を買う

と言われます。

 

修繕積立金も貯まっていないマンションの場合、積立金の値上げや、場合によっては一時金の負担など、突然の出費が発生する可能性があり、値下げ交渉の材料にされてしまいます。

その結果、マンションの価格に悪影響を与えます。

 

その反対に、管理の良いマンションでは、築年数が経過していても、資産価値が下落しないマンションも実際に存在します。

(逆に外壁がタイル貼りではない築年数が古いマンションなどは、管理状態さえ良ければ、経済的な場合があります。)

 

マンションの価格の推移をチェックする時には、

 

管理がしっかりしているかどうか

借金をしていないかどうか

 

をチェックすることがとても重要です。

 

 

 

 

 

 

4-1-2.築年数毎の推移をグラフでイメージ!

 

参考までに、マンションの築年数による価格推移をグラフで見てみましょう。

(出典:三井住友トラスト不動産HP)

 

 

4-2.戸建

4-2-1.築年数別で見る時のポイント!

 

戸建住宅の築年数別の価格推移を見るときは、次のポイントに注意しましょう。

 

 

4-2-1-1.新築と中古

 

マンションと同じく、新築には不動産業者の利益が乗っかっています。

 

 

4-2-1-2.買主の住宅ローンの視点

 

多くの金融機関ではローン審査時に、築20年で建物価値をゼロと評価されてしまいます。そのため、築20年以降の価格は、ほぼ土地価格を目安とすればよいでしょう。

 

 

 

4-2-2.築年数毎の推移をグラフでイメージ!

 

参考までに、マンションの築年数による価格推移をグラフで見てみましよう。

(出典:三井住友トラスト不動産HP)

 

 

4-3.投資用不動産

4-3-1.確認するのは利回りの推移だけにする!

 

投資用不動産の価格は、ザックリ表すと、

 

 

賃料÷利回り

 

 

で出ます。(本当はもっと細かい計算です。)

 

なので、築年数別の利回りを抑えれば、価格を抑えられます。

 

4-3-1-1.賃料の遅効性

 

利回りだけ抑えればいい理由は、一つに賃料は借主ごとのバラツキが非常に大きいからです。

 

また、昔から借りている人などは、今の賃料よりも安く借りれている場合なんかもあり、話がややこしくなります。

 

だから、利回りだけ確認した方が、色々とスッキリします。

 

 

4-3-2.利回りの推移をグラフで見る!

 

利回りの推移を見るには、CBREの期待NOI利回り調査が参考になります。利回りは時期によって変わります。

(築年数よりも、利回り動向の方が影響が大きいです。)

 

 

他には不動産研究所の不動産投資家調査があります。

リンク:一般財団法人日本不動産研究所・不動産投資家調査

 

 

 

4-3-3.Jリート保有物件の鑑定評価

 

 

Jリート保有物件の鑑定評価を参考にすれば、築10年毎に利回りが+0.5%が目安です。

 

築年数別に不動産価格の推移を見るのは難しいですが、上記のポイントを抑えて、当たりをつけましょう。

 

マンションや戸建の価格は、築年数が古くなるにつれて緩やかに下がっていくのではなく、イベントが起きる年に大きく価格が変わったり、しばらく変化がない期間があります。

 

これに対して、投資用不動産は築年数の変化は、利回りの変化に吸収されてしまうことがあります。(利回りの変化の方が影響が大きい、ということです。)

 

 

 

5.海外の不動産価格の推移を知りたい!

 

海外の不動産価格の推移は、データの整備状況の関係から、把握は難しいのが現実です。

 

ただ、データが全くないわけではありません。参考資料となるものはあります。

 

では、具体的に見ていきましょう。

 

 

5-1.世界地価等調査結果

 

最新の調査年は平成25年ですが、14か国19都市が調査対象都市となっています。

 

その中で、ロンドン・パリ・フランクフルト・サンフランシスコ・ニューヨークの不動産価格の推移グラフが記載されています。

 

リンク:日本不動産鑑定士協会HP「世界等地価調査結果」

(出典:世界地価等調査結果(平成25年)・公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会)

 

 

 

5-2.国際不動産価格賃料指数

 

毎年2回、各国主要都市の価格と賃料を不動産鑑定士が調査して公表されています。

(各国主要都市:東京、大阪、ソウル、ニューヨーク、ロンドン等)

リンク:一般財団法人日本不動産研究所HP「国際不動産価格賃料指数」

(出典:国際不動産価格賃料指数・一般財団法人日本不動産研究所)

 

 

次に読みたい記事:「再開発の計画はどうやって調査する?~例えば大阪の場合~」

 

 

 

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