サラリーマン投資家が苦境に立たされています。
スルガ銀行やレオパレスの問題など、やっぱり一般人には不動産投資は無理だ、と思われてしまいます。
では、一体どうすればいいのでしょうか。
不動産投資はするな、ということでしょうか。
1.安い時に買って高い時に売るのが大原則
不動産投資はどうすれば成功するのでしょうか。
どんな商売でも共通しますが、
安い時に買って、
高い時に売れば、
儲かります。(当たり前です。)
そんなこと可能なのか、というと、不動産投資では可能です。
なぜなら、J-REITや私募ファンド、といったプロの不動産投資家が実在しているからです。
でも、その人達は、巨大なバックボーンのおかげで、損せずに済んでいるのでは？
確かにその理由もありますが、やはり何と言っても、
安く買って、高く売ること
を実践しているからに他なりません。
どうすれば、それが出来るのか？
それは不動産の持つ特徴に原因があります。
2.不動産の価格には波がある
「安い時に買って高い時に売る」
それが可能であって、実践できるのであれば、確かに不動産投資で成功できそうです。
これは、過去の統計上、可能です。
なぜなら、国が統計を取り続けている「地価公示」というデータがありますが、このグラフを見てみれば、一目瞭然です。
不動産の価格には波があるからです。
(出典：国土交通省)
関連記事：【時間がない方必見！】不動産価格の推移をグラフで調べる方法
具体的には山と谷が繰り返されているのが、視覚的に分かります。
「谷」が価格が低い時、「山」が価格が高い時です。
でも、地価公示の統計はあくまで「地価」、つまり土地の価格であって、建物やマンション、戸建、オフィスビルとか色々な用途が違えば、トレンドも変わるのでは？
と疑問を持たれる方もいるかと思います。
結論から言えば、地価公示は、国家資格者である不動産鑑定士が分析した鑑定評価額に基づいており、様々な用途のデータを反映した地価となっています。
ですから、地価のトレンドを見れば、不動産価格の「山」と「谷」が分かるのです。
このように、不動産の価格に波があることは、過去の統計で何度も証明されていることなのです。
3.不動産価格の波はグラフでまとめられている
前に書いたように、不動産の価格の波はグラフで確認できます。
地価公示の過去からの推移を見れば分かります。
このグラフには、用途は2つありますので注意です。
「住宅地」は、一戸建とマンションが含まれます。
「商業地」は、オフィス・商業施設・物流施設など、もろもろが含まれます。
ただ、このグラフは過去のことだから、将来のことは分からないのでは？
確かにその通りです。
しかも、将来予測は非常に難しく、不動産に関わるプロ達の間でも判断が分かれるところです。
ただし、同じように視覚的に確認できるグラフはあります。
日本不動産研究所という機関が公表しているグラフがあります。
(出典：一般財団法人日本不動産研究所:「東京・大阪・名古屋のオフィス賃料予測(2018～2020年、2025年)・2018春」)
また、賃料の上昇・下落の予測を公表している会社もあります。
(出典：ジョーンズ ラング ラサール株式会社「オフィス プロパティ クロック（不動産時計）2018年第4四半期」)
これらのグラフや資料を活用することで、不動産価格や賃料の波を確認し、「予測」することができるようになります。
4.価格高騰期にはどうすればいいか
「安い時に買って高い時に売る」
のであれば、高い時には買わない方がいい。
そうすると、価格が高い時には何をすれば良いのでしょうか。
価格が高い時には、賃料を上げる努力をしましょう。
価格と賃料は全く無関係ではありません。
賃料には賃貸借契約により、賃料の値上げに関して制約がある場合がありますので、価格と完全に連動はせず、やや遅れて価格の波についていく傾向があります。
いずれにせよ、価格が高い時には、不動産を持ち続けるスタンスであれば関係ない、とも言えます。
実際に、価格高騰期でも稼いでいるプロ達は、賃料を上げられる時に上げる努力を怠りません。
でも、価格が高い時は、逆に買ってくれる人も少なく、売りにくいのではないか？
そんな時は、相場より少し安く売る方法もあります。
安く買った価格より高く売れば、少なくとも儲けることはできるからです。
ここまでをまとめますと、
価格が高い時には、賃料を上げる努力をして、
安く買った価格よりは高く売れるのであれば、売却も検討する
というのが、価格高騰期の立ち回り方です。
5.理想は底値で買って高値で売る
繰り返しになりますが、
底値で買って、高値で売る
という商売の基本が、不動産投資でも実行可能です。
なぜなら、不動産の価格には波があるからです。
そしてこの価格はグラフなどの資料を活用することで判断可能です。
価格高騰期には何もしない、のではなく、賃料を上げる努力をして、収益力の向上に努めましょう。
そして、こまめに不動産価格の波をチェックして、底値で買って高値売り、を実践し続ければ、不動産投資は成功します。
6.でも、不動産投資をしたかったら絶対に勉強をしましょう！
結論から言えば、不動産投資は資産運用に有効です。
なぜなら、不動産を買った後は賃料収入があり、株式や国債の配当、銀行の金利に比べれば、高い利回りが期待できるからです。
実際、世界的にお金を不動産で運用しよう、という機運が高まっています。
具体的には、より安全な資金運用が求められる年金を扱うプロ達も、不動産へ投資するようになってきています。
つまり、不動産投資は、資金運用のプロ達に認められた投資方法、ということです。
ただ、リスクはあります。
スルガ銀行問題でもあったように、空室になった場合は賃料が入ってきません。
また、不動産価格の波を予測するのも、専門的な知識が必要です。
「金持ち父さん貧乏父さん」でも、不動産投資が勧められていますが、「不動産のプロ」をパートナーに見つけることが必須条件とされています。
不動産投資による旨味を受けたい方は、必ず勉強をしましょう。
不動産投資は世界的にも認められた投資方法となっていますので、勉強した分は無駄にはならないはずです。
