借地権の権利金とは?経済的利益に認定課税に立退料?

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「権利金」という言葉を聞いたことがあると思います。
部屋を借りる時とかに、良く使われる言葉です。

 

「敷金」や「保証金」とは違います。

 

また、建物の賃貸借と、土地の賃貸借でも、取扱いが異なります。

 

この記事では、土地の賃貸借における「権利金」について、調べたことをまとめました。

 

 

1.権利金と保証金の違い

 

 

そもそも、権利金とか保証金とは何でしょうか。

 

先ほども書いように、賃貸借の時に受け渡しがされるお金です。

 

ただし、「賃料」とは違います。
「賃料」は、毎月、借りている人(借主)が、貸している人(貸主)に支払うお金です。

 

何が違うのか。
権利金とか保証金は、グループでまとめると、「一時金」という分類でまとめられます。

 

「一時金」という通り、毎月、ではなく、あるタイミングで支払れるお金です。

 

それは、契約した時です。

 

権利金や保証金といった「一時金」は、契約時に、借主から貸主へ支払れます。

 

では、権利金と保証金は何が違うのか。

 

まず、保証金は「預り金的性格」の一時金、と言われます。

 

預かったものは、いずれ返します。

つまり、「預り金的性格」の一時金(保証金や敷金もそうです。)は、契約時に借主から貸主に支払れますが、契約「終了」時に、借主に返却されるお金です。

 

 

では、権利金はどういう一時金でしょうか。

 

権利金は、「賃料の前払的性格」の一時金と言われます。

 

保証金と異なり、賃料は貸主が預かっいる訳ではないので、契約終了時でも、借主に返却されません。

つまり、権利金とは、契約時に貸主に対して支払われっぱなし、のお金なのです。

 

この、借主に対して返却される、されない、が、保証金と権利金の大きな違いとなります。

 

また、税金がかかる、かからない、で言えば、保証金は収入ではありませんので税金はかかりません。

 

一方、権利金は「賃料の前払的」な一時金ですので、貸主の収入となります、

したがって、権利金は課税対象となります。

 

 

2.借地権の種類により権利金や保証金は変わる

 

 

この記事のはじめに、「土地の賃貸借」における権利金のことをまとめる、と書きました。

 

建物の賃貸借よりも、土地の賃貸借の方が複雑で、かつ、分かりづらいです。

 

土地の賃貸借の種類には、借地権や賃借権、使用借権などがあります。

 

ここでは、建物の敷地として使われる「借地権」について、書いていきます。

 

借地権とは、建物所有を目的として土地を借りた時の権利のことです。
青空駐車場として借りた場合は、借地権とは認められません。

 

では、なぜ借地権として区別されるのか。
それは、借地権は法律によって強く保護されるからです。

 

具体的には、借主(専門用語で「借地権者」といいます。)に対して、法律の手厚い保護があると思って下さい。

 

法律とは、借地借家法のことです。
注意ですが、借地借家法の前の法律である借地法も含まれます。(「旧法」と言われます。これに対して、借地借家法のことを「新法」ということもあります。)

 

借地権にも様々な種類があります。

 

旧法借地権、新法普通借地権、事業用定期借地権、一般定期借地権………などです。

 

それぞれ、契約年数や契約内容などが異なりますが、無理矢理一言で分けてみると、

 

 

貸した土地が戻るか、戻らないか

 

で大きく2グループに分類することができます。

 

定期借地権などの内容は、詳細は別の記事を見て頂きたいので、ここでは、

 

 

貸した土地が戻る借地権

貸した土地が戻らない借地権

 

 

の2つがあるんだ、とくらいに思っておいて下さい。

 

 

ここで、権利金と保証金の違いについて、思い出して下さい。

 

この二つの一時金の違いは、

 

 

契約終了時に返却されるか、されないか

 

でしたね。

 

 

これを、2つの借地権のパターンと組み合わせてみて下さい。

 

 

貸した土地が戻ってこない、ということは、契約が終わらない、ということでもあります。

 

特に旧法借地権の場合、契約を終わらせるためには様々な条件や立退料が必要となり、契約を終わらせることが難しいのが実態です。
(そのため、貸した土地が戻ってこない、と言われます。)

 

ここで一時金を思い出して下さい。
二種類の一時金の大きな違いは、契約終了時に返却されるか、されないか、です。

 

つまり、貸した土地が戻ってこない借地契約の場合に、契約終了時に返却される一時金の授受が行われた場合、その一時金は半永久的に返却されないことになります。

 

つまり、貸した土地が戻ってくる借地権の場合、契約終了時に返却される一時金(保証金、敷金)が授受されることは少ない、と考えられます。

 

また、反対のことを言えば、貸した土地が戻ってくる借地権の場合、契約終了時に返却される一時金(保証金、敷金)が授受されることが多い、と考えられます。
(何故なら、税金がかからないからです。契約終了時に返却されない一時金(権利金)の場合は、税金がかかります。)

 

以上のことをまとめますと、

 

 

土地が戻ってない借地権(旧法借地権、新法普通借地権)の場合、権利金が授受されることが多いです。

土地が戻ってくる借地権(定期借地権)の場合、保証金が授受されることが多いです。

 

 

また、旧法借地権や新法普通借地権のように、土地が戻ってこない場合は、権利金が授受されることが多いですが、この場合の権利金は、借地権の「価格」としても捉えることができます。
(なぜなら、半永久的に戻ってこないなら、それは実質的に売買と同じ、とも考えられるからです。)

 

次は、「権利金の性格」について、書いていきます。

 

 

 

3.権利金の性格

 

 

前の方で、
権利金は、

 

「賃料の前払的」な性格

 

がある、と書きました。

 

 

権利金の性格としては、それだけではありません。

 

少し前に書いた、

「借地権の価格」

としての性格も持っています。

 

この「借地権の価格」として、という表現は、専門用語で表現すると、

 

「借地権設定の対価」

 

という表現になります。

 

「設定」というのは、要は「貸した」ということです。(地主のことを、「借地権設定者」と言います。借りた人は「借地権者」です。)

 

「対価」とは、見返り、とか、報酬、という意味です。
つまり、土地を貸してあげた見返りとして、「借地権の価格」である権利金を、借主からもらう訳です。

 

貸した場合にもらうのは、「賃料」ですが、この場合は借地権の「価格」と考えられています。

 

その理由は、先ほども書いたように、土地が半永久的に戻ってこないから、貸す、というよりも、売った、という方がしっくりくるからです。

 

でも、あくまで「借地権」です。
完全に売ったわけではない。

 

となると、何が起きるか。

 

稀に、貸主に土地が戻ってくることがあります。

 

一般的に、貸した土地が戻らない借地権、と言われている旧法借地権や新法普通借地権において、土地が戻る場合とはどんな時か。

 

このような借地権が「半永久的」と言われる理由は、契約期間が半永久的に「更新」されてしまうからです。

いろいろと細かい条件がありますが、法律によって借主は強く保護された結果、貸主からは「更新」を拒否できないことになっています。

 

それでも「更新」を断りたい場合はどうするか。
(専門用語で「更新拒絶」と言います。)

 

無理矢理簡単に言えば、
法律的には、以下の2つが必要だ、とされています。

 

①更新を断るだけの、しっかりとした理由
(専門用語で「正当事由」と言います。)

②お金
(専門用語では「立退料」と言われます。)

 

 

ここで、難しいのは「お金」です。

 

「正当事由」については、法律上、大体このようなこと、というのが決まっているので分かりやすいのですが、「立退料」って一体いくら?という話になるわけです。

 

この「立退料」については、様々な考え方があり、揉めるところなのですが、無理矢理、理解するために一言で言えば、

 

買った土地を返せ、って言うのなら、払ったお金を返してよ

 

ということです。

 

つまり、半永久的に戻ってこない借地権だから、実質的に買ったものだとして、「借地権の価格」相当の権利金を、借主は地主に払います。

 

でも、地主に対して返却することになると、権利金は払い過ぎ、だと思いませんか。

 

「立退料」は、
前に書いた「正当事由」を色々考えて、

 

権利金の「払い過ぎた」部分だ

 

と考えると分かりやすくなると思います。

(実際には様々な考え方があるので注意しましょう。)

 

ちなみに、権利金にはもう一つ、

「賃料の前払的」性格

がありますね。

 

だとすると、契約が途中で終わった場合は、払いすぎた前払部分は返却しなければならない、と考えられます。

 

前に、権利金は借主に返却されない、と書きましたが、その例外になります。
(権利金が返却されないのは、あくまで、貸した土地が戻ってこないことが前提となっているからです。)

 

 

4.一時金(権利金と保証金)の税務上の取り扱いは?

 

 

「税務上の取り扱い」とは、要は、どうやって税金を払うか、ということです。

 

前にも書きましたが、

 

権利金は課税されれ

保証金は課税されない

ということです。

 

まず、権利金から見ていきます。

課税のされ方は、権利金であれば一律、ではありません。

 

総合課税と分離課税に分かれます。

 

総合課税と分離課税とは?

 

となると思いますが、ここでは理解を早めるために、無理矢理簡単に説明します。

 

総合課税とは、所得が低い人にとってメリットがある方法です。

分離課税とは、高所得にメリットがある方法です。

 

なぜなら、日本は所得が多い人ほど、所得税が大きくなる国だからです。

 

つまり、

総合課税では、権利金が所得とみなされます。

分離課税では、権利金は所得とは別に処理されます。

 

権利金の課税の取り扱いのポイントは、この1点です。

 

権利金の金額の大きさによって、所得が増えるか・増えないかが変わります。

 

その基準となるのが、土地の価格です。

 

土地の価格の1/2以上の権利金が授受された場合は、土地の売却とみなされ、他の不動産売買と同じように分離課税となります。
つまり、権利金収入は、所得とは別に課税の対象になります。

 

土地の価格の1/2未満の権利金が授受された場合は、あくまでも土地の賃貸とみなされ、不動産賃貸収入と同じように総合課税となります。
つまり、この場合の権利金収入は、所得に合算されます。

 

 

 

それでは、保証金の場合はどうでしょうか。

 

保証金は、前にも書いたように、非課税となります。

 

ただし、保証金に関係するものの中には課税されるものがあります。

 

利息相当分です。(運用益、と言います。)

 

保証金は、賃貸開始時に借主から預かって、賃貸終了時に返します。

そして、保証金自体には利息がつかないので、預かった金額をそのまま、借主に返却することがほとんどです。
(契約で違った取り決めがされていることもあります。)

ただ、預かっている保証金は、全くお金を生まないのでしょうか。
単純に、この保証金全額を銀行に預けていると考えて下さい。

 

銀行では利息が発生します。

 

この利息相当分は、保証金を運用した収入、として課税対象になります。

 

その他にも、あまりにも保証金が高額な場合は、「経済的利益」というものを算出して、先ほどの権利金と合算して、総合課税か分離課税かを判断するようになります。

(「経済的利益」とは、保証金の運用益のことです。「経済的利益 = 保証金の額 - (保証金の額 × 基準年利率による複利現価率)」という数式で求められます。)

 

 

5.権利金の認定課税とは?

 

 

「権利金の認定課税」という専門用語があります。
これはどういうことでしょうか。

この場合の「認定」の意味合いとしては、「あるものとみなして」という意味が近いと思います。

 

想像してもらいたのは、地主に土地が戻ってこない借地権の場合(旧法借地権、新法普通借地権)、権利金を授受するのが普通なのに、あえて授受されなかった場合です。

 

そんな場合、本来、課税される権利金がないのですから、税金は発生しない・・・・・・とはならないのです。

 

このような場合には、権利金が授受されたものと「みなして」、つまり「認定」して、課税されてしまいます。
(地主や借主が個人や法人かで異なり、計算方法なども色々ありますので、詳しい税金算出方法は、ここでは書きません。)

 

ただし、権利金が授受されていなくても、認定課税されない例外があります。

 

一つは、権利金の代わりとなるくらい高い賃料(地代)を払っている場合です。(つまり、権利金を払わないことで、別に得をしていない場合、ということです。)
この賃料の水準は専門用語で「相当の地代」といいますが、イメージとしては、1年間の賃料合計が、その土地価格の6%程度である場合のことを言います。

 

もう一つは、要は「売買とは違います」ということを証明することです。
つまり、地主に土地が戻ってこない借地権を、権利金も払わずに手に入れた場合、「無料」で土地を手に入れたことになります。
だから、税務署は、そういうお得すぎる話には税金をかけようとするのです。

 

ですから、そういうことではない、ということを証明すれば、税務署も許してくれます。
そういうこと、とは、無料で土地を手に入れたわけではない、具体的には将来しっかり土地はお返しします、ということを届け出ます。
(この届出書は「土地の無償返還に関する届出書」と言います。)

 

また、定期借地権の場合はどうでしょうか。
ここまで読んで頂いた方は、もうお分かりかもしれませんが、定期借地権には「認定課税」そのものの適用がありません。

 

なぜかといえば、定期借地権は、地主に土地が戻ってくる借地権です。
ですから、契約終了しても借主に返却されない権利金ではなく、借主に戻ってくる保証金が授受されることが多いのです。

つまり、権利金の授受慣行がない、と考えられるのです。
そのため、定期借地権には「認定課税」そのものが適用されない、と考えられています。

 

 

6.権利金の償却とは?前払地代?

 

 

「償却」という専門用語があります。

これは、無理矢理一言で言えば、

 

払ったり、もらったりしたお金を、バランスよく何年かに分けること

です。

 

これをすることによって、収入や費用が毎年安定します。

 

逆に、お金が大きいものに対して、「償却」ができない場合、ある1年だけ収入が大きすぎたり、費用が大きすぎたりしてしまい、バランスが悪くなってしまいます。
(1発屋のお笑い芸人をイメージすれば、何となく分かると思います。稼ぎすぎた次の年、仕事がなくなったら、住民税の支払いとかきつそうですよね。)

 

 

では、権利金です。

 

権利金は契約時に、結構大きい金額が借主から地主に支払われます。
でも、権利金は償却できません。

 

支払った方としては、契約期間満了時に全額を費用とすることになっています。

費用とすれば、利益(所得)が減る。つまり、税金を減らすことができるのですが、契約期間満了時まで費用にできないのであれば、実質、税金は減らせないことになります。
(なぜなら、権利金が授受されるのは、地主に土地が戻ってこない借地権の場合だからです。)

 

また、もらった方としても、結構大きい金額が、その年の収入となってしまうことで、税金の金額が大きくなってしまうことがあります。

 

不便だな、と思われていましたが、平成17年度の税制改正で変わりました。
どう変わったかと言うと、いわゆる「償却」のようなことができるようになったのです。

 

契約書で権利金のことを「地代の前払い」と明記することで、契約期間中にバランスよく、収入、もしくは費用として計上することができるようになりました。

 

権利金をもらう地主にとっては、毎年の地代分として課税されることには変わりませんが、一度に大きな課税金額となる権利金と比べると、少しずつ課税される、ということで、課税上のメリットは大きいものとなっています。

 

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