不動産価格に消費税の表示はある?【簡単解説】

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「税込」

一般の商品は税込表示がされているのが基本です。

では、不動産価格はどうでしょうか。

この記事では、不動産価格における消費税の消費について説明しています。

 

 

1.不動産価格の消費税の表示は?

 

 

不動産価格の消費税はどのように表示されるのでしょうか?

 

まず、結論として、

 

「税込価格」

 

として表示されています。

 

 

 

しかし、もし消費税がかからない場合であっても、

 

「非課税」

 

とは表記されていません。

 

 

ですから、基本的に、

 

「○○○円」

 

という価格の中に消費税の情報は含まれている、ということです。

 

 

2.消費税がかかる不動産と、かからない不動産がある

 

 

不動産には消費税がかかるものとかからないものがあります。

 

不動産とは、土地と建物等に分けられます。

 

 

建物には消費税がかかりますが、

 

土地は非課税です。

 

 

また、売買における売主の属性によっても、課税・非課税は変わります。

 

例えば、売主が個人の場合で、住み替えなどの理由で売却した場合は、消費税はかかりません。

 

ただし、例えば、売主が法人の場合には、基本的に消費税がかかります。

(詳細は後ほど説明しますが、「課税事業者」に該当した場合です。)

 

 

ちなみに、居住用の住宅を賃貸する場合の賃料も非課税です。

(オフィスなどの商業用の物件を賃貸する場合には、賃料に消費税が課税されます。)

 

 

3.マンションの場合の消費税は?

 

 

マンションの場合、販売用チラシに病気されている価格の内訳は以下のようになります。

 

マンションの販売価格=土地代+建物代+消費税

 

マンションの売主の属性によって異なりますが、マンションの販売価格には、基本的に土地代・建物代・消費税が含まれています。

 

 

先ほど説明した通り、消費税は建物のみに課税されるものです。

 

土地は非課税です。

 

 

建物は使用していくことで劣化していくので、消費されるものとして扱われますが、土地は使い続けてもなくならないため、消費されるものではないと扱われ、非課税とされています。

 

 

4.消費税の金額から建物価格を計算する方法

 

 

もし、土地と建物の内訳価格が分かっていなくても、消費税の金額が分かっていれば、それぞれの内訳価格が把握できます。

 

例えば、消費税が100万円だったとします。

 

そして、消費税込の売買価格が3,000万円だったとします。(土地と建物価格の内訳は不明です。)

 

 

この事実から、建物価格を求めるには、消費税額を税率で割り戻します。

 

 

具体的には、

 

消費税100万円を、税率10%で割ります。

 

100万円 ÷ 10% = 1,000万円

 

この1,000万円が建物価格になります。

 

 

これを売買価格3,000万円から引くと2,000万円になり、これが土地価格です。

 

このように、土地と建物価格の内訳が分からなくても、消費税の金額が分かれば、内訳価格を計算することができます。

 

(この記事の執筆時点では消費税率は8%ですが、10%で計算しています。)

 

 

5.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

不動産価格には、消費税に関する情報は含まれいることが基本的です。

 

つまり、消費税が発生する場合には税込価格としと表示されます。

 

逆に、非課税の不動産取引であっても、「非課税」とは表示されません。

 

不動産の販売チラシなどで「税込」と記載があれば、売主は不動産業者の可能性が高いです。

 

反対に、特に税込などの表記がない場合は、売主は一般消費者である可能性が高いです。

 

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土地価格に関する公的指標やデータの発表時期について

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土地価格は「一物四価」と言われる、公的な土地価格の指標があります。

 

また、これらの指標をまとめた便利なサイトもあります。

 

これらの土地価格に関する指標やデータの発表時期と更新時期についてまとめてみました。

 

 

1.「一物四価」の公的指標の発表時期

 

 

土地価格の指標には、

 

「一物四価」

 

と言われる代表的な公的指標があります。

 

主に土地取引の指標として提供されている「公示地価」と「基準地価」。

 

税金計算のために提供されている「相続税路線価」と「固定資産税評価額」。

 

それぞれの発表時期と更新時期などを表にまとめました。

 

 

 

 

 

 

 

 

2.その他の公的データ

 

 

その他の土地価格に関する公的なデータとして有名なのは、

 

「地価ルックレポート」

 

 

「取引価格情報」

 

があります。

 

 

どちらも、国土交通省が公表しています。

 

発表時期は以下のとおりです。

(ちなみに「一物四価」とは異なり、四半期ごとの更新のため、1年で4回更新されます。)

 

 

「地価ルックレポート」は四半期ごとに更新されます。

2018年度に発表時期は、

 

第一四半期:6月1日

第二四半期:8月17日

第三四半期:11月16日

第四四半期:2月15日

 

 

また、同じく国土交通省が公表している、実際の売買価格に関する情報である「取引価格情報」についても、
四半期ごとに取りまとめが行われ、公表されます。

 

 

2-1.地価ルックレポートとは?

 

 

地価ルックレポートとは何でしょうか?

 

国土交通省のホームページでの説明です。

 

「主要都市の高度利用地地価動向報告(地価LOOKレポート)とは、主要都市の地価動向を先行的に表しやすい高度利用地等の地区について、四半期毎に地価動向を把握することにより先行的な地価動向を明らかにするものです。」

 

リンク:国土交通省ホームページ

 

 

地価ルックレポートを無理やり一言で説明すれば、

 

公示地価の速報版

 

です。

 

 

速報版のため、調査地点が地域の代表的なポイントに絞られています。

 

また、公示地価と違い、具体的な価格は公表されず、「0〜3%上昇」や「3〜6%上昇」といったトレンドが示されるのみです。

 

対象のエリアとしての分類は、

 

「全国」
「東京圏」
「大阪圏」
「名古屋圏」
「地方圏」

 

の5つです。

 

 

用途分類としては、

 

「住宅」
「商業」

 

の2分類です。

 

観測ポイントも少ないし、価格も示されないのであれば、あまり参考にならないのでは?

 

とお考えの方もいるかと思います。

 

地価ルックレポートでは、各地域の代表的なポイントの地価動向が、矢印の形でトレンドが示されており、この方向性が参考になるのです。

 

地価ルックレポートに掲載されないポイントは、これらの代表的なポイントの地価動向を後追いする傾向があるからです。

 

 

2-2.取引価格情報とは?

 

 

国土交通省より公表されている、

 

宅地(土地、土地と建物)、中古マンション等、農地、林地の、

 

実際に取引された価格のことです。

 

 

国土交通省の「土地総合情報システム」では、不動産の購入者を対象としたアンケート調査に基づく情報を「取引価格情報」として公開しています。

 

 

物件の特定はできないのですが、地域で行われた取引の取引総額、土地面積、土地坪単価、建物延べ面積、構造、取引時期などの情報を確認でき、地図上からの検索も可能です。

 

 

 

 

3.一物四価をまとめてくれているサイト

 

 

上記のほかに、とても便利なサイトがあります。

 

「全国地価マップ」というサイトです。

全国地価マップ

 

 

このサイトでは、公示地価や相続税路線価などの、「一物四価」の公的価格指標が、まとめ調べることができます。

 

ただし、サイトの更新時期は、各指標の発表時期よりは遅いです。

 

それは、各指標の公表をうけてから、全国地価マップへ反映させるための作業する期間があるためです。

 

公示されたすぐのデータが使用したい場合は、それぞれの公表サイトを利用しましょう。

 

 

 

4.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

土地価格に関する指標やデータは、公的に公表されているものが多いです。

 

そして、そのデータの更新時期は1年に1回のものから、四半期ごとに更新されるものまであります。

 

それぞれの長所・短所を理解して、短所を補完できるように使用できると良いですね。

 

特に、1年に1回の発表である価格指標については、価格の基準日が同じでも発表時期が異なることがあるので注意しましょう。

 

 

 

 

 

 

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土地価格の目安を自分で簡単に調べる計算式

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例えば、自分の土地が今いくらくらいなのか?

 

とか、

 

あそこの土地を買いたいんだけど、売値は適正なのか?

 

とか、

 

土地価格の目安となるようなものをお探しの方。

 

自分で簡単に計算できますので、ぜひやってみてください。

 

 

1.まずは早速調べ方を

 

 

「土地価格 調べ方」とか、「土地価格 目安」というワードで検索すると、

 

公示価格から調べる方法
売買事例から調べる方法
固定資産税評価額から調べる方法

 

など、いろいろと紹介されていますが、基本的には、これからご紹介する方法で計算すれば、問題ありません。

 

その計算式は、

 

路線価 ÷ 0.8(または0.7) × 土地の面積 = 時価 (実勢価格の目安)

 

です。

 

 

この方法で、土地価格の「目安」が出ます。

 

「目安」として十分使える土地価格です。

 

具体的な計算方法はこちらで詳しく説明していますので、参考にして下さい。

 

 

 

 

 

2.この計算式で求められる価格とは?

 

 

この計算式で求められる価格は、どんな価格でしょうか?

 

 

答えは、

 

「時価」

 

です。

 

 

時価と実勢価格と公示地価とか、何が違うのか?

 

ということは議論になる話ですが、それについては、以下の記事をご覧ください。

 

 

 

 

 

 

 

結論から言えば、

 

時価 ≠ 売買価格

 

です。

 

 

そして、

 

時価 = 公示地価

売買価格 = 実勢価格

 

です。

 

 

先ほど紹介した計算式では、路線価を0.8または0.7で割り戻しています。

 

これは、税金目的である路線価の価格水準を、公示地価の水準、つまり時価の水準に補正するためのものです。

 

公示地価や基準地価は、時価と同じ水準の公的指標ですが、全国の隅々にまで、その定点観測ポイントがあるわけではありません。

 

 

これに対して、路線価は、

 

道路沿いの土地価格

 

を調べるために、道路に敷設された価格指標です。

 

 

そのため、公示地価よりも広く、かつ、細かい場所をカバーしているため、路線価を使うことをお勧めしています。

 

路線価と公示地価については、以下のサイトで詳しく解説しています。

 

 

 

 

 

3.なぜ、この計算式だけで問題ないのか

 

 

では、なぜこの計算式だけで問題ないのでしょうか。

 

他のサイトでは、売買事例から求めたり、公示地価から求めたり、レインズから求めたり、と様々な方法が紹介されています。

 

冒頭でも言いましたが、確かにそれらの方法もありますが、手間を増やすことの効果は、はっきり言って少ないからです。

 

 

先ほども言ったとおり、

 

時価 ≠ 売買価格(実勢価格)

 

なのですから、

 

あくまで「目安」を求めるのであれば、

 

90%の正確性よりも、

 

簡単でスピーディな計算式の方が、効果は高いです。

 

 

それでも不安、という方に、この路線価を使った計算式だけで問題ない3つの理由を以下にまとめましたので、ご確認下さい。

 

 

・路線価を割り戻して求められる公示地価水準は時価ベースの価格であること。

 

「時価」というのは、ジュースなどの商品で言えば、「定価」や「希望小売価格」と近い意味になります。
(もちろん、本当のジュースと違い、希望小売価格より高く売れることもあります。)

 

つまり、時価ベースの土地価格を求めれば、土地の「定価」が分かるので、「目安」としての機能は十分に持っているからです。

 

 

・そもそも、時価と実勢価格にはブレがあるのが普通

 

 

時価として計算した土地価格の目安が、売買価格(実勢価格)と全然違う!

 

ということは、「普通に」あり得ます。

 

大事なことは、

 

「何が違うのか?」
「なぜ違うのか?」

 

を理解することです。

 

そうすることで、許容可能なズレなのかどうか、自分で判断することが可能になります。

 

 

・奥行補正などの細かい式は手間がかかるだけで効果が薄い

 

 

路線価の計算方法で、

 

奥行補正や2路線に接道している場合、

 

など、細かい計算式があります。

 

ここまで正確にしなくても、問題ありません。

 

なぜなら、角地や奥行の影響は、通常は数%程度です。

 

また、計算した時価と、売買価格(実勢価格)が大きく違う原因として、奥行だとか、土地の規模だとか、敷地の形状だとかを問題追及すれば良い話です。

 

目安の土地価格を求める段階で、そこまで細かい計算は必要ありません。

 

 

4.目安の使い方

 

 

「目安」として計算した土地価格は、どのように使えば良いのでしょうか。

 

 

結論を先に言いますと、

 

売買の「指標」

 

として、使います。

 

 

なぜなら、路線価を割り戻すことによって得られる時価を目安とするわけですが、この路線価自体が、そもそもは不動産鑑定士の鑑定評価額から求められたものだからです。

 

つまり、路線価の基になっている価格は、公示地価と同じ不動産鑑定士による鑑定評価額なんです。

 

 

そもそも、公示地価の目的は、

 

一般の土地取引に対して価格の指標を提供すること

 

です。

 

 

であれば、路線価から計算した公示地価水準の時価は、土地の売買の際の「指標」として、

 

買う?買わない?

売る?売らない?

 

という判断基準にされるべきものです。

 

 

5.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

国はもともと、土地取引の指標として公示地価などを提供しています。

 

そして、路線価は、使用目的こそ違えど、価格の根拠は不動産鑑定士による鑑定評価額です。

 

また、路線価は道路に敷設された価格なので、公示地価よりも、よりピンポイントな土地価格を計算することができます。

 

土地価格の目安をお探しの方、調べたい土地の目の前の路線価から、パパッと計算してしまいましょう。

 

 

 

 

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土地価格の実勢価格とは?時価や公示地価、売買価格との違いは?

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実勢価格とは何でしょうか?

 

土地価格を調べると、「一物四価」なる用語や、さまざまな価格の定義が出てきます。

 

実勢価格は、果たして時価なのか、公示地価なのか、売買価格なのか・・・

 

あなたは分かりますか?

 

 

1.実勢価格とは?

 

 

「実勢価格」とは何でしょうか。

 

結論から先に言いますと、

 

実勢価格 ≠ 時価(公示地価)
実勢価格 = 売買価格

 

です。

(「≠」は異なることを示しています。つまり、実勢価格は「売買価格」と同じですが、「時価」や「公示地価」とは異なる、ということです。)

 

 

まず、「実勢価格」の定義です。

 

「実勢価格」
公示価格や企業の希望小売価格などに対し、実際に市場で取引される価格。

(出典:大辞林第三版)

 

 

次に、「時価」の定義です。

 

「時価」
商品などのその時々の市場価格。

(出典:大辞林第三版)

 

 

では、なぜ「実勢価格」と「時価」は違うのでしょうか。

 

例えば、「公示地価」を求める際には、不動産鑑定士という専門家が、過去に実際に取引された価格を分析しており、理論的には「時価」の水準の価格になっています。

 

ただし、実際の不動産取引の場合は、絶対に「時価」で売買されるわけではありません。

 

 

 

 

 

2.「時価」(公示地価)は「定価」のイメージ

 

 

「時価」(公示地価)があっても、実際の売買価格は異なることがある。

 

これは、不動産以外でもそうです。

 

 

例えば、500mlのペットボトルのジュースをイメージして下さい。

 

あるコンビニでは、定価の150円で売っています。

 

少し駅から遠いドラッグストアでは、2割引きの120円で売っています。

 

 

このように、不動産という大きな買い物に限らず、100円台のジュースでも、コンビニとスーパーとドラッグストアでは価格が違うことがありますよね。

 

この時、「売買価格」は、あなたが駅前コンビニか、ドラッグストアのどちらで買うかを選択することによって決まります。

 

 

つまり、

強気なコンビニ

もしくは

安売りのドラッグストア

 

 

という「売主側の事情」と、

 

高くてもサクっと買いたい

もしくは

ちょっと歩いても節約したい

 

 

という「買主側の事情」が、マッチした価格が「売買価格」、つまり「実勢価格」なのです。

 

 

でも、各商品には「定価」があります。

 

分かりやすいイメージとしては、「公示地価」などの公的指標は「定価」です。

ただ、「定価」を基にして、実際にいくらで買うか、売るかは、買主と売主が話し合って決めることです。

話し合いの結果、実際に売買される価格のことを「実勢価格」と言います。

 

 

3.実勢価格の整理

 

 

それでは、実勢価格の整理をします。

 

実勢価格や販売価格などと、ネット上にはいろいろな価格の種類があふれていますが、以下の2点だけ、頭に入れておけば十分です。

 

 

 

時価   = 公示地価

時価   ≠ 実勢価格

 

 

 

また、販売価格やら、市場価格などの言い方も、実際に使う言葉は、

 

「時価」
「実勢価格」

 

この2つで十分です。

 

 

ネット上で氾濫している様々な用語は、ほぼ同じ意味同士の言葉でグループ化できます。

 

 

以下で数式としてまとめてみました。

 

それぞれ「≒」で結ばれている用語は、若干の意味の違いはあるけど、同じ意味、として整理しておいて下さい。

「≠」は、イコールでない、つまり違うもの、という意味です。

 

 

 

「時価」   = 公示地価 ≒ 市場価格、正常価格、参考価格、取引指標
「公示地価」 ≒ 基準地価、相続税路線価÷80%、固定資産税評価額÷70%
「実勢価格」 ≒ 売買価格、成約価格、売却価格、購入価格

「時価」   = 「公示地価」
「時価」   ≠ 「売買価格」
「売買価格」 ≠ 「売出価格」

 

 

 

気を付けて頂きたいのは、

 

「実勢価格」 = 「公示地価」水準

 

という時もあるということです。

 

なぜなら、例えば、数百億円や数千億円する土地などを売買する時は、通常は不動産鑑定士による鑑定評価額を取得し、その鑑定評価額を基準に売買が行われるからです。

 

例えば、会社の経理担当の人や、経営者にとっても、客観的な不動産鑑定士による鑑定評価額に基づいて売買した、と言うほうが、説明がし易いと思われます。

 

 

4.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

さまざまな用語が氾濫する土地の価格ですが、同じような意味を以下の2つの価格概念に集約すると、

 

一気に不動産に対しての理解が深まります。

 

「時価」

 

 

「実勢価格」

 

の2つに絞りましょう。

 

 

分かりやすいイメージでは、

 

「時価」は、ジュースなどの「定価」(または希望小売価格)であり、

 

「実勢価格」は、消費者が選択する実際の購入価格、

 

 

のことです。

 

このように「実勢価格と、「一物四価」と言われている公的な価格指標とは、全く異なる概念であり、異なる水準感であることに注意しましょう。

 

 

 

 

 

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土地価格には4つの価格?一物四価を正しく理解!【簡単解説】

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公示価格に路線価、たまに公示地価と言ったり………不動産に関するサイトを見ると「一物四価」なんて言葉も目にします。

 

こんがらがらないように、これらについて、まとめてみました。

 

 

1.まず、一物四価の特徴と間違った「一物四価」の例

 

 

結論から先に言いますと、

 

 

「一物四価」とは、

 

「行政機関」から公示される
「土地」の
「価格」に関する
「目的」に応じた
「4種類」の
「指標」のこと

 

です。

 

「指標」とは、目じるし、という意味です。

 

物事を判断したり評価したりするための目じるしとなるもの。

(出典:デジタル大辞典)

 

「一物四価」の具体的な内容を確認する前に、

まず、一物四価の特徴をまとめた表を見て下さい。

 

 

 

 

次に、間違った使用例を見て下さい。

 

正しく理解するためには、間違った表現を確認することも有用です。

(間違って使うと恥ずかしいだけではなく、誤った判断に繋がりますので注意して下さい。)

 

 

 

 

 

2.公示地価とは?

 

 

「地価公示」で公表される価格(「公示地価」といいます。)は、国土交通省が公示する土地価格の指標です。

 

毎年1月1日時点の価格が、その年の3月に公表されます。

 

「公示地価」は、

 

いわゆる「時価」

 

と考えられます。

 

 

「時価」
商品などのその時々の市場価格。

(出典:大辞林第三版)

 

 

公示地価は国土交通省のホームページなどで見ることができます。

 

国土交通省ホームページ「標準地・基準地検索システム」

 

 

あくまで「土地」の価格のため、建物価格は含まれません。

 

また、公示地価は「都市計画区域」という区域(分かりやすくいうと、「山以外」です。)の中で、基本的には毎年同じポイントで定点観測されるものです。

ですから、この後説明する基準地価のように、森林の土地についての価格は含まれません。

 

 

3.基準地価とは?

 

 

「都道府県地価調査」で公表される価格を「基準地価」といいます。

基準地価は、都道府県が公示する土地価格の指標です。

 

「公示地価」と同じく、「土地」の価格のため、建物価格は含まれません。

 

毎年7月1日時点の価格が、その年の10月に公表されます。

(公示地価は1月1日、基準地価は7月1日時点の土地の価格です。)

 

 

公示地価と大きく違うところは、都市計画区域の範囲外にも、定点観測するポイントがあることです。

 

つまり山の中の価格も、基準地価では分かる、ということです。

(公示地価は都市計画区域「内」です。)

 

 

具体的に言うと、基準地価には「林地」の価格が分かるポイントがあります。

(公示地価には「林地」はありません。)

 

また、公示地価は年初に1年に1回の発表のため、その年の年末の価格とはズレが生じる、とも言われています。

 

この弱点を基準地価は補完することができます。

具体的には、公示地価と基準地価で全く同じ場所があるため、半年ずつの地価が確認できるわけです。

 

 

基準地価も、公示地価と同じく、国土交通省のホームページなどで見ることができます。

 

 

4.相続税路線価とは?

 

 

相続税路線価とは毎年7月頃に国税庁から公表される土地価格の指標です。

 

公表は7月ですが、年の始めである1月1日時点の土地価格です。

 

地価公示による「公示地価」の8割の水準です。

(つまり、時価の80%です。地価公示については、後で説明しています。)

 

 

主に市街地を中心とした道路に面する土地の、1㎡あたりの単価で表示されています。

(千円単位です。)

 

 

路線価は、土地を相続又は贈与した場合に、税金を計算するための重要な指標です。

 

そのため、

 

実際の売買事例
公示地価
基準地価
不動産鑑定士の鑑定評価

 

などを細かく調べたうえで決定されています。

 

相談税路線価は、国税庁のホームページなどで見ることができます。

 

国税庁ホームページ
全国地価マップ

 

 

5.固定資産税評価額とは?

 

 

東京23区は東京都から、それ以外は各市町村から公表されます。

 

3年ごとに、公表される年の1年前の1月1日時点の土地価格です。

 

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税といった、不動産関連の各種税金を決める際の基準となる評価額で、とても重要なものです。

 

固定資産税評価額は、土地や建物などの評価マニュアルである「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村(東京の場合は23区)が決定する評価額のことをいいます。

 

 

土地であれば、地価公示による「公示地価」の7割の水準です。(つまり、時価の70%です。)

 

 

実は「一物四価」のうち、固定資産税評価額だけ「建物価格」があります。

 

ただ、固定資産税評価額の目的が税金の計算、というだけあって、この建物評価額は、安めの新築価格からスタートして、築何十年後には本来ゼロ円になる建物でも、新築価格の20%までしか下がらない(つまり、ゼロ円にならない)ような仕組みとなっています。

 

つまり、建物の固定資産税評価額から「時価」を推定することは難しい、ということです。

 

 

また、固定資産税評価額は、「路線価」から計算されます。

 

この路線価は、「標準宅地」というポイント(公示地価や基準地価などと同じイメージです。)の価格を基に付けられます。

 

この「標準宅地」は、不動産鑑定士による鑑定評価額の約70%をもとに決められます。

 

 

6.実勢価格とは?

 

 

冒頭にも引用しましたが、「時価」の定義です。

 

「時価」
商品などのその時々の市場価格。

(出典:大辞林第三版)

 

 

また、「実勢価格」の定義です。

 

「実勢価格」
公示価格や企業の希望小売価格などに対し、実際に市場で取引される価格。

(出典:精選版 日本国語大辞典)

 

 

つまり、「一物四価」と言われる土地に関する公的指標と、「実勢価格」との違いは、

 

希望小売価格か、実際の売買価格か

 

ということです。

 

 

例えば、「公示地価」を求める際には、不動産鑑定士という専門家が、過去に実際に取引された価格を分析しており、理論的には「時価」の水準の価格になっています。

 

ただし、実際の不動産取引の場合は、絶対に「時価」(分かりやすく言うと希望小売価格です。)で売買されるわけではありません。

 

 

これは、不動産以外でもそうです。

 

例えば、500mlのペットボトルのジュースを買う時のことを想像して下さい。

 

不動産という大きな買い物に限らず、100円台のジュースでも、コンビニとスーパーとドラッグストアでは価格が違いますよね。

 

そして人によって、会社からの帰り道に寄ったコンビニで手軽に買いたいとか、少し家から離れているけど、一番安く売っているドラッグストアまで買いに行くとか、賞味期限に近いタイムセールで50%を狙いにいく、とか買い方は様々です。

 

でも、各商品には「定価」が付いています。

 

分かりやすいイメージとしては、「公示地価」などの公的指標は「定価」です。(または、希望小売価格です。)

 

ただ、「定価」を基にして、実際にいくらで買うか、売るかは、買主と売主が話し合って決めることです。

話し合いの結果、実際に売買される価格のことを「実勢価格」と言います。

 

 

7.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

何よりも「一物四価」について、イメージだけでも分かって頂けましたでしょうか。

 

「公示地価」と「基準地価」は、土地取引の指標、つまり目印・目安として使われるものです。

 

 

とはいえ、この公示地価や路線価などから導き出された「時価」は、本当に売れる価格なのでしょうか。

 

結論として、

 

ほとんどの場合には売れます

 

と言えます。

 

「ほとんどの場合」以外の例外については、こちらの記事を参考にしてみてください。

 

 

 

また、土地についての「一物四価」の各指標を活用して、土地に関わるトラブルを事前に避けるようにしましょう。

 

 

 

 

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公示価格を使って土地価格の実勢価格の目安を調べる方法【簡単解説】

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実勢価格に市場価格、販売価格に一物四価・・・・・・

価格の名前が色々ありすぎて良くわからない、というのがほとんどの方のご意見かと思います。

 

この記事では、必要最低限の価格に整理して、土地価格の実勢価格の目安の調べ方、公示地価との関係を解説しています。

 

 

1.実勢価格の目安(「時価」)の調べ方

 

 

結論から先に説明します。

 

実勢価格の目安の調べ方は以下の2ステップです。

 

 

①路線価から土地の価格を計算する。

②周辺の公示地価のグラフを確認する。

 

 

 

よく、一括査定を利用したり、売り出し中の物件を調べたり、取引価格情報を調べる、という方法が紹介されていますが、それは少し高度な知識と判断が必要です。

 

そのような高度な調査をする前に、まず、上記①と②のステップは絶対に踏んでおきましょう。

 

つまり、一括査定の金額が高いのか安いのか、売り出し中の物件が高いのか安いのか、そういったことを判断するための基準として、自分でまずは「実勢価格」の目安、つまり「時価」を計算しておく必要があります。

 

後ほど説明しますが、簡単ですので、絶対に計算しておきましょう。

 

「不動産の知識もないし、分からない。」という方はもちろんいると思いますが、情報公開が進む昨今、「分からない。」と言っている人は確実に損します。

 

自分で出来る限りのことを調べた上で、専門家の協力を仰ぐのか、それとも自分だけで判断するのかを選択するのが、現代社会の立ち回り方です。

 

 

2.実勢価格の目安の調べ方 = 路線価から計算 + 近くの地価公示のグラフをチェック

 

 

実勢価格や、その他の価格の整理については後ほど説明するとして、

 

まず、具体的な「実勢価格の目安」の調べ方を解説します。

 

 

実勢価格の目安の調べ方は以下の2ステップです。

 

 

①路線価から土地の価格を計算する。

②周辺の公示地価のグラフを確認する。

 

 

 

ちなみに、公示地価に代表される地価の公的指標は、決して土地価格だけに関係する指標ではありません。

 

不動産鑑定士という専門家により、海外情勢や金利動向、投資環境の変化や建築費動向など、さまざまな経済的な分析がされたうえで、評価された地価の指標が「公示地価」です。

したがって、「公示地価」のトレンドを把握することは、用途ごとのマクロ的な経済動向も同時に把握することが可能なのです。

(つまり、「土地」だけでなく、もっと広い情報がつかめる、ということです。)

 

 

2-1.路線価から土地の価格を計算する

 

 

路線価から、土地の価格(時価)を計算する式です。

 

相続税路線価 ÷ 0.8 × 土地の面積
固定資産税路線価 ÷ 0.7 × 土地の面積

 

詳しい計算の仕方や、その際の注意点は、以下の記事で詳しく説明していますので、参考にして下さい。

 

 

 

 

例えば、サイトで調べた相続税路線価が、

 

1,000B

 

と記載されていて、

 

 

土地の面積が、

 

100平米

 

だったとすると、

 

 

1,000(千円/平米) × 100平米 ÷ 0.8 = 125,000,000円

 

1億2,500万円になります。

 

計算は以上です。

簡単ですよね。

 

 

また、もし固定資産税路線価だった場合は以下の計算式になります。(路線価と土地面積は同じ数字とします。)

 

1,000(千円/平米) × 100平米 ÷ 0.70 = 約143,000,000円

 

 

2-2.周辺の公示地価のグラフを確認する

 

では、次に調べたい土地価格の、トレンドを確認します。

そのためには、周辺の公示地価の過去からの地価変動のグラフを確認します。

 

①標準地・基準地検索システムへアクセスして、調べたい市町村を選択する。(ここでは、東京駅の周りを例として調べてみました。)

標準地・基準地検索システム

 

②調べたいポイントの一覧を出して、「地図で確認する」をクリック

 

③調べたいポイントを選択し、グラフを確認する。

 

このグラフを確認することで、過去からの地価変動が把握できます。

これを具体的な今後の予測に使用します。

(専門的にも非常に予測は難しいので、ここでは「上昇気味なのか」、「下降気味なのか」を確認する程度で良いと思います。もちろん「変化なし」というパターンもあります。)

 

このグラフを確認する時は、2つの点だけ、注意して下さい!

・用途の違いには注意しましょう!

地価公示には、主に「住宅地」、「商業地」、「工業地」などの用途分類があります。

一般に「商業地」は「住宅地」よりも価格水準が高く、地価変動の波を激しい傾向があるので、調べたい用途は間違えないようにして下さい。

(例えば、上記の例では「千代田5-21」と記載されていますが、このうち「5-」というのは「商業地」です。「工業地」の場合は「9-〇〇」という表記になり、「住宅地」の場合は「-〇〇」(ハイフンの前に数字が付かない)と表記されるルールになっています。)

 

・特殊な要因がある場合には注意

観光客急増や再開発による影響により、ピンポイントで激しく地価が変動しているポイントがあります。

調べ方は以下の記事の「2-2.地域別で見る時の注意点」で説明していますので、参考にして下さい。

 

 

 

 

2019年の地価公示では、「地方の住宅地も27年ぶり上昇」しましたが、実は不動産関係者の中では、そろそろ不動産市場も折り返し地点では、という声もあります。

 

ですから、不動産に関しては、マクロ的な動向分析だけではなく、地域ごとに異なる価格推移を確認することが重要です。

 

 

 

3.実勢価格の整理

 

 

それでは、用語の整理をします。

まず、サイトで「実勢価格」と検索すると、実に様々な定義などが氾濫しています。

 

実勢価格、時価、販売価格、市場価格などなど、様々な価格の種類があふれていますが、実際は非常にシンプルです。

 

 

以下の3点だけ、頭に入れておけば十分です。

 

 

公示地価 = 時価

時価   ≠ 実勢価格

実勢価格 = 売買価格

 

 

 

なお、「一物四価」などの土地の公的指標についても、ここで分かりやすく、数式で整理します。

また、販売価格やら、市場価格などの言い方も、合わせて整理します。

実際に使う言葉は、

 

「時価」
「売買価格」

 

この2つで十分です。

 

 

それでは用語の整理です。

それぞれ「時価」と「実勢価格」と「≒」で結ばれている用語は、若干の意味の違いはあるけど、同じ意味、として整理しておいて下さい。

(無駄に用語が沢山あっても、思考の邪魔をするだけです。)

 

 

「時価」   = 公示地価 ≒ 市場価格、正常価格、参考価格、取引指標、定価、希望小売価格

「公示地価」 ≒ 基準地価、相続税路線価÷80%、固定資産税評価額÷70%

「実勢価格」 ≒ 売買価格、成約価格、売却価格、購入価格

 

 

それぞれの関係は以下の通りです。

(「≠」は、イコールでない、つまり違うもの、という意味です。)

 

 

「時価」   ≠ 「売買価格」

「売買価格」 ≠ 「売出価格」

 

 

 

最後に、

 

「実勢価格」 = 「公示地価」水準

 

という式は成立します。(必ずではありませんが。)

 

なぜなら、例えば、数百億円や数千億円する土地などを売買する時は、通常は不動産鑑定士による鑑定評価額を取得し、その鑑定評価額を基準に売買が行われるからです。

間違っても、会社の経理担当の一人が算出した価格で、数千億円の売買がされている、という話は聞いたことがありません。

(もし、そのような話があれば、それは大変恐ろしいことです。)

 

 

 

 

 

 

4.売買価格とは何か?

 

 

売買価格は、売主が売りたい価格と、買主が買いたい価格がマッチした金額です。

 

つまり、これって、売主と買主の力関係によって変わるものです。

 

イメージしやすく、

 

「時価」をジュースなどの「定価」や「希望小売価格」と考えて下さい。

(「定価」とはジュースのメーカーが決める商品の価格です。)

24時間の駅から近いコンビニは高くても売れるから「希望小売価格」で売っている。

駅から遠いドラッグストアは、「希望小売価格」の2割引きで売っている。

この時、「売買価格」は、あなたが駅前コンビニか、ドラッグストアのどちらで買うかを選択することによって決まります。

つまり、

強気なコンビニ
もしくは
安売りのドラッグストア

という「売主側の事情」と、

高くてもサクっと買いたい
もしくは
ちょっと歩いても節約したい

という「買主側の事情」が、マッチした価格が「売買価格」なのです。

上記の場合には、コンビニでの売買価格の方が、ドラッグストアでの売買価格よりも高くなります。

不動産、土地についても、基本的には、同じ原理で「売買価格」が決まります。

 

そして、この「売買価格」こそが、「実勢価格」です。

 

 

5.では公示地価とは何か?

 

 

「売買価格」(つまり、「実勢価格」です。)は、買主と売主の事情によって変わります。

しかし、「定価」は変わりません。
この「定価」が、土地の「時価」のことだと思って下さい。
(非常に分かりやすく、単純化して言っています。決して最高額という意味ではありません。)

ジュースの「定価」を基本的にはメーカーが材料費や人件費などを計算して決めますが、不動産、とくに土地の「定価」って、誰が決めるのか?

売りたい人が「定価」を決めていたら、うなぎ登りに土地価格は急騰します。

逆に買いたい人が土地の「定価」を決めていたら、どんどん下がり続けるでしょう。

 

世の中の経済状況などを総合的に踏まえて、この「土地の定価」、すなわち「土地の時価」を決定できる権限を与えられている職業があります。
不動産鑑定士、という有資格者です。

「公示地価」とは、毎年1回、土地の価格の定点観測ポイントについて、不動産鑑定士が、様々なデータを分析して計算して判断して評価したものです。

 

つまり、「定価」という概念があまり馴染まない不動産業界にあって、高値や安値の判断をするために公表されている土地の「定価」、つまり「時価」が「公示地価」である、と言えます。

 

 

6.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。
サイト上、いろいろな言葉が氾濫していますが、
基本的には

「時価」 = 「公示地価」 ≠ 「実勢価格」

です。

実勢価格は、買主と売主の力関係などによって、価格のブレ幅が大きいものです。
(でも、逆に数千億円クラスの大型取引などは、「公示地価」ベースで売買されることがあります。むしろ、そちらの方が安心なのでしょう。)

つまり、もっとも大事なのは、実勢価格が、高い方と安い方の、どっちにブレているのかを判断できるようにすることです。

そのためには、「時価」を自分で調べることで、一括査定や売出中の不動産、さらには不動産の営業マンに対抗できるような準備をしておくことが必須です。

 

 

 

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固定資産税評価額から不動産価格を調べる方法【簡単解説】

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固定資産税評価額ってご存知ですか?

不動産価格、つまり不動産の時価が、この固定資産税評価額から、ある程度当たりをつけることができます。

 

 

1.固定資産税評価額から時価の「目安」が分かります!

 

 

まず、時価の「目安」の出し方を説明します。

 

土地:土地の固定資産税評価額 ÷ 0.7

 

 

建物:築年数に応じて変わります。

 

新築:建物の固定資産税評価額 ÷ 0.5

築10年程度:建物の固定資産税評価額そのまま

築30年程度:建物の固定資産税評価額 × 0.25

(上記の「0.5」や「0.25」などは著者の感覚です。予めご了承ください。)

 

 

固定資産税評価額は、固定資産税を計算する基になる数字です。

 

そして、不動産の所有者には、毎年4月頃に、「固定資産税納税通知書」というものが送られてきます。

 

この納税通知書の中に書いてある「固定資産税評価額」から、不動産価格、つまり不動産の「時価」の当たりをつけることができます。

 

 

どのくらい正確なのか、というと、

 

 

土地はある程度正確です

 

建物はザックリです

 

 

というレベルです。

 

 

2.固定資産税評価額は「時価」ではない?

 

 

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税に登録免許税といった不動産関連の税金を計算するためのものです。

 

ですから、固定資産税評価額は「時価」ではありません。

あくまて、税金計算用の指標です。

 

 

 

 

 

まず、土地の固定資産税評価額は、公示地価、つまり「時価」の水準の70%です。

 

ですから、

 

土地の固定資産税評価額 ÷ 0.7

 

で、時価の水準にすることができます。

 

 

建物の固定資産税評価額は、土地よりも、やり時価とは違うものになります。

 

そのため、建物の固定資産税評価額から時価の目安を知るためには、補正が必要となります。

 

その補正の前提として、以下の2点を知っておく必要があります。

 

 

建物の固定資産税評価額は、新築時点であっても、50〜70%の水準に落とされる。

(新築だからと言って、あまりに高い税金は取らない、という趣旨でしょうか?)

 

反対に、どれだけ古い建物でも、ゼロ円にはならず、最低でも新築価格の20%の価値のままになる。

(ゼロ円にしてしまうと、税金もゼロ円になってしまいますからね。)

 

 

 

3.そもそも固定資産税評価額とは?

 

 

繰り返しとなりますが、固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税といった、不動産関連の各種税金を決める際の基準となる評価額です。

 

固定資産税評価額は3年毎に各市町村(東京都23区は除く)が公示します。

 

いつの時点の価格かと言えば、公示される1年前の1月1日の価格です。

 

 

固定資産税評価額は、土地や建物などの評価マニュアルである「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村(東京の場合は23区)が決定するものとされています。

 

実務的には、固定資産税評価額は固定資産評価員の評価に基づいおり、この固定資産評価員は市町村が委託した不動産鑑定士のことを指します。

 

ですから、固定資産税評価額は不動産鑑定士が決めている、と実質的には言えます。

 

 

よく土地の公的価格指標のことを「一物四価」と言いますが、実はこの「一物四価」のうち、固定資産税評価額だけ「建物価格」があります。

 

ただ、先ほども説明しましたが、固定資産税評価額の目的が税金の計算、というだけあって、建物評価額については、安めの新築価格からスタートして、築何十年後には本来ゼロ円になる建物

でも、新築価格の20%までしか下がらない(つまり、ゼロ円にならない)ような仕組みとなっています。

 

したがって、建物の固定資産税評価額から「時価」を推定するためには、築年数に応じた補正が必要となり、かつ、正確な水準を把握することは難しいのです。

 

 

また、固定資産税評価額は、「路線価」から計算されます。

 

この路線価は、「標準宅地」というポイント(公示地価や基準地価などと同じイメージです。)の価格を基に付けられます。

 

この「標準宅地」は、不動産鑑定士による鑑定評価額の約70%をもとに決められます。

 

 

4.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

固定資産税評価額を使えば、時価の「目安」が分かります。

 

「一物四価」と言われる土地の公的指標のうち、この固定資産税評価額だけ、「建物価格」があります。

 

しかし、主に税金計算用の建物価格のため、固定資産税評価額から建物の時価を推定することは、少し難しいかしれません。

 

 

ただし、土地については、

 

土地の固定資産税評価額 ÷ 0.7

 

という計算式で、公示地価の水準、つまり「時価」の水準を計算することができます。

 

 

他のサイトで、

 

公示地価は時価よりも少し安い

 

と説明されているのを見ますが、それは安易であり、間違いです。

 

 

正確には、

 

公示地価の公表日から時間が立つと、時価とのズレが生じる

 

というのが正解です。

 

 

公示地価を始め、基準地価や相続税路線価は、毎年1回の公示のため、時間の経過により、時価とのズレが生じるのは防げません。

 

 

ただ、不動産の価格下落期には、

 

時間の経過により、公示地価は時価よりも少し高い

 

価格になるため、安易に公示地価が時価より安い、というのは間違いなのです。

 

 

 

 

 

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【早い!簡単!】不動産価格のうち、土地の価格を自分で調べる方法

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不動産価格を調べたい時はどうするのか?

今いくらで売れるのか?

つまり、「時価」を知りたい時は?

出来る限りシンプルに、土地の価格を調べる方法を解説します。

 

 

1.土地価格の調べ方は?

 

 

結論から言いますと、

 

 

①路線価を調べる

②土地の面積を調べる

③計算する

 

 

以上です。

 

 

計算式です。

 

路線価 ÷ 0.8(または0.7) × 土地の面積 = 土地の価格

 

 

それだけで正確に土地の価格が出るの?

 

 

ほとんどの土地では、ほぼ正解な価格が出ます。

 

 

なぜなら、計算のもとになる路線価とは、不動産の価格に関するプロである不動産鑑定士が分析した結果に基づく価格です。

 

注意点さえ押さえれば、目安となる土地の価格が自分で簡単に計算することができます。

 

 

では、早速やってみましょう。

 

 

2.まず、「路線価」を調べる

 

 

2-1.調べる前に路線価のことを簡単に説明

 

 

「路線価」とは、簡単に一言にしてしまうと、

 

道路「沿い」の土地価格

 

です。

 

(「路線」の価格だから、道路の価格、というわけではありません。あくまで、「土地」の価格です。

 

 

ですから、「建物」の価格でもありません。

 

 

路線価には2種類あります。

 

 

固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の計算に使う「固定資産税路線価」

 

 

相続税や贈与税の計算に使う「相続税路線価」

 

 

があります。

 

路線価の良いところは「この道路に接している土地は1平米いくら」と道ごとに細かく指定してあるところです。

 

ですから、全国各地の路線価があるところなら、自分で土地価格が計算できるのです。

 

一般的に「路線価」と言う時は、「相続税路線価」のことを言うことが多いです。

 

 

2-2.路線価を早速調べましょう

 

 

まずは相続税路線価を調べます。

 

相続税路線価がない場合は、次に固定資産税路線価を調べます。

 

相続税路線価は国税庁のホームページから調べることができます。

 

 

ですが、全国地価マップというサイトであれば、相続税路線価も、固定資産税路線価も同時に調べられますので、こちらを使われることをお勧めします。

全国地価マップ

 

 

路線価は1㎡当たりの価格です。

 

全国地価マップでは、路線価は「円」単位でなく、「千円」単位で公表されていますので注意して下さい。
(末尾のアルファベットは気にしないで下さい。「借地権価格」を求める際に使用します。)

 

「1,000B」と書いてあれば、

 

「1,000円」ではなく、

 

「1,000,000円」です。

(下の丸の中の数字です。「970B」とか、「740B」とかが相続税路線価です。)

 

相続税路線価はいわゆる「時価」の80%の水準です。

 

ですから冒頭の計算式の「÷ 0.8」とは、路線価を時価の水準にするための計算です。

詳細は別の記事で解説していますので、そちらをご参照下さい。

 

 

 

 

 

2-3.相談税路線価がない場合は固定資産税路線価を調べましょう

 

 

全国地価マップで相談税路線価を調べようと思っても、見つからない時があります。

 

「倍率地域」と書かれていたり、何も書かれていなかったりします。

 

 

そんな時は、

 

「固定資産税」路線価

 

を使います。

 

 

相談税路線価と同じく全国地価マップで調べることができます。

(下のイメージの赤丸部分です。)

 

 

固定資産税路線価を使って、土地価格を求める時も計算式はほとんど同じです。

 

1つだけ、「÷ 0.8」が、「÷ 0.7」になります。

 

 

計算式は、

 

固定資産税路線価 × 土地の面積 ÷ 0.7 = 土地価格

 

となる点に注意が必要です。

 

「0.8」が「0.7」になる点以外は相談税路線価と同じ使い方で、ほぼ問題はありません。

(厳密には少し違いますが、それは専門家が気にするレベルの話です。)

 

 

3.土地の面積を調べる

 

 

土地の面積は売買契約書や登記事項証明書、チラシに書いてあります。

 

 

また、最近はグーグルマップでも測定できます。

 

やり方は以下のサイトなどを参考にして下さい。

https://appllio.com/google-maps-measure-distance-between-points-and-area

 

こんな形で測った結果が分かります。

 

この場合で言うと、

 

「総面積」7,472.04平方メートル」

 

というのが、計測の結果です。

 

 

4.土地の価格を計算してみましょう!

 

 

例えば、相続税路線価が、

 

1,000B

 

と記載されていて、

 

 

土地の面積が、

 

100平米

 

だったとすると、

 

1,000(千円/平米) × 100平米 ÷ 0.8 = 125,000,000円

 

1億2,500万円になります。

 

 

計算は以上です。

簡単ですよね。

 

 

また、もし固定資産税路線価だった場合は以下の計算式になります。(路線価と土地面積は同じ数字とします。)

 

1,000(千円/平米) × 100平米 ÷ 0.70 = 約143,000,000円

 

 

5.計算した土地の価格は正確なのか?

 

 

結論から先に書きますと、

 

ほとんどの場合は正確な価格が出ます

 

と言えます。

 

「ほとんどの場合」以外の例外に該当してしまう場合は、以下のものが考えられます。

(該当する場合は、専門家に対して相談されることをお勧めします。)

 

・バブル時期
・土地面積が大きい場合
・都会のど真ん中の土地
・生産緑地

 

 

順番に説明します。

 

5-1.バブル時期

 

路線価や公示地価は毎年1月1日時点の土地価格のため、随時、更新されるわけではありません。

 

ですから、例えば激しいバブルで土地価格が急騰した場合や、リーマンショックなどにより景気が急速に冷え込んだ場合など、その年の1月1日時点と12月31日時点の価格には開きがある可能性が非常に高いです。

 

もし、そのような時は、すぐに専門家に相談されることをお勧めします。

(会社経理関係で不動産価格を間違えてしまうと、色々と大変なことになります。)

 

 

 

5-2.土地の面積が大きい場合

 

 

土地の面積が大きい場合、面積に比例して計算後の価格も大きくなります。

 

多くの場合、路線価の周りの土地よりも2倍や3倍、ましてや10倍くらいある土地の場合は、計算した土地価格から20〜30%(多い時は50%ほど)価格が下がる傾向があります。

 

また、逆にプレミアがつくような場合はプラスになることもあり、土地が大きい場合には、価格が非常にブレます。

 

ですから、路線価の周りの土地と比べて、計算しようとする土地が大きい時は要注意です。

 

 

5-3.都会のど真ん中の土地

 

 

都会のど真ん中の土地は、路線価で計算した価格とは異なることが多いです。

 

なぜなら、そのような土地は、不動産というよりは、投資の対象となる金融商品に近い場合があるからです。

 

そのような場合は、路線価をベースに計算するのではなく、賃料などの収入ベースで、金利などを考慮した利回りによって価格を求める必要があります。

(専門用語で「収益価格」と言います。)

 

ただ、この計算には、詳細な取引情報や高度な建築に関する知識などが必要となりますので、都会のど真ん中の土地をお持ちの方は、専門家にご相談されることをお勧めします。

 

 

5-4.生産緑地

 

 

生産緑地とは、非常にざっくりと言えば、

 

都会の中で農地として使い続けたら、固定資産税が安くなる土地

 

のことです。

 

 

生産緑地は「500平方メートル以上」の土地であること、と法律により決められています。

 

ですから、場所によっては、前に説明した「土地の面積が大きい場合」に該当します。

 

そして、永遠に生産緑地として、税金の優遇が受けれる訳ではなく、期限があります。

 

それは、「指定から30年」です。

 

30年経過後は、ほとんどの場合、市場に土地が売りに出される、と言われています。

 

現在の生産緑地の多くは、法律が改正された1992年に指定されたものが多く、2022年に30年の期限を迎え、一気に大量の土地が売りに出されることが懸念されています。

(いわゆる「2022年問題」です。)

もし、この生産緑地を持っている方でしたら、路線価で計算した価格は、信頼性に劣るかもしれません。

なぜなら、このような土地の場合、「開発法」と呼ばれる高度な価格査定方法が使われることが多いからです。

生産緑地については、専門家に相談されることをお勧めします。

 

 

6.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

土地価格の計算は誰でも簡単にできます。

 

ただし、特殊な例外に該当している場合や、その恐れがある場合は、路線価から計算した価格とズレる可能性がありますので、必要に応じて専門家に相談して下さい。

 

でもズレていた場合でも意味はあります。

 

自分なりに土地価格の目安を持っていれば、不動産業者などの売り出し価格に対する判断基準が持てます。

 

また、路線価による土地価格に加えて、公示地価や基準地価により、過去の推移を把握しておけば、より良い理解ができると思います。

 

 

 

 

 

 

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土地価格は一物四価?公示価格・路線価・基準地価に固定資産税評価額?

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公示価格に路線価、たまに公示地価と言ったり………不動産に関するサイトを見ると「一物四価」なんて言葉も目にします。

 

こんがらがらないように、これらについて、まとめてみました。

 

 

1.「一物四価」を正しく理解する

 

 

公示価格や路線価など、

 

不動産や土地の価格は「一物四価」

 

と良く言われますが、どういう意味でしょうか。

 

 

結論から先に言いますと、

 

「一物四価」とは、

 

 

「土地」の

「価格」には

「目的」に応じた

「4種類」の

「指標」があり

「行政機関」が公示している

 

 

これが正しい理解です。

 

 

「指標」とは、目じるし、という意味です。

 

物事を判断したり評価したりするための目じるしとなるもの。

(出典:デジタル大辞典)

 

 

ちなみに「一物四価」とは、以下の4種類の土地価格の指標のことです。

 

・公示地価
・基準地価
・相続税路線価
・固定資産税評価額

 

 

そして、これに、

 

・実勢価格(売買価格)

 

を加えて、

 

 

「一物五価」

 

 

と言うこともあります。

 

 

2.間違った「一物四価」の例

 

 

正しく理解するためには、間違った表現を確認することも有用です。

 

各指標について、内容を確認する前に、巷で間違って伝えられている「一物四価」を見てみましょう。

(間違って使うと恥ずかしいだけではなく、誤った判断に繋がります。気をつけましょう。)

 

 

 

「不動産は一物四価と言われます」

 

×不動産
○土地

 

解説:
民法という法律上、不動産は「土地」と「建物等」(正確には定着物ですが分かりやすく)と定義されています。

一物四価の対象は、「土地」です。
(「建物」は含みません。ただし、固定資産税評価額には「建物価格」があります。)

 

 

 

 

「実勢価格、公示地価、相続税路線価、固定資産税評価額の4つを一物四価という。」

×実勢価格
○基準地価

 

解説:
実勢価格とは、売買した場合の価格、つまり「売買価格」です。

「一物四価」は、国土交通省や国税庁などの「行政機関」が公示したものです。

(「公示」とは、行政機関が発表することです。)

あなたが土地の売買した時、その売買価格は、例えば市役所が発表しますか?

されたら嫌ですよね。

「売買価格」は公示されません。

 

 

 

 

「土地には4つの価格が存在し、一物四価と呼ばれている」

×価格
○価格の「指標」

解説:
別に4つの「価格」が存在する訳ではありません。

もし4つあったら、一番高い価格が良いですよね。

「価格」ではなく、売買の参考や税金を計算するための「目じるし」にされる「指標」が4つある、というだけです。

さらに、「実勢価格」を加えて「一物五価」、土地に5つの価格、なんて書いてあるサイトもありますか………

訳が分かりません。

 

 

 

3.公示地価とは?

 

 

「地価公示」で公表される価格(「公示地価」といいます。)は、国土交通省が公示する土地価格の指標です。

 

あくまで「土地」の価格のため、建物価格は含まれません。

 

毎年1月1日時点の価格が、その年の3月に公表されます。

 

「公示地価」は、

 

いわゆる「時価」

 

と考えられます。

 

 

参考までに定義を引用します。

 

商品などのその時々の市場価格。

(出典:大辞林第三版)

 

(時価の定義は様々なのですが、この記事では分かりやすく、シンプルにするために、上記の定義のイメージで話を進めます。)

 

公示地価は国土交通省のホームページなどで見ることができます。

 

国土交通省ホームページ「標準地・基準地検索システム」

 

 

4.基準地価とは?

 

 

「都道府県地価調査」で公表される価格を「基準地価」といいます。

基準地価は、都道府県が公示する土地価格の指標です。

 

「公示地価」と同じく、「土地」の価格のため、建物価格は含まれません。

 

毎年7月1日時点の価格が、その年の10月に公表されます。

(公示地価は1月1日、基準地価は7月1日の価格です。)

 

 

公示地価と大きく違うところは、公示地価の範囲外にも、基準地価のポイントがあることです。

 

細かく言うと、都市計画区域の外、つまり山の中にも、基準地価はポイントがある、ということです。

(公示地価は都市計画区域「内」です。)

 

 

また、それに伴い「林地」の価格が分かるのも基準地価だけです。

(公示地価には「林地」はありません。)

 

 

また、公示地価は年初に1年に1回の発表のため、その年の年末の価格とはズレが生じる、とも言われています。

 

この弱点を基準地価は補完することができます。

具体的には、公示地価と基準地価で全く同じ場所があるため、半年ずつの地価が確認できるわけです。

 

基準地価も、公示地価と同じく、国土交通省のホームページなどで見ることができます。

 

 

5.相続税路線価とは?

 

 

相続税路線価とは毎年7月頃に国税庁から公表される土地価格の指標です。

 

公表は7月ですが、年の始めである1月1日時点の土地価格です。

 

地価公示による「公示地価」の8割の水準です。

(つまり、時価の80%です。地価公示については、後で説明しています。)

 

主に市街地を中心とした道路に面する土地の、1㎡あたりの単価で表示されています。

(千円単位です。)

 

路線価は、土地を相続又は贈与した場合に、税金を計算するための重要な指標です。

 

そのため、

 

実際の売買事例
公示地価
基準地価
不動産鑑定士の鑑定評価

 

などを細かく調べたうえで決定されています。

 

相談税路線価は、国税庁のホームページなどで見ることができます。

国税庁ホームページ

全国地価マップ

 

 

6.固定資産税評価額とは?

 

 

東京23区は東京都から、それ以外は各市町村から公表されます。

 

3年ごとに、公表される年の1年前の1月1日時点の土地価格です。

 

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税といった、不動産関連の各種税金を決める際の基準となる評価額で、とても重要なものです。

 

固定資産税評価額は、土地や建物などの評価マニュアルである「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村(東京の場合は23区)が決定する評価額のことをいう。各自治体の担当者がひとつずつ確認して決定している。

 

土地であれば、地価公示による「公示地価」の7割の水準です。(つまり、時価の70%です。)

 

 

実は「一物四価」のうち、固定資産税評価額だけ「建物価格」があります。

 

ただ、固定資産税評価額の目的が税金の計算、というだけあって、この建物評価額は、安めの新築価格からスタートして、築何十年後には本来ゼロ円になる建物でも、新築価格の20%までしか下がらない(つまり、ゼロ円にならない)ような仕組みとなっています。

 

つまり、建物の固定資産税評価額から「時価」を推定することは難しい、ということです。

 

 

また、固定資産税評価額は、「路線価」から計算されます。

 

この路線価は、「標準宅地」というポイント(公示地価や基準地価などと同じイメージです。)の価格を基に付けられます。

 

この「標準宅地」は、不動産鑑定士による鑑定評価額の約70%をもとに決められます。

 

 

7.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

公示地価や路線価、基準地価や固定資産税評価額などの違いは分かりましたでしょうか。

 

何よりも「一物四価」について、正しい理解はされましたでしょうか。

 

そして、この公示地価や路線価などから導き出された「時価」は、本当に売れる価格なのでしょうか。

 

 

結論を言いますと、

 

ほとんどの場合には売れます。

 

 

「ほとんどの場合」以外の例外については、こちらの記事を参考にしてみてください。

 

 

 

 

 

土地についての「一物四価」の各指標を活用して、土地に関わるトラブルを事前に避けるようにしましょう。

 

 

次に読みたい記事:【時間がない方必見!】不動産価格の推移をグラフで調べる方法

 

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【簡単解説!】路線価で土地価格を計算するには?

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「路線価」って聞いたことありますか?

 

この「路線価」を使って、土地の価格が分かることはご存知でしたか?

 

この記事では、「路線価」から土地価格を計算する方法をまとめています。

 

 

1.路線価を使って土地価格を計算

 

 

1-1.計算前に最低限の路線価に関する知識を

 

「路線価」とは、簡単に一言にしてしまうと、

 

道路「沿い」の土地価格

 

です。

(「路線」の価格だから、道路の価格、というわけではありません。あくまで、「土地」の価格です。

 

 

ですから、「建物」の価格でもありません。

 

路線価には2種類あります。

 

固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の計算に使う「固定資産税路線価」

 

 

相続税や贈与税の計算に使う「相続税路線価」

 

があります。

 

 

一般的に「路線価」と言う時は、「相続税路線価」のことを言うことが多いです。

 

路線価の良いところは「この道路に接している土地は1平米いくら」と道ごとに細かく指定してあるところです。

 

 

1-2.路線価を使って土地の評価額を計算する方法(相談税路線価の場合)

 

 

繰り返しになりますが、路線価は、

 

道路「沿い」の土地価格

 

です。

 

土地価格(土地の時価)を求める計算式です。

(基本的な式です。難しくすれば、もっと細かい式もありますが、専門家でなければ必要ありません。)

 

路線価 × 土地の面積 ÷ 0.8 = 土地価格

 

 

なぜ、路線価に土地の面積を掛けるのか。

 

それは、路線価が、1平米当たりの価格だからです。

 

 

土地の面積は売買契約書や登記事項証明書、チラシに書いてあります。

また、最近はグーグルマップでも測定できます。

 

 

路線価は、インターネットで取得できます。

 

路線価は「円」単位でなく、「千円」単位で公表されていますので注意して下さい。

(末尾のアルファベットは気にしないで下さい。「借地権価格」を求める際に使用します。)

 

「1,000B」と書いてあれば、

 

「1,000円」ではなく、

 

「1,000,000円」です。

 

 

「÷ 0.8」とは、路線価を時価の水準にするための計算です。

詳細は後述していますので、そちらをご参照下さい。

 

 

例えば、路線価が、

 

1,000B

 

と記載されていて、

 

 

土地の面積が、

 

100平米

 

だったとすると、

 

 

1,000(千円/平米) × 100平米 ÷ 0.8 = 125,000,000円

 

1億2,500万円になります。

 

 

 

1-3.路線価を使って土地の評価額を計算する方法(相談税路線価がない場合)

 

 

インターネットで相談税路線価を調べようと思っても、見つからない時があります。

 

「倍率地域」と書かれていたり、何も書かれていなかったりします。

 

 

そんな時は、

 

「固定資産税」路線価

 

を使います。

 

 

相談税路線価と同じサイトで調べることができます。

 

 

固定資産税路線価を使って、土地価格を求める時も計算式はほとんど同じです。

 

1つだけ、「÷ 0.8」が、「÷ 0.7」になります。

 

 

計算式は、

 

路線価 × 土地の面積 ÷ 0.7 = 土地価格

 

となります。

 

「0.8」が「0.7」になる点を注意して、後は相談税路線価と同じ使い方で、ほぼ問題はありません。

(厳密には少し違いますが、それは専門家が気にするレベルの話です。)

 

 

2.計算した価格で売れるのか?

 

 

結論から先に書きますと、

 

ほとんどの場合には売れます

 

と言えます。

 

 

「ほとんどの場合」以外の例外に該当してしまう場合は、後ほど注意点として説明します。

 

例外に該当した方は、不動産鑑定士に相談された方が良いと思われます。

(宅建業者や税理士の場合、裁判になった場合などに不十分だからです。)

 

 

他のサイトなどでは、

 

路線価から計算した価格から○○%〜○○%の間で売れる可能性が高い

 

などと説明しているものを良くみかけます。

 

 

良く考えると、それって当たり前のことだと思いませんか?

 

例えば、単価の低い500mlのペットボトルのジュースだって、コンビニとスーパーとドラッグストアでは価格が違いますよね。

 

 

会社からの帰り道に寄ったコンビニで手軽に買いたい

 

とか、

 

少し家から離れているけど、一番安く売っているドラッグストアまで買いに行く

 

とか、

 

賞味期限に近いタイムセールで50%を狙いにいく

 

 

とか、人それぞれに、様々な事情があって、様々な価格が存在するものだと思います。

 

そもそも、路線価の根拠となるのは、不動産の価格に関する専門家である不動産鑑定士の分析と判断です。

ですから、公的な機関(相談税路線価は国税庁)が公表しているのです。

 

 

つまり、

 

路線価から求められた時価を、売買の際の判断基準にすれば、

 

安く売りすぎたり、

高く買いすぎたり、

 

という悪い結果を防げる、ということです。

 

 

3.そもそも「路線価」とは何か?

 

 

繰り返しになりますが、「路線価」を簡単に一言で言い表すと、

 

道路「沿い」の土地価格

 

ということです。

 

 

あくまで、「土地」の価格のため、「建物」の価格は含まれていません。

 

路線価には、

 

「固定資産税路線価」

「相談税路線価」

 

の2種類があります。

 

 

「固定資産税路線価」は、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の計算に使われます。

 

「相談税路線価」は、相続税や贈与税の計算に使われます。

 

 

3-1.相続税路線価とは?

 

 

相続税路線価とは毎年7月頃に国税庁から公表される土地価格の指標です。

 

公表は7月ですが、年の始めである1月1日時点の土地価格です。

 

地価公示による「公示地価」の8割の水準です。(つまり、時価の80%です。地価公示については、後で説明しています。)

 

主に市街地を中心とした道路に面する土地の、1㎡あたりの単価で表示されています。

(千円単位です。)

 

 

路線価は、土地を相続又は贈与した場合に、税金を計算するための重要な指標です。

 

そのため、

 

実際の売買事例
公示地価
不動産鑑定士の鑑定評価

 

などを細かく調べたうえで決定されています。

 

 

相談税路線価は、国税庁のホームページなどで見ることができます。

 

国税庁ホームページ

全国地価マップ

 

 

 

3-2.固定資産税評価額とは?

 

 

東京23区は東京都から、それ以外は各市町村から公表されます。

 

3年ごとに、公表される年の1年前の1月1日時点の土地価格です。

 

地価公示による「公示地価」の7割の水準です。

 

(つまり、時価の70%です。地価公示については、後で説明しています。)

 

 

3-3.地価公示による公示地価とは?

 

 

「地価公示」で公表される価格(「公示地価」といいます。)は、国土交通省から発表される土地価格です。

 

相談税路線価や固定資産税路線価と同じく、建物価格は含まれません。

 

毎年1月1日時点の価格が、その年の3月に公表されます。

 

 

「公示地価」は、

 

いわゆる「時価」

 

というものです。

 

 

参考までに定義を引用します。

 

商品などのその時々の市場価格。

(出典:大辞林第三版)

 

(時価の定義は様々なのですが、この記事では分かりやすく、シンプルにするために、上記の定義のイメージで話を進めます。)

 

 

そして、先ほども説明しましたが、相続税路線価は、公示地価の80%の水準です。

逆算して、相続税路線価を80%で割ると(割戻、といいます。)、地価公示の水準になります。

(固定資産税路線価の場合は、70%になります。)

 

 

まとめますと、

 

 

 

時価=公示地価=相続税路線価÷80%

時価=公示地価=固定資産税路線価÷70%

(ただし、土地価格のため、建物価格は含まれない。)

 

 

 

ということになります。

 

ちなみに、「公示地価」、いわゆる「土地の時価」は、

 

「不動産鑑定士」という専門家により、分析・判定されます。

 

(「不動産鑑定士」が判定した時価は、裁判資料となったり、法人の意思決定の際に使われたりと、様々な場面で活用されています。)

 

 

お菓子とか新車などは、

 

「定価」

 

があるので、「時価」が分かりやすいです。

(コンビニよりも、スーパーの方が安い、というのことはありますが。)

 

 

ところが、不動産、とくに「土地」の価格には、誰から見ても分かりやすい「定価」というものが存在しません。

 

だから、専門家である「不動産鑑定士」が、

 

もし今、売買されたら………

 

という視点で、土地の「時価」を判定します。

 

 

これが「公示地価」です。

(不動産鑑定士以外の人が出した価格は、「時価」とは認められません。注意しましょう。)

 

 

 

 

4.路線価で土地価格を計算する時の注意点

 

 

先ほど、

 

路線価で計算した価格で売れる

 

路線価で計算した時価は売買の判断基準になる

 

と言いました。

 

 

ただ、それには例外があります。

 

その例外を以下、注意点として列挙します。

(該当する場合は、専門家に対して相談されることをお勧めします。)

 

 

・バブル時期
・土地面積が大きい場合
・都会のど真ん中の土地
・生産緑地

 

 

順番に説明します。

 

 

4-1.バブル時期

 

 

路線価や公示地価は毎年1月1日時点の土地価格のため、随時、更新されるわけではありません。

 

ですから、例えば激しいバブルで土地価格が急騰した場合や、リーマンショックなどにより景気が急速に冷え込んだ場合など、その年の1月1日時点と12月31日時点の価格には開きがある可能性が非常に高いです。

 

もし、そのような時は、すぐに専門家に相談されることをお勧めします。

(会社経理関係で不動産価格を間違えてしまうと、色々と大変なことになります。)

 

 

4-2.土地の面積が大きい場合

 

 

土地の面積が大きい場合、面積に比例して計算後の価格も大きくなります。

 

多くの場合、路線価の周りの土地よりも2倍や3倍、ましてや10倍くらいある土地の場合は、計算した土地価格から20〜30%(多い時は50%ほど)価格が下がる傾向があります。

 

また、逆にプレミアがつくような場合はプラスになることもあり、土地が大きい場合には、価格が非常にブレます。

 

ですから、路線価の周りの土地と比べて、計算しようとする土地が大きい時は要注意です。

 

 

4-3.都会のど真ん中の土地

 

 

都会のど真ん中の土地は、路線価で計算した価格とは異なることが多いです。

 

なぜなら、そのような土地は、不動産というよりは、投資の対象となる金融商品に近い場合があるからです。

 

そのような場合は、路線価をベースに計算するのではなく、賃料などの収入ベースで、金利などを考慮した利回りによって価格を求める必要があります。

(専門用語で「収益価格」と言います。)

 

 

ただ、この計算には、詳細な取引情報や高度な建築に関する知識などが必要となりますので、都会のど真ん中の土地をお持ちの方は、専門家にご相談されることをお勧めします。

 

 

4-4.生産緑地

 

 

生産緑地とは、非常にざっくりと言えば、

 

都会の中で農地として使い続けたら、固定資産税が安くなる土地

 

のことです。

 

 

生産緑地は「500平方メートル以上」の土地であること、と法律により決められています。

 

ですから、場所によっては、前に説明した「土地の面積が大きい場合」に該当します。

 

 

そして、永遠に生産緑地として、税金の優遇が受けれる訳ではなく、期限があります。

 

それは、「指定から30年」です。

 

30年経過後は、ほとんどの場合、市場に土地が売りに出される、と言われています。

 

現在の生産緑地の多くは、法律が改正された1992年に指定されたものが多く、2022年に30年の期限を迎え、一気に大量の土地が売りに出されることが懸念されています。

(いわゆる「2022年問題」です。)

 

 

もし、この生産緑地を持っている方でしたら、路線価で計算した価格は、信頼性に劣るかもしれません。

 

なぜなら、このような土地の場合、「開発法」と呼ばれる高度な価格査定方法が使われることが多いからです。

 

生産緑地については、専門家に相談されることをお勧めします。

 

 

5.まとめ

 

 

いかがだったでしょうか。

 

まとめますと、

 

路線価で計算した時価は、

 

売買の時の判断基準として使える「売れる価格」

 

です。

 

 

計算式も簡単です。

 

 

相談税路線価 × 土地の面積 ÷ 0.8 = 土地価格

固定資産税路線価 × 土地の面積 ÷ 0.7 = 土地価格

 

 

 

ただ、あくまで「土地」の価格であることに注意しましょう。
(建物価格は含まれません。)

 

 

また、以下に該当する方は、路線価での計算では正確な時価が出てこない可能性が高いため、必要に応じて、専門家である不動産鑑定士に相談しましょう。

(このような場合は、決して、路線価に基づいた価値判断を行わないで下さい。)

 

・バブル時期
・土地面積が大きい場合
・都会のど真ん中の土地
・生産緑地

 

 

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