こんな人向けの記事です。
不動産の価格の推移を知りたい方！
土地の価格の推移を知りたい方！
グラフで確認したい方！
予想したい方！
細かい地域別に知りたい方！
グローバルに海外のことも知りたい方！
でも忙しくて時間がない………そんな方必見です！
この記事では、不動産価格の推移の調べ方を、簡単に分かりやすく説明します！
時間がない方向けに、シンプル、かつ、的を抑えるように、情報をできる限り圧縮しました。
1つ、気をつけて頂きたいのは、
不動産価格の推移グラフは数多くありますが、
そのグラフの中で示されている情報が、
単価なのか
指数なのか
総額なのか
生の取引情報なのか
それとも専門家のフィルターを通した適正な価格(正常な価格)なのか
などなど、そのグラフの前提となる事項は、使用の際には正確に把握するようにしてください。
誤った理解による使用方法で、誤った判断をしてしまわないよう注意してください。
そんなことを気にしている時間はない!!
という方には、とりあえず「地価公示」を確認することをオススメしています。
(地価公示は、正常な価格が㎡単価で示されたデータです。ほかの情報と異なり、グラフで示された情報を、素直に適正価格と判断しても、社会的には問題ありません。)
目次
1.不動産の価格の推移をグラフで見たい！
1-1.グラフはこの一つを見ればOK！
色々な不動産業者や団体から、不動産価格に関する情報やグラフが公表等されてますが、地価公示価格の推移を表したこのグラフ１つで、必要な情報はカバーできます。
(出典：国土交通省)
なぜなら、地価公示の価格、つまり地価は、全体的・網羅的な様々な要因を反映した価格だからです。
具体的には、地価公示は、国家資格である不動産鑑定士が住宅(戸建、マンション)、オフィスビル、物流施設、商業施設、工場などそれぞれの建物を考慮した上で、地価を出しているからです。
また、制度がスタートして約40年近く公表され続けており、長期間の価格の推移も確認できます。
でも、マンション指数とか、建築費の推移とか、色々なグラフがあるけど、それも確認する必要があるのでは？という疑問をお持ちの方もいるかと思います。
結論を言うと地価公示の推移だけを確認すれば大丈夫です。
なぜなら、地価公示は、マンション指数とか建築費の推移とか、他にもJリートや金利動向、人口増減などなど、様々な要素を総合的に考慮された上で、それが地価に織り込まれているからです。
不動産価格の推移を見たい時は、まず第１に、地価公示の推移グラフを見ましょう！
(ちなみに、グラフには「住宅地」と「商業地」の2種類あるので注意しましょう。戸建やマンション以外は商業地を確認しましょう。)
1-2.長期間の推移も分かる！
地価公示では、昭和49年以降の地価推移のグラフが見れます。(平成31年地価公示のデータより抜粋。)
(出典：国土交通省)
地価公示は、日本で最も古い地価の公的な指標です。歴史があります。
地価公示は昭和44年に制定され、昭和45年から公表が始まりました。(もっと古いものは、一般財団法人日本不動産研究所の市街地価格指数があり、昭和34年3月から調査されています。)
長期間分かるのは地価だけなのか？もっと他にはないのか？という疑問にお答えしますと、そもそも、地価には建築費や金利などが反映されているため、地価を確認することで、同時に建築費や金利動向などを確認していることと同じことになります。また、これだけ長期間の調査が継続して公表されているのは日本くらいのものです。
地価公示の価格の推移グラフにより、昭和45年以降の推移が分かります。
つまり、地価公示のグラフを見れば、長期間の不動産価格の推移を確認できるのです。
1-3.いつバブルだったかも視覚的に分かる！
下記のグラフは市街地価格指数をグラフ化したものです。①～④の山になっている部分が不動産バブルです。
(出典：「地価にみる日本の今」伊藤裕幸)
現在の日本は、東京オリンピック招致などの影響で地価上昇局面にありますが、もし、バブルと認識されれば、日本で5回目のバブルになります。
一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数のグラフは、日本で最も古くからの地価の推移を確認できます。これによれば、日本では、過去4回のバブルを経験していることが分かります。
グラフを見ると過去4回は住宅・商業の全てが同じようにバブルとなっています。但し、最新の地価公示データを確認すると分かりますが、最近では「二極化」の状態にあります。(銀座などの商業地で飛び抜けて高く、住宅は伸び悩んでいる。)
1-4.短期であれば、視覚的に把握！
短期の不動産価格の推移を見るときに適したデータがあります。
それは、地価公示の都道府県別・市区町村別の地価動向マップです。
(出典：国土交通省)
繰り返しになりますが、地価は建築費や金利等の様々な要素が考慮されているので、地価動向を見れば、網羅的に把握できます。
このマップは、1年前の地価公示価格と比較し、上昇地点と下落地点、横ばい地点で色分けがされています。
短期でも、グラフで確認したい、という方もいるかと思います。
しかし、反対に考えると、長期ではこのようなマップを使って視覚的に地価動向を把握することは難しいです。動画であれば可能かもしれませんが………。
ですから、短期間の地価動向を見るときは、ぜひ、マップを使って視覚的に把握してみて下さい。
短期だからこそ有効なデータですので、きっと、グラフとは違った発見があるかと思います。
2.都道府県や市区町村の不動産価格の推移をグラフで見たい！
2-1.町名レベル(最小単位)の推移をグラフで見れる！
国土交通省の地価公示に関する資料には、全ての都道府県の価格推移グラフは公表されていません。(主要都市に限ります。)
また、市町村単位の価格推移グラフも公表されていません。
しかし、そもそも不動産は、立地や用途によって価格水準や動向が異なります。
そのため、都道府県や市町村単位よりも、より細分化された町名単位で価格水準や動向を確認した方がより正確な情報を得ることができます。
町名単位の価格推移グラフは、地価公示のポイントごとに確認することができます。
地価公示価格には、建築費や金利など多くの要素を考慮したうえで決定されています。
地価公示のポイントは市町村、都道府県の地価動向を考慮したうえで、そのポイントの周辺状況が加味されています。
つまり、都道府県のグラフを見るより、地価公示のポイントを調べた方が正確な地価動向が把握できます。
また、その立地に応じた経済状況も把握することができます。
地価公示のポイントごとのグラフを確認するには、東京都不動産鑑定士協会のHPが使いやすいのでオススメです。
【使い方】
①東京都不動産鑑定士協会のトップページで、「データリンク集」をクリック。
②次のページで、「地価公示・地価調査・路線価など」をクリック。
③枠が広がるので、「東京都の地価」をクリック。
(全国を検索できます。)
④調べたい場所の近くにある丸や四角、三角のポイントをクリック。
⑤過去から現在までの地価グラフが表示されます。
各ポイントの地価は、都道府県と市町村の地価動向をベースに、そのポイント周辺の状況が加味されています。
だから、このグラフの推移を見れば、都道府県と市町村の地価動向も合わせてイメージすることができます。
気をつける点としては、住宅と商店街、工場では全く違うので、そこだけ注意して下さい！後は、近いところをいくつか集めれば、地価動向のイメージが分かるはずです。
2-2.地域別で見る時の注意点
では、地価公示のポイントが、市町村や都道府県の推移と完全にリンクしているか、と言うと、リンクしていない時があるので注意です。それは、「再開発」や「観光地」などの影響を受けたポイントです。
下記の表の記載ポイントは、都道府県や市区町村とは別の地価動向を示しているポイントです。
地域別に不動産価格の推移を確認する時には、是非、手元に置いておきたい資料です。
(そんなに件数は多くありません。)
(出典：国土交通省)
【調べ方】
①国土交通省のHP上の地価公示のページ中の、「平成31年地価公示」をクリックする。
②説明資料リストの中の、「47特徴的な地価の上昇が見られた各地点の動向」の右側にある「PDF」箇所をクリックする。
まとめますと、東京や大阪、福岡等の都道府県別、23区や名古屋、横浜等の市町村別の不動産価格の推移を把握したい時は、より細かい地点データである地価公示のポイントを調べることで、把握できます。
【確認時注意点】
①用途別に見ること。(住宅地、商業地など)
②再開発やインバウンドなどの特徴的なことに注意。
③手元に「特徴的な地価の上昇が見られた各地点の動向」を置いておくこと。
3.不動産価格の今後の予想・予測は？忘れてはいけないルールとは？
不動産価格を予想・予測することは非常に難しいことです。
確実に出来ることと言えば、上がる材料と下がる材料をいっぱい集めてみて、分析することです。
不動産価格の今後の予想方法は、次の2パターンが考えられます。
①専門機関が予測したデータを参考にする
②予測するための材料となるデータを集めて、自分で予測する
それぞれ、次のサイトなどを参考にして下さい。
3-1.データが欲しい！根拠にしたい！
専門機関が予測したデータとして参考になる資料は次の2つです。
【新築マンション】
(出典：一般財団法人日本不動産研究所:「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測(2017～2020年、2025年)／2017春」)
【オフィスビル】
(出典：一般財団法人日本不動産研究所:「東京・大阪・名古屋のオフィス賃料予測(2018～2020年、2025年)・2018春」)
※上記東京の他に、大阪と名古屋のグラフもあります。
もし、お仕事などでお使いの場合は、ホームページにて調査要領などを確認されると、より説明がし易くなるかと思われます。
3-2.自分で予想するための材料が欲しい！
自分で予想するための材料は、例えば次のようなものが考えられます。
★プラス要因
・リニアモーターカー開通
・大阪万博開催
・大阪への統合リゾート(IR)誘致の可能性
・天神ビッグバン等の再開発の影響
・インバウンド旅行客の増加 など
★マイナス要因
・人口減少の影響
・過去最高の不動産向け融資残高
・マイナス金利政策
・不正融資問題
・米中貿易摩擦問題 など
3-3.不動産価格を予測するときのルール
ざっと考えられるのは以上です。
こういった材料を集めて、それぞれのプラスとマイナスを比較して、自分なりのストーリーを考えることも一つの方法です。
(保守的なシナリオ、アグレッシブな楽観シナリオなど)
でも、例えば、専門家の予測の精度は高いのかどうか？とか、外れたらどうするのか？気になる方もいると思います。
将来の予測というのは、非常に難しいものです。当たることもあれば、外れることもあります。ただ、大きなトレンドだけは外さないようにしましょう。
まとめると、不動産価格の予測は、専門家予測を活用するか、材料をいっぱい集めて自分で予想するのか、2つの方法があります。
どちらの方法にするにしても、必要な情報を集めて、自分なりのストーリーを持つことをオススメします。
自分なりのストーリーを作る時、忘れてはいけないポイントとして、以下の3点を気を付けて下さい。
(不動産価格の予測は難しいですが、価格が変わる時に共通で、基本的なルールのようなものが存在します。)
①人が集まるところは不動産価格が上がる
(インバウンド旅行者の増加は不動産価格にプラスの影響を与えます。逆に人口減少イベントは不動産価格にマイナスの影響があります。)
②金利が上がると不動産価格は下がる
(特に住宅用の不動産は影響を受けやすいです。)
③不動産関連の法令等改正情報は予測のための必須情報
(例えば、民泊新法施行や税制改正なども影響がありますが、都市計画法や建築基準法など、不動産に直接関連する法令等には十分注意しましよう。)
4.築年数別の不動産価格の推移を知るには？
築年数別で不動産価格を把握することも難しいことです。ただ、ポイントを抑えれば、一定の傾向は掴めます。
築年数別の不動産価格は、マンションや戸建、投資用不動産のそれぞれで、見るポイントが異なるので注意が必要です。但し、「フルリフォーム」した物件については、築年数の関係は薄れますので気をつけましょう。
では、それぞれの築年数別の価格推移を見ていきましょう。
4-1.マンション
4-1-1.築年数別で見る時のポイント！
マンションの価格を築年数別で見る時は、グラフで一律に見るより、次のポイントに気をつけましょう。
4-1-1-1.新築か？中古か？(築2年以降)
新築には、マンションデベロッパーの利益か乗っかっているため、新築、というだけで、約1割から2割高くなります。
新築でなくなるだけで、大きく価格が安くなります。
4-1-1-2.大規模修繕の前後か？(だいたい築15年ずつ)
大規模修繕前と後では、築年数による価格差は少なくなります。(例えば、築13年と築16年 など)
4-1-1-3.築26年以降
買主が住宅ローン控除が使えなくなります。(例外あり)
そうすると買主からの人気が下がり、価格が下がりやすくなります。
4-1-1-4.「管理」の良し悪しがとても重要
大規模修繕の前後かどうか、築年数がどのくらい経過しているか、ということも重要ですが、
マンションの価格に最も重要な影響を与えるのが、
管理
です。
マンションは管理を買う
と言われます。
修繕積立金も貯まっていないマンションの場合、積立金の値上げや、場合によっては一時金の負担など、突然の出費が発生する可能性があり、値下げ交渉の材料にされてしまいます。
その結果、マンションの価格に悪影響を与えます。
その反対に、管理の良いマンションでは、築年数が経過していても、資産価値が下落しないマンションも実際に存在します。
(逆に外壁がタイル貼りではない築年数が古いマンションなどは、管理状態さえ良ければ、経済的な場合があります。)
マンションの価格の推移をチェックする時には、
管理がしっかりしているかどうか
借金をしていないかどうか
をチェックすることがとても重要です。
4-1-2.築年数毎の推移をグラフでイメージ！
参考までに、マンションの築年数による価格推移をグラフで見てみましょう。
(出典：三井住友トラスト不動産HP)
4-2.戸建
4-2-1.築年数別で見る時のポイント！
戸建住宅の築年数別の価格推移を見るときは、次のポイントに注意しましょう。
4-2-1-1.新築と中古
マンションと同じく、新築には不動産業者の利益が乗っかっています。
4-2-1-2.買主の住宅ローンの視点
多くの金融機関ではローン審査時に、築20年で建物価値をゼロと評価されてしまいます。そのため、築20年以降の価格は、ほぼ土地価格を目安とすればよいでしょう。
4-2-2.築年数毎の推移をグラフでイメージ！
参考までに、マンションの築年数による価格推移のイメージをグラフで見てみましよう。
(出典：三井住友トラスト不動産HP)
4-3.投資用不動産
4-3-1.確認するのは利回りの推移だけにする！
投資用不動産の価格は、ザックリ表すと、
で出ます。(本当はもっと細かい計算です。)
なので、築年数別の利回りを抑えれば、価格を抑えられます。
4-3-1-1.賃料の遅効性
利回りだけ抑えればいい理由は、一つに賃料は借主ごとのバラツキが非常に大きいからです。
また、昔から借りている人などは、今の賃料よりも安く借りれている場合なんかもあり、話がややこしくなります。
だから、利回りだけ確認した方が、色々とスッキリします。
4-3-2.利回りの推移をグラフで見る！
利回りの推移を見るには、CBREの期待NOI利回り調査が参考になります。利回りは時期によって変わります。
(築年数よりも、利回り動向の方が影響が大きいです。)
他には不動産研究所の不動産投資家調査があります。
4-3-3.Jリート保有物件の鑑定評価
Jリート保有物件の鑑定評価を参考にすれば、築10年毎に利回りが+0.5%が目安です。
築年数別に不動産価格の推移を見るのは難しいですが、上記のポイントを抑えて、当たりをつけましょう。
マンションや戸建の価格は、築年数が古くなるにつれて緩やかに下がっていくのではなく、イベントが起きる年に大きく価格が変わったり、しばらく変化がない期間があります。
これに対して、投資用不動産は築年数の変化は、利回りの変化に吸収されてしまうことがあります。(利回りの変化の方が影響が大きい、ということです。)
5.海外の不動産価格の推移を知りたい！
海外の不動産価格の推移は、データの整備状況の関係から、把握は難しいのが現実です。
ただ、データが全くないわけではありません。参考資料となるものはあります。
では、具体的に見ていきましょう。
5-1.世界地価等調査結果
最新の調査年は平成25年ですが、14か国19都市が調査対象都市となっています。
その中で、ロンドン・パリ・フランクフルト・サンフランシスコ・ニューヨークの不動産価格の推移グラフが記載されています。
(出典：世界地価等調査結果(平成25年)・公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会)
5-2.国際不動産価格賃料指数
毎年2回、各国主要都市の価格と賃料を不動産鑑定士が調査して公表されています。
(各国主要都市:東京、大阪、ソウル、ニューヨーク、ロンドン等)
リンク：一般財団法人日本不動産研究所HP「国際不動産価格賃料指数」
(出典：国際不動産価格賃料指数・一般財団法人日本不動産研究所)
6.不動産価格の色々なグラフを見てみたい！
冒頭にお伝えした通り、基本的には地価公示のグラフをチェックすれば、不動産全般のトレンドは把握できます。
また、不動産、特に土地価格は、地域ごとや用途ごとに異なる価格トレンドを示すことがありますので、それぞれの地域ごとに置かれている地価公示のポイントごとに、価格推移をチェックするのがベストです。
合わせて、ピンポイントに路線価をチェックすると、なお良いです。
ここでは、地価公示以外の不動産価格の推移などを示すグラフを紹介します。
注意したいポイントは、それぞれ単位が価格(円/㎡)なのか、指数なのかなどを、事前に確認したうえで使用するようにしましょう。(判断を間違えてしまわないようにしましょう。)
6-1.不動産価格指数 (国土交通省)
国土交通省から公表されている不動産価格指数です。
用途は住宅と商業があり、それぞれ住宅は戸建住宅とマンションに細分され、商業は店舗、オフィス、工場、倉庫などに細分されています。
使用にあたり注意したいポイントは、「指数」であることです。
「指数」とは、ある時期を100と仮定して、その時期からどれくらい値が変化しているかを、「整数」で表したものです。地価公示のグラフとは違い、価格が単位ではありません。
また、不動産価格指数は、国土交通省が実施しているアンケートで収集したデータから作成されています。
つまり、実際に売買された「生」の情報です。(作成方針でも解説されています。)
これに対して、地価公示は、不動産鑑定士という専門家が、さまざまなデータを分析して決定した「正常な価格」です。
「正常な価格」とは、売り手・買い手双方に売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情がない取引で成立すると認められる価格のことです。
不動産価格指数で使用されているデータは、「生」の情報であるがゆえに、上の定義でいうところの「特殊な事情」が含まれている場合があります。
もっと分かりやすく言えば、高すぎる価格で買ってしまったり、安く買いたたかれたりしたデータが、そのまま使用されている、ということです。
(出典：国土交通省 不動産価格指数)
6-2.Office Price Index (大和不動産鑑定株式会社)
大和不動産鑑定株式会社から発行されているマーケットレポートには、主にJ-REITなどの機関投資家向けの不動産価格に関するグラフが掲載されています。
オフィス価格のグラフや、利回り推移のグラフです。
オフィスの価格は単価(万円/坪)となっていますが、土地とは異なり、建物は用途・築年数・グレードなど様々なものがあるので、単純に単価比較だけでは、知りたい情報が網羅できない可能性があるので注意です。トレンドの把握という面では使いやすいです。
利回りの推移は、投資不動産にとっては価格の推移を示しているのと同じです。
(ピンと来ない方は、以下の記事をご覧下さい。)
6-3.新築戸建・中古マンションの成約価格指数 (アットホーム株式会社)
アットホーム株式会社から公表発行されている月次の市場動向です。
首都圏の新築戸建・中古マンションの価格指数が公表されています。
使用する際の注意点としては、こちらのグラフも、ある時点を100と仮定した「指数」ということです。
また、国土交通省の不動産価格指数と同様に、「生」の取引情報をもとに作成されています。
(地価公示のように、特殊な事情がない正常な価格ではない、ということに注意が必要です。)
対象エリアとしても、首都圏のみであるため、全国的な範囲を調べたいという人は、地価公示のポイントを探すことをオススメします。
(出典：アットホーム株式会社)
6-4.首都圏中古マンション・中古戸建住宅長期動向グラフ
レインズ、と呼ばれる不動産業者の独自データベースのうち、東日本不動産流通機構から公表されているデータです。
中古マンションと中古戸建住宅の成約価格が、2009年4月からの長期動向がグラフとして公表されています。
このグラフは「指数」ではなく、中古マンションは「㎡単価」で、中古戸建住宅は「総額」で示されています。
単価や総額、という言葉がピンと来ない方は、使用する際には気を付けてください。
理解してから使わないと、判断を誤る可能性があります。
(出典：レインズデータライブラリー)
