不動産投資物件のホームページを見ると、
利回り◯.◯%
などの表示がされていることがあります。
その利回りをそのまま受け取るのではなく、
を考えないといけません。
空室リスクとは、部屋が空いてしまって賃料が得られないことです。
サブリース、という賃貸業者自体に貸す形式では、空室リスクを考える必要はありません。
(ただし、相場賃料より低い水準での賃貸となってしまいます。)
利回りは、
で計算できます。
要は、
年間得られる賃料を全て計算に含めてはいけない、
ということです。
不動産投資のプロは、大体、
5%
を空室リスクとして、年間賃料収入から差し引いたうえで、利回りを計算します。
5%の根拠は様々です。
統計的な根拠、新たな賃借人募集に要する期間、相場より5%低く募集すればずっと貸し続けられる、などなど。
大切なことは、不動産投資物件の情報を見る時、
空室リスク分を差し引いて、
投資判断を行うことです。
計算方法としては、
です。
本当に、空室リスクは5%で良いのか。
もっと他に根拠のある数字はないのか。
と思う方もいるかもしれませんが、そこは追求するだけ時間の無駄です。
そこを調べる時間があるのであれば、管理会社が提出してくる工事の見積書に対する相見積や、管理費増額などの提案に対して反対資料を集める方が大事です。
(経費削減、もしくは経費適切化です。)
不動産投資の世界では、空室率が5%を下回ると、
空き部屋がないので、なかなか借りれない
少し賃料が高くても借りる
結果として賃料が上昇する
ということが統計的に結果として得られています。
反対に、空室率が5%を上回ると、
空き部屋が増えてしまう
賃料を下げてでも空き部屋を埋めようとする
結果として賃料が下がる
という統計結果が得られています。
つまり、過去の経緯から、空室率5%というのは、標準的な基準となる数値ということが、ほぼほぼ証明されているのです。
不動産投資にはリスクがあります。
空室リスクもそのリスクのうちの一つですが、上記のように、統計的な結果がある程度出ている以上、このリスク対策のために時間をあまりかけるのは効率が良いとは考えられません。
不動産投資、特にサラリーマン投資家にとって最も警戒すべきリスクは、
です。
修繕工事費が適切な相場水準で行われているか、特に大規模修繕は適切な相場水準で実施されているかどうか。
この点は、不動産投資にプロ達も細心の注意を払って相見積などを分析している部分になります。
私の聞いた話でも、管理会社に任せっきりのマンションなどでは、相場の2倍の工事費を取られてしまうケースというのは、ざらにあります。
(ちなみに私は、管理組合が主導で相見積を取り、適正な水準での工事に成功しました。)
空室リスクへの対策も大事ですが、
標準的な5%
という考え方を活用して、ぜひ、他の大切な時間を優先できるようにして下さい。
