土地価格の坪単価を計算するメリットとは?計算方法は?

不動産売却

 

この記事は、

「土地価格」

「坪単価」

について説明している記事です。

 

なぜ、こんなことをわざわざ言うのかといえば、

 

価格、坪単価は、

 

土地や建物、マンションなどによって、

 

驚くほど水準が違ってくるからです。

 

 

1.土地なのか建物なのか、用途はマンションかオフィスか、などによって価格水準は全然違うことに注意!

 

 

不動産は、

 

土地+建物

 

と一般的に考えられています。

(民法では、「土地及びその定着物は、不動産とする。」と規定されています。)

 

 

土地と建物が不動産、とされていても、

 

土地が〇〇円だから、マンションは〇〇円だ

 

と簡単には言えないことに注意が必要です。

 

不動産の価格水準は、非常に複雑な要素が絡み合い、

結果として、

◯◯円

という表示がされています。

 

複雑で難しいのですが、

 

シンプルにして

分かりやすくすること

 

は可能です。

 

 

シンプルにすることで、

 

不動産の価格が

分かりやすく

比べやすく

 

なります。

 

 

2.複雑な不動産価格を分かりやすくすると、どんなメリットがあるか?

 

 

不動産価格を分かりやすくすると、どんなメリットがあるかのか。

 

結論を言うと、

 

お金を損しなくなる

騙されなくなる

 

といったメリットがあります。

 

土地価格を自分で調べる・・・

 

というサイトはありますが、正直なところ、土地価格を調べるのは非常に、非常に難しいです。

 

ただ、「目安」をパッと調べることは、誰にでも簡単にできます。

 

その「目安」の使い方は、

 

例えば、誰かに

この土地を〇〇円で売ってよ!

と言われた時に、

 

その価格は安すぎるよ!

と瞬時に反応できるようになります。

(つまり、分かりやすく言うと、悪徳不動産業者なんかには騙されないようになれるのです。)

 

 

3.まずは不動産価格を「分けて考える」こと!

 

不動産価格を分かりやすくするための第一発として、

 

分けて考える

 

ことです。

 

つまり、土地と建物の価格を合計したものを、土地と建物のそれぞれに分けることです。

 

マンションの場合は、分けなくて大丈夫です。

一戸建の場合は、土地と建物に分けましょう。

 

それ以外の用途の場合、

まずは土地価格の目安を出して、

合計(総額、と言います。)から土地価格を引いて、

土地と建物の価格を分けて考えましょう。

 

正確な計算は非常に難しいので、

ざっくりとでも良いです。

 

ざっくりと分けるだけでも、十分にメリットがあります。

 

土地と建物を分けて、土地・建物それぞれの価格が高いか、安いかを考えます。

 

その時に、必ず必要となるのが、

 

坪単価

 

です。

 

 

 

4.「坪単価」とは?メリットは?

 

「坪単価」とは、

 

面積1坪当りの単価

 

のことです。

 

 

 

土地と建物はそれぞれ価格水準が違います。

同じように、土地と建物はそれぞれ面積が違います。

 

例えば、5,000万円のマンションと、4,000万円のマンションがあった場合、

単純に4,000万円のマンションの方が安いと言い切れません。

 

なぜなら、5,000万円のマンションが3LDKで、4,000万円のマンションがワンルームだった場合、明らかに5,000万円のマンションの方が割安な気がしませんか?

 

その

 

「割安な気がする」

 

 

数字にしたものが「坪単価」

 

です。

 

 

仮に、5,000万円の3LDKの面積を20坪、4,000万円のワンルームの面積を10坪とします。

 

それぞれの価格の総額(5,000万円と4,000万円)を、それぞれの坪数で割ったものが坪単価です。

 

5,000万円 ÷ 20坪 = 1坪当り250万円(坪単価)

4,000万円 ÷ 10坪 = 1坪当り400万円(坪単価)

 

上の坪単価を比べてみると、

5,000万円(3LDK)の坪単価250万円よりも、4,000万円(ワンルーム)の坪単価400万円の方が高いですね。

つまり、5,000万円の3LDKの方が割安、ということが分かります。

 

このように、マンションをはじめ、土地や建物などの不動産は、ジュースや食品などと違い、1つ1つの不動産で

「面積」

が異なります。

 

そのため、総額だけを比べるだけは不十分です。

坪単価を調べないと、その価格が高いのか、安いのかが分かりません。

つまり、坪単価を見ないと危険、ということです。

 

 

5.土地の坪単価を調べる方法は?

 

 

先ほどの例はマンションでした。

 

ここで注意が必要なのが、

土地は、建物でもないし、一戸建でもないし、マンションでもない

ということです。

 

当たり前のようですが、本当に要注意ポイントです。

 

なぜなら、先ほどの通り、

 

不動産は総額だけで判断してはいけない

不動産は坪単価で判断すべき

 

ということなのですが、

 

坪単価は土地、建物、マンションで全然違う

 

ため、注意が必要なのです。

 

この記事の冒頭でも言いましたが、

 

坪単価で比較する場合は、土地と建物を分けて考えること

 

が重要です。

 

そのための一番簡単な方法は、土地価格を計算してみることです。

(建物価格の計算は、一般的な指標もありますが、見方や計算方法が専門的であるため、オススメできません。)

 

まず、土地価格を計算して、

 

総額から土地価格を差し引き、建物価格と土地価格を分けて考える

 

という方法が簡単です。

 

 

6.土地の価格を自分で調べる最短ステップ

 

 

土地価格をはじめとする不動産価格の水準などを、色々調べるサイトはあるが、

 

面倒くさい

初めてじゃ難しい

 

というサイトがほとんどです。

 

そこでオススメなのが、

 

全国地価マップ

 

というサイトです。

 

住所を

ポンッ

と入力すれば、自分の土地価格の㎡単価が分かります。

 

㎡単価を坪単価にするのは、

 

①㎡単価 ÷ 0.3025

もしくは

②㎡単価 × 3.3

 

をと計算すればOKです。

 

 

調べた坪単価に、土地の面積を掛けて、80%で割れば、

 

土地価格の目安

 

が分かります。

 

 

 

 

本来、土地の正確な価格というのは、

把握することが非常に難しく、

不動産鑑定士

という専門家が、その土地の利用方法や、社会経済情勢などを細かく分析して、評価されるものです。

 

 

とはいえ、この路線価から算出された価格も、

全く検討違いの価格ではありませんので、

目安として、十分に活用できるものなのです。

 

 

注意点としては、

あくまで目安

ということです。

 

正確な土地価格を知るには、不動産鑑定士に依頼をしましょう。

(不動産業者の査定は、あくまで不動産会社の利益も絡むため、信頼性、という意味では、不動産鑑定士の評価額よりも劣りますので注意です。)

 

 

 

7.まとめ

 

 

不動産の価格は非常に複雑で難しいものです。

とはいえ、一般の方でも、最低限の知識を備えておくことは可能です。

 

そのためには、まず、

 

 

不動産がそれぞれ異なる「面積」を持つことを理解し、

構成要素ごとでもそれぞれ価格水準が異なるため、構成要素ごとに区分して

「総額」だけではなく、「坪単価」(もしくは㎡単価)からの比較を必ず行う

 

 

ということが必要です。

 

そのための最も簡単なステップが、

 

土地価格の目安を路線価価格からザックリと計算してみる

 

ということでした。

 

くれぐれも、土地価格の目安を把握することなく、不動産取引を行わないでください。

(お金に余裕がある方は、不動産鑑定士による評価額を取得することをオススメします。)

 

不動産は高額な財産です。

面倒くさい、という理由で、大きな損をしないよう、注意しましょう。

 

 

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