例えば、100円のジュースを10本買ったらいくらでしょう？
1,000円です。
では、この不動産の価格はいくらか計算してください、と言われたらどうしますか？
この時も、基本的には同じ考え方です。
1.価格計算の基本は、1個当たりの価格×数
1個当たりの価格を「単価」といいます。
買う数のことを「数量」といいます。
単価 × 数量 = 「総額」といいます。
でも、例えば土地は一つのように思えますよね？単価のイメージがしにくいです。
(もしくは、どこで区切れているか分からない、とか)
土地の場合は、建物が建っている土地が「数量」になります。
何かしっくり来ない方が多いと思いますので、次で詳しく考えます。
2.不動産の単価は逆算する
そもそも、土地や建物などの不動産と言われるものの、価格の考え方は、ジュースとか車とかとは違います。
逆に考えます。
ジュースや車は1個・1台当たりの価格が「単価」になります。
不動産は、分かりやすく言えば、1戸建の1軒当たりの価格が「総額」になります。
(ジュースの場合はこれが「単価」になります。)
不動産の単価は、「総額」から逆算して「単価」を計算します。
(1個当たりのイメージがしにくいのは、そもそもジュースとかとは違うからです。)
つまり、
不動産の単価 = 総額 ÷ 数量
数量 = 土地や建物の「面積」
「面積」というのは、1メートル × 1メートルの1平米で表すと、何平米になるか、ということです。
1辺が10メートルの正方形の土地があった場合は、10m × 10mで、100平米が面積になります。
ちなみに、建物の場合は、1階から最上階までの全ての階の面積を合計するのが普通です。
3.土地の価格を計算する時の注意点
今までのことを整理すると、不動産は総額と数量が分からなければ、単価が分からないじゃないか、という方もいると思います。
実は、日本の土地の場合、「単価」が公表されている、ということはご存知でしたでしようか。
例えば、以下のサイトで調べることができます。
・地価公示
これらのサイトで、所在に応じた「単価」を調べることができます。
そして、この「単価」に、土地の面積(「数量」)を掛ければ、土地の価格(「総額」)が分かります。
でも、一つ注意が必要です。
「単価」は万能ではない、ということです。
以下の場合、正確な価格が出ない可能性があるようです。
もし、該当する場合は専門家に相談しましょう。
・リゾート地
・大きな道路沿いの土地
・市街地の中の畑 など
ポイントは、面積が大きすぎたり、住宅地なのか商業地なのか判断が分かれるような時には、専門家に相談すべき、ということです。
4.建物とかマンションは？
土地の価格の計算方法は分かった。
では、建物とかマンションの部屋の価格の計算方法はどうするのか？
建物も基本的には、
「単価」 × 「数量」です。
この場合の「数量」は、全ての階の面積合計です。
(例えば、10階建てのビルだったら、1頭から10階までの1フロアずつ、全ての階の面積を合計します。)
ただ、「単価」には注意が必要です。
なぜなら、この「単価」は新築時のものだからです。
ですから、「単価」×「数量」で計算した建物の価格は新築ピカピカの建物の価格になります。
でも、建物は年が経つほど古くなります。
それはどうやって計算するのでしょうか。
建物の年齢のことを、建物が「築」造された「年数」ということで、「築年数」といいます。
築年数が経つほど、建物は古くなり、通常は価格は下がっていきます。
この築年数による価格下落を計算する方法が、「減価償却」という方法です。
減価償却は、数種類の計算方法があり、それぞれ特徴がありますが、基本的には、築年数に応じた計算式を当てはめる方法で、建物価格を計算します。
一方で、マンションの価格には、「単価」は使いにくいと思います。
マンションの場合は、近くの良く似たマンション(部屋の広さや、築年数が大体同じくらいのマンションの1室)の販売チラシなどを参考にするのが、一番分かりやすいと思います。
つまり、「単価」ではなく、「総額」から、価格を推定する方法です。
(不動産のプロである不動産鑑定士が拠り所とする、不動産鑑定評価基準では、「取引事例比較法」と呼ばれる方法です。)
5.基本は単価×数量で価格計算するけど建物は減価償却で
今までのことをまとめますと、
価格の計算式は、基本的には、
です。
ただ、建物の場合、築年数による価格下落を反映させるために、
という方法で、価格を計算します。
マンションの場合は、単価を使うより、
他のマンションの販売チラシの総額から価格を推定
する方法が、分かりやすいと思います。
また、もし、1戸建だった場合はどうでしょう。
最近、中古の1戸建の建物価格を正確に計算しようと、試みがされてはいます。
ただ、この記事の執筆時点では、築年数が経った中古戸建の場合は、建物の価値はほぼない、と考えられることが多いです。
つまり、中古戸建の価格の計算方法は、
と考えられます。
6.今後は単純な減価償却ではダメになる？
建物の価格は、単価×数量で新築建物の価格をまずは出して、築年数に応じた下落を減価償却で計算する、と言いました。
この方法は一般的に行われている計算方法ですが、実は、時代の最先端は違う考え方があるようです。
企業が、1年間の自分の成績(利益のことです)を計算するルールを共通にしよう、という動きが、世界的にあります。
「IFRS」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。
IFRSとは、国際的に統一された会計の基準のことです。
世界的に、IFRSに従おうとする動きがあります。
このIFRSでは、建物の価格の考え方が、日本で一般的な減価償却とは違うのです。
いわゆる決まりきった計算式を使うのではなく、その時点の価格はいくらなのか、を正確に把握することが求められている、そんな風に感じます。
ですから、先ほどの中古戸建の価格についても、今後は、よりその時点での価格を精緻に求めるようになっていくのだと、思われます。
つまり、決まった計算式で、パパッと計算するような時代はいずれ終わる、ということです。
