分譲マンションにお住まいで、管理会社に不満があるけど、どうしていいか分からない方。
管理会社を変更したくても、次の管理会社をどうやって探したらいいか分からない方。
管理会社が管理委託費の値上げを要求してきたけど、他社で相見積を取ろうかな、と思っている方。
管理会社といっても、全国各地に沢山ありますし、それぞれ得意分野・苦手分野もあります。
また、過去に悪いことをやっていたり、最近業績が伸び悩んでいたりと、どこの管理会社が良いかどうか、探すだけでも一苦労です。
コンサルティングを頼もうにも、費用の関係でマンション住民の合意形成の必要があったりと面倒くさいですよね。
この記事では、管理会社を変更するために、次の管理会社候補をどうやって調べるか、探し出すかを解説しています。
私のマンションの管理会社は、新築当初から同じ会社でした。
代々の管理人さんも良い人ばかりで、管理会社には何も不満はない、と「信じて」いました。
とあることをきっかけに、管理会社のランキングを目にしたところ、かなりの低いランキングだったことに驚きました。
管理を受託している戸数は業界内でも多い方なのですが、いかんせん評判が良くない。
「もしかすると、この管理会社はあまり良くないのかな？」
頭をひねっていた所に、管理会社が提示してきた大規模修繕工事の見積書を見て、不安が現実に変わりました。
明らかに高額とわかる、信じ難い金額がそこには記載されていました。
知人の話では、長年、相見積も取らずに同じ管理会社を使い続けるなんてあり得ない、と言われました。
また、そんなことをしていると管理会社にナメられてカモにされるぞ、とも言われました。
それから、管理会社の特徴を調べて、管理会社を変更しようとした時に、役に立ったことをまとめてみました。
1.分譲マンションの管理会社を変更したい！でも、管理会社の調べ方が分からない！
1-1.マンションの管理会社に不満！変更したいけど、どうしていいか分からない！
管理会社のフロントマンやサービス、提案内容などに不満や不安を感じ、管理会社の見直しや変更を考えている方。
理事会なんて輪番制だし、マンション管理の専門知識なんてないから、そもそも管理会社についての知識なんて持っている人は少ないと思います。
管理会社の変更のためには、出来るだけ多くの相見積を取りたいけど、数ある管理会社の中から、どうやって絞っていいか分からない。
参考記事：【忙しい人必見！】マンションの管理会社を変更するということ
そんな人のために、効率よく管理会社の特徴を把握し、相見積のために業者数を絞り込むための調べ方・参考サイトを解説します。
1-2.管理会社の調べ方は定量的かつ定性的分析を使いましょう！簡単です！
どんなものの分析でも定量的な側面と定性的な側面から分析が行われます。
管理会社の調べ方も例外ではありません。
ただ、そんなに難しいものではありません。
定量的な側面とは、つまり、管理している戸数や管理組合の数、またはその増減率、管理会社の売上や有資格者の人数などから、管理会社の特徴を把握するやり方です。
(評判ランキングなどもこちらに含まれます。)
定性的な側面とは、管理会社がどのような系列に属するか(デベロッパー系や独立系など)、また得意とする地域はどこか、などから管理会社の特徴を把握するやり方です。
管理している戸数だけ調べても足りませんし、独立系であることが分かったとしても、絞り込む根拠としては不足しています。
管理会社の調べ方は、定量的で定性的な分析が不可欠なのです。
2.まずはランキングで大まかなイメージを、把握しましょう！
2-1.受託戸数ランキングで会社規模を把握する！
まずは定量的な側面から分析を始めてみましょう。
後で紹介するサイトでは、各管理会社の売上高や受託戸数、受託管理組合数字や有資格者数などのカテゴリー別に調べることができますが、そのような詳細分析の前に、まずはザックリとした業界ランキングを把握すると良いです。
ザックリとした把握のためには、ランキングデータが適しています。
サイト検索で「管理会社 ランキング」と入力してみて下さい。毎年の管理会社の受託戸数のランキングが数件ヒットします。
このランキングを見れば、管理している実際の戸数を把握できるため、管理会社の規模と業界内での位置付けが分かります。
ただ、この受託戸数だけでは管理会社の良し悪しは判断できません。
例えば、受託戸数ではランキング上位でも、次に説明する評判ランキングでは最下位に近いという管理会社もあるからです。
2-2.会社規模からは見えない評判ランキングを確認する！
会社規模、管理を受託している戸数では上位ランキングに位置している会社でも、実はマンション住民からの評判が悪い場合があります。
管理受託戸数は、会社合併や新築分譲マンションを受託したりすると増加します。そのため、必ずしも管理の質の良さとは比例しないのです。
そのため、管理受託戸数だけでは、業界内の位置付けの確認という意味では不十分です。
そこで、マンション住民からの評判を反映したランキングがありますので、こちらを確認すると良いでしょう。
(出典：住まいサーフィンHP)
このサイトで掲載されているランキングは、管理受託戸数とは比例しない、マンション住民の評判に基づいたランキングなので、会社規模が大きいのに評判は良くない、という管理会社を確認することができます。
ちなみに、私の住んでいるマンションは受託戸数ランキングでは上位でしたが、評判ランキングでは最下位に近い会社でした。
(何となく納得感が強かったのを覚えています。)
3.管理会社の特徴を様々な角度から調べましょう！
3-1.売上・地域別・増減率などの様々な角度から分析！
受託戸数だけでなく、マンション住民からの評判についてもランキングで確認し、業界内の位置付けを把握したら、具体的に相見積用の業者を絞り込むための、より細かな分析をしていくことになります。
下記のサイトでは、地域別のランキングのほか、売上高などの業績別、有資格者数や受託しているマンションの戸数など、項目別に調べることができます。
(出典：マンション管理選べHP)
このサイトでは様々な項目のランキングを表示し、管理会社を分析することができますが、特に注目して頂きたいのは次の2ポイントです。
3-1-1.地域別ランキング
管理会社によって、得意・不得意な地域というのはあります。
また、管理しているマンションが集中しているエリアであれば、フロントマンの効率が良くなったりもします。
そのため、自分のマンションがある地域に絞って、ランキングを確認すると良いでしょう。
(出典：マンション管理選べHP)
3-1-2.マンションの戸数の大小
管理会社によっては戸数が多い大規模マンションの受託戸数が多い場合や、小規模なマンションの受託戸数が多い場合などがあり、それぞれに持っているノウハウが異なる場合があります。
そのため、気になる管理会社が、自分のマンションと同じくらいの戸数のマンションを扱っているかどうか、イメージを掴みましょう。
(出典：マンション管理選べHP)
3-2.国土交通省HPで業務停止処分などが調べられます！
得意な地域や戸数規模などを調べて、いくつか自分のマンション向けの管理会社をピックアップしたとします。
それだけで安心するのはまだ少し早いです。
実は今までご紹介したサイトだけでは、過去の管理会社の成績までは分からないからです。
成績というのは、業務停止処分などの履歴のことです。
下記の国土交通省HPでは、登録されている管理会社を検索することができます。
さらに、過去の処分履歴も確認できます。
(出典：国土交通省HP)
さらに、このHPで確認できない管理会社の場合、無登録の可能性もあります。
その点にも注意しましょう。
4.数字からの分析だけじゃなく、定性的な分析もしましょう！
4-1.系列による特徴という切り口で！
ランキングから始まり、売上や受託戸数などの項目別数値を調べることで、管理会社の営業力や得意分野が見えてくると思いますが、それだけでは足りません。
管理会社の持つカルチャーや社風など、行動の基盤となる特徴を掴むには、数字だけを比較しても分かりません。
その成り立ちや資本関係などに応じた定性的な分析が必要となります。
最も分かりやすく、一般的な切り口として、系列による特徴がありますので、それを見ていきましょう。
4-2.デベロッパー系
・親会社が開発した新築分譲マンションを受託するケースが多い
・親会社の方針に従った営業活動をする傾向が強く、細かなマンション住民の要望が反映されにくい場合がある
4-3.ビルメンテナンス会社系
・清掃業務や設備保守点検業務の実績が豊富で、施工などの対応が良い場合がある
・管理組合の運営面でのサポートや提案のノウハウの面では苦手分野としている可能性がある
4-4.ゼネコン系
・施工時から関与しているマンションであれば、工事や補修の情報が手に入りやすい
・工事費用に親会社のマージンが乗る可能性がある
4-5.独立系
・管理組合の運営面でのサポートや提案を得意としている場合が多い
・管理委託費を安くおさえて、工事や補修関係で利益を上げようとする傾向がある
5.管理会社は定量的かつ定性的に調べましょう！受託戸数だけでは不十分です！
管理会社に不満がある。
管理会社の変更を考えている。
そのために複数社の相見積を取りたい。
そのためには、まず管理会社が管理(受託)している戸数を知ることで、管理会社業界の中の会社規模が把握できます。
ただ、それだけでは不十分です。
これまでご紹介してきたサイトで、受託戸数や得意な地域・戸数規模、過去の処分履歴などを調べて、さらにどのような成り立ちの会社か、という定性的な部分も考慮しましょう。
定量的かつ定性的な分析の後に、効率的な相見積を行うために、数ある管理会社の中から、複数社をピックアップしましょう。
6.「安かろう悪かろう」は絶対にダメ！管理会社選びは慎重に！
これまでの管理会社の調べ方に従って、複数社の相見積を取ったとしましょう。
そこで、一番安い見積を出してきた管理会社に即決定する。
これでは失敗する可能性があります。
(実際に、安かろう悪かろう、で失敗したケースはあるようです。)
大事なのは、焦らないことです。
一度管理会社を絞り込み、相見積やプレゼンを経て、もう一度、最初から分析してみても良いと思います。
これまでご紹介してきた調べ方は、効率的な方法だと思っています。
ただ、マンションは管理を買う、と言われているくらい、管理会社選びは資産価値を大きく左右する重要なことです。
効率良く手早く済ますのではなく、定量的かつ定性的な分析は最低限と考え、後悔しない管理会社選びをするようにしましょう。
