【忙しい方必見!】不動産の価格を計算するには?

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例えば、100円のジュースを10本買ったらいくらでしょう?

 

1,000円です。

 

では、この不動産の価格はいくらか計算してください、と言われたらどうしますか?

 

この時も、基本的には同じ考え方です。

 

 

 

1.価格計算の基本は、1個当たりの価格×数

 

 

1個当たりの価格を「単価」といいます。

買う数のことを「数量」といいます。

 

単価 × 数量 = 「総額」といいます。

 

でも、例えば土地は一つのように思えますよね?単価のイメージがしにくいです。
(もしくは、どこで区切れているか分からない、とか)

 

土地の場合は、建物が建っている土地が「数量」になります。

 

何かしっくり来ない方が多いと思いますので、次で詳しく考えます。

 

 

2.不動産の単価は逆算する

 

そもそも、土地や建物などの不動産と言われるものの、価格の考え方は、ジュースとか車とかとは違います。

逆に考えます。

ジュースや車は1個・1台当たりの価格が「単価」になります。

 

不動産は、分かりやすく言えば、1戸建の1軒当たりの価格が「総額」になります。
(ジュースの場合はこれが「単価」になります。)

 

不動産の単価は、「総額」から逆算して「単価」を計算します。

(1個当たりのイメージがしにくいのは、そもそもジュースとかとは違うからです。)

 

 

つまり、

 

 

不動産の単価 = 総額 ÷ 数量

数量 = 土地や建物の「面積」

 

 

 

「面積」というのは、1メートル × 1メートルの1平米で表すと、何平米になるか、ということです。

 

1辺が10メートルの正方形の土地があった場合は、10m × 10mで、100平米が面積になります。

 

ちなみに、建物の場合は、1階から最上階までの全ての階の面積を合計するのが普通です。

 

 

 

3.土地の価格を計算する時の注意点

 

 

今までのことを整理すると、不動産は総額と数量が分からなければ、単価が分からないじゃないか、という方もいると思います。

 

実は、日本の土地の場合、「単価」が公表されている、ということはご存知でしたでしようか。

 

例えば、以下のサイトで調べることができます。

 

地価公示

全国地価マップ

 

これらのサイトで、所在に応じた「単価」を調べることができます。

 

そして、この「単価」に、土地の面積(「数量」)を掛ければ、土地の価格(「総額」)が分かります。

 

でも、一つ注意が必要です。

 

「単価」は万能ではない、ということです。

 

以下の場合、正確な価格が出ない可能性があるようです。

 

もし、該当する場合は専門家に相談しましょう。

 

・土地の面積が大きい時
・リゾート地
・大きな道路沿いの土地
・市街地の中の畑 など

 

ポイントは、面積が大きすぎたり、住宅地なのか商業地なのか判断が分かれるような時には、専門家に相談すべき、ということです。

 

 

4.建物とかマンションは?

 

 

土地の価格の計算方法は分かった。

 

では、建物とかマンションの部屋の価格の計算方法はどうするのか?

 

建物も基本的には、

 

「単価」 × 「数量」です。

 

この場合の「数量」は、全ての階の面積合計です。

(例えば、10階建てのビルだったら、1頭から10階までの1フロアずつ、全ての階の面積を合計します。)

 

ただ、「単価」には注意が必要です。

 

なぜなら、この「単価」は新築時のものだからです。

 

ですから、「単価」×「数量」で計算した建物の価格は新築ピカピカの建物の価格になります。

 

でも、建物は年が経つほど古くなります。

 

それはどうやって計算するのでしょうか。

 

建物の年齢のことを、建物が「築」造された「年数」ということで、「築年数」といいます。

 

築年数が経つほど、建物は古くなり、通常は価格は下がっていきます。

 

この築年数による価格下落を計算する方法が、「減価償却」という方法です。

 

 

減価償却は、数種類の計算方法があり、それぞれ特徴がありますが、基本的には、築年数に応じた計算式を当てはめる方法で、建物価格を計算します。

 

一方で、マンションの価格には、「単価」は使いにくいと思います。

 

 

マンションの場合は、近くの良く似たマンション(部屋の広さや、築年数が大体同じくらいのマンションの1室)の販売チラシなどを参考にするのが、一番分かりやすいと思います。

 

つまり、「単価」ではなく、「総額」から、価格を推定する方法です。

 

(不動産のプロである不動産鑑定士が拠り所とする、不動産鑑定評価基準では、「取引事例比較法」と呼ばれる方法です。)

 

 

5.基本は単価×数量で価格計算するけど建物は減価償却で

 

今までのことをまとめますと、

 

価格の計算式は、基本的には、

 

 

単価 × 数量

 

です。

ただ、建物の場合、築年数による価格下落を反映させるために、

 

 

減価償却

 

 

という方法で、価格を計算します。

 

 

マンションの場合は、単価を使うより、

 

他のマンションの販売チラシの総額から価格を推定

 

する方法が、分かりやすいと思います。

 

 

 

また、もし、1戸建だった場合はどうでしょう。

 

最近、中古の1戸建の建物価格を正確に計算しようと、試みがされてはいます。

 

ただ、この記事の執筆時点では、築年数が経った中古戸建の場合は、建物の価値はほぼない、と考えられることが多いです。

 

つまり、中古戸建の価格の計算方法は、

 

 

土地の価格から、建物の取り壊し費用を引いたくらいの価格

 

と考えられます。

 

 

 

6.今後は単純な減価償却ではダメになる?

 

 

建物の価格は、単価×数量で新築建物の価格をまずは出して、築年数に応じた下落を減価償却で計算する、と言いました。

 

この方法は一般的に行われている計算方法ですが、実は、時代の最先端は違う考え方があるようです。

 

企業が、1年間の自分の成績(利益のことです)を計算するルールを共通にしよう、という動きが、世界的にあります。

 

「IFRS」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。

 

IFRSとは、国際的に統一された会計の基準のことです。

 

世界的に、IFRSに従おうとする動きがあります。

 

このIFRSでは、建物の価格の考え方が、日本で一般的な減価償却とは違うのです。

 

 

いわゆる決まりきった計算式を使うのではなく、その時点の価格はいくらなのか、を正確に把握することが求められている、そんな風に感じます。

 

ですから、先ほどの中古戸建の価格についても、今後は、よりその時点での価格を精緻に求めるようになっていくのだと、思われます。

 

つまり、決まった計算式で、パパッと計算するような時代はいずれ終わる、ということです。

 

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