マンションを購入された方。
もしくは、これから購入を予定している方。
または、不動産投資のため、マンションを購入された方。
などなど。
知っておいて損しない、マンション管理組合の予算の見方について、実体験を交えて、お伝えします。
予算をしっかり確認すると何が変わるのか、
それは、
月々の修繕積立金の額
が変わります。
正確に言うと、適正な水準であれば、月々の修繕積立金の金額を増額する必要がなくなります。
不動産投資の場合、費用削減効果があり、投資利回りを上昇させることが出来ます。
基本的な流れとして、ほとんどのマンションは、管理会社と管理委託契約を締結されているので、予算案を管理会社が作成して、理事会、もっと細かく言うと理事長宛てに提出してくると思います。
この時、中身も確認せずに、
ハイOK
では絶対に駄目です。
何故かと言うと、最悪な場合には、
将来の大規模修繕のために貯めるべきお金が、小さい修繕工事にどんどん使われてしまう可能性があります。
結果として、大規模修繕工事の際に資金が足らなくなり、借入や、修繕積立金の増額などが実施され、月々の支払い額が増えることになります。
私のマンションでは、大規模修繕工事で借入を行い、危うく月々プラス1万円の修繕積立金の増額がされるところでした。
詳しくは他の記事で書いていますが、管理組合で再度、大規模修繕工事費用の見積書を取るなどして、何とか借入のない、適正水準での大規模修繕工事に成功しました。
話を戻し、管理組合の予算で、何を確認すれば良いのでしょうか。
基本は、昨年度の予算の水準で作成されてくるはずです。
つまり、項目別にどれだけ眺めても、昨年度の水準と同じであれば、特に問題ないように見えます。
そこで、このような質問を管理会社にしてみて下さい。
理事会の裁量で使える金額はいくらか？
という質問です。
理事会の裁量で使えるお金、の反対は、総会での決議が必要なお金です。
つまり、理事会の裁量で使えるお金というのは、悪く言えば、知らないうちに使われてしまうかもしれないお金、ということになります。
違う記事でも書いていますが、1年や2年でメンバーが交代する輪番制を、ほとんどのマンション理事会で採用されています。
つまり、理事会のメンバーは、毎年のように安定して、不動産やマンション管理、工事に詳しい人がいるとは限らないのです。
悪い管理会社の場合、理事会が素人集団であるのをいいことに、バンバン、工事を実施させようとします。
(私も経験がありましたが、必要です、とか、直さないと危険です、とか管理会社に言われると、工事せざるを得ない雰囲気になってしまうのです。)
そのため、理事会の裁量で使えるお金は、必要最低限にしておくのがベストです。
全くない、というのも問題ですが、過去の総会資料などをパラパラ見て、大体、年間いくらくらいが必要か、というのをイメージしておくのが良いです。
私のマンションでは、過去に実施した最大の工事金額分しか、理事会の裁量で使えるお金は予算計上していません。
理事会で使えるお金が足りない場合は、臨時総会などを開いて、修繕積立金から取り崩すことになります。
そのため、管理会社としては、緊急を要する工事のため、ある程度の予算枠は必要だ、ということを言ってくるかもしれません。
しかし、私の経験上、管理会社にお願いした工事が、1ヶ月以内に素早く実施された試しがありません。
遅い時には、半年以上経ってからようやく見積書が来る、ということもありました。
ですから、緊急時であっても、臨時総会を開いて対応しても、実はそんなに時間は変わらないかもしれません。
ちなみに、理事会の裁量で使えるお金としては、管理費勘定のうち、修繕費や予備費などの項目であることが多いです。
また、修繕積立金勘定でも、予備費などの名目であれば、総会決議は不要の場合もあります。
とにかく、マンション管理組合の予算の確認の際は、
理事会の裁量で使えるお金を必要最低限に
ということに気をつけましょう。
