不動産投資としてマンションに投資している人は多いと思います。
マンションの場合に限らず、
空室リスク
は不動産投資の代表的なリスクとして挙げられています。
しかし、意外と見落としがちにも関わらず、大きな損失につながるリスクがあります。
大規模修繕リスク
です。
結論から言えば、
大規模修繕に失敗すると、
月々の修繕積立金の負担が倍以上になる可能性があり、
なおかつ、
資産価値も下落、つまり売却価格も下落することになります。
私の体験談で言うと、
管理会社から大規模修繕の相見積を取得したところ、
後で分かったのが、どれも相場の倍以上の工事金額
(おそらく談合です………)
マンションは、あちらこちらでボロが出ており、大規模修繕を行わないという選択肢はほぼ有り得ない状況
管理会社からは借金をすすめられました。
ここで問題ですが、大規模修繕のためにした借金は誰がどうやって返すのか?というと、
所有者が、月々の修繕積立金に借金返済額を増額して支払っていきます。
私のマンションでは、月々の修繕積立金の負担が1万円程度だったところ、借金をした場合は約3万近い月々負担額に跳ね上がる、という計算でした。
しかも、それは管理会社は教えてくれず、私たちが専門家に相談することによって明らかになったのです。
もし、分譲マンションのような区分所有建物に投資している人がいれば、要注意です。
修繕積立金の負担が、月々の賃料収入を圧迫するだけではありません。
そのマンションに借金がある、ということは、売却活動をしている時、購入希望者が不動産会社を通じて入手できる情報なんです。
借金があるマンションと無借金のマンション。
どちらが魅力的でしょうか。
投資されている人にとっては明らかですが、無借金マンションの方が利回りも良いでしょうし、将来のランニングコストと少ないでしょうし、なおかつ、管理の状況が良さそうです。
ちなみに、私のマンションは管理組合で必死に別の工事業者を連れてきて、何とか相場並みの大規模修繕を実施できました。
しかも、無借金です。
修繕積立金も横ばいです。
ちなみに、大規模修繕の少し前に、管理会社が、修繕積立金を毎年値上げするように細工をしてきました。
これについては、大規模修繕実施後に、管理会社を変更することで、修繕積立金は値上げ不要、という結論になりました。
マンションに投資している人にとって、注意していただきたい点として、
ランニングコスト
をバカにしないでほしい、ということです。
特に大規模修繕です。
また、管理会社を信頼するのはやめましょう。疑ってかからましょう。
実際、不動産投資のプロたちは、管理運営するプロパティマネージメント会社に対して、かなり厳しく監督しています。
良い管理会社さんだから、お任せ。
そんなスタンスでいる人は、一度、自分の投資しているマンションに足を運び、総会に出席してみてください。
本当に良い管理が行われているか、自分の目で確かめなければ、投資に失敗するリスクを減らすことはできません。