土地価格には4つの価格?一物四価を正しく理解!【簡単解説】

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
Pocket

 

公示価格に路線価、たまに公示地価と言ったり………不動産に関するサイトを見ると「一物四価」なんて言葉も目にします。

 

こんがらがらないように、これらについて、まとめてみました。

 

 

1.まず、一物四価の特徴と間違った「一物四価」の例

 

 

結論から先に言いますと、

 

 

「一物四価」とは、

 

「行政機関」から公示される
「土地」の
「価格」に関する
「目的」に応じた
「4種類」の
「指標」のこと

 

です。

 

「指標」とは、目じるし、という意味です。

 

物事を判断したり評価したりするための目じるしとなるもの。

(出典:デジタル大辞典)

 

「一物四価」の具体的な内容を確認する前に、

まず、一物四価の特徴をまとめた表を見て下さい。

 

 

 

 

次に、間違った使用例を見て下さい。

 

正しく理解するためには、間違った表現を確認することも有用です。

(間違って使うと恥ずかしいだけではなく、誤った判断に繋がりますので注意して下さい。)

 

 

 

 

 

2.公示地価とは?

 

 

「地価公示」で公表される価格(「公示地価」といいます。)は、国土交通省が公示する土地価格の指標です。

 

毎年1月1日時点の価格が、その年の3月に公表されます。

 

「公示地価」は、

 

いわゆる「時価」

 

と考えられます。

 

 

「時価」
商品などのその時々の市場価格。

(出典:大辞林第三版)

 

 

公示地価は国土交通省のホームページなどで見ることができます。

 

国土交通省ホームページ「標準地・基準地検索システム」

 

 

あくまで「土地」の価格のため、建物価格は含まれません。

 

また、公示地価は「都市計画区域」という区域(分かりやすくいうと、「山以外」です。)の中で、基本的には毎年同じポイントで定点観測されるものです。

ですから、この後説明する基準地価のように、森林の土地についての価格は含まれません。

 

 

3.基準地価とは?

 

 

「都道府県地価調査」で公表される価格を「基準地価」といいます。

基準地価は、都道府県が公示する土地価格の指標です。

 

「公示地価」と同じく、「土地」の価格のため、建物価格は含まれません。

 

毎年7月1日時点の価格が、その年の10月に公表されます。

(公示地価は1月1日、基準地価は7月1日時点の土地の価格です。)

 

 

公示地価と大きく違うところは、都市計画区域の範囲外にも、定点観測するポイントがあることです。

 

つまり山の中の価格も、基準地価では分かる、ということです。

(公示地価は都市計画区域「内」です。)

 

 

具体的に言うと、基準地価には「林地」の価格が分かるポイントがあります。

(公示地価には「林地」はありません。)

 

また、公示地価は年初に1年に1回の発表のため、その年の年末の価格とはズレが生じる、とも言われています。

 

この弱点を基準地価は補完することができます。

具体的には、公示地価と基準地価で全く同じ場所があるため、半年ずつの地価が確認できるわけです。

 

 

基準地価も、公示地価と同じく、国土交通省のホームページなどで見ることができます。

 

 

4.相続税路線価とは?

 

 

相続税路線価とは毎年7月頃に国税庁から公表される土地価格の指標です。

 

公表は7月ですが、年の始めである1月1日時点の土地価格です。

 

地価公示による「公示地価」の8割の水準です。

(つまり、時価の80%です。地価公示については、後で説明しています。)

 

 

主に市街地を中心とした道路に面する土地の、1㎡あたりの単価で表示されています。

(千円単位です。)

 

 

路線価は、土地を相続又は贈与した場合に、税金を計算するための重要な指標です。

 

そのため、

 

実際の売買事例
公示地価
基準地価
不動産鑑定士の鑑定評価

 

などを細かく調べたうえで決定されています。

 

相談税路線価は、国税庁のホームページなどで見ることができます。

 

国税庁ホームページ
全国地価マップ

 

 

5.固定資産税評価額とは?

 

 

東京23区は東京都から、それ以外は各市町村から公表されます。

 

3年ごとに、公表される年の1年前の1月1日時点の土地価格です。

 

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税といった、不動産関連の各種税金を決める際の基準となる評価額で、とても重要なものです。

 

固定資産税評価額は、土地や建物などの評価マニュアルである「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村(東京の場合は23区)が決定する評価額のことをいいます。

 

 

土地であれば、地価公示による「公示地価」の7割の水準です。(つまり、時価の70%です。)

 

 

実は「一物四価」のうち、固定資産税評価額だけ「建物価格」があります。

 

ただ、固定資産税評価額の目的が税金の計算、というだけあって、この建物評価額は、安めの新築価格からスタートして、築何十年後には本来ゼロ円になる建物でも、新築価格の20%までしか下がらない(つまり、ゼロ円にならない)ような仕組みとなっています。

 

つまり、建物の固定資産税評価額から「時価」を推定することは難しい、ということです。

 

 

また、固定資産税評価額は、「路線価」から計算されます。

 

この路線価は、「標準宅地」というポイント(公示地価や基準地価などと同じイメージです。)の価格を基に付けられます。

 

この「標準宅地」は、不動産鑑定士による鑑定評価額の約70%をもとに決められます。

 

 

6.実勢価格とは?

 

 

冒頭にも引用しましたが、「時価」の定義です。

 

「時価」
商品などのその時々の市場価格。

(出典:大辞林第三版)

 

 

また、「実勢価格」の定義です。

 

「実勢価格」
公示価格や企業の希望小売価格などに対し、実際に市場で取引される価格。

(出典:精選版 日本国語大辞典)

 

 

つまり、「一物四価」と言われる土地に関する公的指標と、「実勢価格」との違いは、

 

希望小売価格か、実際の売買価格か

 

ということです。

 

 

例えば、「公示地価」を求める際には、不動産鑑定士という専門家が、過去に実際に取引された価格を分析しており、理論的には「時価」の水準の価格になっています。

 

ただし、実際の不動産取引の場合は、絶対に「時価」(分かりやすく言うと希望小売価格です。)で売買されるわけではありません。

 

 

これは、不動産以外でもそうです。

 

例えば、500mlのペットボトルのジュースを買う時のことを想像して下さい。

 

不動産という大きな買い物に限らず、100円台のジュースでも、コンビニとスーパーとドラッグストアでは価格が違いますよね。

 

そして人によって、会社からの帰り道に寄ったコンビニで手軽に買いたいとか、少し家から離れているけど、一番安く売っているドラッグストアまで買いに行くとか、賞味期限に近いタイムセールで50%を狙いにいく、とか買い方は様々です。

 

でも、各商品には「定価」が付いています。

 

分かりやすいイメージとしては、「公示地価」などの公的指標は「定価」です。(または、希望小売価格です。)

 

ただ、「定価」を基にして、実際にいくらで買うか、売るかは、買主と売主が話し合って決めることです。

話し合いの結果、実際に売買される価格のことを「実勢価格」と言います。

 

 

7.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

何よりも「一物四価」について、イメージだけでも分かって頂けましたでしょうか。

 

「公示地価」と「基準地価」は、土地取引の指標、つまり目印・目安として使われるものです。

 

 

とはいえ、この公示地価や路線価などから導き出された「時価」は、本当に売れる価格なのでしょうか。

 

結論として、

 

ほとんどの場合には売れます

 

と言えます。

 

「ほとんどの場合」以外の例外については、こちらの記事を参考にしてみてください。

 

 

 

また、土地についての「一物四価」の各指標を活用して、土地に関わるトラブルを事前に避けるようにしましょう。

 

 

 

 

Pocket

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

SNSでもご購読できます。

コメント

コメントを残す

*