不動産価格の妥当性を判断するための重要なチェックポイントは?

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不動産価格の妥当性を確認することで、損をすることを防ぐことができます。

 

そうはいってもプロではないので、細かいチェックポイントを知っても、すぐには出来ないし、手間がかかります。

 

 

そこで、この記事では、

 

不動産の用途や目的別に、

 

価格への影響が大きいチェックポイントに絞って、

 

解説をしていきます。

 

 

1.この不動産には、このチェックポイント!

 

 

この記事では、以下の3つのケースで、

 

不動産価格の妥当性を判断するためのチェックポイントを紹介していきます。

 

もし該当する不動産があれば、売りたい方も、買おうと思っている方も参考にしてみて下さい。

 

 

1-1.自宅または別荘

 

 

自宅(または別荘)は、

 

「快適に過ごせる」
「通勤や買い物に便利な立地が良い」

 

というポイントがあれば、高評価ですよね。

 

 

でも、自分のお気に入りの物件と出会えても、価格が高すぎないか不安………

 

 

という方にご紹介したい方法があります。

 

「取引事例比較法」

 

という方法です。

 

 

後ほどご説明していますので、そこから読み始めて頂いても大丈夫です。

 

 

1-2.投資用不動産

 

 

投資目的で購入、売却する不動産は、

 

「いくら儲かるか」

 

という点に尽きます。

 

 

例えば、

 

今、この不動産に投資して損しないか?どのくらい儲かるか?

 

とか、

 

今は売り時か?もう少し待った方が値上がりするかな?

 

 

とか、色々と不安な方にご紹介したい方法は、

 

「収益還元法」

 

という方法です。

 

 

後ほどご説明していますので、そこから読み始めて頂いても大丈夫です。

 

 

1-3.「こだわり」の一戸建、自宅兼事務所、マンションリフォームなど

 

 

使う材料やデザインなど、時間をかけてこだわった内装などなど………

 

「今は価値がない」

 

そんなことを不動産業者などに言われてしまった時には、気分が悪いですよね。

 

 

そういう「こだわり」の部分について、不動産価格に反映されているか不安………

 

という方にご紹介したいのが、

 

「原価法」

 

という方法です。

 

 

後ほどご説明していますので、そこから読み始めて頂いても大丈夫です。

 

 

2.そもそも「妥当性」とは?

 

 

不動産価格の妥当性を確認することで、自分が得をしているのか、損をしているのかが、分かるようになります。

 

そもそも「妥当性」とはどういう意味でしょうか?

 

実情などによくあてはまり、適切である性質。

(出典:大辞林 第三版)

 

 

 

「実情など」というのは、

 

売主が売りたい価格
買主が買いたい価格

 

ということだと思います。

 

 

つまり、

 

不動産価格が妥当

 

とは、

 

売主も買主も納得する価格

 

ということです。

 

(ですから、買い叩いて、ものすごく安く買った価格は「妥当」とは言えないと思います。)

 

 

つまり、不動産価格の妥当性を確認することによって、

 

少し自分が得をしている

とか、

損をしている

 

 

とかを判断できる基準が分かるようになります。

 

 

3.不動産価格の基本中の基本

 

 

具体的なチェックポイントを説明する前に、最低限知っておくべき、不動産価格の基本についてご説明します。

(もちろん、いきなりチェックポイントを読んで頂いても大丈夫です。)

 

 

最低限知っておくべき不動産価格の基本は以下の3点です。

 

 

①いわゆる「定価」が存在しない
②全く同じ不動産はない
③1日過ぎれば価格が変わる

 

 

①いわゆる「定価」が分かりにくい

 

 

分かりやすく一般の商品と比較します。

 

一般の商品には、

 

「定価」
「希望小売価格」
「オープン価格」

 

が存在します。

 

「希望小売価格」は、メーカーが希望する売値で、拘束力はないため、小売店は値引き販売できます。

売主の売却希望価格に近いです。

 

「オープン価格」とは、いわゆる「時価」というものです。

有名なのが、回らないお寿司屋さんのプレミアなネタに「時価」と書かれている、

そのイメージです。

不動産価格は、この「オープン価格」に近いイメージですが、実はこの価格も、売主の売却希望価格に近い価格です。

 

 

そして、「定価」とは、値引きをしない定められた価格のことです。

例えば、新聞や書籍は値引き販売はされません。

その場合の販売価格が定価です。

(納得する、しないかは別として、誰に対しても平等であり、誰も得も損もしない価格です。)

 

 

つまり、不動産には、誰も損もしないし、得もしない価格というのが、非常に分かりにくいのです。

 

例えば、家電商品であれば、希望小売価格で販売できれば、売主であるメーカーが得するし、かなり値引きして購入できれば、買主である消費者が得をします。

 

 

不動産の場合、この得した、損した、の判断基準が、一般の人には非常に分かりにくい、と言われています。

そのため、この判断基準を判定する国家資格である、「不動産鑑定士」がいます。

不動産鑑定士が分析・評価した「公示地価」というものが、不動産価格の妥当性をチェックするときに非常に役に立ちます。

 

 

②全く同じ不動産はない

 

 

例えば、一戸建の場合、同じような住宅地域にある土地でも、形や大きさ、道路の広さなどによって、不動産は価格が変わります。

 

また、マンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管理状況などによって、同じような時期に建設されたマンションであっても、価格に開きが出ることがあります。

 

裏を返せば、売りに出ている物件と全く同じ価格で売れる可能性は非常に低い、ということです。

 

これは覚えておきましょう。

 

 

③1日過ぎれば価格が変わる

 

 

具体例を挙げます。

 

バブル、と呼ばれた平成元年当時は、不動産価格は1日ごとに信じられないくらい、値上げしていきました。

 

また、ミニバブル終焉のきっかけとなったリーマンショックですが、リーマンショックの前後では、全く不動産価格は異なります。

 

この点は、株式投資などと似ているところかもしれませんが、不動産価格も「1日単位」で大きく変わる可能性があることは覚えておいて下さい。

 

 

4.具体的なチェックポイント

 

 

4-1.自宅または別荘の価格の妥当性チェックポイント

 

 

自宅または別荘の価格をチェックするときは、

 

「取引事例比較法」

 

が便利です。

 

 

 

この方法の重要なチェックポイントは、

 

①周辺の売り出し中の物件はいくらか?
②周辺の新築物件の価格はいくらか?

 

という2点です。

 

 

 

「取引事例比較法」を分かりやすく言うと、

 

似ている物件の販売チラシや、いくらで売れたかっていう情報

(取引事例だと思って下さい)

 

を、

 

あれこれ比べる方法

(比較する)

 

です。

 

 

非常にザックリですが、要は、そういうことです。

専門家でなければ、それ以上の内容は不要です。

 

この方法で不動産価格の妥当性を確認するステップとして、

 

①周辺の販売チラシを集める
②周辺の新築マンションを集める
③「自分だったら、新築と中古のどちらを買うか」を悩む

 

という3点です。

 

 

キーワードは、

 

「似ている物件を比較する」

 

です。

 

 

「似ている」の具体例です。

 

・間取りが同じ
・築年数が同じ
・階数が同じ
・戸数が同じ

 

などです。

 

 

注意点としては、集める情報は、新築・中古ともに「売り出し中」ということです。

 

ですから、実際に契約になる前に、値引き交渉が入るかもしれません。

 

自分だったら、いくら値引きするかな、と考えながら、比べて下さい。

 

 

 

これだけ?他に公示地価とか、不動産取引価格情報とか、レインズとか調べなくいいの?

 

という方もいるかと思います。

 

結論から言うと、この方法だけで十分です。

 

 

 

もし、自分が売れると思った価格を、対外的に説明するような場合は、公示地価や不動産取引価格情報を調べて下さい。

 

なぜなら、これらの情報は、契約後の価格、つまり「成約価格」のため、値引き交渉分を予測する必要がないからです。

 

データとしての精度は上がりますが、手間がかかります。

 

不動産価格の妥当性を「検証」する目的であれば、前に紹介した①から③のステップで十分だと思います。

 

 

4-2.投資用不動産の価格の妥当性

 

 

投資用不動産を「収益還元法」で、本格的に分析しようとした場合、非常に高度な技術が要求されます。

ですが、重要なポイントに関しては、プロではない方でもチェック可能です。

 

 

そのチェックポイントとは、

 

①表面利回り10%基準
②空室率

 

の2点です。

 

 

前にも説明しましたが、

 

投資用不動産で最も重視されるのは、

 

「いくら儲かるか」

 

ということです。

 

 

そして、それを数値化したものは、

 

「利回り」

 

と呼ばれます。

 

 

つまり、投資用不動産の価格の妥当性については、

 

「利回り」が妥当かどうか

 

に尽きるわけです。

 

 

そして、ここで分析するのは、年額ベースの賃料収入を、不動産価格で割った利回りです。(表面利回り、と言います。)

 

もっと複雑な利回りとしては、収入から費用を引いて、さらに大規模修繕などの資本的支出等を考慮して求められるネットキャッシュフローに対する利回りなどがあります。

 

ただし、この利回りを使用した分析するのは、かなり高度な知識と技術が必要となりますので、一般の方々には向いていない利回りです。

 

 

 

ですから、この方法では、

 

表面利回り10%

 

を基準として、不動産価格の妥当性を判断しましょう。

 

 

ステップとしては、

 

 

①売り物件の想定表面利回りと、基準とする表面利回り10%との開きがどれくらいを確認する

②不動産業者に「空室率」をヒアリングする

 

 

という2ステップです。

 

 

 

①については、大体、

 

東京など主要都市近郊の物件は10%未満
地方郊外の物件は10%超

 

 

という感覚を覚えておきましょう。

 

開きの最大値は±5%が目安です。

 

例えば、東京23区の新築物件の表面利回りで5%、地方の築古物件の表面利回りで15%という感じです。

 

これで、何をするのか、というと、あまりに上記の感覚からズレている利回りには要注意、ということです。

(購入は見送った方が無難、反対に売却であれば即売るべきです。)

 

 

 

また、①の表面利回り分析と合わせて、②の空室率分析を行います。

 

基本的には、不動産業者にヒアリングします。

 

ずっと入居している、ということであれば、特に表明利回りに対する影響はありません。

 

 

しかし、

 

今は空いています

 

という時は注意です。

 

 

すぐ埋まりますから、

 

とか言われても何しようが、

 

表面利回りを少し低めに補正して見積るべきです。

(具体的には、広告表示よりも利回りが下がること前提で購入検討する、ということです。)

 

 

以上をまとめますと、

 

 

①まず、10%を判断基準に表面利回りを確認する

②空室率をヒアリングして、空室がある場合、表面利回りが低くなることを前提とする

 

 

以上の2点です。

 

 

結論を出したい方は、実際の物件の表面利回りと、基準とした10%の表面利回りの開きについて、不動産業者を「質問攻め」にして下さい。

 

理路整然とした回答をする不動産業者は信頼できます。

 

回答ができない不動産業者であれば、購入を見送り、不動産業者変更も検討した方がよいと思います。

 

 

4-3.こだわりのある家を納得して買ってもらいたい時

 

 

こだわりのある一戸建や、リフォーム済みのマンション、自社ビルなどは、

 

原価法

 

で不動産価格の妥当性を検証するのがおススメです。

 

 

 

原価法とは、

 

今、新築したらいくら?

 

という価格をまず求めて、

 

そこから経年減価を考慮して、不動産価格を求めるやり方です。

 

 

こだわりの一戸建やリフォームは、

 

新築したらいくら?

 

に反映させて、

 

経年減価

 

にも反映させましょう。

 

(リフォームしたばかりであれば、減価は少ないはずです。)

 

 

 

いろいろと説明しましたが、要は、

 

かかった建築費やリフォーム代の費用を、

 

経年減価した分、

 

不動産価格にのっけましょう

 

 

というやり方です。

 

 

分かりやすい例では、

 

マンションの場合で、

リフォームなしなら、この価格、

 

という当たりをつけ、

 

そこに、リフォーム代を足した価格で売り出す、

 

というイメージです。

 

 

 

この方法で難しいのは、経年減価をどのくらい見るか、ということです。

 

もし、不動産価格の妥当性の検証、という観点からすると、

 

 

あなたが検証したい価格から、

「自宅や別荘」の場合と同じ方法で求めた価格を引いた残りの金額と、

リフォーム代を比較して、

その減り方をチェックする、

 

 

という方法があります。

 

リフォームしたばかりなのに、あまりにも減り過ぎていたら割安ではないか、と疑いましょう。

 

 

5.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

不動産価格の妥当性を確認する方法を3つ、ご紹介しました。

 

かなり簡単な方法で紹介しましたが、専門家でなければ、これで十分です。

 

 

ポイントとしては、

 

資料は身近なところを中心に、

数よりも類似性を重視して、

よく考えること

 

です。

 

特に、自宅の不動産価格を検証する場合などは、一番、その不動産の事情を知っているのは、他でもないあなたです。

 

ですから、不動産業者の査定額などに驚かず、正々堂々と反論するくらいの準備はできるように頑張りましょう。

 

 

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