例えば、自分の土地が今いくらくらいなのか？
とか、
あそこの土地を買いたいんだけど、売値は適正なのか？
とか、
土地価格の目安となるようなものをお探しの方。
自分で簡単に計算できますので、ぜひやってみてください。
目次
1.まずは早速調べ方を
「土地価格 調べ方」とか、「土地価格 目安」というワードで検索すると、
公示価格から調べる方法
売買事例から調べる方法
固定資産税評価額から調べる方法
など、いろいろと紹介されていますが、基本的には、これからご紹介する方法で計算すれば、問題ありません。
その計算式は、
です。
この方法で、土地価格の「目安」が出ます。
「目安」として十分使える土地価格です。
具体的な計算方法はこちらで詳しく説明していますので、参考にして下さい。
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2.この計算式で求められる価格とは？
この計算式で求められる価格は、どんな価格でしょうか？
答えは、
「時価」
です。
時価と実勢価格と公示地価とか、何が違うのか？
ということは議論になる話ですが、それについては、以下の記事をご覧ください。
結論から言えば、
時価 ≠ 売買価格
です。
そして、
時価 ＝ 公示地価
売買価格 ＝ 実勢価格
です。
先ほど紹介した計算式では、路線価を0.8または0.7で割り戻しています。
これは、税金目的である路線価の価格水準を、公示地価の水準、つまり時価の水準に補正するためのものです。
公示地価や基準地価は、時価と同じ水準の公的指標ですが、全国の隅々にまで、その定点観測ポイントがあるわけではありません。
これに対して、路線価は、
道路沿いの土地価格
を調べるために、道路に敷設された価格指標です。
そのため、公示地価よりも広く、かつ、細かい場所をカバーしているため、路線価を使うことをお勧めしています。
路線価と公示地価については、以下のサイトで詳しく解説しています。
3.なぜ、この計算式だけで問題ないのか
では、なぜこの計算式だけで問題ないのでしょうか。
他のサイトでは、売買事例から求めたり、公示地価から求めたり、レインズから求めたり、と様々な方法が紹介されています。
冒頭でも言いましたが、確かにそれらの方法もありますが、手間を増やすことの効果は、はっきり言って少ないからです。
先ほども言ったとおり、
時価 ≠ 売買価格(実勢価格)
なのですから、
あくまで「目安」を求めるのであれば、
90%の正確性よりも、
簡単でスピーディな計算式の方が、効果は高いです。
それでも不安、という方に、この路線価を使った計算式だけで問題ない3つの理由を以下にまとめましたので、ご確認下さい。
・路線価を割り戻して求められる公示地価水準は時価ベースの価格であること。
「時価」というのは、ジュースなどの商品で言えば、「定価」や「希望小売価格」と近い意味になります。
(もちろん、本当のジュースと違い、希望小売価格より高く売れることもあります。)
つまり、時価ベースの土地価格を求めれば、土地の「定価」が分かるので、「目安」としての機能は十分に持っているからです。
・そもそも、時価と実勢価格にはブレがあるのが普通
時価として計算した土地価格の目安が、売買価格(実勢価格)と全然違う！
ということは、「普通に」あり得ます。
大事なことは、
「何が違うのか？」
「なぜ違うのか？」
を理解することです。
そうすることで、許容可能なズレなのかどうか、自分で判断することが可能になります。
・奥行補正などの細かい式は手間がかかるだけで効果が薄い
路線価の計算方法で、
奥行補正や2路線に接道している場合、
など、細かい計算式があります。
ここまで正確にしなくても、問題ありません。
なぜなら、角地や奥行の影響は、通常は数%程度です。
また、計算した時価と、売買価格(実勢価格)が大きく違う原因として、奥行だとか、土地の規模だとか、敷地の形状だとかを問題追及すれば良い話です。
目安の土地価格を求める段階で、そこまで細かい計算は必要ありません。
4.目安の使い方
「目安」として計算した土地価格は、どのように使えば良いのでしょうか。
結論を先に言いますと、
売買の「指標」
として、使います。
なぜなら、路線価を割り戻すことによって得られる時価を目安とするわけですが、この路線価自体が、そもそもは不動産鑑定士の鑑定評価額から求められたものだからです。
つまり、路線価の基になっている価格は、公示地価と同じ不動産鑑定士による鑑定評価額なんです。
そもそも、公示地価の目的は、
一般の土地取引に対して価格の指標を提供すること
です。
であれば、路線価から計算した公示地価水準の時価は、土地の売買の際の「指標」として、
買う？買わない？
売る？売らない？
という判断基準にされるべきものです。
5.まとめ
いかがでしたでしょうか。
国はもともと、土地取引の指標として公示地価などを提供しています。
そして、路線価は、使用目的こそ違えど、価格の根拠は不動産鑑定士による鑑定評価額です。
また、路線価は道路に敷設された価格なので、公示地価よりも、よりピンポイントな土地価格を計算することができます。
土地価格の目安をお探しの方、調べたい土地の目の前の路線価から、パパッと計算してしまいましょう。
