建築費が上がったり、新築マンション価格が高騰していたり、マンション価格には波がありますよね。
この記事では、マンション価格の推移についてまとめています。
1.マンションはいつ買うのがオススメか？
まず、結論から先に言いますと、
マンションに買い時はありません
ということです。
つまり、買い時によって、失敗や成功、ということは本来、あり得ないはずなんです。
むしろ、
マンション価格が高騰しているからと言って、
無理矢理住んでいる家を売ってしまったり、
マンション価格が底を打っているからと言って、
無理矢理マンションを購入したり、
と、こういう無理な行動をすると、大抵は失敗します。
繰り返しますが、
マンションに買い時はありません
大切なのは、
自分が納得できる物件を見つけること
です。
自分が満足できる物件があれば、時期は関係なく買うべきです。
高い時に買っても、ずっと住むなら関係ないし、
高い時に売れたとしても、代わりに買う物件が高ければ、あまり効果はないですよね。
とはいえ、マンション価格の高騰や下落が、物件自体の特徴に全く影響を与えないか、というと、そうではありません。
2.マンション価格の影響を受けるポイント
マンション価格の高騰や、地価の下落などが、物件自体に与える影響には、主に以下のようなことが考えられます。
2-1.部屋の広さ
マンション価格は、建築費の水準に強く影響を受けます。
建築費が高い時は、利益を上げるためには、販売価格を高くする必要があります。
しかし、販売価格を上げるのにも限界があります。
住宅ローンが組めなくなるからです。
そういう場合、住宅ローンの上限を超えないように、部屋の面積が小さくなっていく傾向があります。
3LDKの場合、70平米が基準になると思われます。
価格高騰期には、70平米未満の部屋が多くなります。
逆に、価格低迷期には、70平米を超える部屋が多くなります。
もし、部屋の広さにこだわりがあるなら、価格高騰期の購入は避けた方が良いかもしれません。
(面積にこだわりがなければ関係ありません。)
2-2.敷地面積
建築費と同様に、地価はマンション価格に強く影響を与えます。
なぜなら、マンション開発には、まず、土地を仕入れる必要があるからです。
つまり、地価が高い時は、販売価格に利益を乗っけて、元を取ろうとします。
体力のあるデベロッパーであれば問題ないでしょうが、地価が高い時に、広大な敷地面積を仕入れるのは、リスクが伴います。
ですから、広い敷地、ゆったりとした敷地にこだわる方などは、地価が低迷している時が、マンション購入には良い時期かもしれません。
3.今後のマンション価格の推移はどうやって決まる？
マンションに買い時はない、とは言われても、部屋の広さや敷地面積に影響があるなら、気にした方がいい、と考える方もいると思います。
そんな方のために、今後のマンション価格の推移をどうやって調べるか、ということをまとめました。
まず、マンション価格に影響を与える基本的事項としては、主に以下のものがあります。
【マンション価格に影響を与える基本的事項】
・所得水準と金利
・地価
・建築費
・新築マンション価格
所得水準と金利は、マンション購入者が借りることができるローンの総額に影響を与えます。
所得水準が高ければ高いほど、借入ができるローンは増えます。
また、その反対に、金利が低ければ低いほど、借入ができるローンが増えます。
つまり、所得水準が高くて、金利が低ければ、マンション価格は高騰する傾向がある、という訳です。
地価や建築費は、一般の商品でいうところの材料費です。
材料費が上がれば、利益を出すためには、販売価格を上げなければなりません。
ですから、地価や建築費が高騰している時は、同じようにマンション価格も高騰する傾向にあるのです。
最後に新築マンション価格です。
これは、中古マンションの価格に影響を与えます。
新築マンションの価格が上がれば、相対的に中古マンションの価格も上がります。
また、その反対に、新築マンションの価格が下がってくれば、中古マンションも価格をさげなければ売れなくなります。
4.マンション価格の今後の予想は？
では、基本的な事項を踏まえ、具体的に今後のマンション価格の展開について考えてみましょう。
以下サイトのグラフをご覧下さい。
東京23区のマンション価格予測です。
このように具体的に価格動向を予測してくれている資料は珍しいのですが、グラフを良く見ると、あることが分かると思います。
波がある
ということが分かると思います。
もう一つ、次のグラフを見て下さい。
(出典：国土交通省「不動産価格指数」)
こちらは、過去からのマンション価格の推移を確認したい場合に分かりやすいグラフです。
つまり、価格高騰期や、価格が最も低い時期は、15年周期でくることを前提にすれば、おおよそ何年後が価格高騰期なのか、とか、価格が下がる時期なのか、ということが予想できます。
このグラフはマンション価格ではなく、土地価格、つまり地価の推移を表したグラフです。
(出典：「地価にみる日本の今」伊藤裕幸)
このグラフにも波がありますよね。
つまり、不動産価格は、全般的に波がある、ということなんです。
そして、この波は
15年周期
ともいわれております。
5.中古マンションは「管理」を絶対にチェック！
最近では、駅徒歩10分圏内かどうかで、価格が2極化している、と言われます。
でも、だからと言って、徒歩15分の物件が全く売れないわけじゃありません。
また、今後、働き方改革などで電車通勤が少なくなるようなことがあれば、徒歩15分の物件も売れやすくなるかもしれません。
しかし、そのように時代の移り変わりによって価格への影響が変化することがある一方で、絶対的に不変なポイントもあります。
マンションの場合は、
管理
です。
マンションは管理を買う
と言われますが、まさしくその通りです。
なぜなら、管理の良し悪しは、大規模修繕などを通して、所有者の出費に直結するからです。
管理の状態が悪く、修繕積立金も貯まっていないマンションの場合、中古マンションの購入価格以外にも、積立金の値上げや、場合によっては一時金の負担など、突然の出費が発生する可能性があります。
その反対に、管理の良いマンションでは、築年数が経過していても、グレードアップ工事を実施したりするなど、資産価値を一定に保っているようなマンションもあります。
また、一時金などの出費の心配もありません。
中古マンションの価格の推移を知りたければ、
新築マンション動向をチェックすることよりも、
まず管理がしっかりしているかどうか
を最優先にチェックすることが必須です。
6.まとめ
いかがでしたでしょうか。
繰り返しますが、
マンションに買い時はない
です。
むしろ、買うタイミングを気にするよりも、
自分がどういう立地に住みたいか
どういう部屋に住みたいか
広さは？間取りは？
ということを突き詰めていくことが、最重要です。
私の知人でも、安く買って高く売った、という話を聞いたことがあります。
ただ、高く売れたのはいいのですが、その代わりに買ったマンションは、ものすごく高かったですが………
