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AIが不動産価格を査定する。そんなことは可能なのでしょうか?また、どれくらい信頼できるのか、どういう使い方をすれば良いのでしょうか?

調べたいけど時間がない………そんな方必見です!
この記事では、AIと不動産価格との関係を、分かりやすく説明します!

時間がない方向けに、シンプル、かつ、的を抑えるように、情報をできる限り圧縮してます。

 

1.不動産価格の査定にAIが活用される背景

Lalmch / Pixabay

そもそも不動産価格の査定にAIが使われる理由は何でしょうか?

 

それは、不動産業界の慣習に関係しています。

 

具体的には、不透明と言われている不動産業界の構造、情報の囲い込みなどの問題が挙げられます。

 

1-1.情報の非対称性

 

不動産価格とAIに関連するキーワードは「情報の非対称性」です。

情報を一番必要な購入者が、十分な情報を得られない状況にある。

それが、現在の日本の不動産業界だとも、言われています。

 

1-2.物件囲い込み問題

 

囲い込み問題とは、不動産業者1社で売却依頼を受けた物件を独り占めしてしまうことです。

原則、売り物件は「レインズ」という情報システムを通じて、全ての不動産業者に共有されます。

しかし、法律違反を犯してでも、売り物件を自社だけで販売して、仲介手数料を必ずゲットして儲けようとするやり方のことを、囲い込み、と言います。

参考記事:【時間がない人は必見!】仲介手数料の仕組みを理解して、上手に不動産を売る!

 

1-3.クローズドな不動産情報(レインズ)

 

不動産業者の共有システムであるレインズには、売り物件が登録され、全ての不動産業者が共有されます。このレインズは売り情報だけでなく、実際に契約になった価格(成約価格)も登録・共有されています。ただし、不動産業界内部での共有にとどまり、一般の個人には開放されていません。そのため、そこに情報量のズレ・不公平が生じます。

参考記事:【時間がない方必見!】不動産価格を検索できるサイトまとめ

 

でも、世界に同じ不動産はない、と言われているくらい、不動産は個性が強いものだから、A Iの不動産価格って信用できるの?と思われる方もいますよね?

確かに、不動産は個別性が強いので、精緻な価格査定はAIだけでは難しいと思います。ただ、A Iの出す価格はとても役に立ちます。それは、今の日本の不動産業界では、情報が少なすぎるからです。

 

日本の不動産業界の情報は不透明です。個人には不利な状況です。公平で透明な不動産市場にするために、AIは活用されるべきです。

 

AIが査定する不動産価格が100%正しいわけではありませんが、情報が少なかった日本の不動産市場にとって、特に個人に対して、役に立ちうる情報なのです。

 

 

2.国内の不動産価格推定システム

 

先程のように、不透明な不動産業界を透明にするために、AI導入の流れは加速しています。

基本情報を入力すれば、過去のビックデータと独自のアルゴリズムで、AIが不動産価格を推定する、というものです。

(使用する時は、このアルゴリズムを可能な限り理解してからにしましょう!)

今のところ、住宅系の価格推定システムがメインです。

以下、各社の特徴などを箇条書きしていきます。

 

2-1.GEEO

(出典:GEEO HP)

 

・不動産のプロも使える。

・対象は戸建とマンション。

・基本的な不動産知識が必要。

・価格推定のアルゴリズムは非公開。

・誤差は約8%。(推定価格と実際に売買される価格との誤差)

 

2-2.家いくら

(出典:家いくら? HP)

・入力作業が簡単で使いやすい。(住所等を入力するだけ。)

・対象はマンションのみ。

・価格推定アルゴリズムは、株式会社DGコミュニケーションズが、1970年代から保有する分譲マンションビッグデータと、マーケティングナレッジに、デジタルガレージグループのナビプラスが有する機械学習技術を採用している、とのこと。

 

2-3.Howmaスマート不動産売却

(出典:Howmaスマート不動産売却HP)

・対象はマンションと戸建。

・エリアは首都圏中心。

・価格推定は、取引事例・公示地価・時点修正、ほかに不動産価格査定マニュアルや不動産鑑定評価基準をベースにしている。

 

2-4.マンションAIレポート

(出典:マンションAIレポート HP)

・価格と賃料の相場が確認できる。

・対象エリアは首都圏のうち、1都3県。

・誤差は約5%。(推定価格と実際に売買される価格との誤差)

・場所と間取りと築年数を入力すれば、価格等がレンジで表示されます。

・部屋ごとの推定価格を知りたい場合は、ヤフー不動産とソニー不動産が共同運営している「おうちダイレクト」で可能。

・独自の価格推定アルゴリズム。

 

2-5.イエシル

(出典:イエシル HP)

・約9,000件の売買履歴からマンション価格を査定。

・対象エリアは、首都圏のうち、1都3県。

 

他にも、住居系を中心に、価格をAIが推定してくれるサービスはありますが、沢山あって、どれを使えばいいか分からない方もいると思います。

多くのサービスは独自の情報網をベースにされています。

なので、できる限り精度を高めたければ、できるだけ多くのサービスを併用することをオススメします。

 

不動産業界の不透明な部分を改善するためにAI導入が進んでいます。

一方で、AIによる価格査定のアルゴリズム自体についても、現時点では完全に透明であるとは言い切れないと思います。

(自己責任で使い、自分でも売り情報などを調べましょう。)

 

 

3.海外の不動産価格推定システム

 

不動産情報ポータルサイトでは、有名ところに、Zillow、Redfin(アメリカ)、Zoopla、Rightmove(イギリス)などがある。そのうち、価格推定システムで有名なのはZillowのZestimateです。

(出典:Zillow HP)

 

Zillowでは、住所を入力すれば、その時点での売却想定額が算出されます。

 

売却想定額は過去数十年のデータをもとに、エリアの価格推移を考慮して算出されます。また、他には間取りや内装の情報も見れるようです。

想定売却額の正確性については、賛否両論あるようです。

ただ、事実として、データ量が群を抜いているため、不動産売買の際は、まずZillowを確認する、という利用者の傾向があります。

 

不動産情報ポータルサイトは様々なものが出てきてますが、圧倒的な情報量で利用者が多いのは、アメリカのZillowです。

日本のAI推定価格とも共通しますが、正確性について過度な信頼はせず、あくまで目安として使えば、大変便利なものだと思われます。

 

 

 

4.AI推定価格の活用方法・今後の動向

 

これまで記載してきた通り、AIによる推定価格は大いに参考にすべき価格ですが、注意点もあります。

AI推定価格の仕組みを可能な限り理解して使わないと、せっかくの情報が意味のないものになってしまうかもしれません。

以下で、具体的な注意点などを、思いつく限り列挙してみました。

 

4-1.成約価格の代わりとして使う

日本では、成約価格はプロしか見れません。

しかし、AI推定価格を使おうと思った場合でも、各社独自のアルゴリズムのより算出された推定価格には、成約価格を参考としている可能性があります。

そのため、成約事例に代わる価格として、参考にできる可能性があります。

 

4-2.データのないイベントに注意

アメリカのZillowなどは将来予測もするようですが、おそらく、今後始めて起こるかもしれないイベントにはAIはまだ対応できないかもしれません。

 

4-3.公開情報よりも自社で集めた情報のみが使われる可能性

価格査定のアルゴリズムが、各社非開示の状況が多い中、独自情報を元に算定される価格は、果たして信頼できるものか、疑問があります。

 

4-4.AIを「信頼」してしまうことは危険?

誤差が少ない、と謳っているサイトもありますが、一番重要視すべきデータは、生の物件データであり、今、売りに出ているライバル物件です。少なくとも、ライバル物件の情報は自分で集めた上で、AI推定価格を参考にしましょう。(誤差5〜10%であれば、売出し価格を参考にするのと、あまり変わらないとも考えられます。)

 

4-5.不動産価格はビックデータよりもピンポイントデータの分析が重要

正確性という観点で言えば、世界に二つとない不動産の特徴を、どこまでAIが推定できるかです。

特にリフォーム状況などは、AI推定価格に反映されているかどうか、注意しましょう。(アメリカのZillowは反映されるようです。)

 

せっかくAI推定価格が進歩してきているのに、自分でも調べなきゃいけないものか、疑問に思われる方もいらっしゃいますよね。

結論としては、ますます、自分自身で価格を調べる必要性は高まっていくと思います。AIの進歩は、不動産情報の透明化には効果的ですが、最後に価格を決めるのは自分自身という意識が必要です。

 

AI推定価格は今後より発展し、便利になると思います。

ただ、自分自身で情報を集めなければ、せっかくのAI推定価格も、効果が少なくなりますので注意しましょう。

自分でも相場感を把握することで、よりAIによる価格が活きてくるはずです。

 

参考記事:【時間がない人は必見!】効率的に不動産情報を集めるやり方はコレ!

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