Jリートのデメリットには何がある?Jリートが持つリスクとは?

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
Pocket

 

株式投資や不動産への直接投資には、それぞれデメリットがあります。

 

Jリートは株式投資や不動産への直接投資の中間的な性格を持っていると言われます。

 

Jリートについては、どのようなデメリットがあるのでしょうか。

 

 

1.Jリートのデメリットには何があるか?

 

 

Jリートには、株式投資や不動産への直接投資と比べた場合のメリットがあります。

 

一方で、それぞれと比べた場合のデメリットもあります。

 

まず、株式投資と比べたデメリットには、

 

分配金の変動リスク

(分配金とは、株式投資でいう配当金のことです。)

 

があります。

 

この分配金の変動要因はJリート特有のものがあります。

 

次に、不動産への直接投資と比べたデメリットとしては、

 

投資法人の倒産リスク
投資法人の上場廃止リスク
レバレッジ効果が使えないこと
運用の自由度が制限されること

 

があります。

 

では、それぞれについてみてみましょう。

 

 

2.株式投資と比べたデメリット
〜分配金の変動リスク〜

 

 

Jリートの分配金は、投資した不動産から得られる賃料収入等です。

 

分配金によるインカムゲインは、株式投資の配当金収入よりも優れたパフォーマンスがあります。

 

株式投資における配当金利回り(約2%)に対して、Jリートの分配金利回りは約4%前後で推移しています。

 

 

一方で、当然ですが、分配金の変動リスクもあります。

 

つまり、投資した人の手取りが減るリスクもある、ということです。

 

具体的には、金利の変動や空室の発生、災害などが原因になります。

 

なぜなら、分配金となる投資法人の当期利益は、賃料等の収入から、

賃貸に要する費用
運用報酬
借入金利
減価償却費

等を控除した金額となるからです。

地震や火災などにより被害を受けた分、修繕に費用がかかると分配金が減ります。

 

この分配金変動リスクについては、いくつかの要因がありますので、少し細かく分けて記載することにします。

 

 

2-1.不動産市場の悪化

 

 

Jリートは、不動産投資信託、つまり、投資のプロが不動産へ投資することにより、投資資金を増やしてくれる仕組みです。

 

運用方法が不動産である以上、当然ながら不動産市場の影響を受けます。

 

不動産の賃貸市場や売買市場が悪化したり、極端な利上げが行われたりした時など、不動産の賃料収入や時価が下落します。

 

時価の下落は売却時に悪影響を及ぼし、賃料収入の下落は、分配金の減少に直結します。

 

このように、株式投資と異なり、各銘柄の個別業績に関係ないところで、価格や分配金が減少するリスクがあります。

 

 

2-2.金利上昇

 

 

リートは投資家から出資して資金集めをするという方法のほかに、金融機関から借り入れをすることにより不動産を購入しています。

 

したがって、金利が上昇すると、単純に借りているお金の利息負担が増加するため、分配金の減少要因になります。

 

また、同様に金利が上昇したことにより、Jリートの分配金利回りと国債や株式等との配当金利回り等の差(スプレッド)が小さくなった場合、株式投資へ資金が流出する可能性があります。

 

その場合、Jリートの価格が減少するおそれがあります。

 

 

2-3.地震・火災などに被害発生

 

 

リートの投資対象は不動産です。

 

ですから、地震や火災により被害を受けることがあります。

 

地震が起きた影響で、多額の修繕費などの費用の発生、一部稼働停止などによる収益の減少が考えられ、分配金が減少するリスクがあります。

 

 

2-4.法令、税制度等の変更

 

 

日本でJリートを含む不動産ファンドが解禁されたのは2000年11月です。

 

Jリートが始めて上場されたのは2001年9月になります。

 

アメリカでは1960年代頃にリート制度が導入され、その後、世界各国に普及していますので、これに比べると日本のリートの歴史は浅いと言えます。

 

そのため、今後、何らか不祥事やバッドイベントなどにより、法令や税制等が改変される可能性があり、それにより分配金が減少するリスクもないわけではありません。

 

 

3.不動産への直接投資と比べたデメリット

 

 

では、次に、Jリートへの投資と、不動産への投資投資とを比べた場合のデメリットを見ていきましょう。

 

 

3-1.リートが倒産する

 

 

Jリートも「投資法人」という、上場している法人です。

 

ですから、一般の法人と同じように、倒産するリスクも考えられます。

 

もし、倒産してしまった場合はどうなるのでしょうか。

 

投資した金額は全てゼロ価値となります。

 

つまり、購入した株式が紙切れ同然、という言い方をしますが、それと同じ事態となります。

 

 

不動産への直接投資の場合は、

 

倒産

 

というリスクはありません。

 

 

3-2.上場が廃止になってしまう

 

 

Jリートは、証券取引所に上場することで、リアルタイムに取引が可能となります。

 

この点は、不動産への直接投資よりも流動性・換金性の面で優れていることは先ほど説明しました。

 

一方で、投資法人の倒産リスクと同様に、上場自体が廃止となるリスクもあります。

 

所定の上場廃止事由に該当するおそれがある場合、証券取引所の上場廃止が決定した銘柄が割り当てられる場所(整理ポスト)に割り当てられ、その後、一定期間経過した後に上場が廃止されます。

 

投資家の購入分は、上場廃止までの間に売却されることになり、その時点での基準価額(投資信託の時価)によっては大きく損を被る可能性があります。

 

不動産への直接投資の場合、当然ですが、このような上場が廃止されるというリスクはありません。

 

 

3-3.レバレッジ効果が期待できない

 

 

不動産への直接投資は、Jリートとは違い多額の資金が必要となります。

 

そのため、通常は金融機関からの融資を組み合わせて投資を行います。

 

この時、借入金利が低けれは、資金調達の費用が抑えられ、テコの原理により、自己資金だけで投資するよりも大幅に利益を上げることができる場合があります。

 

少ないお金で、大きな成果

 

レバレッジ効果と呼ばれる融資を使った投資手法です。

 

 

このようなレバレッジ効果は、不動産への直接投資の醍醐味の一つでもあります。

(当然、リスクがないわけではありませんが。)

 

 

ところが、Jリートへ投資する場合、融資はありません。

 

そのため、Jリートへの投資では、レバレッジ効果を使うことが出来ません。

 

 

3-4.運用の自由度が制限されることもある

 

 

Jリートの場合は、不動産の取得、リーシング、売却と、一連の不動産投資の過程を、全てプロが行ってくれます。

 

しかし、不動産への投資投資では、それらを全て自分で行うか、少なくとも数十万円する費用を払って専門業者に委託するしかありません。

 

このように聞けば、不動産にあまり詳しくない人はJリートの方が優れているように聞こえます。

 

一方で、運用の全てをプロがやってくれるということは、もし、自分のやりたいことがあっても出来ない、ということです。

 

ですから、ある程度、不動産の専門知識がある人にとっては、不動産への投資投資の方が面白いかもしれません。

 

また、たまには自分で使ってみたい、という社長の別荘的な使い方も、Jリートではできません。

 

 

4.まとめ

 

 

いかがだったでしょうか。

 

Jリートは株式投資と不動産への投資投資との中間に位置するミドルリスク・ミドルリターンの金融商品です。

 

しかし、それが故のデメリットも存在します。

 

メリットは確かに多いのですが、デメリットをしっかり理解すれば、失敗して後悔することは少なくなるはずです。

 

ぜひ、メリットだけでなく、デメリットにも目を向けましょう。

 

Pocket

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

SNSでもご購読できます。

コメントを残す

*