不動産価格を比較しようとしても、何をしていいか分からない………という方。
この記事では、比較のポイントを絞ることについて、解説しています。
1.目的別に比較すべき対象が変わる？
例えば、新築マンションを探しているけど、それぞれのマンションで、どこを比較すればいいか分からない、という方。
中古マンションを探しているけど、どこに注目して比較すればいいか分からない、という方。
それぞれの目的に応じて、重視するポイントは異なります。
不動産価格は複雑な要素が入り組んで決まっているので、一つ一つを念入りに比較したのでは、とてつもない時間がかかる割に、効果はあまり得られないでしょう。
重要なのは、自分の目的が何なのか、そして、比較するべき重要なポイントを絞れるだけ絞ることです。
2.なぜ、目的別に比較するポイントが異なるのか？
目的別に比較するポイントが異なる理由、
それは、
不動産の価格の決まり方
が違うからです。
つまり、価格の決まり方に関係ない、もしくはあまり影響がないことまで、細かく調べるのはナンセンスです。
逆に、価格に重大な影響を及ぼす要因については、ポイントを絞ってしっからと調べるべきなんです。
3.目的別の比較ポイント
例えば、不動産価格を比較する場合、目的や用途を無視すれば、以下のようなポイントが挙げられます。
・坪単価
・専有単価
・延床単価
・グロス利回り
・ネット利回り
・間取り
・方位
・建物の延床面積
・賃貸可能床面積
・基準階面積
・分譲単価
・粗利益率
などなど
こんなに沢山の項目の比較なんてやってられない！
と思いますよね。
以下では、そんな方のために、各目的や用途別に、比較すべきポイントを、重要なものに絞りました。
目的：住む
・一戸建
路線価に着目しましょう。
路線価を比較すれば、土地価格の違いが分かります。
また、総額から土地価格を引けば、建物価格の目安が分かります。
一戸建の場合は、
路線価
を調べて、比較しましょう。
・中古マンション
室内であれば、リフォームをどのくらいしているか、が重要です。
また、もう1点、借金をしているかいないか、をチェックして下さい。
管理が悪いと、修繕積立金の管理がザルになり、小修繕にお金を使い、大規模修繕の時にお金が足りず、借金をしてしまうことになります。
目的：投資
投資目的の場合は、
グロス利回り
と
空室率
を確認して下さい。
広告に出ているのは、空室がない時のグロス利回りです。
空室率が大きい、または大きかった場合は、要注意です。
4.坪単価の比較だけではダメなのか？
坪単価の比較は、物件ごと、というよりは、年ごとで行うことに意味があります。
つまり、不動産価格の推移をグラフなどで比較する場合には、坪単価に単純化して比較した方が分かりやすい、ということがあります。
ただし、目的や用途ごとに様々な比較ポイントがある中で、坪単価だけを比較する効果というのは薄いです。
5.まとめ
不動産価格を比較するときは、
目的
をはっきりさせましょう。
なぜなら、目的別に注目すべき要因が異なるからです。
ポイントを絞って、より効果的な比較を行いましょう。
