サラリーマン投資家の方が、賃貸用に分譲マンションを購入した時、リスクとして、
があります。
マンションは管理組合というものを作り、運営されています。
管理組合の運営に当たり、意思決定を行うのが総会です。
そして、総会で決まったことを実際に行うのが理事会です。
人間で言えば、総会が頭で、理事会が手足です。
総会はマンション住民全員が参加することができますが、理事会は、通常は輪番制といって、数名が順番に担当していきます。
理事長や副理事長、会計や監事などの役職があります。
不動産投資においては、購入時の不動産選びや、適切な売却タイミングなどはもちろん重要ですが、それ以外にも、
も重要なポイントです。
具体的には、運用中の物件管理を、管理会社に任せっきりにしていたら、相場よりも高い工事が行われ続け、修繕積立金が足りなくなり、結果として月々の修繕積立金を増額するか、借入が必要となってしまうようなことが挙げられます。
そうなると、当然、月々の費用が増え、投資の収益は下がり、利回りが下がります。
また、借入に関しては、売却価格の下落、すなわち資産価格の下落をもたらします。
このような悪影響を防ぐために、運用中の費用適正化はとても重要なのです。
そして、この運用中の費用適正化を妨げてしまう、いくつかのリスクが存在します。
そのうちの一つが、
です。
理事会は任期は1〜2年で交代します。
そして、理事会の役員となる人は、必ずしも不動産や管理、工事の知識があるとは限りません。むしろ、全くの素人、という場合がほとんどだと思います。
加えて、特に1年任期で全員が交代していたら、マンションの管理のとって重要な事項がしっかりと引き継がれずに、重大な損害などが起きるかもしれません。
私の知人のマンションでは、大規模修繕の工事業者が決定した後に、引き継ぎ漏れの工事が見つかり、資金が足りなくなった、という事態が発生したそうです。
このような輪番制リスクを防ぐ方法として、前回では、
を説明しました。
そして、今回、説明するのは、
です。
面倒くさい、と思われるかもしれませんが、不動産投資のプロは必ず作成しています。
サラリーマン投資家の場合、投資したマンションで作成されていない場合があります。
そうなると、先程の例のように、重大な引き継ぎ漏れが発生する可能性があります。
引き継ぎチェックリストの内容は、そこまで複雑ではなくて大丈夫だと思います。
実際に私のマンションや知人のマンションでも、項目としては、
・引き継ぎ事項
・発生日
・対応予定日または完了日
は共通して必ず入っていますが、そこまで細かく作る必要はないように思います。
細かく作っても、輪番制の場合、作成者以外には使いこなせないようなものであれば、全く意味がありません。
とにかく、重要なのは工事などの対応が必要な事項を、漏れなく次の理事会に伝えることにあります。
具体的には、
マンション内の設備の故障箇所
機械式駐車場の定期点検の指摘項目
などが挙げられます。
そして、引き継ぎチェックリストは、毎回の総会資料に添付することが重要です。
また、管理会社に作成を依頼するのはヤメましょう。あくまでも、自分たちで作成するべきです。
以前、管理会社にチェックリストの作成をお願いしたところ、作成に数ヶ月もかかった上に、内容を問いただしたところ、管理会社の利益率の高い工事リスト、というのが実態でした。(ウソのようで本当の話です。)
他の記事でも再三お伝えしていますが、
は絶対にやめましょう。
特に、運用中の費用適正化が必須であるサラリーマン投資家の方々は注意して、自ら行動、モニタリングすべきことをオススメいたします。
