「管理会社」ってあるけど、一体何の会社なのか？
どんな仕事をしているのか？
分譲マンションと賃貸マンションでは仕事内容が違うのか？
検索サイトで「管理会社」と入れると、まとまりがないサイトが出てきませんか？
この記事では、分譲マンションの管理会社の仕事内容について書いています。
細かい内容というよりは、理解しやすいように本質的な内容を書きました。
私に管理会社に対する不満が出はじめたのは、大規模修繕工事の時に理事会役員になったことがきっかけでした。
やたら高い大規模修繕工事費を管理会社が出してきて困っていました。
しかも、追い討ちをかけるように、
「ウチ(管理会社)に任せてくれないなら、大規模修繕には関われません。ご自分たちでやって頂くことになります。」
なんてことを言ってきました。
正直かなり、驚きまして、そこから管理会社について色々調べました。
調べてから思いましたが、それまで如何に自分が住んでいるマンションに無頓着だったのかと………………
知らないことは怖い、無条件に他人を信用してはいけない、ということを学びました。
ここでは、そんな自分が調べたことを、なるべく分かりやすくまとめてみました。
1.分譲マンションの管理とは？住民と管理会社との関係は？
1-1.管理会社といっても分譲マンションと賃貸マンションでは仕事内容が違います！
「マンションの管理会社」って、良く言いますよね。
実はこれだけでは特定できないのです。
試しに検索サイトで、
「マンション 管理会社」
と検索してみて下さい。
結果は2種類の内容が検索されると思います。
実はマンションの管理会社と言っても、
「分譲マンション」
「賃貸マンション」
とでは仕事内容が違います。
(この記事は「分譲マンション」の管理会社について書いています。)
賃貸マンションの管理会社は、主に貸主であるオーナーに対して、借主募集業務をする会社です。
これに対して分譲マンションの管理会社は、マンションの住民(管理組合)に対して、マンションの維持管理サービスを提供する会社です。
1-2.分譲マンションの管理は本当は誰がやるべき？
分譲マンションにお住まいの方であれば、「管理組合」と言う言葉を必ず聞いたことがあるはずです。
(知らない、という方は相当問題ですよ。)
この管理組合は、分譲マンションを購入したら、「必ず」入らなければなりません。
そして、法律上、分譲マンションの維持管理を行う義務は、管理組合にあります。
そのため、管理会社は本来、マンションの維持管理をしなくても法律違反にはならないのです。
1-3.分譲マンションの管理会社と住民の関係は？
では、分譲マンションの管理会社と、マンション住民(管理組合)とは、どのような関係なのでしょうか？
そもそも、マンション住民は自分たちのマンションを維持管理しなければなりません。
でも、維持管理のためには、法律や会計に関する知識、さらにはエレベーターや水道などの設備の知識に加え、工事に関する知識が必要となります。
かなり専門的な知識が、幅広く必要とされるのです。
マンション住民の中に、その幅広い知識を持っている人なんているわけないですよね。
(稀にいますが………)
そこで管理会社が必要とされます。
管理会社は分譲マンションの管理に関するプロ集団です。
専門的知識がないマンション住民たちは、その道のプロである管理会社に、自分たちのマンションの維持管理をお願い(「委託」、と言います。)して、管理会社はお金をもらって引き受けるのです。(「受託」と言います。)
2.分譲マンションの管理会社の4つの仕事内容
分譲マンションの管理会社の仕事としては、大きく4つに分けられます。
①事務管理業務
②管理員業務
③清掃業務
④建物設備管理業務
実はこの中で、管理会社の社員が直接行なう仕事は一つだけです。
それは①の事務管理業務です。
それ以外は、非常にざっくり言えば、管理会社がそれぞれの専門家などに、外注しているイメージです。
例えば、②管理員業務は管理会社の社員の場合もありますが、基本的には管理人さんですよね。
③や、特に④などは、最近、管理会社の方が、マンションが直接発注することを薦めてくる場合もあるようです。
それは何故なのでしょうか。
3.どれだけ管理会社にお願いするか〜全部？一部？〜
先程、管理会社の代表的な4つの仕事を記載しましたが、必ず全部を管理会社にお願いしなくても良いのです。
例えば、①の事務管理業務だけお願いして、②の管理人さんは自分たちで探してきたり、③と④も知り合いの安い業者に直接頼んだり、なんてことも可能なのです。
4つ全部を管理会社にお願いする方法を「全部委託」と言います。
逆に、4つの中の一部だけを管理会社にお願いして、後は自分たちで業者さんを探して直接頼んでしまう方法を「一部委託」と言います。
実は管理会社以外の業者が行う業務、特に④の設備点検業務などは、マンションの管理組合が直接業者と契約した方が安くなります。
その理由は、管理会社の中間マージンがカットできるからです。
最近は、④などの設備点検関係は、管理会社も、マンション管理組合が直接業者に頼むやり方を薦めてくる所もあるそうです。
4.管理会社にお願いしないパターンも………「自主管理」
先程、4つの仕事を全部頼むか、一部だけ頼むか、それぞれの方法がある、と言いましたが、全部頼まない方法があるのでは？
と考えた方もいると思います。
そうです、実は全部の仕事をマンション管理組合が自分たちでやってしまう方法もあります。
これを「自主管理」と言います。
自主管理は、管理会社への管理委託費が削減できる分、マンション住民の管理費が減ります。
ですが、その分、自分たちで何もかもしなければいけないので、作業量が大幅に増えます、大変です。
つまり、金銭的負担は減るものの、時間的負担は増えてしまいます。
余程、時間に余裕があって、管理の専門的知識を持っている方が、たまたまマンション住民にいない限りは、お薦めできない方法です。
5.分譲マンションの管理会社は管理を受託する所です
分譲マンションの管理は本来、住民自らが行うことになっているものの、専門的な知識やノウハウを頼って、管理会社にお願いしているマンションがほとんどです。
つまり、管理会社は、自分たちで管理ができないマンション住民から、マンションの維持管理をお願いされてやっている立場なのです。
ここを勘違いしないようにしましょう。
もともと、マンションの維持管理は、住んでいる自分たちが行うものなのです。
6.必ず管理会社を使う必要はありませんが………
繰り返しになりますが、マンションの維持管理は、そこに住んでいる自分たちが本来行うべきものです。
そのため、マンション住民が自分たちで全て管理を行う自主管理という方法もありますが、これは費用対効果の点でお薦めできないことは、前にお伝えした通りです。
ここなんです。
必ず管理会社を使う必要はないのですが(一部委託もある、ということです)、管理委託費を削減することが、必ずしも良い結果に繋がらないこともあることを覚えておいて下さい。
変な管理員さんが来てしまったり、知識のない契約社員しか派遣してこない………………管理委託費を削減し過ぎて、逆に管理の質が落ちたケースもあるようなので、注意して下さい。
参考記事：【忙しい人必見！】マンションの管理会社を変更するということ
