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ゴルフ場の会員権とは?預託金制度とは?売買はできる?

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ゴルフをされる方は知っているかもしれませんが、ゴルフ場には「会員権」というものがあるそうです。

この「会員権」には市場があって、売買できるようです。

私はゴルフをしないので詳しくなかったので、調べたことをまとめてみました。

 

 

1.そもそもゴルフ場の会員権とは?

 

 

ゴルフ場の会員権とは、

 

そのままですが、ゴルフ場の会員となった権利のことです。

 

ゴルフ場の会員権とはどういものか?

 

まずは、ゴルフ場自体の種類から調べました。

 

 

2.会員権に関係するゴルフ場の種類は?

 

ゴルフ場の種類は大きく分けて3種類です。

 

 

「会員制」のゴルフ場
「準会員制」のゴルフ場
「パブリック」なゴルフ場

 

の3種類です。

 

「会員制」のゴルフ場の特徴は、原則として、会員しかプレーできないことです。(優先利用権)

 

ですから、会員以外の人は、いくらプレーしてみたくても、できません。

 

また、会員の人は、割安な料金でプレーできます。

 

 

 

「準会員制」(「セミパブリック」とも言います。)のゴルフ場の特徴は、「会員制」ゴルフ場とは違い、一般のお客もプレーできることです。

一般のお客と会員との違いは、プレー料金です。

 

会員は、一般にお客よりも割安な料金でプレーすることができます。

 

 

「パブリック」なゴルフ場の特徴は、利用者の制限がないことです。

つまり、誰でも利用できるゴルフ場、ということです。

 

 

 

3.ゴルフ会員権の売買時の費用は?

 

 

冒頭で、ゴルフ会員権には市場があって売買できる、と書きました。

 

ゴルフ会員権の売買はどうするのか?

 

この場合、ゴルフ会員権自体が売買の対象になります。

 

ゴルフ場それぞれに相場があって、それぞれ価格が異なります。

 

購入時に必要な費用としては、当然のことながら、ゴルフ会員権の売買価格がまず、あります。

 

他には、「名義書換料」、「年会費」、「取引手数料」がかかります。

 

ゴルフ会員権を市場で購入した場合、前の所有者から名義を変更する必要があります。

 

その時、ゴルフ場に対して支払われるお金が、「名義書換料」です。

 

「年会費」というのは、一番イメージしやすいと思いますが、会員権の維持費のようなものです。

 

「取引手数料」とは、ゴルフ場会員権の売買を手伝ってくれた業者さんに支払われるお金のことです。

 

(不動産取引でいう、宅建業者に支払う仲介手数料のようなものです。)

 

 

4.ゴルフ会員権の種類は?

 

先ほど、ゴルフ場の種類を3種類ほど書きましたが、ゴルフ会員権自体には何パターンあるのでしょうか。

ゴルフ会員権の種類は、3種類ありますが、無理矢理分かりやすく分けると、2つに分けられます。

 

まず、一つ目は、「出資」するタイプのゴルフ場会員権です。

 

例えば、株式会社に出資したら「株式」としてのゴルフ場会員権になりますし、公益法人に出資すると、社員権の持分、としてのゴルフ場会員権になります。

 

 

二つ目は、「預ける」タイプのゴルフ場会員権です。

「預ける」というイメージから思いつくのは、「返される」です。

つまり、不動産の賃貸借でいうところの「敷金」とか「保証金」と同じようなイメージとなります。

この「預ける」タイプのゴルフ場会員権が、全体の約8割を占めます。

正式には「預託金制度」によるゴルフ場会員権、と言います。

 

 

5.「預託金制度」とは何か?

 

 

ゴルフ場会員権の種類としては、「預託金制度」によるものがメジャーだ、と書きました。

では、この「預託金制度」とは一体何でしょうか。

 

無理矢理一言で言えば、ゴルフ場建設のための費用を「預託金」として会員から集めて、その代わりに「優先利用権」を与える制度のことです。

 

「預託金」は、不動産賃貸借でいう「敷金」と同じですから、一定期間経過後は、会員が「返してくれ」と申し出れば、全額が無利子で返還されます。

(この権利のことを「預託金返還請求権」と言います。)

 

 

ゴルフ場会員権に市場価格が生まれるのは、この「預託金返還請求権」と「優先利用権」があるからです。

 

例えば、1,000万円を預託金としてゴルフ場に支払い、その後、市場価格が5,000万円まで高騰すれば、差額の4,000万円は利益となります。

 

その反面、バブル崩壊などの影響で市場価格が暴落した場合は、1,000万円のゴルフ場会員権が、数十万円単位にまで暴落してしまうこともあったようです。

 

その場合は、「預託金返還請求権」を使えば、1,000万円戻ってくるのだから、損はしないはず………だったのですが、ゴルフ場が赤字経営の場合は、返還されない場合があります。

(返還されない、というよりは、ゴルフ場にそのお金がないから返還できない、ということです。)

 

また、仮に預託金を返還してもらった場合、同じゴルフ場には再入会できないような場合もあるようです。

 

 

6.まとめ

 

以上の通り、ゴルフ場会員権や、ゴルフ場自体にも種類があります。

 

ゴルフ場会員権には市場価格があり、売買することができます。

 

また、ゴルフ場会員権の8割は「預託金制度」によるものです。

 

 

「預託金」は一定期間経過後に、ゴルフ場の経営が健全であれば、返還されるものです。

 

ちなみに、「預託金制度」によるゴルフ場会員権を売買で取得した場合は、名義書換のみが必要であり、新たにゴルフ場にお金を預託料として支払う必要はありません。

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【考えてみる】中古マンションの売り時を考えてみる

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友人や知人が自宅マンションを、

 

「買った時より高く売れた」
「今が売り時」

 

こんな言葉を聞けば、売り時を逃さないかどうか、気になってしまいます。

 

オリンピックや消費税増税、世界的な利上げ傾向など、中古マンションの正しい売り時は一体いつなのでしょうか。

 

 

1.中古マンションの売り時はあまり考えすぎない方が良い?

 

結論から言うと、

 

「中古マンションに売り時はない」

 

と私は思っています。

(後で書く、例外ケースを除きます。)

 

東日本レインズが1月22日に公表した「首都圏における2018年(1~12月)の不動産流通市場の動向」によると、中古マンションの新規登録件数は20万6,901件で、初めて20万件を超えたようです。

ちなみに、この数字は過去最高であり、首都圏全域で前年を上回る件数だった、とのことです。

 

また、2018年の首都圏の中古マンション市では成約価格の上昇が続いている状況です。

 

「今が売り時じゃないか?」

 

と考える方もいるかと思います。

 

これから理由を書きますが、基本的には、

 

「中古マンションに売り時はない」

 

ので、安心して下さい。

 

 

 

2.高い時に売っても高く買わなきゃいけない

 

例えば、数年前にマンションを購入したマンションに住んでいる方。

 

そのマンションを売ると、住むところがなくなります。

 

当然、次の家を見つけてから、今の家を売るのが普通のやり方です。

 

この場合、今の家を売るのと、次の家を買うのが、ほぼ同時期になります。

 

例えば、2020年のオリンピック前の時期で、不動産価格が高止まりしている時期に売ったとしても、買う場合も高いのです。

 

 

3.高い時に売って得するのはこんな人たち

 

 

ちなみに、不動産価格が高騰している時に売って得するのは次のような人たちです。

 

 

・分譲マンションを売って、賃貸マンションへ引越す人

・価格が高い地域から安い地域へ引越す人
(東京23区の家を売って、地方圏に家を買うケースなど)

・自分で住んでない物件
(空き部屋、もしくは賃貸中の物件)

・空き部屋を買い取ってもらう場合

 

 

特に不動産会社などに買取ってもらう場合は、不動産価格が高騰している時が良いです。

 

なぜなら、買取った不動産を転売して利益を出すビジネスモデルのため、転売価格も高くできるのであれば、仕入れ値である買取価格も高くできるのです。

 

繰り返しますが、自分で住んでいるマンションを売って、新たに住む家を買おうと思っている人は、価格高騰期に売っても得はしません。(買う価格も高騰しているからです。)

 

 

4.オリンピック前の2019年こそ売り時では?

 

 

そうは言っても、やはり価格高騰期(記事執筆時点では2019年、東京オリンピック前です。)に売った方がお得なんじゃないか、という方もいると思います。

 

確かに、中古マンションの価格は、新築マンションが上がるのに合わせて、上がっていきますので、景気がよく価格が高騰している、さらには低金利で購入者のローンが組みやすい状況の方が売りやすいのは確かです。

 

でも、それは先ほど言ったような空き部屋の場合などは売り時かもしれません。

 

ただ、住み替えを考えている人にとっては、住み替え先の価格も高いわけですので、あまりお得感はない、と思われます。

 

また、売るだけ売って、価格が下がるまで賃貸に入る方法などを考えている方もいると思いますが、あまりお勧めできません。

 

なぜなら、まず、敷金や礼金などのイニシャルコストがかかること。また、価格高騰期は賃料も高いです。

さらに、賃料は価格と違って、契約で決められていますから、なかなか賃料を下げられません。
(住みたい家か見つからない、価格がなかなか下がらない場合は、高めの賃料をずっと払い続けることになります。)

 

 

 

5.自分が住んでいるマンションの売り時は自然体で決めましょう

 

 

これまでのことをまとめます。

 

不動産の価格高騰期に売って得するのは、

 

 

・分譲マンションを売って、賃貸マンションへ引越す人

・価格が高い地域から安い地域へ引越す人
(東京23区の家を売って、地方圏に家を買うケースなど)

・自分で住んでない物件
(空き部屋、もしくは賃貸中の物件)

・空き部屋を買い取ってもらう場合

 

 

こういう人たちです。

 

自分で住んでいるマンションを売って、住み替え先を購入する予定の方は、高くも売れますが、買う価格も高くなります。

 

ですから、あまりお得とは言えません。

 

つまり、自分で住んでいるマンションを売って住み替え先の購入を考えている人には、

「売り時はとくにない」

と言うことができると思います。

 

 

6.売り時を考えるよりも買い時を考えて準備する

 

 

住み替えの場合、売り時がないのなら、いつ売ればいいのか。

それは、買いたい物件が見つかった時です。

 

不動産の価格高騰期には、不動産の購入も控えるべき、という意見がありますが、それは少し違うと思います。

 

 

本当に自分が探し続けてきた理想のマンションが見つかったのなら、価格高騰期だろうが何だろうが、購入すべきだと思います。

 

逆に言えば、高い価格で買うことになっても、今住んでいる家も高く売れるのですから。

 

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【忙しい方必見!】不動産の買取価格を自分で調べる方法

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不動産の買取価格を知りたい!
けど、どう調べたらいいか分からない………

 

しかも時間がない………そんな方必見です!
この記事では、不動産の買取価格について、分かりやすく説明します!

時間がない方向けに、シンプル、かつ、的を抑えるように、情報をできる限り圧縮してます。

 

不動産の買取価格の査定は、3つのステップで誰でもできます!

買取一括査定などの無料サービスもありますが、まずは、自分なりの価格を調べた上で、一括査定などを利用した方が、より効果的です!

これから、不動産の買取価格の調べ方を、順を追って見ていきます。

 

1.不動産買取の価格をザックリと出す式!

 

 

不動産の買取価格は、リフォーム後の販売価格から、リフォームにかかる費用と仲介手数料相当分を引いて計算した価格が目安になります。

 

スタートする金額に注意しましょう!販売価格はリフォームです

 

2.リフォーム後の販売価格の調べ方

naobim / Pixabay

 

家のポストに入ってくるリフォーム後の物件チラシなどを参考にしましょう。

範囲を広げる必要はありません。家の周りのライバル物件の売り出し価格を探しましょう。

もしリフォーム後の物件がなければ、リフォーム前の価格にリフォーム代と仲介手数料を加えて計算したものを、仮に販売価格として考えますしょう。

(リフォーム代は、後記のサイトを参考にしてください。)

 

 

3.リフォーム代

 

リフォーム代は築年数や部屋の広さによって大きく変わってきます。戸建とマンションであるかにもよって変わります。

ライバル物件探しよりも時間がかかるかもしれませんが、非常にザックリ言えば、築年数10年ごとに+300万円を目安としても良いでしょう。

 

また、こちらのサイトは非常に見やすので、参考にしてください。

https://www.homepro.jp/hiyou/total/mansion.html

 

4.仲介手数料

mohamed_hassan / Pixabay

仲介手数料を引くのは、不動産業者が最低限、確保したいはずの利益相当だからです。

買い取った不動産は、リフォームして転売して利益を出します。

せっかくリフォームして時間をかけるのだから、仲介手数料より多く儲けたくなるのです。

仲介手数料は、本来、売買金額により規定が異なるのですが、ザックリと、

 

販売価格 × 3%

 

で計算しましょう。

 

5.調べた結果で計算しましょう!

geralt / Pixabay

以上より、調べたそれぞれの数字を式に当てはめて、買取価格を出してみてください。

それぞれ、大まかに計算している部分はあるので、誤差は±10%であれば許容範囲内と考えられます。

(それを超えると、注意が必要です。原因究明、再調査などが必要になります。)

 

自分で調べられないから、一括査定するんじゃないの?と思われている方………そう思っていると、損しても気付きませんよ!

車を購入する時、カーナビを純正にするかどうか迷ったりしますよね?

でも、不動産価格はもっと大きいです。

自分でも調べられます、大丈夫です。

しかも、そこまで時間はかかりません!

ポイントは、ライバル物件の売出し価格、を基準とすることです!

ライバル物件に関しては、不動産業者よりあなたの方が詳しいはずです。

関連記事:不動産売却の前に、絶対しておくべき、たった一つのこと!

 

もう一度お伝えしますが、不動産の買取価格は、一括査定などのサービスだけではなく、必ず、自分でも調べましょう!

不動産売買で損する原因は、自分で調べてないからです。

安く売り過ぎたかも………と不安な日々を送る前に、自分でも行動しましょう!

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【時間がない方必見!】不動産価格の決め方

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不動産を売買する時、自宅を売却する時の売り出し価格など、不動産価格というのはどうやって決まるのかを知りたい方!

 

調べたいけど、でも時間がない………そんな方必見です!
この記事では、不動産価格な決まり方を、分かりやすく説明します!

 

時間がない方向けに、シンプル、かつ、的を抑えるように、情報をできる限り圧縮してます。

 

 

 

1.不動産価格を考える上で大切な3つの大原則!

stevepb / Pixabay

 

これから不動産価格の決まり方について色々と考えていく上で、次の3つのポイントは、常に頭の片隅に置いてください。

(当たり前のことばかりですが、非常に大切です。)

 

 

 

①いくらで売っていいか、を決める人は売主です。

 (不動産を売ろうとしている人)

関連記事:不動産を売却・売る時の価格は誰が決める?

 

②いくらで買ってもいいか、を決める人は買主です。

 (不動産を買おうとしている人)

 

③専門家や不動産会社が査定する価格は、あくまで目安です。

 

 

 

 

 

2.不動産価格は「ライバル物件」の価格次第!

aitoff / Pixabay

 

不動産価格は、今、売りに出ているライバル物件の価格次第で決まります。

地価公示とか相続税路線価などから計算されるものではありません。

 

 

つまり、不動産価格は、ライバル物件と比較する購入者目線によって、決まっていくものです。

すぐ隣が売りに出ていると考えて下さい。

条件が全く同じなら、同じ価格のはずですよね。でも、同じ不動産は世界に一つしかないので、自然と価格も変わってくるのです。

 

具体的な価格に影響するポイントをいくつか挙げてみますが、どれも当たり前で想像しやすいものだと思います。

 

・リフォームしてあるか

・景色が良いか

・日当たりが良いか

・駅まで徒歩何分か  などなど

 

 

※価格のプラスマイナスの金額についての根拠も言えれば、価格交渉時に強くなります。
(根拠にするのオススメデータは、東京カンテイデータ、AI推定価格 など)

 

そもそもライバル物件の価格は正しいのか?

そんな疑問を持たれた方は、別のデータで検証することをオススメします。

例えば、

・不動産情報サイトを使って検証!(リンク参照)

・AI推定価格も便利です!(リンク参照)

 

不動産の価格を決めるのは、買主、つまり購入者がメインとなるということを、忘れないようにしましょう!

つまり、売却で損するかしないかは自己責任!

だから、ライバル物件情報を調べて準備しましょう!

関連記事:不動産売却の前に、絶対しておくべき、たった一つのこと!

 

3.まとめ

以上をまとめると、

・いくらで売るかを決めるのは売る人。
・不動産の価格を決めるのは買う人。
・「ライバル物件」の価格により、不動産価格は決まる。
・AIや統計データも使って検証すると、より効果的。

ということになります。

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住宅ローンの変動金利が増加中!低金利がしばらく続く?

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ゼロ金利政策などにより、長年、住宅ローンの金利が低いままです。
ただ、いずれ金利も上がるだろうと考えるのが自然で、固定型金利の住宅ローンの方が人気がありました。

ただ、ここへ来て、変動型金利の住宅ローンにする人が増えているとのことです。

それはつまり、金利が暫く上昇しないという見方をする人が増えた、ということです。

 

変動金利は約20年間、実質横ばい?

 

変動金利は半年に1回見直されます。
その見直しの元になるのが、銀行等が優良企業に対して1年以内の短い期間に融資をする際に使われる「短期プライムレート」という金利です。
そして、この短期プライムレートを参考に、銀行が「基準金利」を決めます。
ちなみに、2018年7月現在の代表的な基準金利は2.475%です。

今、変動金利が0.8%で低い、などと言われているのは、この基準金利から、さらに低い金利で融資する、「優遇金利」のためです。
(基準金利はあくまで2.475%です。)

変動金利が上昇する要因で大きなものは次のものです。

・基準金利の上昇
・ゼロ金利政策解除

ちなみに、この基準金利ですが、非常に僅かな変化はあったものの、過去20年間、実質的に変わっていないのです。

つまり、変動金利も、実質的に固定金利みたいなものだった、と言えます。

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欧米は追加利上げ、でも、日本は暫く利上げできない?

 

リーマンショックから約10年経った、今年2018年6月、アメリカは利上げの加速を表明し、ヨーロッパでは金融緩和政策の終了が宣言されました。

これに伴い、アメリカとヨーロッパでは住宅ローン金利の上昇が予測され、住宅市場の冷え込みが一部懸念されています。
ただ、アメリカの住宅価格指数は勢いは弱まっているかもしれませんが上昇しており、住宅ローン金利水準は適度である、と分析されています。

なら、日本もついにゼロ金利政策が解除され、住宅ローン金利も上がるのか?
そしたら変動金利じゃなくて、固定金利でしょ?
と思われるかもしれません。

安心して下さい、上がりませんよ!
なぜなら、日銀が掲げる物価上昇率の目標2%の達成が遅れそうだからです。
これまで、日銀は2019年度の物価上昇率の予測を1.8%としていましたが、1%台半ばに引き下げる方向で調整に入っています。
この状態でゼロ金利政策を解除すると、欧米と違い景気に悪い影響があります。
だから、暫く日本はゼロ金利政策を解除できない可能性が高いのです。

 

不動産の融資残高が過去最高であることに注意!

 

銀行等が不動産の購入や投資のために貸しているお金の量、つまり不動産業向けの融資残高は、2018年3月時点で約96兆円となり、平成バブルと言われた1989年付近を超えて、過去最高を更新しています。

これはどういことかと言うと、今まで説明してきたような、これからも暫く変動金利が優勢、という状況が、いつ壊れかどうか分からない、ということです。

金利と不動産の価格は、反比例の関係にあると言われています。
つまり、金利がゼロの時は、不動産価格はマックスの状態、ということです。
(あくまで理論上の話です。)

住宅ローンを借りる際には、このことを少し頭に置いて、変動型か固定型かを選ぶようにしましょう。

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不動産を売る時の相場の調べ方を分かりやすく解説!

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マンション、戸建、土地など、不動産の売却をお考え中の皆様。
こんなことは、多くの方は人生で1回だけではないでしょうか。
不動産の金額は額が大きく、ちょっと失敗してしまいました、では済まされませんよね!
ちなみに売却価格って、どうやって査定するのか?自分で調べる方法はある?

この記事を見れば、不動産の売却時の価格の査定方法や調べ方が分かります。

今、自分の家がいくらで売れるか?

不動産会社に聞いたら、
「売り出し価格は2,980万円くらいで考えておいて、最低でも2,580万円でお話しが入ってくるとおもいます。もし、難しいようでしたら、2,100万円くらいで買取りにしましょう。」
初めて売る方には、何が何やら、といった感じです。

結論から言えば、自分の不動産を売る価格は、不動産会社が決めるのではなく、あなたが決めるのです。
だから、徹底的に調べなくてはいけないのです。
(とても大変そうですけど、実は不動産を売却する時にすることって、これ一つだけです。後は不動産業者にお任せで問題ありません。高い仲介手数料はそのために払います。)
関連記事:【時間がない人必見!】マンションや土地などの不動産を売る時の流れをザックリと!

実は簡単!あなたでも出来る!売却価格の査定方法・決め方!

 

結論から言いますと、売却価格の査定方法は、

「ライバル物件を一つ探す」

これだけです。

まず、土地の相場を調べて、地価動向を睨みながら、賃料からもアプローチをしてみる、Jリートの利回り動向を調査して、いくつか不動産会社で説明を聞いて………なんて面倒くさいことは必要ありません!

なぜなら、買う人の立場からしたら、あなたの家とライバル物件とを比較して、良い方を買うのが当たり前だからです。
それは、単純に価格が安ければいいものではなくて、立地とか最寄駅までの距離とか、総合的に判断されます。(買う人が判断します。)
いくらで貸せるとか、ここの土地は価格が上がってきてる買い時だ、とかの理由で不動産を買うのは、いわゆる「投資家」と呼ばれる人たちであり、あなたの家とは直接関係しません。

例えばマンションだったら、広さや駅からの距離、築年数など、自分の部屋と出来る限り似ているのがライバル物件です。
あなたが買う立場だったら、どっちを買うか、迷うような物件を探せば良いのです。

もちろん、探し方にはポイントがありますが、あなたにはきっとすぐに探せるはずです。
だって、今住んでいる部屋を買った時に、どっちを買うか迷ったマンションを思い出すだけですから。

「あ〜、でも隣のマンション、この前売りに出てたけど、もう売れちゃったな………」
そんなことは関係ありません。

「今、売りに出てる物件」

の中から、探して下さい。
買う方からしたら、売りに出されてない物件は、そもそも買えませんから………(当たり前ですが)
買う人は、今売りに出てる物件と、あなたの不動産を比較することで、高い・安いを判断します。

もちろん、売却物件を掲載しているサイトなんかだと、もう売れちゃっている物件が残ってたりして、情報の質に問題がある場合があります。
そんな時は、プロが使う、鮮度の高い情報を中心に探してみて下さい。

関連記事:【時間がない人は必見!】効率的に不動産情報を集めるやり方はコレ!

また、
「本当にライバル物件を探すだけでいいの?もっと専門的な方法が必要なんじゃないの?」
と思われいる方もいるかと思います!
でも安心して下さい!
この方法は実はとても専門性の高い方法なのです。
(不動産の価格の決定を独占業務とする国家資格者「不動産鑑定士」が、その論拠とする「不動産鑑定評価基準」に定められている「取引事例比較法」という方法です。)

まとめ

不動産の売却価格を査定して決めるのに、面倒くさいことは必要ありません。

ただ、

「ライバル物件」

を探せば良いのです。
(他のことは、仲介手数料を払って、不動産業者の方にお任せしましょう!)

これから、あなたの家を買う人の立場に立って、ライバル物件を探して、その価格を基準にして、自分の家の売却価格を決めましょう。

その後で、一括査定や不動産業者に相談すれば、効果は抜群です!
(相場や地域に精通していて、信頼できそうな不動産業者が、一目瞭然です!)

関連記事:たったこれだけ!不動産業者の営業マンへの相談すること!

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不動産を売却・売る時の価格は誰が決める?

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マンション、戸建、土地など、不動産の売却をお考え中の皆様。
こんなことは、多くの方は人生で1回だけではないでしょうか。
不動産の金額は額が大きく、ちょっと失敗してしまいました、では済まされませんよね!
ちなみに売却価格って誰が決めるのか?どうやって査定するのか?自分での調べ方は?

この記事を見れば、不動産の売却時の価格の査定方法や決め方が分かります。

今、自分の家がいくらで売れるか?

不動産会社に聞いたら、
「売り出し価格は2,980万円くらいで考えておいて、最低でも2,580万円でお話しが入ってくるとおもいます。もし、難しいようでしたら、2,100万円くらいで買取りにしましょう。」
初めて売る方には、何が何やら、といった感じです。

結論から言えば、自分の不動産を売る価格は、不動産会社が決めるのではなく、あなたが決めるのです。

 

自分で不動産がいくらで売れるか・相場はどのくらいかを分かっていないと、確実に損をする!

 

売却価格を決めるのは、あなた、です。
不動産会社の人とか、コンサルタントの人ではありません。

なぜなら、最終的に、この価格なら売ろう!と決めて、売買契約書にハンコを押すのは、あなた自身だからです。

自宅を売りに出した後、不動産会社から、このように言われます。
「2,580万円で売り出し中ですけど、2,500万円なら買う、っていう人が出てきました。どうしますか?」

こうなったら、その価格で売っていいかどうか、アドバイスをもらおう………そう簡単に考えていませんか?
それは危険です。
関連記事:不動産業者はあなたの味方?それとも敵?

ここで1度立ち止まり、周りの友人とかの話を思い出してみて下さい。
「不動産会社が査定した価格より高く売れたよ!」
そう言っていた人はいませんか?

実際、そういうケースはあります。
なぜ、不動産会社の査定価格より高く売れたのか?
答えは簡単です。
いくらで売れるのか、自分自身でしっかり理解して、いくらなら売るかを、自分自身で決めたからです。

つまり、不動産会社とか、自分以外の人の言うことを聞いているだけだと、本当に売れる価格よりも安く売ってしまうことがあるのです!
不動産は高価なものです。
ちょっと安く売れちゃった………だけで何十万円、いやもしかしたら百万円単位で損してるかもしれません!

不動産を売却する時に損をしないようにするにはどうすればいいのか?
それは、自信を持って、いくらで売れるかを自分で決めれられるようになることです!

逆に言えば、あなたがやることは、いくらで売れるかを徹底的に調べること、だけです。

他の難しい専門的なことは、不動産会社にやってもらえば良いのです。
だって、高い仲介手数料を払うのですから。

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不動産買取の注意点!リフォーム後価格を調べて査定と比較!

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マイホームの売却をお考え中の皆様。
こんなことは、多くの方は人生で1回だけではないでしょうか。

売却の方法のうち、買取という方法があるけど、相場や注意点が今いち良く分からない、そういう方がほとんどだと思います。

この記事を見れば、買取の仕組みを通して、相場価格の掴み方が分かります。

 

仲介ではなく、買取を選んでみたものの、相場が良く分からなくて不安、またこんなに簡単でいいの?と良く分からない方が多いと思います。

これから、買取価格の相場感の掴み方をお教えします、

買取った後に不動産会社が販売する価格を調べれば、買取相場が分かる!

買取の相場はズバリ、

リフォーム後の販売価格 − リフォーム代 − 仲介手数料

と思っておけば良いです。

不動産会社は、あなたから買取った不動産(マンション、戸建、土地など)を、リフォームなど手を加えて、販売するのが一般的です。

その場合の販売価格は、
買取った価格にリフォーム代をプラスして、儲けたい分だけプラスアルファします。
(最低でも、仲介手数料と同じ分は儲けたいはずです。)

リフォームなど手を加えない場合もあるのではないか、と気付いている方もいるかと思います。
確かにその通りで、ほぼ新築に近いマンションなどは、リフォームなしで販売しているケースもあります。

とはいえ、築20年とか30年のマンションなどは、新築マンションと同じくらいの大掛かりなリフォームをしてから、販売されます。
だから、買取価格は、リフォーム後に不動産会社が販売する価格からスタートして考える必要があります。

まとめ

良く、買取価格は仲介の70%とか言われることもありますが、それは正確ではありません。

不動産会社の販売価格から逆算することで、買取価格の相場感は掴めるのです。

つまり、

買取価格 = リフォーム後の販売価格 ー リフォーム代 ー 仲介手数料の金額

で、大体の相場感は掴めます。

※薄利多売の不動産会社や、リフォーム代を安くできる会社などで差は出ますが、リフォーム後の販売価格については、自分でも調べておくことが必要です。(詳しくは次の記事をお読み下さい。)

関連記事:不動産売却の前に、絶対しておくべき、たった一つのこと!

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不動産を売る時は仲介?買取?メリット・デメリットは?

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マンションや土地など、不動産の売却をお考え中の皆様。
こんなことは、多くの方は人生で1回だけではないでしょうか。
不動産売却の方法には、2通りの方法があります。
「仲介」と「買取」です。
この二つは全く異なるものです。
この記事を見れば、不動産を売る時の仲介と買取の違い、メリット・デメリットが分かります。
最近良く「不動産買い取ります!」って、広告やチラシを目にしませんか?
あれって、不動産会社の立場では、利益率が高くなることが多いので、最近、買取りをする会社が増えてきました。
不動産会社が儲かる?
ということは、私達は損する?

「仲介」と「買取」の違いは、「流れ」と「手取り」

仲介と買取のメリットとデメリットを以下の表にまとめました。
仲介 買取
流れ

いつ売れるかは価格次第

価格が決まれば即売却

手取り

売れた価格の3%が仲介手数料

買い取る不動産会社の利益分、手取りが少なくなる

このようになる理由として、以下の違いが挙げられます。
「仲介」は、買主から売買代金をもらいます。不動産会社には、仲介手数料を支払います。
「買取」は、不動産会社が買主となり、不動産会社から売買代金をもらいます。仲介手数料を払う相手はいないので、かかりません。
つまり、仲介は不動産会社が買主を探すので、いつ売れるかは広告やチラシを出してみないと分からないのですが、買取は不動産会社が買主となるので、価格さえ決まれば、すぐに契約してお金をもらえます。
でも、「買取の場合、仲介手数料はかかりません!」って広告とかチラシあるけどな………と思われた方もいると思います。
確かに買取は仲介手数料がかかりませんが、不動産会社の儲け分がなければ、買取ってもらえません!

まとめ

仲介と買取それぞれのメリットとデメリットは、
仲介は手取りが増えますが、売れる時期が確定していません。
買取は売れる時期をコントロールできますが、手取りは仲介よりも下回ります。
(買取の方が仲介よりも儲かることはありません。)
新築マンションに住み替える方など、この日までに売らなければいけない、といった方以外は、仲介での売却の方が、手取りが増えるので宜しいのではないかと思います。

 

 

 

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たったこれだけ!不動産業者の営業マンへの相談すること!

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マイホームの売却をお考え中の皆様。
こんなことは、多くの方は人生で1回だけではないでしょうか。
不動産業界に勤務してなければ、不動産のことなんて知らないですよね。
だから、不動産業者にマイホームを査定してもらっても、専門用語ばかりでチンプンカンプン………なんてことにもなりかねません!
でも、そんなことでは、満足のいく売却が出来る訳ないですよね?

この記事を見れば、不動産業者の営業マンと接する時に、最低限必要な知識が分かります。 また、複数業者に相見積もりを取った時の、出来る営業マンの見分け方も身に付きます!

不動産業者の口コミを見てると、「専門用語が多くて分かりづらかった」とか書いてあったり、最近マンションを売却した友人が「不動産業者の言い値より1,000万円高く売れた!」とかって言う話を聞いたことはありませんか?
そもそも不動産業者さんに対して、どんな立場で、何を相談すればいいのか、知っていますか?

実は、不動産業者の査定に備えて、準備しておくことは一つだけで良いのです。

ライバル物件と比べてもらう!営業マンの精通度が分かる!

営業マンに査定してもらった時に、相談すべきことは、自分で調べたライバル物件についてです。
むしろ、営業マンに聞くことは、この1点に絞られるといっても過言ではありません。

ライバル物件とマイホームを比較してもらうことで、営業マンが持っている地域や相場感の精通レベル、不動産知識と経験が把握し易いからです。複数業者に査定してもらう時には、より選び易くなります。

例えば、営業マンがそのライバル物件を知らなければ、その時点でアウトですし、実はその物件を売ったのは自分です、なんてことがあれば、その部屋の汚れ具合とか、細かく比較してもらえて、よりマイホームの売れる価格が浮かび上がってくることになります。

でも、営業マンに聞くことは価格のことだけじゃなくて、売却方法やサービス、不動産知識とか色々あるでしょ?と思われる方もいると思います。

確かにそうなのですが、売却方法は仲介か買取の2種類しかないですし、サービスだってどこもそこまで大差ないですし、不動産知識が分からないから不動産業者に頼むのですから、自分でそこまで専門的な知識を知る必要は、そもそもありません。
不動産知識を勉強するなら、宅建の勉強しますか?宅建に合格するよりも、マイホームの価格を自分でしっかり調べる方が時間はかかりませんよ。

関連記事:不動産売却の前に、絶対しておくべき、たった一つのこと!

だから、営業マンに聞く一番大切なことは、ライバル物件とマイホームの違いなのです。
ライバル物件に比べたマイホームの良い所と悪い所を聞いてみるのです。

不動産業者の営業マンに、ライバル物件のことを質問することで、マイホームの価格がより鮮明になりますし、複数の業者を比較することが出来るようになります。
だから、マイホームの価格、ライバル物件を知ることはとても大事なのです。
マイホームがいくらで売れるかをしっかり把握してから、売り方とか、最低限必要な不動産知識を、営業マンから教えてもらえば良いのです。それが、理想的な不動産業者との付き合い方です。

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