不動産投資のリスク〜マンションの大規模修繕には要注意〜

不動産投資

不動産投資としてマンションに投資している人は多いと思います。

 

マンションの場合に限らず、

空室リスク

は不動産投資の代表的なリスクとして挙げられています。

 

しかし、意外と見落としがちにも関わらず、大きな損失につながるリスクがあります。

 

大規模修繕リスク

 

です。

 

結論から言えば、

大規模修繕に失敗すると、

月々の修繕積立金の負担が倍以上になる可能性があり、

なおかつ、

資産価値も下落、つまり売却価格も下落することになります。

 

私の体験談で言うと、

 

管理会社から大規模修繕の相見積を取得したところ、

 

後で分かったのが、どれも相場の倍以上の工事金額

(おそらく談合です………)

 

マンションは、あちらこちらでボロが出ており、大規模修繕を行わないという選択肢はほぼ有り得ない状況

 

管理会社からは借金をすすめられました。

 

 

ここで問題ですが、大規模修繕のためにした借金は誰がどうやって返すのか?というと、

 

所有者が、月々の修繕積立金に借金返済額を増額して支払っていきます。

 

 

私のマンションでは、月々の修繕積立金の負担が1万円程度だったところ、借金をした場合は約3万近い月々負担額に跳ね上がる、という計算でした。

 

しかも、それは管理会社は教えてくれず、私たちが専門家に相談することによって明らかになったのです。

 

もし、分譲マンションのような区分所有建物に投資している人がいれば、要注意です。

 

修繕積立金の負担が、月々の賃料収入を圧迫するだけではありません。

 

そのマンションに借金がある、ということは、売却活動をしている時、購入希望者が不動産会社を通じて入手できる情報なんです。

 

借金があるマンションと無借金のマンション。

 

どちらが魅力的でしょうか。

 

投資されている人にとっては明らかですが、無借金マンションの方が利回りも良いでしょうし、将来のランニングコストと少ないでしょうし、なおかつ、管理の状況が良さそうです。

 

ちなみに、私のマンションは管理組合で必死に別の工事業者を連れてきて、何とか相場並みの大規模修繕を実施できました。

しかも、無借金です。

修繕積立金も横ばいです。

ちなみに、大規模修繕の少し前に、管理会社が、修繕積立金を毎年値上げするように細工をしてきました。

これについては、大規模修繕実施後に、管理会社を変更することで、修繕積立金は値上げ不要、という結論になりました。

 

マンションに投資している人にとって、注意していただきたい点として、

ランニングコスト

をバカにしないでほしい、ということです。

 

特に大規模修繕です。

また、管理会社を信頼するのはやめましょう。疑ってかからましょう。

 

実際、不動産投資のプロたちは、管理運営するプロパティマネージメント会社に対して、かなり厳しく監督しています。

 

良い管理会社さんだから、お任せ。

 

そんなスタンスでいる人は、一度、自分の投資しているマンションに足を運び、総会に出席してみてください。

 

本当に良い管理が行われているか、自分の目で確かめなければ、投資に失敗するリスクを減らすことはできません。

 

 

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