【簡単解説】不動産投資における利回りと不動産価格との関係は?

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不動産投資、という投資方法は、昔に比べると一般化してきました。

 

その一方で、プロではないサラリーマン投資家を狙った偽装工作などが問題になっています。

 

実は、そんな偽装工作などは、「利回り」をごまかすために行われていたのです。

 

不動産投資で「利回り」とは、非常に重要な概念です。

 

この記事では、利回りのことを知らない方にも、とっつきやすいような書き方で、不動産価格の利回りを解説しています。

 

 

1.利回りをイメージから勉強〜注意点も一緒に分かる〜

 

 

利回りとは、何でしょうか。

 

 

結論から言うと、

 

収入 ÷ 価格

 

です。

 

 

意味を見ると、

 

その不動産を買ったら、どれくらいの収入があるか、というパラメーターです。

 

 

利回りは割合のため、「%」として表示されます。

 

利回りは、

 

どのくらいの収入があるか

 

という割合なので、当然、高い%の方が儲かるので、喜ばれます。

 

 

つまり、5%より10%の方が良くて、10%よりも20%の方が良いわけです。

 

ここは、当たり前のようですが、非常に重要なところです。

 

利回りは高いほど儲かる

 

という風に覚えておいて下さい。

 

 

 

2.利回りを家賃からイメージ

 

 

それでは、おそらく多くの方が知っている、

 

賃貸物件

 

で利回りをイメージします。

 

 

賃貸物件を借りたら、オーナーに家賃を払います。

 

この家賃がオーナーの収入となります。

 

 

家賃は月額?それとも、1年分?

 

これは、1年分を使うのが常識となっています。

 

理由は、

 

みんな使っているから

 

です。

 

 

みんなが使っている、

 

イコール

 

比べられるからです。

 

 

 

そこで、他の物件と比べるために、主に2種類の利回りが使われています。

 

グロス利回り(表面利回り)

 

 

ネット利回り(実質利回り)

 

です。

 

 

不動産投資のプロは、

 

キャップレートとか、IRRなどという本格的な利回りを使って分析をしますが、

 

一般的な不動産投資家は、

 

グロス利回りとネット利回りで分析していることがほとんどです。

 

 

 

3.グロス利回りとネット利回り

 

 

グロスとネット、と言われて、すぐにイメージできる方はなかなかいないと思います。

 

ここは、分かりやすく、シンプルに説明するため、無理矢理一言で表すと、

 

理想と現実

 

ということです。

 

 

そして、

 

理想が、グロス利回り

 

現実が、ネット利回り

 

だと思って下さい。

 

 

なぜなら、グロス利回りは、空き部屋なんて関係なく、

 

もし満室で稼働していた場合の家賃を、

 

価格で割ったものだからです。

 

つまり、理想的な利回りですよね。

 

 

もし、満室だったら、これくらい儲けることができる

 

という%が、グロス利回りです。

 

 

 

でも、空いてる部屋からは、実際は家賃もらえませんよね。

 

また、家賃をもらっても、固定資産税だとか、保険に入ったりだとか、壊れた所を直したりだとか、色々と出費があるはずです。

 

これらの、

 

マイナスを反映した利回り

 

が、

 

ネット利回り

 

です。

 

 

つまり、理想的なグロス利回りではなく、現実的にマイナスや費用までも計算した利回りになります。

 

というか、グロス利回りは理想上の利回りだから、基本的にネット利回りだけで考えた方が良いのでは?

と考える方もいるかと思います。

 

 

まさに、その通りで、理想を表したグロス利回りだけに捉われると、大抵は失敗します。

 

なぜなら、現実的な空室のマイナスが反映されていないからです。

 

 

しかし、そうかと言って、全ての物件をネット利回りで分析するのも大変なんです。

 

ネット利回りは空室の計算や費用の見積もり、計算など、手間がかかります。

 

 

ですから、大量の物件から目星をつけたい時などは、

 

賃料 ÷ 価格

 

というシンプルなグロス利回りが良く使われています。

(計算の手間が少ないからです。)

 

 

4.利回りの使い方

 

 

では、利回りはどのように使うのでしょうか。

 

 

先ほども説明しましたが、グロス利回りとネット利回りでは、長所と短所が異なります。

 

グロス利回りは計算の手間がかかりませんが、最終的な意思決定には向きません。

 

ネット利回りは、実質的な収入割合が分かるため、最終的な意思決定に向いていますが、計算に手間がかかります。

 

 

ですから、各利回りの使い方として、

 

①グロス利回りで、沢山の物件の中から、数件を絞り込む

 

②ネット利回りで、細かくチェックする

 

 

というのが、それぞれの短所を補う利回りの使い方です。

 

 

5.利回りの見方〜高ければよいのか?〜

 

 

利回りは価格に占める収入の割合、と説明しました。

 

 

当然高ければ高いほど良いのですが、利回りの高さだけで全てを判断するのは危険です。

 

 

どんな投資でも共通しているのですが、

 

ハイリスク・ハイリターン

 

という考え方です。

 

 

つまり、

 

利回りが高い
リターンが大きい
リスクが大きい

 

ということです。

 

 

また、投資額の回収についても考えてみて下さい。

 

例えば、ネット利回りが20%の場合、5年で100%になります。

 

つまり5年で投資額の分の家賃収入を獲得できる、ということになります。

 

同じく、ネット利回りが10%の場合、10年で100%となります。

 

 

つまり、10年で投資額を回収することができる、ということです。

 

投資額は回収してからが、実際の儲けになります。

利回り20%でも5年でようやくトントン、というのでは、意外に儲からないな、と思う方もいるでしょう。

 

 

ところが、不動産には家賃以外にも、

 

「キャピタルゲイン」

 

という儲けがあります。

 

 

買った時よりも高く売って、売却益を得ることができます。

 

この売却益が、「キャピタルゲイン」です。

(これに対して、家賃収入が「インカムゲイン」と呼ばれるものです。)

 

 

スロット好きな人ならお分かりになると思いますが、

 

「インカムゲイン」がATで、

 

「キャピタルゲイン」がビッグボーナス、というイメージです。

 

 

6.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

不動産投資で良く使う利回りには、主に2つあります。

 

グロス利回りとネット利回りです。

 

分かりやすく言うと、

 

 

グロス利回りは「理想」で、

 

ネット利回りは「現実」です。

 

 

それぞれには長所と短所がありますので、上手く使いこなしましょう。

 

 

 

 

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