マンションへの不動産投資においては、運用中の費用削減や適正化が重要です。
しかし、実際に修繕工事などの実行するのは、マンション住民を代表する少数の理事会です。
理事会はほとんどの場合、輪番制、といって、1年、又は2年単位で交代していきます。
また、理事会の役員となるのは、マンションの住民であって、不動産や工事、マンション管理の詳しい人がなる訳ではありません。
通常、管理などとは全く違う仕事をしている方がほとんどだと思います。
サラリーマンの方の、マンションへの不動産投資においては、この理事会の輪番制が急所となります。
なぜなら、言葉を選ばすに言うと、不動産や管理の素人集団が、ろくな引き継ぎもしないまま、1年程度で交代していくからです。
当然、マンションの状況や問題点について一番詳しくなるのは管理会社になります。
私のマンションでも、将来の修繕に影響を与える重要な事項が引き継がれず、修繕積立金が不足する、という事態に陥ったこともあります。
なぜなら、マンションの現状や問題点を知らない理事会役員は、管理会社任せになってしまうからです。
そして、管理会社が提出してきた工事案などに反対することなく、実施されていきます。
その結果、相場の2倍や3倍の高額な工事や、実施する必要のない工事などが行われて、将来の大規模修繕のための修繕積立金が貯まらない状況となってしまうのです。
最終的には、そのような場合、借入をするか、修繕積立金を増額しなければならなくなります。
私のマンションでも、毎年1,000円以上、月々の修繕積立金を増額していくことが決定したことがあります。
(後に、適正な相場で大規模修繕工事を成功させ、毎年の増額を廃止させました。)
では、このような理事会の輪番制の弱点を補う方法として、どのような方法があるのでしょうか。
その一つに、
というものがあります。
それは字の通り、拡大された理事会なのですが、拡大対象は参加メンバーです。
通常、理事会は理事長や副理事長、会計や監事などの数名で、理事会を行います。
この数名が、マンションの状況をほとんど把握していなければ、もはや管理会社の思うつぼとなってしまう危険性があります。
それを防ぐ方法として、理事会以外のマンション住民も、理事会に参加できるようにするのが、拡大理事会です。
私たちのマンションでも、大規模修繕前の重要な理事会は、ほぼ毎回が拡大理事会で、結構な人数が参加されていました。
そして、仕事柄詳しい分野などについて、理事会以外のメンバーから意見が出され、それを参考に理事会メンバーが計画などを立てていくのです。
特に、前年に理事会役員だった人などに参加してもらえば、重要な引き継ぎ事項の漏れがなくなるかもしれません。
また、工事に詳しい方がいれば、その方からアドバイスを直接もらえます。
さらに、管理会社の提案などを、マンション全体でモニタリングすることで、不適切な工事などの実施を防止する効果も期待できます。
もし、不動産投資で、運用中のランニングコストを適正化したい場合、理事会の輪番制の弱点を補うため、
を提案されてみてはいかがでしょうか。
