手数料と不動産価格(仲介手数料について)

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不動産の売買で必要な手数料に「仲介手数料」というものがあります。

この記事では、「仲介手数料」対するチェックポイントを中心にまとめています。

不動産売買をお考えの方はご参考にして下さい。

 

 

1.仲介手数料のチェックポイント

 

 

まず、不動産売買における仲介手数料について解説する前に、キーワードとチェックポイントを列挙します。

(該当する項目を参照して下さい。)

 

・その仲介手数料の金額は「上限」を超えていませんか?
・仲介手数料「以外」の費用が含まれていませんか?
・「契約前」なのに仲介手数料を請求されていませんか?
・どういう時に仲介手数料が「返金」されるか、事前に確認していますか?

 

 

2.その仲介手数料の金額は「上限」を超えていませんか?

 

 

「仲介手数料」とは、不動産を売買・賃貸する際に不動産仲介業者に対して支払う手数料です。

仲介手数料は成功報酬に分類されます。

そのため、契約が成立しなかった場合には支払う必要はありません。

 

 

仲介手数料の金額については、宅地建物取引業法で以下のように上限が定められています。

 

 

■仲介手数料の上限額
売買価格 200万円以下の部分:取引額の5%以内
200万円超400万円以下の部分:取引額の4%以内
400万円超の部分:取引額の3%以内

※売買価格には消費税を含みません。報酬額には別途消費税が必要です。

 

 

以上をまとめると、最近では売買価格が400万円を超える場合がほとんどのため、以下の計算式が使われています。

 

消費税10%なら、具体的には以下の計算式となる。

 

仲介手数料 = 売買価格 × 3.3% + 6万6,000円

 

 

例えば売買価格が4000万円とすると、仲介手数料は以下のとおりだ。

 

仲介手数料 = 4000万円 × 3.3% + 6万6,000円 = 138万6,000円

 

 

3.仲介手数料「以外」の費用が含まれていませんか?

 

 

仲介手数料が上限を超えている、っていう方はさすがにいないかもしれませんが、仲介手数料以外の費用を請求されていませんか?

 

仲介手数料の範囲とされているのは、

 

「通常の仲介業務で発生する費用」

 

に限られています。

 

 

例えば、こちらからお願いをして、遠く離れた場所まで行ってもらう場合の出張費などは、仲介手数料には含まれない、と一般的には考えられているようです。

 

また、特別な広告宣伝などをお願いした場合の費用も、仲介手数料とは別に請求される場合もあるようです。

 

その他、仲介手数料には含まれず、実費を支払う可能性のある費用は、

 

・建物取壊費用
・空き部屋の管理費用
・家具の運搬、保管
・面積の測量

 

などが考えられます。

 

 

これらに該当する内容を依頼しようとしている場合には注意が必要です。

 

事前に仲介業者に費用発生の有無を確認しておきましょう。

 

 

4.「契約前」なのに仲介手数料を請求されていませんか?

 

 

仲介手数料の支払い義務は、

 

「契約が成立」

 

して発生します。

 

 

具体的な支払時期については、売買契約の時と、物件引渡し時の2回に分けて行われることが多いです。

 

ただし、

 

「契約前」

 

に請求されることはありえません。

 

 

また、契約が成立していない、

 

つまり、売却を不動産業者に依頼したが、

 

「売れなかった」

 

場合にも、仲介手数料は発生しません。

 

 

ただ不動産の売買では契約成立後、実際に引き渡しまで時間がかかることがありますので、契約締結時にと、引き渡し完了時の2回に分けて支払う場合や、決済引き渡し時に一括で支払う場合もあります。

 

支払方法については、現金だけでなく、クレジットカードにも対応している所もあるようです。

 

不動産仲介会社によって異なりますので、仲介手数料の支払い方法や時期について、事前に確認しておきましょう。

 

 

5.どういう時に仲介手数料が「返金」されるか、事前に確認していますか?

 

 

契約が成立した後に、買主がローンを組めなかったことが判明するなど、契約成立後に、契約が白紙に戻ってしまうことがあります。

 

そういったケースには、様々なケースが想定されますが、仲介手数料が返金されるか否かの取り扱いは不動産業者によって異なる場合があります。

 

例えば、以下のケースでは、仲介手数料が返金されるのかどうか、不動産業者に事前に確認しておきましょう。

 

・売主の不注意により物件が火事でなくなった
・物件引渡し時に、買主が手付金を除く売買代金を支払えない場合
・買主と売主がお互いに合意して契約が白紙になった場合
・「手付解除」と呼ばれる手付金放棄や倍返しにより契約が白紙になった場合
・各種特約により契約が白紙になった場合(買い替え特約や、住宅ローン特約)

 

 

6.まとめ

 

 

いかがだったでしょうか。

 

仲介手数料の理解は進みましたでしょうか。

 

もう一度、チェックポイントを挙げますので、該当する項目がないか、確認してみて下さい。

 

・その仲介手数料の金額は「上限」を超えていませんか?
・仲介手数料「以外」の費用が含まれていませんか?
・「契約前」なのに仲介手数料を請求されていませんか?
・どういう時に仲介手数料が「返金」されるか、事前に確認していますか?

 

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全国の不動産価格を知りたい時は?【簡単解説】

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全国の不動産価格を知りたい、調べたい!

 

という方向けに、調査方法を厳選してまとめました。

 

少ないステップで効果的に情報収集できるやり方なので、ぜひお試し下さい!

 

 

1.全国の「価格動向」を知りたい時

 

 

「価格動向」とは、つまり価格が過去どのような推移で、今後はどの方向に向かっていくのだろうか、という「トレンド」のことです。

 

価格動向については、数字よりもグラフで確認するのが分かりやすいです。

 

結論から先に申し上げると、

 

①全国の価格グラフを確認

②周辺の公示地価のグラフをチェック

 

というこの2つのステップで、

 

全国的な価格動向は把握できます。

 

 

ちなみに、公示地価とは、土地に関する価格指標です。

 

「土地」だけ?大丈夫?

 

と考える方もいるかと思いますが、公示地価には建築費動向や金利動向、マンション開発事情などの様々な経済要因が織り込まれて分析されています。

 

 

つまり、

 

一を聞いて十を知る

 

という価格指標です。

(つまり、公示地価を調べれば、不動産業界全体のトレンドも把握できる、一石二鳥、ということです。)

 

 

具体的な調べ方や公示地価について、もっと詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にして下さい。

 

 

 

ただ、公示地価は1年に1回発表されるものであるため、発表時点とタイムラグが発生する場合があります。

 

 

そんな時、より完璧に、精度の高いトレンド把握をしたい方は、

 

地価ルックレポート

 

をチェックしてみて下さい。

 

 

地価ルックレポートは、公示地価よりも範囲は狭いですが、

 

価格の先行指標

 

とも言われる、全国の主要な地域の価格動向が、

 

四半期ごと

 

に報告されているレポートになります。

 

 

公示地価と合わせて使えば、より効果的ですね。

 

詳しくは、こちらの記事を参考にして下さい。

 

 

 

2.全国各地のピンポイントで土地価格を知りたい時

 

 

前の章でご紹介した方法は、

 

価格動向(つまり、トレンド、です。)

 

を確認する方法です。

 

 

そうではなくて、価格自体を知りたい、という方には、

 

全国地価マップ

 

がオススメです。

 

全国地価マップは、「一物四価」と言われる土地価格に関する公的指標を、地図上から視覚的に確認できる便利なサイトです。

 

公示地価や基準地価は、ある一定の定点観測ポイントの価格となりますが、相続税路線価や固定資産税路線価は道路単位での価格情報となりますので、より細かい地点の土地価格を知ることができます。

 

具体的な調べ方などは、以下のサイトで解説していますので、参考にして下さい。

 

 

 

 

 

土地価格だけじゃなくて、建物価格も知りたいんだけど・・・という方。

 

本当の本当に「目安」ということで良ければ、以下の方法をお試し下さい。

(本当は売り物件の情報などを細かく調べる必要があるのですが……)

 

 

新築戸建であれば、土地価格にプラス1,000万円をして下さい。

 

マンションであれば、土地の「坪単価」にプラス100万円して、部屋の面積(専有面積)をかけて下さい。

 

 

非常に、非常にザックリとした目安となりますが、意外と使えますのでお試し下さい。

 

 

3.全国の不動産価格を調べる時の注意点

 

 

全国の不動産価格、トレンドを調べる時に注意して頂きたいポイントがあります。

 

それは、ある特定のピンポイントな地点で起きているイベントです。

 

具体的には、

 

再開発

観光客の大幅な増加

新しい駅の開発

 

などです。

 

このようなイベントが発生している時は、マクロ的な価格動向とはかけ離れたトレンドを示します。

 

不動産価格は、単独のグレードだけでなく、周辺のイベントによる影響を非常に強く受けるものです。

 

全国の不動産価格を調べるときは、この点だけは注意するようにして下さい。

 

詳しい調べ方は、以下の記事で解説しています。

 

 

 

4.全国の不動産価格は「一物四価」の公的価格指標でチェック

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

全国の不動産業界やトレンドを調べようと思ったら、様々な指標やデータが出てきて、何から調べていいか分からない!

 

という方は、ぜひ

 

「一物四価」の価格指標

 

に絞る方法をお試し下さい。

 

 

不動産鑑定士という不動産価格のスペシャリストによる高度な分析結果が織り込まれた価格指標になりますので、連続性や信頼性は保証されています。

 

ただし、やはり不動産は一件、一件まったく違う特徴があるものなので、以下のような不動産を調べようと思っている方は注意して下さい。

 

・バブル時期
・土地面積が大きい場合
・都会のど真ん中の土地
・生産緑地

 

もし、「一物四価」の指標を調べても、

 

何かおかしい

 

しっくりこない

 

 

そういう時は、専門家(不動産鑑定士)に相談されることをお勧めします。

 

こちらの記事でも解説していますので、参考にして下さい。

 

 

 

 

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不動産の取引価格に関するアンケートのメリット・デメリットとは?

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もし、手元に「土地取引状況調査票」というものが来た方。

 

最近、不動産の売買をしませんでしたか?

 

「調査票」という名前は少し怖いですが、実は何のことはない、単なるアンケートなんてす。

 

 

1.不動産の取引価格のアンケートとは?

 

 

不動産の取引価格のアンケートとは何でしょうか?

 

これは、国土交通省が公表している「不動産取引価格情報」のデータ元です。

 

このアンケートを元にして、「不動産取引価格情報」が作成され、公開されています。

 

アンケート回答者は、回答を通じて、不動産市場の透明化に貢献している、ということになります。

 

 

2.誰が、いつ、実施しているのか?

 

 

2-1.誰が?

 

調査の実施主体は、国土交通省土地鑑定委員会と国土交通省土地・建設産業局です。

 

実際のアンケートは、「国土交通省土地鑑定委員会」と名前の入った封筒で郵送にて送られてきます。

 

封筒の差出人だけでなく、中身を確認しましょう。

 

 

国土交通省によると、封筒の中身は以下のものです。(何か違ったものが入っていたら、疑いましょう。)

(1) 国土交通省からの依頼文(不動産取引のアンケート調査ご協力のお願い)
(2) 依頼文別紙(アンケート調査の実施及び情報の取扱いについて)
(3) 土地取引状況調査票
(4) 土地取引状況調査票【記入要領】
(5) 土地取引状況調査票(マンション等区分所有建物用)
(6) 土地取引状況調査票(マンション等区分所有建物用)【記入要領】
(7) 不動産の取引価格情報提供制度のパンフレット
(8) 返信用封筒(国土交通省土地鑑定委員会アンケート調査事務局宛)
※(3)(4)はマンション等の区分所有建物を取引された方には送付されません。
※(5)(6)はマンション等の区分所有建物を取引された方にのみ送付されます。

(出典:国土交通省HP)

 

 

2-2.いつ?

 

不動産取引の契約後に届きます。

 

アンケート調査票は、

 

「不動産登記の受付日」から、

 

通常1~2ヶ月後に、

 

購入者宛てに送られてきます。

 

 

3.アンケートの回答方法は?

 

 

アンケートは、不動産の「売買契約書」を見て回答するように作られています。

 

アンケートは以下の内容です。

 

【アンケートの内容】
・ 氏名又は法人名
・ 住居表示(借換地番号)
・契約年月日
・ 取引価格(土地・建物の内訳)
・実測面積(私道の面積)
・建物の概要
・取引の事情・利用目的

 

このうち、「取引価格」については、特に売買契約書に記載の金額を確認して、間違えないように記載しましょう。

 

「取引の事情・利用目的」も、プライバシーに関わる内容は配慮されますので、素直に回答すれば良いと思います。

 

 

4.アンケートに関するメリットとデメリット

 

 

アンケートに回答することで、デメリットやメリットはあるのでしょうか?

 

 

4-1.アンケートのデメリット

 

 

このアンケートの目的は、一言で言えば、

 

「適正な地価の形成のため」

 

ということになります。

 

 

ですから、回答後に変な勧誘の電話がかかってきたり、何か商品を勧められたり、ということは一切ありません。

 

 

アンケートの回答は義務ではないので、回答しなくても罰金などは特にありません。

ただし、期限内に回答しないと、照会状が届くようです。

 

 

プライバシーに関しても心配ありません。

アンケートの結果は、「不動産取引価格情報」としてインターネット上で公開されますが、個別物件が特定できないように配慮されています。

(具体的には、取引当事者の住所・氏名(会社名)を削除し、物件の所在地を町・大字レベルの表示にとどめるなどの方法が取られている。)

 

 

また、税金に関するアンケートではないので、課税当局に利用される、という心配もありません。

 

 

4-2.アンケートのメリット

 

 

以上の通り、特にデメリットとなるようなことはありません。

が、

逆に特にメリットもないのが実情です。

(謝礼などはありません。)

 

 

強いて言えば、アンケートを通じて、日本の不動産市場がより透明化され、グローバルな評価が高まる、ということでしょうか?

 

 

5.不動産取引価格情報とは?

 

 

そもそも、アンケートの結果が活用される「不動産取引価格情報」とは何でしょうか?

 

不動産取引価格情報とは、

国土交通省より公表されている、

宅地(土地、土地と建物)、中古マンション等、農地、林地の、

実際に取引された価格のことです。

 

国土交通省の「土地総合情報システム」では、不動産の購入者を対象としたアンケート調査に基づく情報を「取引価格情報」として公開しています。

 

物件の特定はできないのですが、地域で行われた取引の取引総額、土地面積、土地坪単価、建物延べ面積、構造、取引時期などの情報を確認でき、地図上からの検索も可能です。

 

この不動産取引情報は、不動産の取引当事者を対象としたアンケート調査の結果をもとにしており、価格の端数処理以外は、補正が行われていない、いわば「生」の情報です。

 

使用上の注意点としては、「生」の情報に関して、高めの売買とか、安めの売買とかが、一切の補正なしでそのまま掲載されている点です。

 

分析なしで、そのまま鵜呑みにすることは、極力避けた方が無難です。

 

(公示地価は、不動産鑑定士による分析・補正がされているため、公示地価との比較を行うことをお勧めします。「周辺の地価公示・地価調査」をクリックすれば、呼び出してくれます。)

 

 

6.まとめ

 

 

いかがだったでしょうか。

 

結論として、不動産の取引価格に関するアンケートは、

 

特にデメリットがない

 

ということです。

(逆にメリットもありませんが………)

 

 

なぜなら、国の公的な機関が実施している調査で、プライバシーに関しては配慮されるような仕組みになっているからです。

 

あえて、注意点として想定されるのは、

 

アンケートだと思って回答したら、実はアンケートを謳った詐欺だった

 

みたいなことが起きるかしれない、ということです。

 

封筒の中身はしっかり確認するようにしましょう。

 

 

 

 

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不動産価格に消費税の表示はある?【簡単解説】

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「税込」

一般の商品は税込表示がされているのが基本です。

では、不動産価格はどうでしょうか。

この記事では、不動産価格における消費税の消費について説明しています。

 

 

1.不動産価格の消費税の表示は?

 

 

不動産価格の消費税はどのように表示されるのでしょうか?

 

まず、結論として、

 

「税込価格」

 

として表示されています。

 

 

 

しかし、もし消費税がかからない場合であっても、

 

「非課税」

 

とは表記されていません。

 

 

ですから、基本的に、

 

「○○○円」

 

という価格の中に消費税の情報は含まれている、ということです。

 

 

2.消費税がかかる不動産と、かからない不動産がある

 

 

不動産には消費税がかかるものとかからないものがあります。

 

不動産とは、土地と建物等に分けられます。

 

 

建物には消費税がかかりますが、

 

土地は非課税です。

 

 

また、売買における売主の属性によっても、課税・非課税は変わります。

 

例えば、売主が個人の場合で、住み替えなどの理由で売却した場合は、消費税はかかりません。

 

ただし、例えば、売主が法人の場合には、基本的に消費税がかかります。

(詳細は後ほど説明しますが、「課税事業者」に該当した場合です。)

 

 

ちなみに、居住用の住宅を賃貸する場合の賃料も非課税です。

(オフィスなどの商業用の物件を賃貸する場合には、賃料に消費税が課税されます。)

 

 

3.マンションの場合の消費税は?

 

 

マンションの場合、販売用チラシに病気されている価格の内訳は以下のようになります。

 

マンションの販売価格=土地代+建物代+消費税

 

マンションの売主の属性によって異なりますが、マンションの販売価格には、基本的に土地代・建物代・消費税が含まれています。

 

 

先ほど説明した通り、消費税は建物のみに課税されるものです。

 

土地は非課税です。

 

 

建物は使用していくことで劣化していくので、消費されるものとして扱われますが、土地は使い続けてもなくならないため、消費されるものではないと扱われ、非課税とされています。

 

 

4.消費税の金額から建物価格を計算する方法

 

 

もし、土地と建物の内訳価格が分かっていなくても、消費税の金額が分かっていれば、それぞれの内訳価格が把握できます。

 

例えば、消費税が100万円だったとします。

 

そして、消費税込の売買価格が3,000万円だったとします。(土地と建物価格の内訳は不明です。)

 

 

この事実から、建物価格を求めるには、消費税額を税率で割り戻します。

 

 

具体的には、

 

消費税100万円を、税率10%で割ります。

 

100万円 ÷ 10% = 1,000万円

 

この1,000万円が建物価格になります。

 

 

これを売買価格3,000万円から引くと2,000万円になり、これが土地価格です。

 

このように、土地と建物価格の内訳が分からなくても、消費税の金額が分かれば、内訳価格を計算することができます。

 

(この記事の執筆時点では消費税率は8%ですが、10%で計算しています。)

 

 

5.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

不動産価格には、消費税に関する情報は含まれいることが基本的です。

 

つまり、消費税が発生する場合には税込価格としと表示されます。

 

逆に、非課税の不動産取引であっても、「非課税」とは表示されません。

 

不動産の販売チラシなどで「税込」と記載があれば、売主は不動産業者の可能性が高いです。

 

反対に、特に税込などの表記がない場合は、売主は一般消費者である可能性が高いです。

 

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土地価格に関する公的指標やデータの発表時期について

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土地価格は「一物四価」と言われる、公的な土地価格の指標があります。

 

また、これらの指標をまとめた便利なサイトもあります。

 

これらの土地価格に関する指標やデータの発表時期と更新時期についてまとめてみました。

 

 

1.「一物四価」の公的指標の発表時期

 

 

土地価格の指標には、

 

「一物四価」

 

と言われる代表的な公的指標があります。

 

主に土地取引の指標として提供されている「公示地価」と「基準地価」。

 

税金計算のために提供されている「相続税路線価」と「固定資産税評価額」。

 

それぞれの発表時期と更新時期などを表にまとめました。

 

 

 

 

 

 

 

 

2.その他の公的データ

 

 

その他の土地価格に関する公的なデータとして有名なのは、

 

「地価ルックレポート」

 

 

「取引価格情報」

 

があります。

 

 

どちらも、国土交通省が公表しています。

 

発表時期は以下のとおりです。

(ちなみに「一物四価」とは異なり、四半期ごとの更新のため、1年で4回更新されます。)

 

 

「地価ルックレポート」は四半期ごとに更新されます。

2018年度に発表時期は、

 

第一四半期:6月1日

第二四半期:8月17日

第三四半期:11月16日

第四四半期:2月15日

 

 

また、同じく国土交通省が公表している、実際の売買価格に関する情報である「取引価格情報」についても、
四半期ごとに取りまとめが行われ、公表されます。

 

 

2-1.地価ルックレポートとは?

 

 

地価ルックレポートとは何でしょうか?

 

国土交通省のホームページでの説明です。

 

「主要都市の高度利用地地価動向報告(地価LOOKレポート)とは、主要都市の地価動向を先行的に表しやすい高度利用地等の地区について、四半期毎に地価動向を把握することにより先行的な地価動向を明らかにするものです。」

 

リンク:国土交通省ホームページ

 

 

地価ルックレポートを無理やり一言で説明すれば、

 

公示地価の速報版

 

です。

 

 

速報版のため、調査地点が地域の代表的なポイントに絞られています。

 

また、公示地価と違い、具体的な価格は公表されず、「0〜3%上昇」や「3〜6%上昇」といったトレンドが示されるのみです。

 

対象のエリアとしての分類は、

 

「全国」
「東京圏」
「大阪圏」
「名古屋圏」
「地方圏」

 

の5つです。

 

 

用途分類としては、

 

「住宅」
「商業」

 

の2分類です。

 

観測ポイントも少ないし、価格も示されないのであれば、あまり参考にならないのでは?

 

とお考えの方もいるかと思います。

 

地価ルックレポートでは、各地域の代表的なポイントの地価動向が、矢印の形でトレンドが示されており、この方向性が参考になるのです。

 

地価ルックレポートに掲載されないポイントは、これらの代表的なポイントの地価動向を後追いする傾向があるからです。

 

 

2-2.取引価格情報とは?

 

 

国土交通省より公表されている、

 

宅地(土地、土地と建物)、中古マンション等、農地、林地の、

 

実際に取引された価格のことです。

 

 

国土交通省の「土地総合情報システム」では、不動産の購入者を対象としたアンケート調査に基づく情報を「取引価格情報」として公開しています。

 

 

物件の特定はできないのですが、地域で行われた取引の取引総額、土地面積、土地坪単価、建物延べ面積、構造、取引時期などの情報を確認でき、地図上からの検索も可能です。

 

 

 

 

3.一物四価をまとめてくれているサイト

 

 

上記のほかに、とても便利なサイトがあります。

 

「全国地価マップ」というサイトです。

全国地価マップ

 

 

このサイトでは、公示地価や相続税路線価などの、「一物四価」の公的価格指標が、まとめ調べることができます。

 

ただし、サイトの更新時期は、各指標の発表時期よりは遅いです。

 

それは、各指標の公表をうけてから、全国地価マップへ反映させるための作業する期間があるためです。

 

公示されたすぐのデータが使用したい場合は、それぞれの公表サイトを利用しましょう。

 

 

 

4.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

土地価格に関する指標やデータは、公的に公表されているものが多いです。

 

そして、そのデータの更新時期は1年に1回のものから、四半期ごとに更新されるものまであります。

 

それぞれの長所・短所を理解して、短所を補完できるように使用できると良いですね。

 

特に、1年に1回の発表である価格指標については、価格の基準日が同じでも発表時期が異なることがあるので注意しましょう。

 

 

 

 

 

 

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土地価格の目安を自分で簡単に調べる計算式

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例えば、自分の土地が今いくらくらいなのか?

 

とか、

 

あそこの土地を買いたいんだけど、売値は適正なのか?

 

とか、

 

土地価格の目安となるようなものをお探しの方。

 

自分で簡単に計算できますので、ぜひやってみてください。

 

 

1.まずは早速調べ方を

 

 

「土地価格 調べ方」とか、「土地価格 目安」というワードで検索すると、

 

公示価格から調べる方法
売買事例から調べる方法
固定資産税評価額から調べる方法

 

など、いろいろと紹介されていますが、基本的には、これからご紹介する方法で計算すれば、問題ありません。

 

その計算式は、

 

路線価 ÷ 0.8(または0.7) × 土地の面積 = 時価 (実勢価格の目安)

 

です。

 

 

この方法で、土地価格の「目安」が出ます。

 

「目安」として十分使える土地価格です。

 

具体的な計算方法はこちらで詳しく説明していますので、参考にして下さい。

 

 

 

 

 

2.この計算式で求められる価格とは?

 

 

この計算式で求められる価格は、どんな価格でしょうか?

 

 

答えは、

 

「時価」

 

です。

 

 

時価と実勢価格と公示地価とか、何が違うのか?

 

ということは議論になる話ですが、それについては、以下の記事をご覧ください。

 

 

 

 

 

 

 

結論から言えば、

 

時価 ≠ 売買価格

 

です。

 

 

そして、

 

時価 = 公示地価

売買価格 = 実勢価格

 

です。

 

 

先ほど紹介した計算式では、路線価を0.8または0.7で割り戻しています。

 

これは、税金目的である路線価の価格水準を、公示地価の水準、つまり時価の水準に補正するためのものです。

 

公示地価や基準地価は、時価と同じ水準の公的指標ですが、全国の隅々にまで、その定点観測ポイントがあるわけではありません。

 

 

これに対して、路線価は、

 

道路沿いの土地価格

 

を調べるために、道路に敷設された価格指標です。

 

 

そのため、公示地価よりも広く、かつ、細かい場所をカバーしているため、路線価を使うことをお勧めしています。

 

路線価と公示地価については、以下のサイトで詳しく解説しています。

 

 

 

 

 

3.なぜ、この計算式だけで問題ないのか

 

 

では、なぜこの計算式だけで問題ないのでしょうか。

 

他のサイトでは、売買事例から求めたり、公示地価から求めたり、レインズから求めたり、と様々な方法が紹介されています。

 

冒頭でも言いましたが、確かにそれらの方法もありますが、手間を増やすことの効果は、はっきり言って少ないからです。

 

 

先ほども言ったとおり、

 

時価 ≠ 売買価格(実勢価格)

 

なのですから、

 

あくまで「目安」を求めるのであれば、

 

90%の正確性よりも、

 

簡単でスピーディな計算式の方が、効果は高いです。

 

 

それでも不安、という方に、この路線価を使った計算式だけで問題ない3つの理由を以下にまとめましたので、ご確認下さい。

 

 

・路線価を割り戻して求められる公示地価水準は時価ベースの価格であること。

 

「時価」というのは、ジュースなどの商品で言えば、「定価」や「希望小売価格」と近い意味になります。
(もちろん、本当のジュースと違い、希望小売価格より高く売れることもあります。)

 

つまり、時価ベースの土地価格を求めれば、土地の「定価」が分かるので、「目安」としての機能は十分に持っているからです。

 

 

・そもそも、時価と実勢価格にはブレがあるのが普通

 

 

時価として計算した土地価格の目安が、売買価格(実勢価格)と全然違う!

 

ということは、「普通に」あり得ます。

 

大事なことは、

 

「何が違うのか?」
「なぜ違うのか?」

 

を理解することです。

 

そうすることで、許容可能なズレなのかどうか、自分で判断することが可能になります。

 

 

・奥行補正などの細かい式は手間がかかるだけで効果が薄い

 

 

路線価の計算方法で、

 

奥行補正や2路線に接道している場合、

 

など、細かい計算式があります。

 

ここまで正確にしなくても、問題ありません。

 

なぜなら、角地や奥行の影響は、通常は数%程度です。

 

また、計算した時価と、売買価格(実勢価格)が大きく違う原因として、奥行だとか、土地の規模だとか、敷地の形状だとかを問題追及すれば良い話です。

 

目安の土地価格を求める段階で、そこまで細かい計算は必要ありません。

 

 

4.目安の使い方

 

 

「目安」として計算した土地価格は、どのように使えば良いのでしょうか。

 

 

結論を先に言いますと、

 

売買の「指標」

 

として、使います。

 

 

なぜなら、路線価を割り戻すことによって得られる時価を目安とするわけですが、この路線価自体が、そもそもは不動産鑑定士の鑑定評価額から求められたものだからです。

 

つまり、路線価の基になっている価格は、公示地価と同じ不動産鑑定士による鑑定評価額なんです。

 

 

そもそも、公示地価の目的は、

 

一般の土地取引に対して価格の指標を提供すること

 

です。

 

 

であれば、路線価から計算した公示地価水準の時価は、土地の売買の際の「指標」として、

 

買う?買わない?

売る?売らない?

 

という判断基準にされるべきものです。

 

 

5.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

国はもともと、土地取引の指標として公示地価などを提供しています。

 

そして、路線価は、使用目的こそ違えど、価格の根拠は不動産鑑定士による鑑定評価額です。

 

また、路線価は道路に敷設された価格なので、公示地価よりも、よりピンポイントな土地価格を計算することができます。

 

土地価格の目安をお探しの方、調べたい土地の目の前の路線価から、パパッと計算してしまいましょう。

 

 

 

 

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土地価格の実勢価格とは?時価や公示地価、売買価格との違いは?

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実勢価格とは何でしょうか?

 

土地価格を調べると、「一物四価」なる用語や、さまざまな価格の定義が出てきます。

 

実勢価格は、果たして時価なのか、公示地価なのか、売買価格なのか・・・

 

あなたは分かりますか?

 

 

1.実勢価格とは?

 

 

「実勢価格」とは何でしょうか。

 

結論から先に言いますと、

 

実勢価格 ≠ 時価(公示地価)
実勢価格 = 売買価格

 

です。

(「≠」は異なることを示しています。つまり、実勢価格は「売買価格」と同じですが、「時価」や「公示地価」とは異なる、ということです。)

 

 

まず、「実勢価格」の定義です。

 

「実勢価格」
公示価格や企業の希望小売価格などに対し、実際に市場で取引される価格。

(出典:大辞林第三版)

 

 

次に、「時価」の定義です。

 

「時価」
商品などのその時々の市場価格。

(出典:大辞林第三版)

 

 

では、なぜ「実勢価格」と「時価」は違うのでしょうか。

 

例えば、「公示地価」を求める際には、不動産鑑定士という専門家が、過去に実際に取引された価格を分析しており、理論的には「時価」の水準の価格になっています。

 

ただし、実際の不動産取引の場合は、絶対に「時価」で売買されるわけではありません。

 

 

 

 

 

2.「時価」(公示地価)は「定価」のイメージ

 

 

「時価」(公示地価)があっても、実際の売買価格は異なることがある。

 

これは、不動産以外でもそうです。

 

 

例えば、500mlのペットボトルのジュースをイメージして下さい。

 

あるコンビニでは、定価の150円で売っています。

 

少し駅から遠いドラッグストアでは、2割引きの120円で売っています。

 

 

このように、不動産という大きな買い物に限らず、100円台のジュースでも、コンビニとスーパーとドラッグストアでは価格が違うことがありますよね。

 

この時、「売買価格」は、あなたが駅前コンビニか、ドラッグストアのどちらで買うかを選択することによって決まります。

 

 

つまり、

強気なコンビニ

もしくは

安売りのドラッグストア

 

 

という「売主側の事情」と、

 

高くてもサクっと買いたい

もしくは

ちょっと歩いても節約したい

 

 

という「買主側の事情」が、マッチした価格が「売買価格」、つまり「実勢価格」なのです。

 

 

でも、各商品には「定価」があります。

 

分かりやすいイメージとしては、「公示地価」などの公的指標は「定価」です。

ただ、「定価」を基にして、実際にいくらで買うか、売るかは、買主と売主が話し合って決めることです。

話し合いの結果、実際に売買される価格のことを「実勢価格」と言います。

 

 

3.実勢価格の整理

 

 

それでは、実勢価格の整理をします。

 

実勢価格や販売価格などと、ネット上にはいろいろな価格の種類があふれていますが、以下の2点だけ、頭に入れておけば十分です。

 

 

 

時価   = 公示地価

時価   ≠ 実勢価格

 

 

 

また、販売価格やら、市場価格などの言い方も、実際に使う言葉は、

 

「時価」
「実勢価格」

 

この2つで十分です。

 

 

ネット上で氾濫している様々な用語は、ほぼ同じ意味同士の言葉でグループ化できます。

 

 

以下で数式としてまとめてみました。

 

それぞれ「≒」で結ばれている用語は、若干の意味の違いはあるけど、同じ意味、として整理しておいて下さい。

「≠」は、イコールでない、つまり違うもの、という意味です。

 

 

 

「時価」   = 公示地価 ≒ 市場価格、正常価格、参考価格、取引指標
「公示地価」 ≒ 基準地価、相続税路線価÷80%、固定資産税評価額÷70%
「実勢価格」 ≒ 売買価格、成約価格、売却価格、購入価格

「時価」   = 「公示地価」
「時価」   ≠ 「売買価格」
「売買価格」 ≠ 「売出価格」

 

 

 

気を付けて頂きたいのは、

 

「実勢価格」 = 「公示地価」水準

 

という時もあるということです。

 

なぜなら、例えば、数百億円や数千億円する土地などを売買する時は、通常は不動産鑑定士による鑑定評価額を取得し、その鑑定評価額を基準に売買が行われるからです。

 

例えば、会社の経理担当の人や、経営者にとっても、客観的な不動産鑑定士による鑑定評価額に基づいて売買した、と言うほうが、説明がし易いと思われます。

 

 

4.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

さまざまな用語が氾濫する土地の価格ですが、同じような意味を以下の2つの価格概念に集約すると、

 

一気に不動産に対しての理解が深まります。

 

「時価」

 

 

「実勢価格」

 

の2つに絞りましょう。

 

 

分かりやすいイメージでは、

 

「時価」は、ジュースなどの「定価」(または希望小売価格)であり、

 

「実勢価格」は、消費者が選択する実際の購入価格、

 

 

のことです。

 

このように「実勢価格と、「一物四価」と言われている公的な価格指標とは、全く異なる概念であり、異なる水準感であることに注意しましょう。

 

 

 

 

 

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土地価格には4つの価格?一物四価を正しく理解!【簡単解説】

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公示価格に路線価、たまに公示地価と言ったり………不動産に関するサイトを見ると「一物四価」なんて言葉も目にします。

 

こんがらがらないように、これらについて、まとめてみました。

 

 

1.まず、一物四価の特徴と間違った「一物四価」の例

 

 

結論から先に言いますと、

 

 

「一物四価」とは、

 

「行政機関」から公示される
「土地」の
「価格」に関する
「目的」に応じた
「4種類」の
「指標」のこと

 

です。

 

「指標」とは、目じるし、という意味です。

 

物事を判断したり評価したりするための目じるしとなるもの。

(出典:デジタル大辞典)

 

「一物四価」の具体的な内容を確認する前に、

まず、一物四価の特徴をまとめた表を見て下さい。

 

 

 

 

次に、間違った使用例を見て下さい。

 

正しく理解するためには、間違った表現を確認することも有用です。

(間違って使うと恥ずかしいだけではなく、誤った判断に繋がりますので注意して下さい。)

 

 

 

 

 

2.公示地価とは?

 

 

「地価公示」で公表される価格(「公示地価」といいます。)は、国土交通省が公示する土地価格の指標です。

 

毎年1月1日時点の価格が、その年の3月に公表されます。

 

「公示地価」は、

 

いわゆる「時価」

 

と考えられます。

 

 

「時価」
商品などのその時々の市場価格。

(出典:大辞林第三版)

 

 

公示地価は国土交通省のホームページなどで見ることができます。

 

国土交通省ホームページ「標準地・基準地検索システム」

 

 

あくまで「土地」の価格のため、建物価格は含まれません。

 

また、公示地価は「都市計画区域」という区域(分かりやすくいうと、「山以外」です。)の中で、基本的には毎年同じポイントで定点観測されるものです。

ですから、この後説明する基準地価のように、森林の土地についての価格は含まれません。

 

 

3.基準地価とは?

 

 

「都道府県地価調査」で公表される価格を「基準地価」といいます。

基準地価は、都道府県が公示する土地価格の指標です。

 

「公示地価」と同じく、「土地」の価格のため、建物価格は含まれません。

 

毎年7月1日時点の価格が、その年の10月に公表されます。

(公示地価は1月1日、基準地価は7月1日時点の土地の価格です。)

 

 

公示地価と大きく違うところは、都市計画区域の範囲外にも、定点観測するポイントがあることです。

 

つまり山の中の価格も、基準地価では分かる、ということです。

(公示地価は都市計画区域「内」です。)

 

 

具体的に言うと、基準地価には「林地」の価格が分かるポイントがあります。

(公示地価には「林地」はありません。)

 

また、公示地価は年初に1年に1回の発表のため、その年の年末の価格とはズレが生じる、とも言われています。

 

この弱点を基準地価は補完することができます。

具体的には、公示地価と基準地価で全く同じ場所があるため、半年ずつの地価が確認できるわけです。

 

 

基準地価も、公示地価と同じく、国土交通省のホームページなどで見ることができます。

 

 

4.相続税路線価とは?

 

 

相続税路線価とは毎年7月頃に国税庁から公表される土地価格の指標です。

 

公表は7月ですが、年の始めである1月1日時点の土地価格です。

 

地価公示による「公示地価」の8割の水準です。

(つまり、時価の80%です。地価公示については、後で説明しています。)

 

 

主に市街地を中心とした道路に面する土地の、1㎡あたりの単価で表示されています。

(千円単位です。)

 

 

路線価は、土地を相続又は贈与した場合に、税金を計算するための重要な指標です。

 

そのため、

 

実際の売買事例
公示地価
基準地価
不動産鑑定士の鑑定評価

 

などを細かく調べたうえで決定されています。

 

相談税路線価は、国税庁のホームページなどで見ることができます。

 

国税庁ホームページ
全国地価マップ

 

 

5.固定資産税評価額とは?

 

 

東京23区は東京都から、それ以外は各市町村から公表されます。

 

3年ごとに、公表される年の1年前の1月1日時点の土地価格です。

 

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税といった、不動産関連の各種税金を決める際の基準となる評価額で、とても重要なものです。

 

固定資産税評価額は、土地や建物などの評価マニュアルである「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村(東京の場合は23区)が決定する評価額のことをいいます。

 

 

土地であれば、地価公示による「公示地価」の7割の水準です。(つまり、時価の70%です。)

 

 

実は「一物四価」のうち、固定資産税評価額だけ「建物価格」があります。

 

ただ、固定資産税評価額の目的が税金の計算、というだけあって、この建物評価額は、安めの新築価格からスタートして、築何十年後には本来ゼロ円になる建物でも、新築価格の20%までしか下がらない(つまり、ゼロ円にならない)ような仕組みとなっています。

 

つまり、建物の固定資産税評価額から「時価」を推定することは難しい、ということです。

 

 

また、固定資産税評価額は、「路線価」から計算されます。

 

この路線価は、「標準宅地」というポイント(公示地価や基準地価などと同じイメージです。)の価格を基に付けられます。

 

この「標準宅地」は、不動産鑑定士による鑑定評価額の約70%をもとに決められます。

 

 

6.実勢価格とは?

 

 

冒頭にも引用しましたが、「時価」の定義です。

 

「時価」
商品などのその時々の市場価格。

(出典:大辞林第三版)

 

 

また、「実勢価格」の定義です。

 

「実勢価格」
公示価格や企業の希望小売価格などに対し、実際に市場で取引される価格。

(出典:精選版 日本国語大辞典)

 

 

つまり、「一物四価」と言われる土地に関する公的指標と、「実勢価格」との違いは、

 

希望小売価格か、実際の売買価格か

 

ということです。

 

 

例えば、「公示地価」を求める際には、不動産鑑定士という専門家が、過去に実際に取引された価格を分析しており、理論的には「時価」の水準の価格になっています。

 

ただし、実際の不動産取引の場合は、絶対に「時価」(分かりやすく言うと希望小売価格です。)で売買されるわけではありません。

 

 

これは、不動産以外でもそうです。

 

例えば、500mlのペットボトルのジュースを買う時のことを想像して下さい。

 

不動産という大きな買い物に限らず、100円台のジュースでも、コンビニとスーパーとドラッグストアでは価格が違いますよね。

 

そして人によって、会社からの帰り道に寄ったコンビニで手軽に買いたいとか、少し家から離れているけど、一番安く売っているドラッグストアまで買いに行くとか、賞味期限に近いタイムセールで50%を狙いにいく、とか買い方は様々です。

 

でも、各商品には「定価」が付いています。

 

分かりやすいイメージとしては、「公示地価」などの公的指標は「定価」です。(または、希望小売価格です。)

 

ただ、「定価」を基にして、実際にいくらで買うか、売るかは、買主と売主が話し合って決めることです。

話し合いの結果、実際に売買される価格のことを「実勢価格」と言います。

 

 

7.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

何よりも「一物四価」について、イメージだけでも分かって頂けましたでしょうか。

 

「公示地価」と「基準地価」は、土地取引の指標、つまり目印・目安として使われるものです。

 

 

とはいえ、この公示地価や路線価などから導き出された「時価」は、本当に売れる価格なのでしょうか。

 

結論として、

 

ほとんどの場合には売れます

 

と言えます。

 

「ほとんどの場合」以外の例外については、こちらの記事を参考にしてみてください。

 

 

 

また、土地についての「一物四価」の各指標を活用して、土地に関わるトラブルを事前に避けるようにしましょう。

 

 

 

 

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公示価格を使って土地価格の実勢価格の目安を調べる方法【簡単解説】

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実勢価格に市場価格、販売価格に一物四価・・・・・・

価格の名前が色々ありすぎて良くわからない、というのがほとんどの方のご意見かと思います。

 

この記事では、必要最低限の価格に整理して、土地価格の実勢価格の目安の調べ方、公示地価との関係を解説しています。

 

 

1.実勢価格の目安(「時価」)の調べ方

 

 

結論から先に説明します。

 

実勢価格の目安の調べ方は以下の2ステップです。

 

 

①路線価から土地の価格を計算する。

②周辺の公示地価のグラフを確認する。

 

 

 

よく、一括査定を利用したり、売り出し中の物件を調べたり、取引価格情報を調べる、という方法が紹介されていますが、それは少し高度な知識と判断が必要です。

 

そのような高度な調査をする前に、まず、上記①と②のステップは絶対に踏んでおきましょう。

 

つまり、一括査定の金額が高いのか安いのか、売り出し中の物件が高いのか安いのか、そういったことを判断するための基準として、自分でまずは「実勢価格」の目安、つまり「時価」を計算しておく必要があります。

 

後ほど説明しますが、簡単ですので、絶対に計算しておきましょう。

 

「不動産の知識もないし、分からない。」という方はもちろんいると思いますが、情報公開が進む昨今、「分からない。」と言っている人は確実に損します。

 

自分で出来る限りのことを調べた上で、専門家の協力を仰ぐのか、それとも自分だけで判断するのかを選択するのが、現代社会の立ち回り方です。

 

 

2.実勢価格の目安の調べ方 = 路線価から計算 + 近くの地価公示のグラフをチェック

 

 

実勢価格や、その他の価格の整理については後ほど説明するとして、

 

まず、具体的な「実勢価格の目安」の調べ方を解説します。

 

 

実勢価格の目安の調べ方は以下の2ステップです。

 

 

①路線価から土地の価格を計算する。

②周辺の公示地価のグラフを確認する。

 

 

 

ちなみに、公示地価に代表される地価の公的指標は、決して土地価格だけに関係する指標ではありません。

 

不動産鑑定士という専門家により、海外情勢や金利動向、投資環境の変化や建築費動向など、さまざまな経済的な分析がされたうえで、評価された地価の指標が「公示地価」です。

したがって、「公示地価」のトレンドを把握することは、用途ごとのマクロ的な経済動向も同時に把握することが可能なのです。

(つまり、「土地」だけでなく、もっと広い情報がつかめる、ということです。)

 

 

2-1.路線価から土地の価格を計算する

 

 

路線価から、土地の価格(時価)を計算する式です。

 

相続税路線価 ÷ 0.8 × 土地の面積
固定資産税路線価 ÷ 0.7 × 土地の面積

 

詳しい計算の仕方や、その際の注意点は、以下の記事で詳しく説明していますので、参考にして下さい。

 

 

 

 

例えば、サイトで調べた相続税路線価が、

 

1,000B

 

と記載されていて、

 

 

土地の面積が、

 

100平米

 

だったとすると、

 

 

1,000(千円/平米) × 100平米 ÷ 0.8 = 125,000,000円

 

1億2,500万円になります。

 

計算は以上です。

簡単ですよね。

 

 

また、もし固定資産税路線価だった場合は以下の計算式になります。(路線価と土地面積は同じ数字とします。)

 

1,000(千円/平米) × 100平米 ÷ 0.70 = 約143,000,000円

 

 

2-2.周辺の公示地価のグラフを確認する

 

では、次に調べたい土地価格の、トレンドを確認します。

そのためには、周辺の公示地価の過去からの地価変動のグラフを確認します。

 

①標準地・基準地検索システムへアクセスして、調べたい市町村を選択する。(ここでは、東京駅の周りを例として調べてみました。)

標準地・基準地検索システム

 

②調べたいポイントの一覧を出して、「地図で確認する」をクリック

 

③調べたいポイントを選択し、グラフを確認する。

 

このグラフを確認することで、過去からの地価変動が把握できます。

これを具体的な今後の予測に使用します。

(専門的にも非常に予測は難しいので、ここでは「上昇気味なのか」、「下降気味なのか」を確認する程度で良いと思います。もちろん「変化なし」というパターンもあります。)

 

このグラフを確認する時は、2つの点だけ、注意して下さい!

・用途の違いには注意しましょう!

地価公示には、主に「住宅地」、「商業地」、「工業地」などの用途分類があります。

一般に「商業地」は「住宅地」よりも価格水準が高く、地価変動の波を激しい傾向があるので、調べたい用途は間違えないようにして下さい。

(例えば、上記の例では「千代田5-21」と記載されていますが、このうち「5-」というのは「商業地」です。「工業地」の場合は「9-〇〇」という表記になり、「住宅地」の場合は「-〇〇」(ハイフンの前に数字が付かない)と表記されるルールになっています。)

 

・特殊な要因がある場合には注意

観光客急増や再開発による影響により、ピンポイントで激しく地価が変動しているポイントがあります。

調べ方は以下の記事の「2-2.地域別で見る時の注意点」で説明していますので、参考にして下さい。

 

 

 

 

2019年の地価公示では、「地方の住宅地も27年ぶり上昇」しましたが、実は不動産関係者の中では、そろそろ不動産市場も折り返し地点では、という声もあります。

 

ですから、不動産に関しては、マクロ的な動向分析だけではなく、地域ごとに異なる価格推移を確認することが重要です。

 

 

 

3.実勢価格の整理

 

 

それでは、用語の整理をします。

まず、サイトで「実勢価格」と検索すると、実に様々な定義などが氾濫しています。

 

実勢価格、時価、販売価格、市場価格などなど、様々な価格の種類があふれていますが、実際は非常にシンプルです。

 

 

以下の3点だけ、頭に入れておけば十分です。

 

 

公示地価 = 時価

時価   ≠ 実勢価格

実勢価格 = 売買価格

 

 

 

なお、「一物四価」などの土地の公的指標についても、ここで分かりやすく、数式で整理します。

また、販売価格やら、市場価格などの言い方も、合わせて整理します。

実際に使う言葉は、

 

「時価」
「売買価格」

 

この2つで十分です。

 

 

それでは用語の整理です。

それぞれ「時価」と「実勢価格」と「≒」で結ばれている用語は、若干の意味の違いはあるけど、同じ意味、として整理しておいて下さい。

(無駄に用語が沢山あっても、思考の邪魔をするだけです。)

 

 

「時価」   = 公示地価 ≒ 市場価格、正常価格、参考価格、取引指標、定価、希望小売価格

「公示地価」 ≒ 基準地価、相続税路線価÷80%、固定資産税評価額÷70%

「実勢価格」 ≒ 売買価格、成約価格、売却価格、購入価格

 

 

それぞれの関係は以下の通りです。

(「≠」は、イコールでない、つまり違うもの、という意味です。)

 

 

「時価」   ≠ 「売買価格」

「売買価格」 ≠ 「売出価格」

 

 

 

最後に、

 

「実勢価格」 = 「公示地価」水準

 

という式は成立します。(必ずではありませんが。)

 

なぜなら、例えば、数百億円や数千億円する土地などを売買する時は、通常は不動産鑑定士による鑑定評価額を取得し、その鑑定評価額を基準に売買が行われるからです。

間違っても、会社の経理担当の一人が算出した価格で、数千億円の売買がされている、という話は聞いたことがありません。

(もし、そのような話があれば、それは大変恐ろしいことです。)

 

 

 

 

 

 

4.売買価格とは何か?

 

 

売買価格は、売主が売りたい価格と、買主が買いたい価格がマッチした金額です。

 

つまり、これって、売主と買主の力関係によって変わるものです。

 

イメージしやすく、

 

「時価」をジュースなどの「定価」や「希望小売価格」と考えて下さい。

(「定価」とはジュースのメーカーが決める商品の価格です。)

24時間の駅から近いコンビニは高くても売れるから「希望小売価格」で売っている。

駅から遠いドラッグストアは、「希望小売価格」の2割引きで売っている。

この時、「売買価格」は、あなたが駅前コンビニか、ドラッグストアのどちらで買うかを選択することによって決まります。

つまり、

強気なコンビニ
もしくは
安売りのドラッグストア

という「売主側の事情」と、

高くてもサクっと買いたい
もしくは
ちょっと歩いても節約したい

という「買主側の事情」が、マッチした価格が「売買価格」なのです。

上記の場合には、コンビニでの売買価格の方が、ドラッグストアでの売買価格よりも高くなります。

不動産、土地についても、基本的には、同じ原理で「売買価格」が決まります。

 

そして、この「売買価格」こそが、「実勢価格」です。

 

 

5.では公示地価とは何か?

 

 

「売買価格」(つまり、「実勢価格」です。)は、買主と売主の事情によって変わります。

しかし、「定価」は変わりません。
この「定価」が、土地の「時価」のことだと思って下さい。
(非常に分かりやすく、単純化して言っています。決して最高額という意味ではありません。)

ジュースの「定価」を基本的にはメーカーが材料費や人件費などを計算して決めますが、不動産、とくに土地の「定価」って、誰が決めるのか?

売りたい人が「定価」を決めていたら、うなぎ登りに土地価格は急騰します。

逆に買いたい人が土地の「定価」を決めていたら、どんどん下がり続けるでしょう。

 

世の中の経済状況などを総合的に踏まえて、この「土地の定価」、すなわち「土地の時価」を決定できる権限を与えられている職業があります。
不動産鑑定士、という有資格者です。

「公示地価」とは、毎年1回、土地の価格の定点観測ポイントについて、不動産鑑定士が、様々なデータを分析して計算して判断して評価したものです。

 

つまり、「定価」という概念があまり馴染まない不動産業界にあって、高値や安値の判断をするために公表されている土地の「定価」、つまり「時価」が「公示地価」である、と言えます。

 

 

6.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。
サイト上、いろいろな言葉が氾濫していますが、
基本的には

「時価」 = 「公示地価」 ≠ 「実勢価格」

です。

実勢価格は、買主と売主の力関係などによって、価格のブレ幅が大きいものです。
(でも、逆に数千億円クラスの大型取引などは、「公示地価」ベースで売買されることがあります。むしろ、そちらの方が安心なのでしょう。)

つまり、もっとも大事なのは、実勢価格が、高い方と安い方の、どっちにブレているのかを判断できるようにすることです。

そのためには、「時価」を自分で調べることで、一括査定や売出中の不動産、さらには不動産の営業マンに対抗できるような準備をしておくことが必須です。

 

 

 

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固定資産税評価額から不動産価格を調べる方法【簡単解説】

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固定資産税評価額ってご存知ですか?

不動産価格、つまり不動産の時価が、この固定資産税評価額から、ある程度当たりをつけることができます。

 

 

1.固定資産税評価額から時価の「目安」が分かります!

 

 

まず、時価の「目安」の出し方を説明します。

 

土地:土地の固定資産税評価額 ÷ 0.7

 

 

建物:築年数に応じて変わります。

 

新築:建物の固定資産税評価額 ÷ 0.5

築10年程度:建物の固定資産税評価額そのまま

築30年程度:建物の固定資産税評価額 × 0.25

(上記の「0.5」や「0.25」などは著者の感覚です。予めご了承ください。)

 

 

固定資産税評価額は、固定資産税を計算する基になる数字です。

 

そして、不動産の所有者には、毎年4月頃に、「固定資産税納税通知書」というものが送られてきます。

 

この納税通知書の中に書いてある「固定資産税評価額」から、不動産価格、つまり不動産の「時価」の当たりをつけることができます。

 

 

どのくらい正確なのか、というと、

 

 

土地はある程度正確です

 

建物はザックリです

 

 

というレベルです。

 

 

2.固定資産税評価額は「時価」ではない?

 

 

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税に登録免許税といった不動産関連の税金を計算するためのものです。

 

ですから、固定資産税評価額は「時価」ではありません。

あくまて、税金計算用の指標です。

 

 

 

 

 

まず、土地の固定資産税評価額は、公示地価、つまり「時価」の水準の70%です。

 

ですから、

 

土地の固定資産税評価額 ÷ 0.7

 

で、時価の水準にすることができます。

 

 

建物の固定資産税評価額は、土地よりも、やり時価とは違うものになります。

 

そのため、建物の固定資産税評価額から時価の目安を知るためには、補正が必要となります。

 

その補正の前提として、以下の2点を知っておく必要があります。

 

 

建物の固定資産税評価額は、新築時点であっても、50〜70%の水準に落とされる。

(新築だからと言って、あまりに高い税金は取らない、という趣旨でしょうか?)

 

反対に、どれだけ古い建物でも、ゼロ円にはならず、最低でも新築価格の20%の価値のままになる。

(ゼロ円にしてしまうと、税金もゼロ円になってしまいますからね。)

 

 

 

3.そもそも固定資産税評価額とは?

 

 

繰り返しとなりますが、固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税といった、不動産関連の各種税金を決める際の基準となる評価額です。

 

固定資産税評価額は3年毎に各市町村(東京都23区は除く)が公示します。

 

いつの時点の価格かと言えば、公示される1年前の1月1日の価格です。

 

 

固定資産税評価額は、土地や建物などの評価マニュアルである「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村(東京の場合は23区)が決定するものとされています。

 

実務的には、固定資産税評価額は固定資産評価員の評価に基づいおり、この固定資産評価員は市町村が委託した不動産鑑定士のことを指します。

 

ですから、固定資産税評価額は不動産鑑定士が決めている、と実質的には言えます。

 

 

よく土地の公的価格指標のことを「一物四価」と言いますが、実はこの「一物四価」のうち、固定資産税評価額だけ「建物価格」があります。

 

ただ、先ほども説明しましたが、固定資産税評価額の目的が税金の計算、というだけあって、建物評価額については、安めの新築価格からスタートして、築何十年後には本来ゼロ円になる建物

でも、新築価格の20%までしか下がらない(つまり、ゼロ円にならない)ような仕組みとなっています。

 

したがって、建物の固定資産税評価額から「時価」を推定するためには、築年数に応じた補正が必要となり、かつ、正確な水準を把握することは難しいのです。

 

 

また、固定資産税評価額は、「路線価」から計算されます。

 

この路線価は、「標準宅地」というポイント(公示地価や基準地価などと同じイメージです。)の価格を基に付けられます。

 

この「標準宅地」は、不動産鑑定士による鑑定評価額の約70%をもとに決められます。

 

 

4.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

固定資産税評価額を使えば、時価の「目安」が分かります。

 

「一物四価」と言われる土地の公的指標のうち、この固定資産税評価額だけ、「建物価格」があります。

 

しかし、主に税金計算用の建物価格のため、固定資産税評価額から建物の時価を推定することは、少し難しいかしれません。

 

 

ただし、土地については、

 

土地の固定資産税評価額 ÷ 0.7

 

という計算式で、公示地価の水準、つまり「時価」の水準を計算することができます。

 

 

他のサイトで、

 

公示地価は時価よりも少し安い

 

と説明されているのを見ますが、それは安易であり、間違いです。

 

 

正確には、

 

公示地価の公表日から時間が立つと、時価とのズレが生じる

 

というのが正解です。

 

 

公示地価を始め、基準地価や相続税路線価は、毎年1回の公示のため、時間の経過により、時価とのズレが生じるのは防げません。

 

 

ただ、不動産の価格下落期には、

 

時間の経過により、公示地価は時価よりも少し高い

 

価格になるため、安易に公示地価が時価より安い、というのは間違いなのです。

 

 

 

 

 

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