【分かりやすく説明】家を高く売るコツと注意点

不動産売却

家を売るのは人生に何回もありません。

とはいえ、不動産に関する知識は専門的なものが多く、家を売るために勉強する、ということになると、非常に多くの時間を必要としてしまいます。

しかし、家を高く売るにはコツがあります。

コツというのは、不動産の素人でも可能な方法、ということです。

この記事では、家を売る時の注意点から、基礎知識、そして家を高く売るコツまでを紹介しています。

 

1.家を売る時の注意点は?

 

家を売る時の注意は何か?

それは、自分で主導権を握る、ということです。

確かに、不動産業界で仕事をしていない限りは、不動産の知識はほとんどない人が多いです。

だからといって、宅地建物取引士を勉強する、といっても、どれほど時間が必要となるか分かりません。

 

ポイントがあります。

 

もっと分かりやすく言えば、騙されないことです。

悪い言い方をすれば、人を信用しないことです。

 

高級ブランド用品や車を買う時は、すごく慎重に悩みます。

しかし、不動産は、一般の人が所有する財産の中で、最も高額なものです。

 

だからといって、構えすぎる必要はありません。

 

なぜなら、自分の家が、今、どれくらいで売れるのか、というのは、別に不動産会社の人でなくても、ある程度は自分で分かるからです。

 

不動産鑑定士、という不動産の経済価値を判定する専門家がいます。
鑑定、というだけあって、家がいくらで売れるのか、を算出してくれると思われる方もいると思いますが、実際は借地権や超高額な不動産などの、一般の人では検討がつかないような不動産の経済価値を算出できる資格者のことです。

もちろん、家の価格を出すこともできるのですが、実は、家の価格というのは、不動産鑑定士よりも、不動産会社の人よりも、その家に住んでいる人が一番良く知っているはずなんです。

 

詳しくは下記の記事で紹介していますので、ぜひ、家を売る時に主導権を握れるよう、準備をしてみてください。

 

2.家を売る時の手取り金額は?

 

家を売る時の手取り金額はいくらくらいか?

実は、売った価格が全て手取りになるわけではありません。

 

家を売るには諸費用がかかりますし、残っているローンは全部返済しなければいけません。

 

2-1.査定価格から諸費用をマイナスする

 

では、どのように手取り金額を計算するのか?

 

簡単に言えば、売買価格から、諸費用を引きます。

 

諸費用は印紙税、抵当権抹消費用と司法書士への報酬、仲介手数料などです。

 

いろいろあるように見えますが、ほとんどの費用は仲介手数料が占めます。ですから、後で説明しますが、諸費用は売買価格の4%程度、と計算しておけば、大きく間違えることはありません。

 

戸建の場合は、測量費用や建物解体費などが発生する可能性がありますが、売買価格の交渉として値引きなどをする場合があります。

 

しかし、不要であれば発生しませんし、多く発生した場合でも3〜400万円程度を想定しておけば、驚くような結果にはならないと思います。

 

ですから、基本的には、諸費用として売却価格の4%程度を想定おけば良いかと思います。

 

2-2.仲介手数料もマイナスする

 

仲介手数料とは、家を売ってくれた成功報酬として、不動産会社に支払う手数料です。

 

金額により上限の仲介手数料が法律で定められていますが、ほとんどの場合は3%に6万円を加え、消費税を加算した額となります。

 

よく仲介手数料を1%にするとか、仲介手数料を値引きする、という話を紹介しているサイトもあるようですが、あまりオススメしません。

 

仲介手数料はしっかりと法定上限を支払い、その分、不動産会社にはしっかりと働いてもらう、というのが正当なやり方です。

 

仲介手数料の値引きをする暇があったら、自分の家がいくらで売れるかを自分で調べた方が、まだ家を高く売ることができます。

 

高く売れた分、仲介手数料の値引きよりも得をすることができます。

 

2-3.抵当権を抹消させるため、ローンも返済する

 

売却価格から諸費用をマイナスしたお金が手取りになるわけではありません。

 

ローンが残っている場合は、基本的には売却して得たお金で一括してローン返済をしなかければなりません。

 

ですから、売却価格から諸費用とローンの残り(残債と言います。)を差し引いた金額が、手取りの金額となります。

 

このポイントは不動産業界の人でないと知らないことが多いので、注意です。

 

ローンの残りは、銀行に問い合わせて把握しておきましょう。

 

2-4.買取の場合は仲介手数料がかからない

 

買取とは何か?

 

不動産買取とは、不動産会社が直接、買主となることです。

 

不動産買取の場合は、仲介よりは低い価格となることがあります。
それは、不動産会社が買取後にリフォームなどをして転売して利益を出すからです。

しかし、仲介とは違い、不動産買取の場合は仲介手数料がかからりません。

 

よく不動産買取の場合は、仲介よりも60〜80%、という目安を示したサイトを見ますが、あまり良い例ではありません。

 

仕組みとしては、仲介で売れる価格でなく、リフォーム後の価格から、リフォーム代と不動産会社の利益分(仲介手数料3%分と置いても良いかもしれません)を差し引いた金額、というのが正しいです。

 

仲介で売れる価格を出発点としてしまうと、安く買い叩かれてしまいます。

もし、買取を考えていて、どうしても不安な時は、不動産鑑定士などに相談してみるのも良いかもしれません。

 

 

3.相続した家を売るには?

 

相続した家を売る時はどうすればいいのか?

 

相続した家の場合、自宅から相談した家まで距離が遠いことがあります。

家を売るには手間がかかります。

不動産会社の査定に立ち会ったり、物件を探している買主候補の人の内覧に立ち会ったり、契約の場合も同席しなければなりません。

 

不動産買取の場合は、最も少ない場合で、1回の立ち会いで済ませてくれることも可能な場合があります。

 

ただし、注意としてはあまり手間をかけないようにして、安く買い叩かれることがないようにしましょう。

 

この場合は、チラシも有効ですが、インターネットでの情報収集をしっかりしておきましょう。

 

 

4.家を売る時の建物はいくらくらい?

 

マンションの場合は、売却価格が部屋の価格、つまり建物価格と考えられます。

 

戸建の場合は、ほぼほぼ家の価格は無価値と考えた方が無難です。

つまり、新築間近、もしくは特殊な構造や高級な仕様の建物でない限りは、建物を取壊して新しい家を建てようとする買主がほとんどです。

 

ただし、専門家の間では、築年数に応じた価格を査定すべき、という流れもあるようです。

戸建を高く売りたければ、建物の価格を専門家に相談しましょう。

 

 

5.家を売る時の引き渡しはいつ?

 

家を売る時、建物はいつ買主の人に引き渡すのか。

 

基本的には、売買代金が全て支払われる時です。(決済と言います。)

 

ほとんどの買主はローンを活用するため、引き渡しは買主のローン日程によることがほとんどです。

 

そして、その時までに、売る家に残ったローンの抹消準備、所有権移転の準備をしておきます。(仲介業者や司法書士が手続きをしてくれます。)

 

6.家を売る時におすすめの本は?

 

家を売る時におすすめの本は、と聞かれますが、ない、と答えています。

 

ない、というのには意味が二つあって、本を読むまでもない、ということと、必要なのは本ではない、ということです。

 

では必要なものは何か。

 

最良の資料は、ポストに投函されるチラシです。

 

ポストに投函されるチラシは、今、自分の家の周りで、どのくらいの価格で家が売りに出されているか、ということを教えてくれます。

 

素人目線でもいいのです。
そのチラシと自分の家を比べて、どっちの方が高く売れるかな、と考えるだけです。

 

その考えを、不動産会社の人に、納得するまでぶつけましょう。

 

 

7.まとめ〜家を高く売って得をするコツとは?〜

 

今までのことをまとめ、さらに、家を高く売って得をするコツ、というのは何か、ということをお示しすると、

 

ライバル物件を自分で探す
不動産業者に査定してもらう
建物は専門家に査定してもらう(不動産鑑定士など)

 

ということになります。

 

特に、いろいろと不動産会社に見てもらってるけど不安という方は、不動産鑑定士にも相談してみてください。

 

不動産鑑定評価書は証拠力が違います。

裁判などになった時は、不動産会社の査定書には、そこまでの説得力はありません。

また、通常、企業の経理でも、自社が保有する不動産の価格を把握する時、不動産を売買する時は不動産鑑定評価書を取得します。

逆に言えば、不動産会社の査定書では、企業が妥当な価格でディスクローズしているか、売買しているか、ということを証明できません。

 

不動産会社の一括査定がどこも安すぎる、という時は、一度、不動産鑑定士に相談してみるのも、高く売るためには必要となるかもしれません。

 

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