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IRRとは何か?内部収益率の使い方を理解【簡単解説】

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不動産投資では

 

表面利回り

 

が有名な投資採算性の指標です。

 

 

では、

 

IRR

 

という指標はご存知ですか?

 

このIRRも、表面利回りと同様に、重要な投資採算性の指標なのです。

 

 

1.こういう物件はどうやって検討しますか?

 

 

IRRについて、質問から理解してみましょう。

 

早速ですが、質問です。

次のような投資用物件を買うべきか、買うべきでないか、あなたなら、どうしますか。

 

 

半分以上の部屋が空室の1棟の賃貸マンション。

ただ、3年後には大規模修繕、5年後には近くで新しい駅の開発が予定されています。

 

 

満室稼働を仮定して、表面利回りを計算し、どのくらいの収益率があるか、検討しますか?

 

 

ちなみに、表面利回りは、

 

満室稼働と仮定した場合の年間賃料 ÷ 売買価格

 

で求められるので、計算が簡単です。

 

 

問題なのは、

 

満室稼働を想定した場合の年間賃料

 

をどのように計算するか、です。

 

 

現在、入居中の部屋の賃料を参考にしますか?

 

でも、もしかしたら、現在、賃貸中の部屋の賃料水準が高いから、半分以上が空室となっているかもしれません。

 

一方で、数年後に予定されている大規模修繕や新しい駅が開発される影響はどのように反映させれば良いのでしょうか。

 

もしかしたら、現在の賃料水準では安すぎるかもしれません。

 

このように、空室が多かったり、今後数年愛のうちに周辺環境などに変化があることが分かっている場合などには、表面利回りの検討だけでは、投資するか否かの判断が難しい場合があります。

 

 

IRR(日本語では内部収益率と言います。)という指標は、このような場合に投資するか否かの判断を行うための判断指標として分かりやすいものです。

 

表面利回りだけでの検討が難しい時は、IRRを使用した分析を行いましょう。

 

 

2.IRRとは何か?

 

 

IRRとは、

 

「internal rate of return」の略で、

 

日本語では「内部収益率」と言います。

 

 

字の通り、収益率なので、不動産投資や株式投資などの利回りなどと、

 

いくら儲かるのか

 

という視点で比較できます。

 

 

IRRの意味を説明するよりも、どのような時に使うのかを例示した方が、理解しやすいと思います。

 

 

IRRは、

 

表面利回りの分析だけでは良く分からない時

 

に使います。

 

 

それは、どういう時かと言うと、

 

1年後、2年後、3年後………と、

 

毎年の収支が変わる場合です。

 

 

表面利回りでは、1年分の賃料収入を使いますので、

 

2年後、3年後………の収支分析はできません。

(厳密には、利回りに織り込む形で検討できるのですが、分かりづらいです。)

 

 

ところが、IRRの場合は、

 

1年後の収支
2年後の収支
3年後の収支………………

 

というように、毎年の収支の分析ができます。

 

 

つまり、

 

表面利回りは、

 

1年分の賃料収入 ÷ 不動産価格

 

であるのに対して、

 

 

IRRは、

 

複数期間の収益合計を1年分に修正した金額 ÷ 不動産価格

 

(厳密には数式は違いますが、考え方を分かりやすくするようにしています。)

 

 

3.IRRと表面利回りの違い 〜短期的な分析か?長期的な分析か?

 

 

では、IRRと表面利回りの具体的な違いは何でしょうか。

以下、その違いについて説明します。

 

 

先ほども言いましたが、表面利回りは、

 

1年分の賃料

 

を分析に使います。

(1年分の賃料収入 ÷ 不動産価格が表面利回りです。)

 

 

これに対して、IRRは、

 

1年後、2年後、3年後………

 

と毎年の収支を使います。

 

 

このように毎年の収支を分析した方が、より細かい分析なのでしょうが、やはり手間がかかります。

 

ですから、多くの場合、IRRでの分析は、

 

5年

 

若しくは

 

10年

 

という単位がほとんどです。

 

 

そのため、IRRは長期間ではなく、比較的短期間での分析に使用されます。

 

もし、収支が今後数十年、ほぼ固定化されている不動産があれば、IRRよりも、表面利回りなどの分析の方が向いています。

 

一方で、始めに例示しましたが、空室が多い不動産の場合、

 

 

その空室が

 

1年後で全て埋まるのか

 

3年後でようやく全て埋まるのか

 

というシナリオによって、毎年の収支は大きく変わります。

 

このような時は、表面利回りでの分析には反映が難しいので、IRRでの分析が向いている、と言えます。

 

 

4.表面利回りでは、毎年の収支分析はできないのか

 

 

では、表面利回りでは、毎年の収支分析は全く出来ないのでしょうか。

 

表面利回りでも、毎年の収支分析は可能です。

 

例えば、使用する賃料収入を、今後数年間の空室分のマイナスを反映させてみたり、空室分のマイナスを価格に反映させてみたり、または、空室リスクを利回りに乗っけてみたり………など、やり方は複数あります。

 

 

ただ、分かりづらいです。

 

IRRの場合は、

 

1年後、2年後、3年後………と毎年の収支(キャッシュフロー、と言います。)が数字で示されます。

 

ところが、表面利回りの場合は、1年分の賃料収入や利回りの中から、

 

空室のマイナス分

 

を読み取る必要があります。

 

 

そのため、表面利回りの場合は、賃料収入に空室のマイナス分を反映するよりも、利回りにリスクを乗っける方が、分かりやすいです。

 

(単純に、同じ賃料でも表面利回りに違いがあれば、利回りが高い方がリスクが高い、という見方をします。つまり、利回りが高い方が空室のマイナス分が多い、ということです。)

 

 

このように、表面利回りでも、毎年のキャッシュフロー分析は不可能ではありませんが、数字として示されるIRRによる分析の方が、より分かりやすいの言うまでもありません。

 

 

5.まとめ

 

 

いかがだったでしょうか。

 

IRRについて、理解が深まったでしょうか。

 

IRRの数式を見るよりも、具体的な分析方法を考えてみる方が、理解に繋がります。

 

 

IRRは、期間限定の収支指標です。

 

毎年の収支が数字で明示されるので、投資成果の指標としては分かりやすいが、売買検討時の指標としては、作成の手間が多いです。

 

もし、キャッシュフローのシナリオ変更等がなければ、表面利回りの方が、計算の手間も少なく使いやすいと思います。

 

IRRのメリットとデメリットを理解して、適時適切に使用できるようにしましょう。

 

 

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上場廃止になると株はどうなるのか?

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これから投資をしようと思っている方。

株式投資にするか、不動産投資にするか、迷っている方。

 

「上場廃止」という言葉を聞いたことがありますか?

 

上場廃止になるとどうなるのか?

 

 

1.上場廃止とは?

 

 

結論から言いますと、上場廃止になると、証券取引所で、自由に売買が出来なくなります。

 

 

つまり、流動性が下がります。

 

「上場」とは、株式などが、証券取引所で売買の対象となることです。

つまり、株式などを上場することで、自由に売買が行えるようになります。

※売買に参加する投資家に損害を与えないように、上場するためには厳しい審査基準をクリアする必要があります。

 

「上場廃止」とは、その反対です。

 

 

自由に売買できる状態(上場)を「廃止」するのですから、自由に売買できなくなるようにすることを、

上場廃止

と言います。

 

 

2.なぜ上場廃止になるのか?

 

 

では、なぜ上場廃止になるのでしょうか。

 

そもそも、誰でも、どんな会社でも上場できるわけではありません。

 

株式単位数、時価総額、株主数、事業継続年数、利益額などの厳しい基準を満たし、投資家に安心して売買してもらえる、と認められなければ、上場することはできません。

 

上場廃止になるケースとしては、大きく2つに分けられます。

 

 

自主的に上場廃止にする

 

のか、

 

 

上場廃止にさせられる

 

 

のかです。

 

 

自主的かどうか、で上場廃止のパターンが異なります。

 

 

3.上場廃止の具体例

 

 

上場廃止には大きく2つのパターンがある、と言いました。

 

以下、それぞれを説明します。

 

 

3-1.自主的に上場廃止する場合

 

 

経営者が、思い通りに経営するために上場廃止するパターンです。

 

上場のメリットとして、資金調達しやすい点が挙げられますが、デメリットとしては、経営の自由度が制限される、という点があります。

つまり、株主の意見を無視した経営はできなくなるのです。

 

 

そこで、経営者が、自ら、自分の会社の株を買い取り、上場廃止して、非上場企業になる、という方法が取られることがあります。

 

この方法により、例えば利益重視の株主の意見に縛られることなく、広く社会に貢献するような会社経営を行うことができる、というメリットがあります。

(マネジメント・バイ・アウト、「MBO」と呼ばれる方法です。)

 

上場廃止したからと言って、今後、二度と上場できなくなるわけではありません。

 

上場基準を満たしていれば再上場することもできます。

 

 

3-2.上場廃止にさせられる場合

 

 

次は、自らの意思ではなく、上場廃止にさせられるケースです。

 

先ほど上場するためには厳しい基準がある、と言いました。

 

その一方で、上場廃止にも基準があります。

つまり、投資家が安心して売買できるような状態にない、と判断された場合は、上場廃止にさせられます。

 

上場廃止基準は各証券取引所により異なりますが、東証1部及び2部の場合は、次のような項目があります。

 

株主数、流通株式数、時価総額、売買高、法定開示義務違反、上場契約違反 など

 

そして、上場廃止基準に該当するケースの究極の場合は、「倒産」です。

 

倒産した場合は、会社自体が消滅しますので、上場廃止となります。

 

 

4.いきなり上場廃止になるのか?

 

 

自主的に上場廃止にする、または、上場廃止基準に抵触してしまうケースなどがあるわけですが、

明日から上場廃止です

と言われたら困りますよね、

 

 

一般的に上場廃止になると、自由に売買できなくなるというデメリットがあるため、株式の価格は下がる傾向にあります。

 

明日から、と言われては突然、損失が発生、ということになってしまいます。

 

 

それを防ぐため、

 

まず、

 

上場廃止基準に該当しそうな銘柄は、

「監理銘柄」に指定されます。

 

 

監理銘柄に指定されることで、

 

上場廃止になる恐れがある

 

と投資家にアナウンスします。

(株式の売買は可能です。)

 

 

次に、上場廃止が決定すると

 

「整理銘柄」に分類されます。

 

一定期間の売買は可能ですが、その後、上場廃止となります。

 

 

監理銘柄に指定、整理銘柄へ分類、一定期間経過後に上場廃止、というステップが踏まれるため、投資家が売却処分を検討する時間は確保されています。

 

つまり、保有している株式の銘柄がいきなり上場廃止になる、といったことは起こりません。

 

MBOなどによる自主的な上場廃止の場合には、証券取引所の判断ではなく企業の判断により上場廃止が決定するため、監理銘柄には指定されません。

 

上場廃止が決定した場合、整理銘柄に分類され、その後、上場廃止となります。

 

 

5.上場廃止にも種類がある

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

「廃止」という言葉からは、マイナスなイメージを受けますが、必ずしも後ろ向きな上場廃止ばかりではありません。

 

経営者が、自分の理想を達成すべく、上場廃止を決断する場合もあります。

 

また、上場というのは、投資家が安心して売買できる状態にすることでもあります。

 

 

ですから、上場廃止が決定したら、即、上場廃止、ではなく、

 

監理銘柄に指定

 

整理銘柄に分類

 

という手続きを経て、最終的に上場廃止されるようになっています。

 

 

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適時開示とは何か?周辺知識もまとめ【簡単解説】

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適時開示とは何でしょうか?

定義から始まり、周辺知識まで、簡単に解説しています。

 

 

1.適時開示とは?

 

 

適時開示とは何でしょうか。

 

定義はこちらです。

 

有価証券の投資判断に重要な影響を与える会社の業務・運営・業績に関する情報を適時・適切に投資者に開示すること。有価証券の公正な価格形成および投資者保護のため、金融商品取引所の規則により、上場企業に義務付けられている。

(出典:デジタル大辞典)

 

ポイントとしては、

 

「投資者」向けの情報

「上場会社の義務」

「金融商品取引所の規則」

 

という点です。

 

 

「投資者」が、株式投資をする会社を選ぶためには、何らかの情報が必要です。

 

そして、投資をしてもらう会社からすすれば、「投資者」のために、その投資判断のために必要な情報を提供すべき立場にあるのです。

 

 

つまり、

 

投資してくれる人に対して、

投資してもらう立場の企業が、

必要な情報を、

タイムリー(適時)に、

提供(開示)する

 

という制度が適時開示です。

 

 

適時開示は法令ではなく、証券取引所の規則に基づき、義務付けられているものです。

(法令で義務付けられているものは、別に「法定開示」と呼ばれる制度があります。)

 

 

2.どんな情報が適時開示の対象になる?

 

 

では、どのような情報が、適時開示の対象になるのでしょう。

 

適時開示が必要となる対象としては、証券取引所の規則により、大きく3つの情報が開示対象とされています。

 

 

それは、

決定事実
発生事実
決算情報

の3つの情報です。

 

 

それぞれ簡単に説明すると、次のような内容です。

 

ポイントは、

 

会社が決めたことかどうか

 

ということです。
(会社の意思決定によるものか否かです。)

 

 

決定事実とは、

 

会社が決めたこと

 

のことです。
(例えば、合併、買収、株式発行、社長交代などです。)

 

 

発生事実とは、

 

会社が決めたことではないが起こってしまったこと

 

ということです。
(例えば、災害に起因する損害、訴訟の提起、行政による処分 などです。)

 

 

もう一つは、会社の売上等や業績予想の修正などの、

決算情報

となります。

 

 

ただ、上記の3つに該当しない場合でも、

 

適時開示の対象となる場合があるように、証券取引所の規則に定めがあります。

 

これは

 

バスケット条項

 

と呼ばれるもので、具体的には、規則に規定されていなくても、

重要な事実であって、
投資者の投資判断に著しい影響を及ぼすもの

については、適時開示の対象とする、という条項です。

 

反対に、決定事実や発生事実に該当しても、ある一定のレンジに達していない場合など、適時開示の対象から外すことができる基準もあります。
(軽微基準と言います。)

 

 

3.法定開示とは?

 

 

これまでの開示は、証券取引所の規則に基づくものでした。

 

先ほど、法令に基づく開示として、

「法定開示」

もある、と説明しました。

 

 

この「法定開示」とは、どのようなものなのでしょうか。

 

定義です。

公開会社に対して、金融商品取引法と会社法により義務付けられている情報開示のことで、金融商品取引法では、企業の事業内容や財務状況を記載した有価証券届出書・有価証券報告書等を内閣総理大臣に提出することが求められ、会社法では、株主や債権者を対象にした計算書類の備置・決算公告等が規定されている。

(出典:証券取引用語辞典)

 

 

法定開示のポイントとしては、

 

法律により義務付けられている(金融商品取引法と会社法)

 

提出先は内閣総理大臣

 

提出物は有価証券報告書、四半期報告など

 

という点です。

 

 

これらの提出された情報は、提出先のみが利用するわけではありません。

 

法令に基づき提出された書類(有価証券報告書など)は、インターネットを通じて、誰でも閲覧することができます。

 

ちなみに、提出にあたっては、金融庁が管理しているEDINETという電子開示システムを通じて提出がされます。

 

 

4.任意開示とは?

 

 

これまで説明してきた、会社法や金融商品取引法などの法令などによって要請されている「法定開示」、金融商品取引所の規則などによって上場会社に義務付けられている「適時開示」のほかに、「任意開示」と呼ばれる情報開示があります。

 

任意開示とは、法律・規則等で開示を求められてはいないものの、企業が任意でIR等を1 目的として自らの判断で行う情報開示のことです。

 

任意開示の例としては、決算説明会資料やアニュアルレポート、IRレポートなどがあります。

 

 

 

5.開示される情報の具体例

 

 

【企業が行うもの】

 

・適時開示
適時開示資料
決算短信
コーポレート・ガバナンス報告書
株式等の大規模買付行為に関する対応策

 

・法定開示
有価証券報告書
四半期報告書
招集通知
内部統制報告書
臨時報告書
意見表明報告書

 

・任意開示
決議通知
株主通信
決算説明会資料
アニュアルレポート

 

 

【投資家が行うもの】

 

・全て法定開示
公開買付届出書
公開買付報告書
大量保有報告書

 

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Jリートのデメリットには何がある?Jリートが持つリスクとは?

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株式投資や不動産への直接投資には、それぞれデメリットがあります。

 

Jリートは株式投資や不動産への直接投資の中間的な性格を持っていると言われます。

 

Jリートについては、どのようなデメリットがあるのでしょうか。

 

 

1.Jリートのデメリットには何があるか?

 

 

Jリートには、株式投資や不動産への直接投資と比べた場合のメリットがあります。

 

一方で、それぞれと比べた場合のデメリットもあります。

 

まず、株式投資と比べたデメリットには、

 

分配金の変動リスク

(分配金とは、株式投資でいう配当金のことです。)

 

があります。

 

この分配金の変動要因はJリート特有のものがあります。

 

次に、不動産への直接投資と比べたデメリットとしては、

 

投資法人の倒産リスク
投資法人の上場廃止リスク
レバレッジ効果が使えないこと
運用の自由度が制限されること

 

があります。

 

では、それぞれについてみてみましょう。

 

 

2.株式投資と比べたデメリット
〜分配金の変動リスク〜

 

 

Jリートの分配金は、投資した不動産から得られる賃料収入等です。

 

分配金によるインカムゲインは、株式投資の配当金収入よりも優れたパフォーマンスがあります。

 

株式投資における配当金利回り(約2%)に対して、Jリートの分配金利回りは約4%前後で推移しています。

 

 

一方で、当然ですが、分配金の変動リスクもあります。

 

つまり、投資した人の手取りが減るリスクもある、ということです。

 

具体的には、金利の変動や空室の発生、災害などが原因になります。

 

なぜなら、分配金となる投資法人の当期利益は、賃料等の収入から、

賃貸に要する費用
運用報酬
借入金利
減価償却費

等を控除した金額となるからです。

地震や火災などにより被害を受けた分、修繕に費用がかかると分配金が減ります。

 

この分配金変動リスクについては、いくつかの要因がありますので、少し細かく分けて記載することにします。

 

 

2-1.不動産市場の悪化

 

 

Jリートは、不動産投資信託、つまり、投資のプロが不動産へ投資することにより、投資資金を増やしてくれる仕組みです。

 

運用方法が不動産である以上、当然ながら不動産市場の影響を受けます。

 

不動産の賃貸市場や売買市場が悪化したり、極端な利上げが行われたりした時など、不動産の賃料収入や時価が下落します。

 

時価の下落は売却時に悪影響を及ぼし、賃料収入の下落は、分配金の減少に直結します。

 

このように、株式投資と異なり、各銘柄の個別業績に関係ないところで、価格や分配金が減少するリスクがあります。

 

 

2-2.金利上昇

 

 

リートは投資家から出資して資金集めをするという方法のほかに、金融機関から借り入れをすることにより不動産を購入しています。

 

したがって、金利が上昇すると、単純に借りているお金の利息負担が増加するため、分配金の減少要因になります。

 

また、同様に金利が上昇したことにより、Jリートの分配金利回りと国債や株式等との配当金利回り等の差(スプレッド)が小さくなった場合、株式投資へ資金が流出する可能性があります。

 

その場合、Jリートの価格が減少するおそれがあります。

 

 

2-3.地震・火災などに被害発生

 

 

リートの投資対象は不動産です。

 

ですから、地震や火災により被害を受けることがあります。

 

地震が起きた影響で、多額の修繕費などの費用の発生、一部稼働停止などによる収益の減少が考えられ、分配金が減少するリスクがあります。

 

 

2-4.法令、税制度等の変更

 

 

日本でJリートを含む不動産ファンドが解禁されたのは2000年11月です。

 

Jリートが始めて上場されたのは2001年9月になります。

 

アメリカでは1960年代頃にリート制度が導入され、その後、世界各国に普及していますので、これに比べると日本のリートの歴史は浅いと言えます。

 

そのため、今後、何らか不祥事やバッドイベントなどにより、法令や税制等が改変される可能性があり、それにより分配金が減少するリスクもないわけではありません。

 

 

3.不動産への直接投資と比べたデメリット

 

 

では、次に、Jリートへの投資と、不動産への投資投資とを比べた場合のデメリットを見ていきましょう。

 

 

3-1.リートが倒産する

 

 

Jリートも「投資法人」という、上場している法人です。

 

ですから、一般の法人と同じように、倒産するリスクも考えられます。

 

もし、倒産してしまった場合はどうなるのでしょうか。

 

投資した金額は全てゼロ価値となります。

 

つまり、購入した株式が紙切れ同然、という言い方をしますが、それと同じ事態となります。

 

 

不動産への直接投資の場合は、

 

倒産

 

というリスクはありません。

 

 

3-2.上場が廃止になってしまう

 

 

Jリートは、証券取引所に上場することで、リアルタイムに取引が可能となります。

 

この点は、不動産への直接投資よりも流動性・換金性の面で優れていることは先ほど説明しました。

 

一方で、投資法人の倒産リスクと同様に、上場自体が廃止となるリスクもあります。

 

所定の上場廃止事由に該当するおそれがある場合、証券取引所の上場廃止が決定した銘柄が割り当てられる場所(整理ポスト)に割り当てられ、その後、一定期間経過した後に上場が廃止されます。

 

投資家の購入分は、上場廃止までの間に売却されることになり、その時点での基準価額(投資信託の時価)によっては大きく損を被る可能性があります。

 

不動産への直接投資の場合、当然ですが、このような上場が廃止されるというリスクはありません。

 

 

3-3.レバレッジ効果が期待できない

 

 

不動産への直接投資は、Jリートとは違い多額の資金が必要となります。

 

そのため、通常は金融機関からの融資を組み合わせて投資を行います。

 

この時、借入金利が低けれは、資金調達の費用が抑えられ、テコの原理により、自己資金だけで投資するよりも大幅に利益を上げることができる場合があります。

 

少ないお金で、大きな成果

 

レバレッジ効果と呼ばれる融資を使った投資手法です。

 

 

このようなレバレッジ効果は、不動産への直接投資の醍醐味の一つでもあります。

(当然、リスクがないわけではありませんが。)

 

 

ところが、Jリートへ投資する場合、融資はありません。

 

そのため、Jリートへの投資では、レバレッジ効果を使うことが出来ません。

 

 

3-4.運用の自由度が制限されることもある

 

 

Jリートの場合は、不動産の取得、リーシング、売却と、一連の不動産投資の過程を、全てプロが行ってくれます。

 

しかし、不動産への投資投資では、それらを全て自分で行うか、少なくとも数十万円する費用を払って専門業者に委託するしかありません。

 

このように聞けば、不動産にあまり詳しくない人はJリートの方が優れているように聞こえます。

 

一方で、運用の全てをプロがやってくれるということは、もし、自分のやりたいことがあっても出来ない、ということです。

 

ですから、ある程度、不動産の専門知識がある人にとっては、不動産への投資投資の方が面白いかもしれません。

 

また、たまには自分で使ってみたい、という社長の別荘的な使い方も、Jリートではできません。

 

 

4.まとめ

 

 

いかがだったでしょうか。

 

Jリートは株式投資と不動産への投資投資との中間に位置するミドルリスク・ミドルリターンの金融商品です。

 

しかし、それが故のデメリットも存在します。

 

メリットは確かに多いのですが、デメリットをしっかり理解すれば、失敗して後悔することは少なくなるはずです。

 

ぜひ、メリットだけでなく、デメリットにも目を向けましょう。

 

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Jリートのメリットには何がある?株式投資や不動産投資と比べたメリットは?

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株式投資や不動産への直接投資には、それぞれメリットがあります。

 

では、それらの中間の性格を持つと言われているJリートについては、どのようなメリットがあるのでしょうか。

 

 

1.Jリートのメリットとは?

 

 

Jリートは、

 

ミドルリスク・ミドルリターン

 

と、良く言われます。

 

 

それは、他の投資方法である

 

株式投資

 

 

不動産投資

(直接不動産を購入する方法)

 

と比較した場合です。

 

 

それぞれと比較したメリットには、次のようなものがあります。

 

株式投資と比較したメリット

・収益がほとんど分配される
・高水準な分配金利回り

 

不動産投資と比較したメリット

・少額から投資可能
・分散投資が可能
・換金性が高い
・運用は専門家任せ

 

以下、それぞれのメリットの詳細を記載していきます。

 

 

2.株式投資と比べたメリット

 

 

2-1.収益がほとんど分配される仕組み

 

 

J-REITは、利益のほとんど(少なくとも90%超)を投資家に分配する仕組みになっています。

 

このため、実際の不動産に直接投資した場合と同程度の収益を毎期の分配金として受け取ることが可能です。

(株式の配当金のことを、Jリートでは分配金と呼びます。)

 

 

リートの分配金の特徴として、

 

税金などの余分なものが引かれない

 

ということが挙げられます。

 

 

リートとは、

 

自分のお金を

プロが

不動産投資によって

増やしてくれる

という仕組みのことです。

 

 

そして、プロが増やしてくれた成果として受け取るお金を、

 

分配金

 

と言います。

 

 

分配金は決算時に支払われます。

 

リートの決算とは、リートの半年間の運用成果を確定することです。

(1年単位で行うリートもあります。)

 

 

一般的な株式会社などでは、会社の利益の一部として、配当金が投資家(株主)に対して支払われます。

 

ただし、その配当金は利益をまるまる支払われるのではなく、法人税などの税金と「内部留保」と呼ばれる利益の溜め込み部分を除いた残りから支払われます。

 

 

この点でJリートは

収益の90%超を分配すれば法人税が実質かからない

 

さらに、

 

仕組み上、内部留保ができないので実際には利益のほぼ100%近くが分配される

 

という点で株式投資とは異なります。

 

 

このような意味で、リートの分配金は、

 

収益がほとんど分配される仕組み

 

になっているのです。

 

 

2-2.分配金利回りが高い

 

 

Jリートの分配金利回りは、つぎのような計算式により算出されています。

 

分配金利回り=年間の予想分配金÷投資額

 

Jリートでは、先ほど説明したように、不動産から生まれる賃料収入などに基づく収益が、ほぼ投資家に分配金として分配されるので、不動産に直接投資している時と同じようなリターンを得ることができます。

 

つまり、分配金利回りは、不動産投資で使われるキャップレートとほぼイコールと考えられます。

(グロス利回りではありませんので、注意して下さい。)

 

 

こちらのグラフを見て下さい。

(出典:J-REIT.jp)

 

長期金利、株式配当利回り、Jリートの分配金利回りの推移が示されています。

 

マイナス金利政策の影響などで、株式配当利回りは最近では2%前後で推移しているのに対して、分配金利回りは4%前後で推移しています。

 

普通預金の金利が1%を下回っている状態を考えれば、非常に高い利回りと言えます。

 

一方で、不動産に直接投資した場合の利回りは、都心の好立地にあるワンルームマンションなどは5%程度の場合もあるので、不動産への直接投資に比べれば、Jリートのリターンはやや低いと言えます。

 

 

3.不動産投資と比べたメリット

 

 

3-1.少額から投資が不動産への投資が可能

 

 

一般的に、不動産へ直接投資するためには、多額の資金が必要になります。

 

例えば、中古のワンルームマンションの場合でも数百万円、立地が良ければ1〜2千万程度はするかもしれません。

 

一般のサラリーマンが不動産へ直接投資する場合には、必ずといって良いほど、ローンが組まれます。

 

一方、Jリートの場合、ローンを組む必要なく、数十万円程度の少額から、投資することができます。

 

 

3-2.複数の不動産への分散投資が可能

 

 

多くの投資家から資金を集め、大きな資金として運用するJ-REITでは、個人では難しい、複数の不動産への分散投資が可能になります。これにより、リスクを軽減することができます。

 

リスクを抑えて、安定して投資による利益を得るためには、分散投資が基本とされています。

 

 

最も身近な分散投資としては、

銀行への預金
株式投資
不動産投資

の3つがイメージされやすいものです。

 

 

例えば、株式投資が調子悪くても、不動産投資で取り返したり、その逆のパターンもあるなど、いくつかのリスクが異なる金融商品にバランスよく投資をすることで、致命的な損失を回避するため、分散投資は行われます。

 

かつて、Jリートが出来るまでは、不動産は一般的なサラリーマン投資家には、なかなか手が出せないものでした。

 

しかし、Jリートの登場により、自己の資金を、預金や株式のほかに、不動産としても分配して投資することがし易くなりました。

 

今後も、各投資家の分散投資先の一つとして、Jリートは主要な位置を占めるものと思われます。

 

 

3-3.専門家に運用してもらえる

 

 

一般の不動産への直接投資の場合、テナント募集や費用支払い、賃料徴収などを自分で行わなくてはいけません。

もし、外部業者に委託する場合、少なくとも数十万円単位で費用が発生します。

 

一方、Jリートは、不動産投資の経験豊富なプロが運用を担当しているため、一般の不動産へ直接投資する場合のような物件の維持管理やテナント管理等の手間や、それらを業者委託した場合の費用がかかりません。

 

さらに、一般の不動産への直接投資では、売り時や買い時の判断をしなくてはいけませんが、Jリートの場合は、プロが適切な判断のもと、不動産の売買を実施してくれます。

 

 

3-4.流動性が高く、換金し易い

 

 

一般の不動産は、購入しようと思った場合、詳細調査から現地調査、ローンの手配など、やることが実に多いです。

 

また、売却しようと思った場合でも、広告などを出してすぐに売れるか、と言えばそうではありません。

 

ある程度、複数の購入希望者による価格検討などがなされて、価格や契約条件面での交渉などがなされた後に、ようやく売買契約、ということで、手間が非常にかかります。

 

特にサラリーマン投資家などは、専門知識もないので、自分自身で売買を完結させることは難しいでしょう。

 

一方、Jリートは証券取引所に上場されているので、いつでも売買が可能です。

 

ですから、買いたい時に買い、売りたい時に売れるわけです。

 

 

4.まとめ

 

 

いかがだったでしょうか。

 

Jリートはミドルリスク・ミドルリターンと言われますが、株式投資や不動産への直接投資と比較すると、その意味が分かりやすくなります。

 

また、Jリート自体のメリットについても、それぞれ株式投資と比べた場合、不動産への直接投資と比べた場合とで整理して、よく理解しておくことが重要です。

 

Jリートのメリットを良く理解して、今後の分散投資先として活用できるようにしましょう。

 

 

 

 

 

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jリートと空室率の関係は?空室率が影響する用途は何か?

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空室率は、Jリートのインデックスと深い関係にあると言われています。

 

空室率が変動することにより、Jリートにどのような影響があるのか。

 

この記事では、Jリートと空室率の関係をまとめてみました。

 

 

1.Jリートと空室率は関係が深い

 

 

Jリートの分配金は、賃料収入が原資となっています。

 

そして、オフィスビルで空室部分がある場合、その分の賃料収入を得ることができていないことになります。

 

そして、分配金は、その空室率の影響を受けて、満室稼働だった場合よりも少なくなります。

 

つまり、一般の不動産投資と同じく、Jリートでも空室率は分配金を通して、投資家の収入に直接影響するのです。

 

 

2.空室率が強く影響する用途は?

 

 

Jリートは、不動産投資信託です。

 

投資のプロが、その時々の状況を見て、様々な用途に対して分散して投資し、お金を増やしてくれます。

 

 

Jリートの主な用途は以下の6種類です。

 

住居
オフィスビル
商業施設
物流施設
ヘルスケア
ホテル

 

このうち、空室率が強く影響する用途はどれでしょうか?

 

 

 

 

 

 

6つ全てに、空室率が影響するようにも思えますが、そうではありません。

 

 

商業施設やホテル、ヘルスケアは、稼働率によって売上が変動しますが、それにより賃料収入が不安定になることを嫌い、長期の固定賃料での契約がされることが多いです。

 

また、物流施設はテナントの数が少なく、1テナント(シングルテナント)か、もしくは2〜3の少数テナントの施設が多いため、空室=ガラガラ、ということとなり、影響どころが大騒ぎになります。

そのため、空室が発生する前にテナントから事前に通知されるような契約となっていて、解約までの期間に次のテナントを探すことが一般的であるため、空室はあまり発生しない、と考えられます。

 

 

住居については、空室率は関係してきますが、1・2部屋が空室になったからといって、空室率はそこまで上下しません。
また、そもそも賃貸需要のある立地に所在しているはずなので、大幅に空室率が低下する、という事態は考えにくいです。

 

となると、残りはオフィスなのですが、オフィスの場合、空室率は非常に重要な指標となります。

 

なぜなら、後ほど説明しますが、空室率は都心再開発の影響を強く受けるのですが、Jリートの保有不動産の約7割が、再開発が頻繁に行われている東京に所在しているからです。

また、Jリート保有不動産の約4割がオフィスビルであるため、空室率による賃料収入減少の影響は、Jリート全体の分配金に強く影響を与えます。

 

そのため、Jリートでは、オフィスビルの空室率に注意しなければなりません。

 

 

3.オフィスビルの空室率の推移は?

 

 

では、オフィスビルの空室率はどのように推移しているのでしょうか。

 

東京の場合、景気回復などを背景として、空室率は低下傾向にあります。

 

この記事を執筆時点では、企業の本社機能の統合や移転、拡張が積極的に行われている、ということで、都心5区オフィスビル平均空室率は2% 割れの水準となるなど、低下傾向が続いています。

 

空室率が下がると、空室を見つけたい、少し高くても契約したい、というテナントが増え、賃料が上昇する傾向にあります。

 

空室率の低下と合わせるように、都心5区オフィスビル平均賃料は5年連続で上昇しています。

 

空室率と賃料との関係を示すものとして、空室率5%が、一つの目安とされています。

 

一般的に空室率が5%を下回ると、空室が少ない状況として認知され、貸し手側が賃料交渉などを優位に進めやすくなるとされています。

 

ですから、空室率5%を下回る現在の状況では、Jリート保有物件の賃料上昇による収益拡大、分配金の上昇が期待できるのです。

 

 

4.空室率が分配金に影響する理由

 

 

Jリートにおける投資法人は、法人税が実質無税で内部留保もできないような仕組みとなっているため、当期純利益がほぼそのまま分配金となります。

 

 

分配金のもとになる当期純利益は、

 

賃貸事業利益 ± 売却損益 – 販管費 – 支払利息 = 当期純利益

 

という計算式が成り立ちます。

 

 

上記の式の要素の中で、分配金に大きく影響を与えるのは賃貸事業利益です。

 

収入で最も大きいものは、賃料収入です。

賃料アップさせることで、分配金を上げる効果があります。

 

また、反対に、景気が悪化して空室率が高くなった場合には、賃料収入が減少して、分配金が下がるという影響があります。

 

 

5.空室率の低下と分配金

 

 

空室率が低下する。

 

つまり、

 

空いている貸室が少なくなるのです。

 

 

どうしても借りたいと思うテナントは、

 

多少賃料が高くても借ります。

 

そのようにして、だんだんと賃料が上昇していきます。

 

 

また、既に入居中のテナントに対しても同様です。

 

賃料の値上げを交渉した場合、

 

空室率が低ければ、

 

待機しているテナントが多いことが考えられます。

 

 

そのため、既に入居しているテナントが

 

賃料値上げを断って退去したとしても、

 

もしかすると、その賃料以上の賃料で

 

新しいテナントが契約してくれるかもしれないのです。

 

このように、空室率が低下することにより、賃料上昇のきっかけになるのです。

 

そして、賃料の上昇は、投資法人の当期純利益を向上させ、分配金の増配につながります。

 

 

6.空室率に影響を与える要因

 

 

では、オフィスの空室率に影響を与える要因にはどのようなものがあるのでしょうか。

 

再開発

インフラ整備

 

などが考えられますが、最も影響を及ぼすのは、新築オフィスビルの供給量です。

 

 

あまりに多くの再開発などが行われ過ぎると、オフィスビルの供給量が過剰となり、その反動で空室が大量に発生する傾向にあります。

 

最近では、2020年の東京五輪に向けて、多くの再開発が進行し、竣工をむかえていく中で、オフィスビルの供給量が過剰になる可能性が指摘され始めています。

 

「2020年問題」と言われるこの問題は、今回に限ったことではありません。

 

過去、東京では「2003年問題」「2010年問題」と、同様の供給過剰が課題が懸念されてきましたが、いずれも大幅な市況が悪化することありませんでした。

 

今回の「2020問題」も、大幅な空室率発生、不動産市場の悪化へと繋がらなければ良いのですが。

 

 

7.まとめ

 

 

いかがだったでしょうか。

 

空室率の変動は、賃料収入の増減を通じて、分配金に影響を及ぼします。

 

また、Jリート保有物件のうち、約4割を占めるオフィスビルの空室率は、Jリートの今後の動向を予測する上で、欠かせない指標です。

 

空室率の変動する原因を理解して、正確な現状把握に努めましょう。

(空室率は各投資法人のホームページで公表されています。)

 

 

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Jリートの銘柄にはどんな種類がある?種類ごとの特徴とは?

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リートとは不動産投資信託のことです。

東京証券取引所に上昇されているリートを「Jリート」と言います。

Jリートは、株式投資や不動産投資と比較して、ミドルリスク・ミドルリターンと言われます。

Jリートには、どのような種類の銘柄があるのでしょうか。

 

 

1.大きく分けられる2つの種類

 

 

リートは不動産投資によって運用される投資信託です。

不動産は、オフィスやマンション、ホテルなどの用途によって価格や賃料の動向が異なります。

そして、Jリートも、投資する不動産の用途によって、種類が分けられます。

 

まず、

 

単一用途特化型リート

複数用途型リート

 

に大きく分けられます。

 

 

そして、複数用途特化型リートは、

 

2用途か、3用途以上か、によって、

 

複合型

総合型

 

に分けられます。

 

 

単一用途特化型リートとは、

 

ある特定の用途の不動産

 

に投資するリートです。

 

 

その特定の用途ごとに、

オフィスビル特化
住居特化
商業施設特化
物流施設特化
ホテル特化

などのタイプがあります。

 

 

複数用途型リートとは、

オフィスビルと商業施設といった2つの用途を組み合わせて投資する複合型リートと、

オフィスビルと商業施設とホテルといった3つ以上の用途を組み合わせて投資する総合型リートがあります。

 

 

2.特化型の特徴

 

 

特化型は、単一用途への投資のため、賃料や価格動向が予測しやすい特徴があります。

 

例えば、ホテル特化型であれば、外国人観光客の増加傾向から今後パフォーマンスが良くなるかもしれない、だとか、オフィス特化型であれば、再開発による空室リスクが心配だ、とかです。

 

一方で、特化型は複合型よりは分散投資という点では劣ります。

 

そのため、特化している用途が調子が悪い時には、その影響を強く受けます。
(反対に調子が良い時には、儲かります。)

 

複合型に比べると、リスクとリターンともに高い、という特徴があります。

 

 

現在の主流とされている用途は、以下の6用途です。

●オフィス
●住宅
●ホテル
●商業施設
●物流施設
●ヘルスケア

 

 

3.複数用途型の特徴

 

 

複数用途型の特徴は、特化型よりも分散効果がある点です。

 

ある用途が調子が悪くても、他の用途でカバーできるため、大幅な下落リスクが特化型よりは少ない点です。

 

また、反対に、ある用途が調子が良くても、他の用途の調子が悪ければ、調子の良さが相殺されてしまう、という点もあります。

 

 

4.投資エリアの種類

 

 

Jリートでは、投資する不動産の用途による分類に加えて、投資対象となる不動産が所在する地域・エリアによる分類があります。

 

多くのリートは、全国の都市圏を投資対象としています。

 

中には関西圏の不動産を重点的に投資対象とする、阪急リート投資法人(8977)や、福岡をはじめとする九州圏の不動産に重点投資している福岡リート投資法人(8968)のように、投資対象を特定の地域に特化しているリートもあります。

 

一方で、阪急リート投資法人は関西圏を重点投資対象エリアとしていたり、福岡リート投資法人は九州圏を投資対象エリアにしていたりと、特定の地域・エリアに特化しているリートもあります。

 

エリア特化型の特徴は、用途の場合と同様に、調子が良い時と悪い時の影響が、全国を投資対象エリアとしているリートよりも強く出る点です。

 

その意味で、エリア特化型は、全国を投資対象とする投資法人よりも、ハイリスク・ハイリターン、と言えます。

 

 

5.銘柄選びのポイントは?

 

 

Jリートには、単一用途型から複数用途型までありますが、銘柄選びの際に気をつけるポイントは何でしょうか。

 

当然、先ほどまでに説明してきた単一用途特化型を選ぶのか、複数用途型を選ぶのか、という基準は、リスクとリターンの度合いによります。

 

エリア特化型も含めて、特化型のリスクとリターンは、複数用途型よりも変動しやすい傾向があります。

 

 

また、用途やエリア以外のポイントとしては、

 

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が大きな影響を持っています。

 

 

リートはより良い物件、利回りの高い物件を取得すれば、分配金も向上し、リートの利回りも高まります。

 

また、売却益が出れば、それも分配金利回りに影響します。

 

そして、リートはスポンサーから優先的に物件情報を入手することができます。

また、もちろん時間での売買とはなりますが、スポンサーは有力な不動産の売却先となります。

 

他にも分配金利回りや、LTV(借入金等の比率を示す指標)なども重要な選定ポイントではありますが、上に挙げたような、

 

特化型や複数用途型

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という要因についても、注意する必要があります。

 

 

6.用途ごとの特徴

 

 

Jリートが投資する用途ごとに、それぞれ異なる特徴があります。

 

しかし、それぞれの用途ごとの細かい特徴まで比較していくとキリがありません。

 

そこで、ここでは、Jリートの分配金に影響を与える要因に絞りました。

 

やはり、特に重要なのが、

 

賃料収入

 

です。

 

 

賃料収入が

 

安定的なのか

 

ハイリスク・ハイリターンなのか

 

という点で、各用途をランク付けしてみました。

 

(数字が少ない方が安定的)

 

 

1.住居
2.オフィス
3.物流施設
4.商業施設
5.ヘルスケア
6.ホテル

 

こちらのランク付けはあくまで私見ですが、以下の理由に基づきます。

 

住居型は、固定賃料であり、戸数が多く、より分散効果があります。

 

オフィス型も、固定賃料がメインでテナント数も多いのですが、住居に比べると、大型テナントやシングルテナントがある、という特徴があるため、分散効果では住居にやや劣ります。

 

物流施設は、大抵、シングルテナントか、または、2〜3程度の少数テナントが多いですが、契約が長期固定のため、安定的です。

また、eコマースの発展など、後押しする勢いもあります。

 

商業施設は固定賃料だけでなく、変動賃料が含まれる場合があるため、賃料の安定性という点では、住居などよりは劣ります。

 

また、商業施設、ヘルスケア、ホテルは運営を担当するオペレーターの成績によって業績が変動し、それが賃料に影響してくる場合もあります。

ただし、全て変動賃料ではなく、固定賃料の契約を行い、賃料の安定化が試みられいますが、オペレーターやテナントが抜けた場合の代わりを見つけるのが一苦労です。

 

 

こんなことをいうと、商業施設、ヘルスケア、ホテルについては悪いことばかりのように聞こえますが、そうではありません。

 

特にホテルなどは、外国人観光客の増加などの影響で、ホテル需給が逼迫してくるとホテル宿泊代金が高騰し、それが変動賃料として分配金に影響してくる可能性があります。

 

逆に、住居やオフィス型には、このようなボーナス的な要素はあまりありません。

 

 

7.まとめ

 

 

いかがだったでしょうか。

 

Jリートは不動産に投資する投資信託です。

 

そのため、不動産の用途に応じた特徴が、各リートにはあります。

 

そして、それはそれぞれメリットもあれば、デメリットもあります。

 

ハイリスクだけど、ハイリターンが望める銘柄が好きな方向けのリートもあれば、手堅くコツコツ投資が好きな方向けのリートもあります。

 

用途・エリア・スポンサーという視点から、納得できる自分好みのリートが見つけましょう。

 

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Jリートの配当は分配金?株式の配当金との違いは?

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配当とは、会社が稼いだ利益の一部を、会社の所有者である株主に対して支払う金銭等のことです。

証券取引所に上場されているリートも配当に相当するものはありますが、

 

配当

 

ではなく、

 

分配金

 

と言います。

 

 

1.配当金と分配金の違い

 

 

配当金と分配金の違いを詳細に見ていくと、とても難しいです。

 

 

リートへの投資を考えているのであれば、とりあえず、次の違いだけを、抑えておくのでも良いと思います。

 

配当金は株式投資のリターン
分配金は投資信託のリターン

 

ということです。

 

 

配当金は、株式投資を行った企業の利益の一部です。ですから、企業から支払われます。

 

分配金は、投資信託の運用成果として、投資家に対して分配するものです。

 

ここから下は、リートへの投資であれば、読みとばしても大丈夫です。

厳密に言えば、分配金は投資信託の純資産から支払われるため、支払い後の基準価格(投資信託の純資産総額を投資口数で割ったもの)が下がります。

しかし、リートの場合は、分配金の元となるのは賃料収入や売却して得た利益なので、分配金の支払い後に、純資産総額が減ることはありません。

どちらかと言えば、分配金の上昇による投資家の評価が良くなる、という効果を見れば、株式の配当金に近いと思われます。

 

 

2.リートの分配金

 

 

リートの分配金の特徴として、

 

税金などの余分なものが引かれない

 

ということが挙げられます。

 

 

リートとは、

 

自分のお金を

プロが

不動産投資によって

増やしてくれる

 

という仕組みのことです。

 

 

そして、プロが増やしてくれた成果として受け取るお金を、

 

分配金

 

と言います。

 

 

分配金は決算時に支払われます。

 

リートの決算とは、リートの半年間の運用成果を確定することです。

(1年単位で行うリートもあります。)

 

 

日本版不動産投資信託(J-REIT)では、年に2回決算を行なっている場合が多いです。

 

年2回の決算であれば、当然、分配金も年2回の受け取りになります。

 

一般的な株式会社などでは、会社の利益の一部として、配当金が投資家(株主)に対して支払われます。

 

ただし、その配当金は利益をまるまる支払われるのではなく、法人税などの税金と「内部留保」と呼ばれる利益の溜め込み部分を除いた残りから支払われます。

 

この点でJリートは

収益の90%超を分配すれば法人税が実質かからない

 

さらに、

 

仕組み上、内部留保ができないので実際には利益のほぼ100%近くが分配される

 

という点で株式投資とは異なります。

 

 

このような意味で、リートの分配金は、

 

余分なものが引かれない

 

仕組みになっているのです。

 

 

3.分配金は安定的かつ高水準

 

 

Jリートの分配金は、株式投資の配当金に比べて、

 

安定的、かつ、高水準である

 

とも言えます。

 

 

その理由は先ほども言ったように、利益のほぼ100%が投資家に分配される仕組みにあります。

 

通常、株式投資は株価の変動のよる売却益(キャピタルゲイン)が主なリターンとなります。

配当金による定期的なリターン(インカムゲイン)もありますが、主に着目されているのはキャピタルゲインです。

 

Jリートの場合も、株式投資と同様、決算期ごとに配当される分配金によるリターン(インカムゲイン)があり、また、Jリート投資口価の変動による売却益(キャピタルゲイン)が投資のリターンです。

 

株式投資における配当金と、Jリートの分配金は、どちらもインカムゲインです。

 

 

ただし、先ほどから説明しているように、両者には法人税や内部留保の影響による差異があります。

 

つまり、法人税や内部留保の影響がないJリートの分配金の方が、株式投資の配当金よりも投資効率が良くなる傾向があります。

 

実際に、配当込みの指数で比較すると、東証REIT指数はTOPIXを大きく上回る結果になっています。

 

Jリートのリターンを考えるうえで、分配金によるインカムゲインは重要なウェイトを占めている、ということです。

 

 

4.分配金が影響を受ける要因

 

 

株式投資における配当金は、経営者がどれだけ配当するかという考え方と、会社の業績に影響を受けます。

 

では、Jリートの分配金は、どのような要因による影響を受けるのでしょうか。

 

投資法人は、法人税が実質無税で内部留保もないため、当期純利益がほぼそのまま分配金となります。

 

 

分配金のもとになる当期純利益は、

 

賃貸事業利益 ± 売却損益 – 販管費 – 支払利息 = 当期純利益

 

という計算式が成り立ちます。

 

 

この式のうちの、

 

支払利息

 

とは、借りているお金に対する利息です。

 

 

これは、借入金が少なければ、支払利息が少なくなり、分配金も増えます。

 

また、借入金利が低ければ低いほど、支払利息が少なくなり、分配金が増えることになります。

 

ほかに分配金に大きく影響を与えるのは賃貸事業利益です。

 

収入で最も大きいものは、賃料収入です。

賃料アップさせることで、分配金を上げる効果があります。

 

 

また、費用の中で影響が大きいのは修繕費です。

 

通常稼働の場合はそこまで影響はありませんが、地震などの被害にあった時は、復旧費用として修繕費が必要となります。

 

その場合、金額の大きさによっては、分配金を減らす影響を与える場合があります。

 

 

5.まとめ

 

 

いかがだったでしょうか。

 

一般の株式投資における配当金は、投資信託の場合には分配金と言います。

 

主な意味は、投資のリターン、という点では共通しています。

 

中でもJリートの分配金は、賃料収入等が根拠になっており、実質的に法人税がかからないこと、また、原則として内部留保もしない仕組みになっていることから、株式投資の配当金と比べると、高い水準になります。

 

つまり、Jリートは、インカムゲインの点で、株式投資よりも稼げる、と言えます。

 

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リートとは何?リートの仕組みからメリットやデメリットまで簡単解説!

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リートとは何でしょうか?

 

英語では「REIT」と書きます。

 

この記事では、リートの意味について、まとめました。

 

 

1.リートとは?

 

 

REIT(リート)とは、Real Estate Investment Trustの略称のことです。

 

そして、リートとは、

 

自分のお金を

プロが

不動産投資によって

増やしてくれる

 

という仕組みのことです。

 

 

そもそも英語です。

 

Real Estate は「不動産」、

 

Investment Trust は「投資信託」

 

のことです。

 

Real Estate Investment Trustで、「不動産投資信託」となるわけです。

 

 

「信託」というのは、分かりやすく無理矢理一言で言うと、

 

自分のお金をプロに増やしてもらう

 

ことです。

 

 

つまり、不動産投資信託(REIT)とは、

 

自分のお金を

プロが

不動産投資によって

増やしてくれる

 

という仕組みなんですね。

 

 

2.リートの意味をもっと具体的に

 

 

リートの意味を具体的・専門的な言葉で説明します。

 

そもそも、リートは

 

金融商品

 

です。

 

 

金融商品とは、

 

銀行、証券会社、保険会社等の金融機関で扱っている商品

 

の事を指します。

 

 

具体的には、

 

・銀行の「預金」や「外貨預金」
・証券会社の「株式」や「投資信託」
・保険会社の「保険」

 

が金融商品に該当します。

 

 

 

リートとは、

 

投資家から集めた資金で

不動産投資を行い

不動産から得られる賃貸料収入や不動産の売却益を

投資家に配当する金融商品

 

です。

 

 

リートという金融商品を購入した投資家は、間接的に不動産の大家さんになる、つまり不動産に投資したのと同じ効果があります。

 

いわゆるサラリーマン投資家と異なる点は、不動産投資のプロが運用してくれる、という点です。

 

 

3.Jリートとは?

 

 

Jリートの「J」は、

 

「JAPAN」のJです。

 

 

日本語訳は、

 

日本版不動産投資信託

 

です。

 

 

REITが発祥したのはアメリカです。

 

「Real Estate Investment Trust」の略でREITですが、日本の場合は頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼んでいます。

 

J-REITは不動産投資の弱点である流動性を克服するために、証券取引所に上場されています。

 

J-REITは2001年9月に初めて上場されました。

 

 

また、日本だけでなく、海外でもREIT制度は導入されています。

 

 

主なREIT導入国 (上位国については、概ね時価総額順に並べました)

 

・アメリカ

・オーストラリア

・イギリス

・フランス

・シンガポール

・香港

・カナダ

・メキシコ

・ニュージーランド

・トルコ

・イスラエル

・南アフリカ

・ドイツ

・アイルランド

・スペイン

・イタリア

・ベルギー

・オランダ

・ギリシャ

・台湾

・マレーシア

・タイ

・韓国

 

 

 

 

 

4.リートのメリット

 

 

ではリートのメリットは何でしょうか。

 

先ほども言いましたが、リートを購入した人の手元に戻ってくる儲けは、元になるのは不動産の賃料収入です。

 

個人や法人の場合、所得税や法人税が課税されますが、リートの場合には、実質的に法人税が免除されています。

 

 

法人税は免除されるのですが、リート自体は、「法人」、つまり会社なんです。

 

「投資法人」と呼ばれます。

 

 

投資法人は利益の90%超を投資家へ配当することで、実質税金がかからないようになっています。

 

つまり、リートは、一般的な不動産投資に比べて、税金が優遇されているのです。

 

 

 

次に、リートが投資法人という形で、証券取引所に上場されていることにもメリットがあります。

 

一般的な不動産投資でネックとなるのは、不動産の持つ特性である「非流動性」です。

これは、不動産は売りたいときにすぐに売れるものではない、つまり、すぐに換金できない可能性がある、というデメリットです。

 

 

このデメリットが、リートではありません。

証券取引所に上場されることで、売りたい時にすぐに換金することができます。

 

 

 

最後に、一般的な不動産投資に比べると、運用の手間がかからない、というメリットがあります。

 

不動産投資には専門的な知識が必要です。

建物の維持管理、税金面での知識、賃貸や売買時の交渉などです。

 

リートの場合は、これらの運用を、不動産投資のプロが代わりにやってくれます。

 

つまり、サラリーマン投資家でも、不動産投資のプロ並みの運用成果を得ることができるわけです。

 

 

5.リートのデメリット

 

 

では反対に、リートのデメリットは何でしょうか。

 

リートは、投資法人として証券取引所に上場している、と言いました。

 

上場している、すなわり、他の株式と同じようなデメリットがある、ということです。

それは、上場廃止となる可能性があることです。

 

所定の上場廃止事由に該当するおそれがある場合、証券取引所の上場廃止が決定した銘柄が割り当てられる場所(整理ポスト)に割り当てられ、その後、一定期間経過した後に上場が廃止されます。

投資家の購入分は、上場廃止までの間に売却されることになり、その時点での基準価額(投資信託の時価)によっては大きく損を被る可能性があります。

 

また、分配金の変動リスクもあります。

分配金とは、投資家に直接支払われる金額のことです。

 

つまり、投資した人の手取りが減るリスクもある、ということです。

 

具体的には、金利の変動や空室の発生、災害などが原因になります。

なぜなら、分配金となる投資法人の当期利益は、賃料等の収入から、

 

賃貸に要する費用
運用報酬
借入金利
減価償却費

 

等を控除した金額となるからです。

 

地震や火災などにより被害を受けた分、修繕に費用がかかると分配金が減ります。

 

 

6.サラリーマン不動産投資家とリートの違い

 

 

では、サラリーマン不動産投資家とリートとの具体的な違いは何でしょうか。

 

景気には波があります。

 

景気が良い時には、必ずと言っていいほど、不動産投資がブームになります。

 

確かに、安定した稼働の場合には、賃料収入は安定的な収入となります。

また、長期国債や株式に比べても、利回りが良く、割が良いです。

 

 

ただ、いくら景気が良いとは言っても、不動産投資には多額の資金が必要となります。

一棟アパートは安くても数千万円、ワンルームマンションでも安くても数百万円です。

ほぼ借入が必須となります。

しかし、リートの場合は少額からの投資が可能です。

また、無理して借入をする必要もありません。

 

サラリーマン不動産投資家は、購入した不動産を自分で管理しなければなりません。

不動産の管理は、それを業としている専門会社があるくらい、高度な知識と経験、時間と手間が必要です。

それを、サラリーマンとの二足の草鞋で出来るでしょうか。

しかし、リートの場合には、不動産運用のプロが管理をしてくれます。

 

最近はホテルや物流施設の建設ラッシュです。

このようなホテルや物流施設は、安くても数十億円するのが普通です。

いくら借入を起こそうが、一般のサラリーマンには手が出せません。

(ですから、サラリーマン不動産投資家は、アパートやマンションの1室への投資がほとんどなんです。)

しかし、リートの場合には、少額からホテルや物流施設、データーセンターなどへの投資が可能になります。

 

最後に、サラリーマン不動産投資家が購入する一棟アパートなどは、売りたい、と思ってもすぐには売れないかもしれません。

しかし、リートは、証券取引所を通じて、売りたい時に売却することができます。

 

いかがでしょうか。

サラリーマンほど、リートへ投資した方が安全だとは思いませんか。

 

 

7.まとめ ~リートには様々な種類がある~

 

 

いかがだったでしょうか。

 

要するに、リートとは、サラリーマンでもお手軽に不動産投資が出来る仕組みなんです。

色々な用途の不動産に投資できて、不動産のプロに運用してもらえます。

 

 

ちなみに、REITで投資対象となる不動産には、以下のような用途があります。

 

・オフィスビル
・賃貸マンション
・リゾートホテル
・シティホテル
・高級旅館
・郊外のショッピングモール
・都市型の商業施設
・大型の物流施設
・工場
・研究施設
・データセンター
・有料老人ホーム
・高齢者向け住宅

 

ざっと挙げてもこれだけの用途があります。

 

さらに、リートによっては、ある用途のみに投資する場合(特化型)や、複数の用途に投資する場合(複合型)、さらに全ての用途が投資対象の場合(総合型)などに分かれます。

また、投資する地域も首都圏に特化したり、全国的に投資したりと、リートによって異なります。

 

この投資方針の違いが、リートごとの運用成績を左右する要因の一つでもあります。

 

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【簡単解説】不動産投資における利回りと不動産価格との関係は?

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不動産投資、という投資方法は、昔に比べると一般化してきました。

 

その一方で、プロではないサラリーマン投資家を狙った偽装工作などが問題になっています。

 

実は、そんな偽装工作などは、「利回り」をごまかすために行われていたのです。

 

不動産投資で「利回り」とは、非常に重要な概念です。

 

この記事では、利回りのことを知らない方にも、とっつきやすいような書き方で、不動産価格の利回りを解説しています。

 

 

1.利回りをイメージから勉強〜注意点も一緒に分かる〜

 

 

利回りとは、何でしょうか。

 

 

結論から言うと、

 

収入 ÷ 価格

 

です。

 

 

意味を見ると、

 

その不動産を買ったら、どれくらいの収入があるか、というパラメーターです。

 

 

利回りは割合のため、「%」として表示されます。

 

利回りは、

 

どのくらいの収入があるか

 

という割合なので、当然、高い%の方が儲かるので、喜ばれます。

 

 

つまり、5%より10%の方が良くて、10%よりも20%の方が良いわけです。

 

ここは、当たり前のようですが、非常に重要なところです。

 

利回りは高いほど儲かる

 

という風に覚えておいて下さい。

 

 

 

2.利回りを家賃からイメージ

 

 

それでは、おそらく多くの方が知っている、

 

賃貸物件

 

で利回りをイメージします。

 

 

賃貸物件を借りたら、オーナーに家賃を払います。

 

この家賃がオーナーの収入となります。

 

 

家賃は月額?それとも、1年分?

 

これは、1年分を使うのが常識となっています。

 

理由は、

 

みんな使っているから

 

です。

 

 

みんなが使っている、

 

イコール

 

比べられるからです。

 

 

 

そこで、他の物件と比べるために、主に2種類の利回りが使われています。

 

グロス利回り(表面利回り)

 

 

ネット利回り(実質利回り)

 

です。

 

 

不動産投資のプロは、

 

キャップレートとか、IRRなどという本格的な利回りを使って分析をしますが、

 

一般的な不動産投資家は、

 

グロス利回りとネット利回りで分析していることがほとんどです。

 

 

 

3.グロス利回りとネット利回り

 

 

グロスとネット、と言われて、すぐにイメージできる方はなかなかいないと思います。

 

ここは、分かりやすく、シンプルに説明するため、無理矢理一言で表すと、

 

理想と現実

 

ということです。

 

 

そして、

 

理想が、グロス利回り

 

現実が、ネット利回り

 

だと思って下さい。

 

 

なぜなら、グロス利回りは、空き部屋なんて関係なく、

 

もし満室で稼働していた場合の家賃を、

 

価格で割ったものだからです。

 

つまり、理想的な利回りですよね。

 

 

もし、満室だったら、これくらい儲けることができる

 

という%が、グロス利回りです。

 

 

 

でも、空いてる部屋からは、実際は家賃もらえませんよね。

 

また、家賃をもらっても、固定資産税だとか、保険に入ったりだとか、壊れた所を直したりだとか、色々と出費があるはずです。

 

これらの、

 

マイナスを反映した利回り

 

が、

 

ネット利回り

 

です。

 

 

つまり、理想的なグロス利回りではなく、現実的にマイナスや費用までも計算した利回りになります。

 

というか、グロス利回りは理想上の利回りだから、基本的にネット利回りだけで考えた方が良いのでは?

と考える方もいるかと思います。

 

 

まさに、その通りで、理想を表したグロス利回りだけに捉われると、大抵は失敗します。

 

なぜなら、現実的な空室のマイナスが反映されていないからです。

 

 

しかし、そうかと言って、全ての物件をネット利回りで分析するのも大変なんです。

 

ネット利回りは空室の計算や費用の見積もり、計算など、手間がかかります。

 

 

ですから、大量の物件から目星をつけたい時などは、

 

賃料 ÷ 価格

 

というシンプルなグロス利回りが良く使われています。

(計算の手間が少ないからです。)

 

 

4.利回りの使い方

 

 

では、利回りはどのように使うのでしょうか。

 

 

先ほども説明しましたが、グロス利回りとネット利回りでは、長所と短所が異なります。

 

グロス利回りは計算の手間がかかりませんが、最終的な意思決定には向きません。

 

ネット利回りは、実質的な収入割合が分かるため、最終的な意思決定に向いていますが、計算に手間がかかります。

 

 

ですから、各利回りの使い方として、

 

①グロス利回りで、沢山の物件の中から、数件を絞り込む

 

②ネット利回りで、細かくチェックする

 

 

というのが、それぞれの短所を補う利回りの使い方です。

 

 

5.利回りの見方〜高ければよいのか?〜

 

 

利回りは価格に占める収入の割合、と説明しました。

 

 

当然高ければ高いほど良いのですが、利回りの高さだけで全てを判断するのは危険です。

 

 

どんな投資でも共通しているのですが、

 

ハイリスク・ハイリターン

 

という考え方です。

 

 

つまり、

 

利回りが高い
リターンが大きい
リスクが大きい

 

ということです。

 

 

また、投資額の回収についても考えてみて下さい。

 

例えば、ネット利回りが20%の場合、5年で100%になります。

 

つまり5年で投資額の分の家賃収入を獲得できる、ということになります。

 

同じく、ネット利回りが10%の場合、10年で100%となります。

 

 

つまり、10年で投資額を回収することができる、ということです。

 

投資額は回収してからが、実際の儲けになります。

利回り20%でも5年でようやくトントン、というのでは、意外に儲からないな、と思う方もいるでしょう。

 

 

ところが、不動産には家賃以外にも、

 

「キャピタルゲイン」

 

という儲けがあります。

 

 

買った時よりも高く売って、売却益を得ることができます。

 

この売却益が、「キャピタルゲイン」です。

(これに対して、家賃収入が「インカムゲイン」と呼ばれるものです。)

 

 

スロット好きな人ならお分かりになると思いますが、

 

「インカムゲイン」がATで、

 

「キャピタルゲイン」がビッグボーナス、というイメージです。

 

 

6.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

不動産投資で良く使う利回りには、主に2つあります。

 

グロス利回りとネット利回りです。

 

分かりやすく言うと、

 

 

グロス利回りは「理想」で、

 

ネット利回りは「現実」です。

 

 

それぞれには長所と短所がありますので、上手く使いこなしましょう。

 

 

 

 

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