不動産投資は、近年、年金などの機関投資家も、そのポートフォリオを上げつつある、れっきとした投資方法です。
機関投資家などのプロ投資家は、マンションなどのレジデンス(住宅)に限らず、オフィスや物流施設、老人ホームやショッピングセンターにも投資をします。
しかし、最近増えているようであるサラリーマン投資家は主にマンション投資です。
オフィスや物流施設は何十億、何百億円の単位ですので、サラリーマンがローンを組めず、購入できません。
プロ投資家は、投資するアセットタイプに関わらず、投資期間中の費用適正化に最大限の注意を払っています。
それは自分たちのお金ではなく、投資家のお金を運用している責任ということや、金融庁などからも厳しくチェックされるためです。
では、サラリーマン投資家の方々はどうでしょうか。
物件選びの時は悩んだけど、その後は管理会社にお任せ、という方はいませんか。
他の記事でもお伝えしていますが、不動産投資では、
が重要です。
ランニングコストとは、運用中に発生するコストで、固定資産税や水光熱費などありますが、それらの削減が難しいものではなく、自らモニタリングしないと、言い方は悪いですがぼったくられてしまう費用があります。
それが、
修繕費用
特に大規模修繕費用
です。
ちなみに、私のマンションでも、新築して間もなく、必要のないタイル交換ということで、100万以上の工事費を持っていかれました。
私は、
と思っていましたが、出来ませんでした。
何故かというと、その原因は、
にあります。
マンションは会社や国家のように、意思決定機関と執行機関に分かれています。
意思決定機関、つまり人間でいう頭が、
です。
執行機関、つまり人間でいうところの手足が、
です。
先ほどの100万以上の工事も、総会で議論されていたら、止められたいたかもしれません。
では何が問題なのか。
それは、
の存在です。
私のマンションでは、その理事会が自由に使えるお金の予算取りが多く、高額な工事費にも関わらず、理事会だけの決定で、工事費用が支払われてしまいました。
この点は、年に1度の管理組合の予算作成時に注意すべきことなのですが、これは別の記事で書いていますので、宜しければご参照下さい。
もう一つの問題は、
ということです。
通常、理事会の任期は1〜2年です。
特に私のマンションでは任期1年で全員が交代するため、問題点の引き継ぎは、全て管理会社に委ねられてしまっていました。
理事会メンバーは管理会社の言う通りに、決定をしていくだけ、という状況でした。
(新築当時は、私も管理会社にお任せすれば良い、と思っていましたが。)
以上の理事会の輪番制の弱点は、特に、サラリーマン投資家の方々は注意しなくてはなりません。
なぜなら、管理会社にお任せ、というスタイルの場合、相場より高い修繕費用での工事が横行する可能性があるからです。
せっかく安く叩いて買ったのに、毎年高い工事費がかかり、修繕積立金が足らなくなり、月々の修繕積立金が増額され、結果、手取りの賃料収入が減ってしまう、
具体的にはそうなるリスクがあります。
では、具体的に、その理事会の輪番制の弱点を補う方法として考えられるのは、
①拡大理事会
②引き継ぎチェックリスト
という方法です。
詳しくは別の記事で内容を書きますが、私のマンションではこれらの方法を導入して、何が起きたか、というと、
誤解を恐れずに言うと、
明らかにおかしいですよね。
拡大理事会やチェックリストの仕組みの本質は、
いうことです。
理事会の活動が、マンション全体でモニタリングされ始めたら、工事が減った、というのは考え方にもよりますが、管理会社が工事を主導できなくなった、と私は感じています。
