日本一の不動産価格は?~ジャンル別の日本一も~

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日本一の不動産価格、と言われて、ピンと来ますでしょうか。

 

細かいことは抜きにして、不動産価格の「日本一」について記事にしました。

 

 

1.不動産価格の日本一は?

 

 

結論から言いますと、公表されている「日本一」の不動産価格は、

 

もし和室6畳だったら約「6億円」

 

です。

(つまり、家の中の1部屋分の広さです。)

 

その「不動産価格の日本一」は

 

「銀座」

 

のことです。

 

 

そして、具体的な場所として有名なのは、

 

「銀座4丁目交差点」

 

です。

 

 

この「銀座4丁目交差点」の道路向かいに位置するのが、不動産価格(具体的には土地価格)が公表されているポイントとして有名な、

 

「山野楽器」(銀座4丁目)
「鳩居堂」(銀座5丁目)

 

です。

(地図で検索してもらえれば分かりやすいですが、4丁目と5丁目とがやや異なりますが、「銀座4丁目交差点」の北と南にある、というだけで、どちらもほぼ同じ場所です。)

 

 

そして、それぞれの価格は1坪(約3.3平米)当たり約1億9,000万円です。

 

「1坪=3.3平米」で分かりづらい方は、「畳」(たたみ)を思い出して下さい。

 

「1坪」は、畳「2畳」(2じょう)分です。

 

良く家のチラシとかで、

 

6畳和室

 

みたいな部屋の書き方がされています。

 

 

もし、銀座4丁目交差点の近くに6畳和室と同じ大きさの土地が売りに出されると、

 

なんと

 

「6億円」弱

 

です。

 

 

 

2.地価公示と相続税路線価

 

 

不動産価格が「公表」されている、と言いました。

 

具体的には、

 

「山野楽器」は「地価公示」

 

で公表され、

 

「鳩居堂」は「相続税路線価」

 

として公表されています。

 

 

「日本一の不動産価格」を理解するために、地価公示と相続税路線価について、簡単に説明します。

 

 

2-1.「地価公示」は、いわゆる「時価」を公表

 

 

「地価公示」で公表される価格(「公示地価」といいます。)は

 

いわゆる「時価」

 

というものです。

 

 

参考までに定義を引用します。

商品などのその時々の市場価格。

(出典:大辞林第三版)

(時価の定義は様々なのですが、この記事では分かりやすく、シンプルにするために、上記の定義のイメージで話を進めます。)

 

 

注意点としては、建物の価格は含まれていないことです。

純粋に「土地」の価格です。

 

 

そして、相続税路線価は、公示地価の80%の水準です。

逆算して、相続税路線価を80%で割ると(割戻、といいます。)、地価公示の水準になります。

 

 

まとめますと、

 

 

時価=公示地価=相続税路線価÷80%

(ただし、土地価格のため、建物価格は含まれない。)

 

 

ということになります。

 

 

2-2.誰が時価を分析するのか?

 

 

結論から言いますと、

 

「公示地価」、いわゆる「土地の時価」は、

 

「不動産鑑定士」という専門家により、分析・判定されます。

(「不動産鑑定士」が判定した時価は、裁判資料となったり、法人の意思決定の際に使われたりと、様々な場面で活用されています。)

 

 

お菓子とか新車などは、

 

「定価」

 

があるので、「時価」が分かりやすいです。

(コンビニよりも、スーパーの方が安い、というのことはありますが。)

 

 

ところが、不動産、とくに「土地」の価格には、「定価」がありません。

 

ましてや、「銀座4丁目交差点」近くの土地なんて、そうそう滅多に売りに出されません。

 

そのため、誰から見ても分かりやすい「定価」というものが存在しません。

 

 

だから、専門家である「不動産鑑定士」が、

 

もし今、売買されたら………

 

という視点で、土地の「時価」を判定します。

 

 

これが「公示地価」です。

(不動産鑑定士以外の人が出した価格は、「時価」とは認められません。注意しましょう。)

 

 

 

 

 

3.ジャンル別「日本一」の不動産価格

 

 

不動産価格にも、いわゆる「ジャンル」というものがあります。

 

例えば、先ほどの「銀座」と、高級住宅地とは、ジャンルが違います。

 

いろいろな物の中から、似たような特徴をもつ物をグループにしたものが、ジャンルと言われています。

 

 

不動産価格の場合は、どんな特徴でジャンル分けされるのか。

 

 

それは、

 

使い方、つまり「用途」

 

です。

 

 

先に大まかにイメージをした方が分かりやすいのですが、

 

自分が住んでいる家

デパート

でかい工場

 

を想像して下さい。

 

これが、そのまま、公表されている不動産価格のジャンルになります。
(「地価公示」や「相続税路線価」などです。)

 

 

自分が住んでいる家、の用途は「住宅地」と言われます。

 

デパートは、「商業地」です。

 

でかい工場は、「工業地」です。

 

 

もっと細かい分類はあるのですが、大まかには、この3種類に分類されます。

 

ちなみに、「日本一の不動産価格」と言われる「銀座4丁目」は、「商業地」としての価格です。

 

 

4.日本一の商業地「銀座」

 

 

不動産価格としても日本一で、ジャンル別でも一位の「銀座」ですが、どのような場所なのでしょうか。

 

 

無理矢理一言で、「銀座」の日本一である理由を説明するなら、

 

ブランド

 

と言えるのではないでしょうか。

 

 

消費者からだけでなく、出店する側から見ても「銀座に店を出す」と言われるように、様々な人にとってブランド価値があると思います。

 

参考までに辞書を調べました。

 

東京都中央区南西部にある繁華街。東京あるいは日本を代表する高級商店街として世界的に知られる。行政地名としての銀座は中央通り(かつての銀座八丁で,銀座通りともいう)をはさむ広い範囲に及んでいる。交通の便がよく,近くにホテルや劇場,映画館も多い。

(出典:世界大百科辞典 第三版)

 

 

銀座は、世界的に有名な繁華街です。

高級ブティックや上品なカクテルバー、寿司店が出店されています。

有名店などとしては、

 

「和光」
「歌舞伎座」
「銀座三越」
「GINZASIX」
「アップル銀座」
「ユニクロ銀座店」

 

などがあります。

 

 

繁華街の中で最も人通りが多い通りを「目抜き通り」と言いますが、銀座の目抜き通りは、

 

「中央通り」

 

です。

 

 

他にもビジネス街と連絡する「晴海通り」や、中央通りに次ぐ人気の「並木通り」があります。

 

 

5.日本一の住宅地

 

 

では、日本一の「住宅地」はどこでしょうか。

 

 

公示地価では、

 

東京都の港区「赤坂」が最も高い価格として公表されています。

 

 

また、同じく公示地価で2番目の住宅地価格として公表されている千代田区「番町」は、平成29年(2017年)地価公示までは、ランキングトップでした。

 

ちなみに、どちらも価格は均衡していて、1坪当たり約1,300万円から1,400万円です。

 

 

1坪は2畳ですから、畳の6畳分の和室の価格は、

 

約4,000万円

 

です。

(3LDKのマンションが買えちゃいます。)

 

 

「赤坂」の公示地価ポイントは、虎ノ門ヒルズがある「虎ノ門」と、東京ミッドタウンのある「六本木」に挟まれた、周りに高層のオフィスビルやホテル、大使館、ホテルオークラなどがある、いわゆる「超高級住宅地」です。

 

 

また、2番手ながらも千代田区「番町」ポイントは、日本で初めての高級住宅地、と言われるくらい、歴史と伝統のある地域にあります。

皇居の西側のお堀から、「四谷駅」までの一帯が、一番町から六番町、いわゆる「番町」と呼ばれる地域です。

 

 

歴史は江戸時代初期まで遡り、様々な文化人や有名政治家などが住んできたところです。

 

なぜ、日本一の住宅地なのか、その理由を無理矢理一言で言えば、

 

先ほどの銀座と同じく、

 

ブランド

 

という一言で表現できると思います。

(ブランド価値がいくらか、ということは、素人にはまるで分かりませんよね。)

 

 

6.日本一の工業地

 

 

最後に、日本一の「工業地」を調べました。

 

地価公示の工業地の最高価格の地点は、東京都大田区「東海」です。

 

 

地名だけではピンと来ないかもしれませんので、

 

「羽田空港」のすぐ近く

 

と言った方が分かりやすいと思います。

 

 

地価は1坪当たり約200万円弱です。

 

「銀座」や「番町」と比べるとかわいい、と思われるかもしれませんが、6畳和室に例えれば、

 

約600万円

 

です。

 

 

決して安くはないです。

 

工業地が、商業地や住宅地と比べて単価が低いのは、工業地の面積が大きいことが理由の一つとして考えられます。

 

例えば、商業地は100坪くらいの土地の大きさです。(様々ですが、例えば、です。)

 

また、住宅地は戸建住宅だと40坪とかです。

 

これに対して、工業地は、大きいものでは、なんと、

 

10,000坪

 

を超えるものがあります。

 

 

ですから、各用途の地価を、単価に面積をかけた「総額」として、仮に比較してみると、以下のようになります。

 

商業地:単価1億9,000万円×100坪≒約200億円

 

住宅地:単価1,300万円×40坪≒約5億円

 

工業地:単価200万円×10,000坪≒約200億円

 

 

 

7.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

不動産価格の日本一、といっても、ジャンルにより複数あります。

 

 

特に公表されているものだと、

 

商業的:銀座4丁目交差点周辺

 

住宅地:港区赤坂、千代田区番町

 

工業地:羽田空港の近く

 

がそれぞれの用途別の最高価格地点です。

 

和室6畳分の価格で考えると、

 

商業地No1の銀座4丁目交差点周辺では、

約6億円

 

 

住宅地の港区赤坂周辺では、

約4,000万円

です。

 

 

何となくイメージできましたでしょうか。

 

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