2019年 6月 の投稿一覧

「redeem」を英語で調べる~what is redeem?~

Pocket

次の例文を見て下さい。

 

The security is generally sold at a discount, and redeemed at full value.

 

 

ここでいうsecurityとは、

 

keep safe

protection

morgage・collateral

 

という意味ではなく、

 

bondやshareなどのfinancial investmentです。

 

 

investmentとは、

 

money for making a profit

 

です。

 

 

上の例文は、

 

commercial paper

 

の説明文の一部なのですが、

 

 

sold at a discount

 

つまり、

lower price than usual

だけど、

 

full value

 

に「redeem」される、とのことです。

 

 

この

 

redeem

 

とは何でしょうか。

 

 

redeemの定義を英英辞典で調べても、

 

to make something less bad

 

という定義が出てきて、今いちしっくりきません。

 

ビジネス系の英語サイトを探し、以下のような定義がありました。

 

Finance: To buy back debt securities (such as bonds or redeemable preferred stock/preference shares) on or before their maturity date.

(出典:buisiness dictionary)

 

これは分かりやすいですね。

 

 

つまり、

 

buy back

 

ということです。

 

 

注意点は、

 

before maturity date

 

つまり満期前、という点です。

 

 

上記のbuy back

 

もしくは、次の定義でも分かりやすいです。

 

to exchange shares, bonds etc for cash

(出典:ロングマン現代英英辞典)

 

単純に換金する、という意味です

 

つまりは、例文の意味は、

 

安く買って、高く換金できる証券

 

それがcommercial paperだ、という意味です。

 

financialなredeemの意味は、

 

buy back

または

exchange for cash

 

です。

 

覚えておきましょう。

 

 

Pocket

depositとは?不動産との関連は?

Pocket

 

depositは、

 

つまるところ、

money

です。

 

 

そして、その支払先と使い方によって大きく3つの意味があります。

 

 

①in bank account

②seller、hotel etc

③lessor

 

 

の3つで理解すると分かりやすいです。

 

 

lessorとは、賃貸借契約における貸手のことです。

(大家さんです。)

 

 

以下はそれぞれの英語の定義です。
(出典:ロングマン現代英英辞典)

 

 


a bank account in which money can be held and will earn interest


a small first payment that you make for a house, car, holiday etc


an amount of money that you pay when you rent something which will be given back to you if you do not damage the thing you are renting

 

 

depositは①〜③で共通するのは、

money

という点です。

 

 

①に関しては、保管場所が、

bank account

です。
(accountとは、moneyをkeep、leaveしたrecordです。銀行口座です。)

 

 

②に関しては、まさに

small
かつ
first

のpaymentです。

家や車の手付金やホテルの預かり金です。

 

 

③は日本の不動産賃貸における

敷金

と同じ意味です。

敷金のように、賃貸している部屋を出る時、修繕の必要などがなければ返却されるお金です。

 

 

①〜③(特に②と③)は、

money

という点で共通するとともに、

 

一方通行の支払いではなく、

back

されるイメージを持っています。
(ホテルのdepositや、賃貸の敷金です。)

 

 

 

不動産関連のdepositに関する例文を探してみました。

 

Most rental properties do require that you pay both a deposit and key money, but there is a growing percentage of properties that require neither.

 

「key money」とは礼金です。

敷金と礼金を支払う賃貸物件の傾向についての例文です。

 

 

Pocket

certificateとは?不動産との関連は?

Pocket

certificate

の英英辞典での定義です。

 

 

①an official document that states that certain facts are true

②an official paper stating that you have completed a course of study

 

(出典:ロングマン現代英英辞典)

 

certificateは

 

officialな

document

 

または

paper

 

です。

(document自体が、official paperという意味です。)

 

 

①の

state

は、countryという意味ではなく、

say

または

write

という意味です。

 

ただし、sayやwrite単独で使うよりも、よりformalな使い方です。

formally、in formal wayという感じです。

 

ここでのcertainは、

sure

 

つまり、

reliableまたはaccurate

という意味です。

 

②の

course of study

は、in unversityにおける

 

study direction

 

という感じです。

 

 

 

 

海外サイトの使用例としては、

①の場合には、

CASBEEの認定

があります。

 

CASBEEとは、

 

Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency

 

の略です。

 

日本語で言えば、建築物の環境性能で評価し格付けする手法のことです。

Certification for CASBEE Real Estate

認定を受けた不動産を、

Certified properties

として紹介しているサイトもありました。

 

 

また、日本での

登記事項証明書
(登記簿謄本)

 

は、

 

Transfer Certificate of Title

 

です。

 

 

title

 

とは、

 

own、haveする

 

legal right

 

つまり、所有権です、

 

 

transferは、moveということですので、

 

legal rightのmoveをsureしたofficial paperが、登記事項証明書、ということです。

 

 

また、日本で言う宅地建物取引士である

 

real estate agency

 

として認められるような場合にも、

 

certificate

 

が使われています。

 

 

②の場合、

 

大学のホームページには、

 

Real Estate Investment Certificate

 

という形で、学習コースなどが紹介されています。

 

 

Pocket

不動産の簿価とは何か?【簡単解説】

Pocket

 

「簿価」は、不動産投資や売買を行う上では避けて通れない用語です。

 

簿価の意味や仕組みを知らずに不動産を売買すると、思わぬ損をしてしまう可能性があります。

 

この記事では、主に不動産売買時の簿価について、説明しています。

 

 

1.簿価とは何か?

 

 

簿価とは何でしょうか。

 

企業会計において会社が所有している資産に対して、帳簿上で付されている価額のこと。一般には該当資産の取得原価を指す。帳簿価額。

(出典:精選版 日本国語大辞典)

 

 

簡潔に言うと、不動産の簿価とは、

 

不動産の購入価格

 

です。

 

 

上の定義の中の、

 

帳簿

 

 

取得原価

 

は、会計で使う専門用語です。

 

 

分かりやすく言うと、

帳簿とは、いくらで売ったり、買ったりしたかを記録するものです。

 

 

取得原価とは、購入価格のことです。

ただし、厳密に言えば、購入価格だけではなく、運送費や手数料などの

 

付随費用

 

という出費も加えて計算します。

 

 

2.不動産の取得原価の付随費用とは?

 

 

では、不動産の簿価になる付随費用には何があるのでしょうか?

 

例えば、土地・建物の購入代金、建物の建築代金は付随費用ではなく、購入価格です。

 

一方で、購入するときにかかった仲介手数料や各種税金、リフォームなどの増改築にかかった費用、住宅ローンの利息などは付随費用になります。

 

簿価を計算するうえでは、土地・建物の購入価格に加え、これらの手数料などを含めます。

 

 

具体的な購入価格と付随費用には次のようなものがあります。

 

(1)土地・建物の購入代金
(2)建築代金
(3)購入時にかかった税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税など)
(4)仲介手数料
(5)測量費
(6)整地費・建物の取り壊し費用など
(7)設備費
(8)改良費
(9)借入金の利子(条件あり)

 

 

3.買った価格と同じ価格で売っても、利益が出る理由

 

 

では、次に不動産を売る場合を考えます。

 

もし、不動産を売って利益が出た場合、その利益に対して税金がかかります。

 

不動産の簿価は、購入価格です。

 

売った価格というのは、成約価格です。(実勢価格、とも言います。「時価」の水準とは異なることもあります。)

 

関連記事:土地価格の実勢価格とは?時価や公示地価、売買価格との違いは?

 

 

不動産の価格は、毎年、上がったとか、下がったとか言われています。

 

ですから、例えば、10年前に買った不動産を今年売った場合、購入価格と売却価格が全く同じという可能性は少ないです。

 

ただ、仮に、3,000万円で購入して、売った価格も3,000万円だった場合を考えてみて下さい。

 

この場合、利益は出るでしょうか、出ないでしょうか。

 

実は、購入価格と売却価格が全く同じ価格であっても、利益が出ることがあります。

 

その理由は

 

減価償却

 

です。

 

 

減価償却とは、分かりやすく言うと、

 

毎年、築年数が古くなるにつれ、建物の「簿価」を減らしていくこと

 

です。

 

 

ですから、3,000万円で購入しても、時の経過につれ、減価償却されると、建物の簿価は減少し、2,000万円くらいになっているかもしれません。

 

そんな時に、3,000万円で売ると、1,000万円の利益が出てしまう、という訳です。

 

ちなみに、先ほど、売却価格は成約価格(実勢価格)と言いましたが、この辺りについては、次のリンクを参考にして下さい。

 

簿価は、時価ではないし、成約価格(実勢価格)でもありません。

 

また、売却価格は時価とも限りません。

 

 

4.売却損益の計算方法

 

 

では、具体的な売却損益の計算方法はどのように行うのでしょうか。

 

 

具体的な式は次の通りです。

 

売却損益 = 売却価格 – ( 簿価 + 譲渡費用 )

 

 

売却によっていくら儲かったか、または損したかは、

 

売却価格から簿価を引けばいいだけではありません。

 

売却するためにかかった費用である譲渡費用も控除する必要があります。

 

 

譲渡費用とは、具体例を挙げると、

 

不動産業者に支払う仲介手数料
測量費用
印紙代
リフォーム代
交通費

 

などの諸費用のことを言います。

 

 

このように売買損益を計算するためには、いくらで購入したかという購入価格が分かっていないといけません。

 

しかし、先祖代々受け継がれた土地や、随分昔に購入した不動産など、購入価格が分からない時があります。

 

そんな時は、

 

売却価格の5%を取得価格とみなすことができます。
(概算取得費、と言います。)

 

 

5.まとめ

 

 

いかがだったでしょうか。

 

不動産を売る時には、

 

簿価

 

による損益の計算をしなければなりません。

 

 

そして、もし、利益が出ていたら、税金を払う場合があります。

 

そのため、不動産の売却の際には、簿価についての知識が必要になります。

 

土地には一物四価と言われる公的指標がありますが、これに簿価や実勢価格を加えると更に複雑になります。

 

詳しくは次のリンクを参考にして頂きたいのですが、

 

簿価は時価ではない

 

簿価と時価は同じ価格推移はしない

 

ということを、覚えておいて下さい。

 

関連記事:土地価格には4つの価格?一物四価を正しく理解!【簡単解説】

 

Pocket

IRRとは何か?内部収益率の使い方を理解【簡単解説】

Pocket

 

不動産投資では

 

表面利回り

 

が有名な投資採算性の指標です。

 

 

では、

 

IRR

 

という指標はご存知ですか?

 

このIRRも、表面利回りと同様に、重要な投資採算性の指標なのです。

 

 

1.こういう物件はどうやって検討しますか?

 

 

IRRについて、質問から理解してみましょう。

 

早速ですが、質問です。

次のような投資用物件を買うべきか、買うべきでないか、あなたなら、どうしますか。

 

 

半分以上の部屋が空室の1棟の賃貸マンション。

ただ、3年後には大規模修繕、5年後には近くで新しい駅の開発が予定されています。

 

 

満室稼働を仮定して、表面利回りを計算し、どのくらいの収益率があるか、検討しますか?

 

 

ちなみに、表面利回りは、

 

満室稼働と仮定した場合の年間賃料 ÷ 売買価格

 

で求められるので、計算が簡単です。

 

 

問題なのは、

 

満室稼働を想定した場合の年間賃料

 

をどのように計算するか、です。

 

 

現在、入居中の部屋の賃料を参考にしますか?

 

でも、もしかしたら、現在、賃貸中の部屋の賃料水準が高いから、半分以上が空室となっているかもしれません。

 

一方で、数年後に予定されている大規模修繕や新しい駅が開発される影響はどのように反映させれば良いのでしょうか。

 

もしかしたら、現在の賃料水準では安すぎるかもしれません。

 

このように、空室が多かったり、今後数年愛のうちに周辺環境などに変化があることが分かっている場合などには、表面利回りの検討だけでは、投資するか否かの判断が難しい場合があります。

 

 

IRR(日本語では内部収益率と言います。)という指標は、このような場合に投資するか否かの判断を行うための判断指標として分かりやすいものです。

 

表面利回りだけでの検討が難しい時は、IRRを使用した分析を行いましょう。

 

 

2.IRRとは何か?

 

 

IRRとは、

 

「internal rate of return」の略で、

 

日本語では「内部収益率」と言います。

 

 

字の通り、収益率なので、不動産投資や株式投資などの利回りなどと、

 

いくら儲かるのか

 

という視点で比較できます。

 

 

IRRの意味を説明するよりも、どのような時に使うのかを例示した方が、理解しやすいと思います。

 

 

IRRは、

 

表面利回りの分析だけでは良く分からない時

 

に使います。

 

 

それは、どういう時かと言うと、

 

1年後、2年後、3年後………と、

 

毎年の収支が変わる場合です。

 

 

表面利回りでは、1年分の賃料収入を使いますので、

 

2年後、3年後………の収支分析はできません。

(厳密には、利回りに織り込む形で検討できるのですが、分かりづらいです。)

 

 

ところが、IRRの場合は、

 

1年後の収支
2年後の収支
3年後の収支………………

 

というように、毎年の収支の分析ができます。

 

 

つまり、

 

表面利回りは、

 

1年分の賃料収入 ÷ 不動産価格

 

であるのに対して、

 

 

IRRは、

 

複数期間の収益合計を1年分に修正した金額 ÷ 不動産価格

 

(厳密には数式は違いますが、考え方を分かりやすくするようにしています。)

 

 

3.IRRと表面利回りの違い 〜短期的な分析か?長期的な分析か?

 

 

では、IRRと表面利回りの具体的な違いは何でしょうか。

以下、その違いについて説明します。

 

 

先ほども言いましたが、表面利回りは、

 

1年分の賃料

 

を分析に使います。

(1年分の賃料収入 ÷ 不動産価格が表面利回りです。)

 

 

これに対して、IRRは、

 

1年後、2年後、3年後………

 

と毎年の収支を使います。

 

 

このように毎年の収支を分析した方が、より細かい分析なのでしょうが、やはり手間がかかります。

 

ですから、多くの場合、IRRでの分析は、

 

5年

 

若しくは

 

10年

 

という単位がほとんどです。

 

 

そのため、IRRは長期間ではなく、比較的短期間での分析に使用されます。

 

もし、収支が今後数十年、ほぼ固定化されている不動産があれば、IRRよりも、表面利回りなどの分析の方が向いています。

 

一方で、始めに例示しましたが、空室が多い不動産の場合、

 

 

その空室が

 

1年後で全て埋まるのか

 

3年後でようやく全て埋まるのか

 

というシナリオによって、毎年の収支は大きく変わります。

 

このような時は、表面利回りでの分析には反映が難しいので、IRRでの分析が向いている、と言えます。

 

 

4.表面利回りでは、毎年の収支分析はできないのか

 

 

では、表面利回りでは、毎年の収支分析は全く出来ないのでしょうか。

 

表面利回りでも、毎年の収支分析は可能です。

 

例えば、使用する賃料収入を、今後数年間の空室分のマイナスを反映させてみたり、空室分のマイナスを価格に反映させてみたり、または、空室リスクを利回りに乗っけてみたり………など、やり方は複数あります。

 

 

ただ、分かりづらいです。

 

IRRの場合は、

 

1年後、2年後、3年後………と毎年の収支(キャッシュフロー、と言います。)が数字で示されます。

 

ところが、表面利回りの場合は、1年分の賃料収入や利回りの中から、

 

空室のマイナス分

 

を読み取る必要があります。

 

 

そのため、表面利回りの場合は、賃料収入に空室のマイナス分を反映するよりも、利回りにリスクを乗っける方が、分かりやすいです。

 

(単純に、同じ賃料でも表面利回りに違いがあれば、利回りが高い方がリスクが高い、という見方をします。つまり、利回りが高い方が空室のマイナス分が多い、ということです。)

 

 

このように、表面利回りでも、毎年のキャッシュフロー分析は不可能ではありませんが、数字として示されるIRRによる分析の方が、より分かりやすいの言うまでもありません。

 

 

5.まとめ

 

 

いかがだったでしょうか。

 

IRRについて、理解が深まったでしょうか。

 

IRRの数式を見るよりも、具体的な分析方法を考えてみる方が、理解に繋がります。

 

 

IRRは、期間限定の収支指標です。

 

毎年の収支が数字で明示されるので、投資成果の指標としては分かりやすいが、売買検討時の指標としては、作成の手間が多いです。

 

もし、キャッシュフローのシナリオ変更等がなければ、表面利回りの方が、計算の手間も少なく使いやすいと思います。

 

IRRのメリットとデメリットを理解して、適時適切に使用できるようにしましょう。

 

 

Pocket

条例とは何か?法律との違いは?不動産関連の条例を具体例に

Pocket

 

東京都の条例で………

条例で禁止されている………

 

などなど、

 

条例

 

という言葉を聞く機会は多いかと思います。

 

条例とは何でしょうか。

法律などとは何が違うでしょうか。

 

 

1.条例とは何か?一言で言うと?

 

 

条例とは何か。

 

無理矢理、一言で言えば、

 

地方ルール

 

です。

 

 

これに対して、

 

お国のルール

 

には、

 

法律

 

があります。

 

 

お国のルールである法律の下に、地方ルールがある

 

そういう風に思われがちですが、必ずしもそのようには言い切れません。

 

それは何故でしょうか。

 

 

2.条例の仕組み

 

 

条例の定義です。

 

地方公共団体がその自治権に基づき、法令の範囲内で議会の議決によって制定する法。

(出典:デジタル大辞典)

 

 

条例を決めるのは、

 

地方公共団体

 

です。

 

 

地方公共団体とは、

 

都道府県や市区町村

 

のことです。

 

 

一方で、法律は

 

国会の議決

 

で決まります。

(要は国が決めている、ということです。)

 

 

条例は、憲法及び地方自治法などに基づき、地方公共団体の議会の議決により制定されます。

 

また、議会の議決ではなく、地方公共団体の長が定めるものは、

 

規則

 

と呼ばれ、区別されていますので、注意しましょう。

 

 

これらのルールは、いわば地方公共団体のルールですので、その地方公共団体の中でルールが適用されます。

 

ただし、もし違反等した場合には、罰則を受けることもあります。

 

なお、「指導要綱」や「指導要領」といった名称のルールが作られていることがありますが、これは各地方自治体が自ら作成した判断基準や指針となるべきものでうるため、国民や事業者にとって、直接的に拘束力はありません。

 

 

3.条例の具体例

 

 

では、地方公共団体のルールである条例には、どのようなものがあるのでしょうか。

 

具体例を挙げて説明します。

 

・建築安全条例

建築安全条例とは、建築基準法というルールに対して、各地方公共団体がさらにルールを付け加えたい時や、緩めたい時に使われます。

東京都建築安全条例が有名です。

 

 

・がけ条例

建物の敷地が「がけ」に面している場合、ある程度の大きさの建物を建てることを制限するための条例です。

建築基準法の内容に、制限をプラスするものになります。

東京都の場合には、先ほどの建築安全条例の中で、この「がけ」条例に相当するルールがります。

各地方公共団体によって、制限の内容が異なりますが、通称として、

がけ条例

と呼ばれています。

 

 

・賃貸住宅紛争防止条例(東京ルール)

賃貸住宅紛争防止条例とは、別名「東京ルール」とも呼ばれているものです。

その名前の通り、

賃貸住宅の
紛争を
防止する目的

で作られた条例です。

主に入居中の修繕に関する取り決めや、退去時の原状回復についてのガイドラインに関して取り決めがなされています。

部屋を借りている人が、部屋を出る時に、原状回復費用の負担の範囲でトラブルになることが多いため、この東京ルールが定められました。
(主に借主が不利にならないように定められています。)

 

 

・駐車場附置義務条例

駐車場附置義務の条例は、自動車の混雑解消のために定められる制限です。

自動車が混雑しそうな市街地などで、一定規模の建築物を建てる時には、一定台数の駐車場を作るように定められています。

駐車場法に基づく駐車場整備地区に対して、制限を加える形の条例になります。

 

 

4.法律を上回る規制はかけられない?

 

 

先ほどからお伝えしているように、

 

条例とは、

 

法律の範囲内で、

地方公共団体が定めものです。

 

 

では、必ず、地方公共団体が定める条例は、

 

法律の範囲内

 

なのか、というとそうではありません。

 

 

法律の範囲を超えているように見えるものでも、効果が認められることがあります。

 

ポイントは、

 

法律の趣旨

 

です。

 

 

趣旨とは、要するに、理由です。

 

 

その法律が作られた理由から、逸脱していなければ、見た目の範囲を超えている条例でも、効果が認められます。

 

 

5.まとめ

 

 

いかがだったでしょうか。

 

条例とは、いわば、

 

地方ルール

 

です。

 

 

とはいえ、条例に違反すれば罰金もあります。

 

また、条例とは言え、法律の趣旨に反しない限りにおいて、法律よりも拡大して定められていることもあります。

 

 

特に不動産業界では、

 

建築安全条例
がけ条例
駐車場附置義務条例

 

など、重要な条例が多く制定されています。

 

 

条例のポジションを正確に理解して、日々の業務に活かしましょう。

 

Pocket