不動産価格が適正かどうかを調べる方法【簡単解説】

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不動産を買いたい場合、売りたい場合。

 

本当にこの価格で買っていいのだろうか。

 

この価格で売って損はしないだろうか。

 

そんな時、基準となるのが「適正な価格」です。

 

不動産の適正な価格はどのように分かるのでしょうか。

 

 

1.適正価格を知る方法

 

 

不動産の適正価格を知る方法として、様々な方法が巷では紹介されています。

 

そんな様々な方法でも、本質的には、

 

2つ

 

に絞られます。

 

 

それは、

 

自分で調べる

 

のか、

 

専門家に依頼する

 

かの、どちらかです。

 

 

ここでいう専門家は不動産鑑定士です。

 

時価を決定するのは、不動産鑑定士の独占業務となっているためです。

 

不動産業者の査定価格

 

というのは、あくまで時価の参考にはなりますが、時価そのものではありません。

 

 

グループ分けをすると、不動産業者の査定価格は、

 

自分で調べる方法

 

に分類されます。

 

 

 

以下、不動産価格を調べる方法を、グループ分けしました。

 

 

【自分で調べる】
①公的指標
公示地価
基準地価
相続税路線価
固定資産税評価額

②成約価格
不動産取引価格情報

③売り出し価格
販売チラシ
インターネット情報

④査定価格
AIによる査定価格
不動産業者の査定価格

⑤トレンド分析
不動産価格指数
各専門機関による予測値

 

【専門家に依頼する】
鑑定評価額

 

 

2.不動産の適正な価格とは?

 

 

不動産の適正価格とは?

 

という質問の答えは、

 

時価

 

になります。

 

 

「不動産の価格」というのは、色々に様々あるように思われがちですが、本質的には、

 

時価

 

 

売買価格

 

しかありません。

(詳しくはこちらの記事で解説しています。)

関連記事:【簡単解説】不動産価格の決まり方は?不動産価格を決定する方法とは?

 

 

 

売買価格は、

売主と買主という取引当事者間で、

時価を基準とした交渉がなされたうえで、

合意された価格です。

 

 

ですから、時価と乖離することもあり得ます。

 

 

つまり、売買価格は調べるものではなく、結果として分かるものなんです。

 

もし、売買の参考にするための不動産の適正価格を知りたい、ということであれば、

 

 

公的指標や査定価格、売り出し情報を調べて自ら時価を推測するか

専門家である不動産鑑定士に依頼するか

 

 

の2者択一になります。

 

 

不動産業者の査定価格は、あくまで仲介手数料、または買取のための提案価格です。

 

つまり、売主や買主の希望が織り込まれた売買価格と同様に、不動産業者の希望が織り込まれている査定価格は、時価と乖離することがあります。

 

 

3.不動産の適正価格を自分で調べる方法

 

 

不動産の適正価格、つまり時価を自分で調べる方法をそれぞれ簡単に解説します。

 

 

3-1.公的指標

 

 

不動産のうち、土地価格については、公的機関から、以下の指標が公表されています。

 

公示地価
基準地価
相続税路線価
固定資産税評価額

 

これらの指標は「一物四価」という呼ばれ方で広く知られています。

 

 

下記の表は、一物四価の特徴をまとめたものになります。

 

 

また、それぞれの簡単な解説は以下の通りです。
(詳しく知りたい方は、こちらをご覧下さい。)

関連記事:土地価格には4つの価格?一物四価を正しく理解!【簡単解説】

 

 

①公示地価

 

国土交通省が毎年1月1日時点の土地の時価として公表している価格。

目的は、一般の土地取引の指標とされています。

 

 

②基準地価

公示地価と同じく、土地の時価を示す指標ですが、都道府県から公表されます。

また、基準日も毎年7月1日時点です。

 

 

③相続税路線価

相続税や贈与税の税金を計算する目的で、毎年1月1日時点の土地価格として公表している価格です。

価格水準として、公示地価、つまり時価水準の80%の水準です。

 

 

④固定資産税評価額

各市区町村が、固定資産税や不動産取得税等の税金を計算する目的で、土地や建物等の固定資産について公表している価格です。

公示地価や相続税路線価と異なり、3年ごとに見直しが行われ、公表されます。

土地は、時価の70%程度の価格水準となっています。

 

 

3-2.成約価格

 

 

売り主と買い主の双方が合意し、売買契約書に記載される価格が成約価格です。(「実勢価格」とも言います。)

インターネットで不動産業者が公開している情報は、次で説明する売り出し価格になります。

 

 

成約価格と売り出し価格の違いは、分かりやすく言うと、

 

売り出し価格は値引き前
成約価格は値引き後

 

というイメージです。

 

 

成約価格は、国土交通省のホームページである「不動産取引価格情報」というサイトから調べることができます。

(個人情報の関係で場所は特定できませんが、成約価格が分かる貴重なサイトです。)

関連記事:土地価格の実勢価格とは?時価や公示地価、売買価格との違いは?

 

 

 

3-3.売り出し価格

 

 

実際に販売チラシなどの広告に掲載される価格です。

ポストに投函されている販売チラシや、インターネットで検索して入手することができます。

中古マンションなどの売買では、値引き交渉が行われることが多いので、ある程度の値引き幅を上乗せした価格となっていることに注意が必要です。

 

関連記事:【時間がない人は必見!】効率的に不動産情報を集めるやり方はコレ!

 

 

3-4.査定価格

 

 

不動産業者が、物件がいくらで売れるのかを査定した価格のことです。

また、最近ではインターネット上で、AIが査定してくれるサイトもあるようです。

主にリフォームに必要な費用、周辺環境などを反映するためには、現地調査が必須です。

 

これを行っていない査定は、

机上査定

と言われ、やや精度が落ちます。

 

また、現地を調査してからの査定額も、分析方法や資料などを考慮すると、後ほど説明する不動産鑑定士による鑑定評価額とは異なり、時価ではないことに注意しましょう。

 

関連記載:【時間がない方必見!】AI(人口知能)を使って不動産価格を検索

 

 

3-5.トレンド分析

 

 

不動産価格には、高騰期と低迷期の波が存在します。

 

ですから、不動産の適正価格を知るためには、現在の情報を集めるだけではなく、過去の推移と今後の傾向についても調べる必要があります。

 

価格の推移について調べるには、以下のグラフが分かりやすいと思います。

 

不動産価格指数

(出典:国土交通省ホームページ)

 

 

市街地価格指数

(出典:「地価にみる日本の今」伊藤裕幸)

 

 

また、将来予測については、例えば、一般財団法人日本不動産研究所が予測値を公表しています。

マンション価格の予測

 

 

関連記事:【時間がない方必見!】不動産価格の推移をグラフで調べる方法

 

 

 

4.不動産の適正価格を専門家に依頼する方法

 

 

不動産鑑定の大手企業としては、

 

一般財団法人日本不動産研究所
大和不動産鑑定株式会社
株式会社谷澤総合鑑定所

 

が有名です。

 

他にも、信託銀行だったり、不動産仲介会社なども不動産鑑定をしている会社もあります。

 

また、地元で有名な不動産鑑定事務所に相談する方法もあります。

 

 

5.まとめ

 

 

いかがだったでしょうか。

 

繰り返しになりますが、不動産の適正価格を調べる方法は、

 

2つ

 

にまとめられます。

 

 

それは、

 

自分で調べる

 

か、

 

不動産鑑定士に依頼するか

 

です。

 

 

不動産鑑定士に依頼するのは費用がかかりますが、細かい分析作業を任せられる、また、時価の証明書として不動産鑑定評価書が手に入るという良いところもあります。

 

一方で、自分で調べる方法は、公的指標から成約価格、将来トレンドまで自ら調べることになり、時間と手間がかかる分、費用を節約できるというメリットがあります。

 

どちらを選ぶかは、予算と時間に応じて、選択されるのが宜しいかと思います。

 

 

関連記事:【時間がない方必見!】不動産価格を検索できるサイトまとめ

 

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