不動産価格を比較する方法とポイント【簡単解説】

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不動産価格を比較しようとしても、何をしていいか分からない………という方。

 

この記事では、比較のポイントを絞ることについて、解説しています。

 

 

1.目的別に比較すべき対象が変わる?

 

 

例えば、新築マンションを探しているけど、それぞれのマンションで、どこを比較すればいいか分からない、という方。

 

中古マンションを探しているけど、どこに注目して比較すればいいか分からない、という方。

 

それぞれの目的に応じて、重視するポイントは異なります。

 

不動産価格は複雑な要素が入り組んで決まっているので、一つ一つを念入りに比較したのでは、とてつもない時間がかかる割に、効果はあまり得られないでしょう。

 

重要なのは、自分の目的が何なのか、そして、比較するべき重要なポイントを絞れるだけ絞ることです。

 

 

2.なぜ、目的別に比較するポイントが異なるのか?

 

 

目的別に比較するポイントが異なる理由、

 

それは、

 

不動産の価格の決まり方

 

が違うからです。

 

 

つまり、価格の決まり方に関係ない、もしくはあまり影響がないことまで、細かく調べるのはナンセンスです。

 

逆に、価格に重大な影響を及ぼす要因については、ポイントを絞ってしっからと調べるべきなんです。

 

 

 

 

3.目的別の比較ポイント

 

 

例えば、不動産価格を比較する場合、目的や用途を無視すれば、以下のようなポイントが挙げられます。

 

・坪単価
・専有単価
・延床単価
・グロス利回り
・ネット利回り
・間取り
・方位
・建物の延床面積
・賃貸可能床面積
・基準階面積
・分譲単価
・粗利益率

などなど

 

こんなに沢山の項目の比較なんてやってられない!

 

と思いますよね。

 

 

以下では、そんな方のために、各目的や用途別に、比較すべきポイントを、重要なものに絞りました。

 

 

目的:住む

 

 

・一戸建

 

路線価に着目しましょう。

 

路線価を比較すれば、土地価格の違いが分かります。

また、総額から土地価格を引けば、建物価格の目安が分かります。

 

一戸建の場合は、

 

路線価

 

を調べて、比較しましょう。

 

 

 

・中古マンション

 

室内であれば、リフォームをどのくらいしているか、が重要です。

 

また、もう1点、借金をしているかいないか、をチェックして下さい。

管理が悪いと、修繕積立金の管理がザルになり、小修繕にお金を使い、大規模修繕の時にお金が足りず、借金をしてしまうことになります。

 

 

 

目的:投資

 

投資目的の場合は、

 

グロス利回り

 

 

空室率

 

を確認して下さい。

 

広告に出ているのは、空室がない時のグロス利回りです。

 

空室率が大きい、または大きかった場合は、要注意です。

 

 

 

 

4.坪単価の比較だけではダメなのか?

 

 

坪単価の比較は、物件ごと、というよりは、年ごとで行うことに意味があります。

 

つまり、不動産価格の推移をグラフなどで比較する場合には、坪単価に単純化して比較した方が分かりやすい、ということがあります。

 

ただし、目的や用途ごとに様々な比較ポイントがある中で、坪単価だけを比較する効果というのは薄いです。

 

 

5.まとめ

 

 

不動産価格を比較するときは、

 

目的

 

をはっきりさせましょう。

 

 

なぜなら、目的別に注目すべき要因が異なるからです。

 

 

ポイントを絞って、より効果的な比較を行いましょう。

 

 

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