新型コロナウィルスが世界中で蔓延しています。
100年に一度のパンデミックだと言われています。
私の周りでも、
こんなことは初めて
という方(不動産投資関係のプロの方々ですが………)ばかりです。
そのようなことを、まず考えると、
新型コロナウィルスが不動産価格に与える影響など、誰も予想できるはずがないのでしょう。
とは言え、不動産価格は人の流れに比例する、という原則から考えれば、感染防止対策として、人の動きが制限されることに関しては、不動産価格にプラスの影響を与えることはない、ということは少なくとも言えるのでしょう。
では、どこまでのマイナスの影響があるのか、という予測については、先ほどの通り、誰も経験したことがないのだから分からない、というのが事実です。
不動産に限らず、価格や経済価値を算出する方法として、
DCF法
という方法があります。
簡単に言えば、将来の収入支出を予測して、さらに時間の経過による複利運用の影響を考慮してバリューを算出するやり方です。
このDCF法は、将来発生するキャッシュフローを現在価値に割引く方法のため、将来予測がマストとなります。
新型コロナウィルスの不動産価格への影響が分からない、すなわち、DCF法による将来予測ができない、ということになります。
日本国内のことだけで考えてみると、先行きが不透明なこととして、
外国人旅行者は戻ってくるか
テレワーク普及によりオフィス需要は減退するのか
時限的な家賃補助がいつまで続くのか
オリンピックは2021年に開催されるのか
などなど、様々なことが考えられます。
私が感じていることとして、不動産投資や不動産価格に豊富な経験がある方ほど、不透明な予想よりも、確定している事実を重視して、判断を行なっている、という印象があります。
例えば、今、の時点での事実というのは、
新しい生活様式(特にテレワーク)が世界的に推奨されていること
2021年のオリンピック開催が予定されていること
緊急事態宣言の影響により、リテールやホテルなどは運営収入が減少するが、物流施設・レジ・オフィスなどの影響を受けないアセットもあること
新型コロナウィルスの収束には長期間を要すると考えられ、ワクチンの開発は年内には難しいと言われていること
などがあります。
事実とは言っても、専門家による見立てを含みますが、世間一般の共通認識という意味で言えば、少なくとも不透明な中にも一定の確度がある、と考えられます。
事実、2021年のオリンピック開催については、日本だけでなく、世界的にも目標となり得ることから、将来予測の設定にあたっては、説得力のある根拠として採用されている、という話も聞きます。
このような未だかつて経験したことがないような事態に対しては、不透明なオプションに惑わされることなく、分からないものは分からないと認識したうえで、数少ない事実もしくは事実に準じた共通認識に基づき行動すべし、ということを教えられている気がします。
