土地価格は一物四価?公示価格・路線価・基準地価に固定資産税評価額?

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公示価格に路線価、たまに公示地価と言ったり………不動産に関するサイトを見ると「一物四価」なんて言葉も目にします。

 

こんがらがらないように、これらについて、まとめてみました。

 

 

1.「一物四価」を正しく理解する

 

 

公示価格や路線価など、

 

不動産や土地の価格は「一物四価」

 

と良く言われますが、どういう意味でしょうか。

 

 

結論から先に言いますと、

 

「一物四価」とは、

 

 

「土地」の

「価格」には

「目的」に応じた

「4種類」の

「指標」があり

「行政機関」が公示している

 

 

これが正しい理解です。

 

 

「指標」とは、目じるし、という意味です。

 

物事を判断したり評価したりするための目じるしとなるもの。

(出典:デジタル大辞典)

 

 

ちなみに「一物四価」とは、以下の4種類の土地価格の指標のことです。

 

・公示地価
・基準地価
・相続税路線価
・固定資産税評価額

 

 

そして、これに、

 

・実勢価格(売買価格)

 

を加えて、

 

 

「一物五価」

 

 

と言うこともあります。

 

 

2.間違った「一物四価」の例

 

 

正しく理解するためには、間違った表現を確認することも有用です。

 

各指標について、内容を確認する前に、巷で間違って伝えられている「一物四価」を見てみましょう。

(間違って使うと恥ずかしいだけではなく、誤った判断に繋がります。気をつけましょう。)

 

 

 

「不動産は一物四価と言われます」

 

×不動産
○土地

 

解説:
民法という法律上、不動産は「土地」と「建物等」(正確には定着物ですが分かりやすく)と定義されています。

一物四価の対象は、「土地」です。
(「建物」は含みません。ただし、固定資産税評価額には「建物価格」があります。)

 

 

 

 

「実勢価格、公示地価、相続税路線価、固定資産税評価額の4つを一物四価という。」

×実勢価格
○基準地価

 

解説:
実勢価格とは、売買した場合の価格、つまり「売買価格」です。

「一物四価」は、国土交通省や国税庁などの「行政機関」が公示したものです。

(「公示」とは、行政機関が発表することです。)

あなたが土地の売買した時、その売買価格は、例えば市役所が発表しますか?

されたら嫌ですよね。

「売買価格」は公示されません。

 

 

 

 

「土地には4つの価格が存在し、一物四価と呼ばれている」

×価格
○価格の「指標」

解説:
別に4つの「価格」が存在する訳ではありません。

もし4つあったら、一番高い価格が良いですよね。

「価格」ではなく、売買の参考や税金を計算するための「目じるし」にされる「指標」が4つある、というだけです。

さらに、「実勢価格」を加えて「一物五価」、土地に5つの価格、なんて書いてあるサイトもありますか………

訳が分かりません。

 

 

 

3.公示地価とは?

 

 

「地価公示」で公表される価格(「公示地価」といいます。)は、国土交通省が公示する土地価格の指標です。

 

あくまで「土地」の価格のため、建物価格は含まれません。

 

毎年1月1日時点の価格が、その年の3月に公表されます。

 

「公示地価」は、

 

いわゆる「時価」

 

と考えられます。

 

 

参考までに定義を引用します。

 

商品などのその時々の市場価格。

(出典:大辞林第三版)

 

(時価の定義は様々なのですが、この記事では分かりやすく、シンプルにするために、上記の定義のイメージで話を進めます。)

 

公示地価は国土交通省のホームページなどで見ることができます。

 

国土交通省ホームページ「標準地・基準地検索システム」

 

 

4.基準地価とは?

 

 

「都道府県地価調査」で公表される価格を「基準地価」といいます。

基準地価は、都道府県が公示する土地価格の指標です。

 

「公示地価」と同じく、「土地」の価格のため、建物価格は含まれません。

 

毎年7月1日時点の価格が、その年の10月に公表されます。

(公示地価は1月1日、基準地価は7月1日の価格です。)

 

 

公示地価と大きく違うところは、公示地価の範囲外にも、基準地価のポイントがあることです。

 

細かく言うと、都市計画区域の外、つまり山の中にも、基準地価はポイントがある、ということです。

(公示地価は都市計画区域「内」です。)

 

 

また、それに伴い「林地」の価格が分かるのも基準地価だけです。

(公示地価には「林地」はありません。)

 

 

また、公示地価は年初に1年に1回の発表のため、その年の年末の価格とはズレが生じる、とも言われています。

 

この弱点を基準地価は補完することができます。

具体的には、公示地価と基準地価で全く同じ場所があるため、半年ずつの地価が確認できるわけです。

 

基準地価も、公示地価と同じく、国土交通省のホームページなどで見ることができます。

 

 

5.相続税路線価とは?

 

 

相続税路線価とは毎年7月頃に国税庁から公表される土地価格の指標です。

 

公表は7月ですが、年の始めである1月1日時点の土地価格です。

 

地価公示による「公示地価」の8割の水準です。

(つまり、時価の80%です。地価公示については、後で説明しています。)

 

主に市街地を中心とした道路に面する土地の、1㎡あたりの単価で表示されています。

(千円単位です。)

 

路線価は、土地を相続又は贈与した場合に、税金を計算するための重要な指標です。

 

そのため、

 

実際の売買事例
公示地価
基準地価
不動産鑑定士の鑑定評価

 

などを細かく調べたうえで決定されています。

 

相談税路線価は、国税庁のホームページなどで見ることができます。

国税庁ホームページ

全国地価マップ

 

 

6.固定資産税評価額とは?

 

 

東京23区は東京都から、それ以外は各市町村から公表されます。

 

3年ごとに、公表される年の1年前の1月1日時点の土地価格です。

 

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税といった、不動産関連の各種税金を決める際の基準となる評価額で、とても重要なものです。

 

固定資産税評価額は、土地や建物などの評価マニュアルである「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村(東京の場合は23区)が決定する評価額のことをいう。各自治体の担当者がひとつずつ確認して決定している。

 

土地であれば、地価公示による「公示地価」の7割の水準です。(つまり、時価の70%です。)

 

 

実は「一物四価」のうち、固定資産税評価額だけ「建物価格」があります。

 

ただ、固定資産税評価額の目的が税金の計算、というだけあって、この建物評価額は、安めの新築価格からスタートして、築何十年後には本来ゼロ円になる建物でも、新築価格の20%までしか下がらない(つまり、ゼロ円にならない)ような仕組みとなっています。

 

つまり、建物の固定資産税評価額から「時価」を推定することは難しい、ということです。

 

 

また、固定資産税評価額は、「路線価」から計算されます。

 

この路線価は、「標準宅地」というポイント(公示地価や基準地価などと同じイメージです。)の価格を基に付けられます。

 

この「標準宅地」は、不動産鑑定士による鑑定評価額の約70%をもとに決められます。

 

 

7.まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

公示地価や路線価、基準地価や固定資産税評価額などの違いは分かりましたでしょうか。

 

何よりも「一物四価」について、正しい理解はされましたでしょうか。

 

そして、この公示地価や路線価などから導き出された「時価」は、本当に売れる価格なのでしょうか。

 

 

結論を言いますと、

 

ほとんどの場合には売れます。

 

 

「ほとんどの場合」以外の例外については、こちらの記事を参考にしてみてください。

 

 

 

 

 

土地についての「一物四価」の各指標を活用して、土地に関わるトラブルを事前に避けるようにしましょう。

 

 

次に読みたい記事:【時間がない方必見!】不動産価格の推移をグラフで調べる方法

 

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