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【不動産英語】distributeとcontributeの違い?

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不動産関連の英語を、英語で調べました。

 

単なる日本語訳で覚えるだけではなく、英語を英語で理解することにより、よりネイティブが使う感覚に近づけると信じています。
また、そうすることで、英語を英語として使いこなせるはずだ、とも思います。

 

この記事では、「distribute」と「contribute」との違いについて、英語で調べてみました。

 

 

■「distribute」の英語での定義を調べてみた

 

 

まずは、「distribute」の定義を英語で調べてみました。

 

to divide up a company’s profits for a particular period of time and give them to shareholders in the form of DIVIDENDs or new shares

(出典:ロングマン現代英英辞典)

 

「divide」は「separate」という意味です。

「divide up」として使われることで、いくつかの「parts」に「separate」し、さらにそれを皆で「share」する、という意味となります。

 

「a company’s profits」は文字通りなので省略しますが、「for a particular period of time」とは、一会計期間、という意味です。

 

 

「dibidend」も、「a part of a company’s profit」なので、「distribute」と何が違うのか、ということにもなりますが、こちらのサイトで両者の違いは説明されています。

 

出典: https://investorplace.com/2018/07/understanding-differences-dividends-distributions-invtlk/

 

詳しくは上記サイトをご覧頂きたいのですが、無理矢理一言で言えば、

 

 

「dividend」は「C-corporation」で使用される「share of a company’s profits」であり、

 

「distribute」は、「S-corporation」で使用される「payout of company equity」である

 

 

と言えます。

 

 

「payout」は要は支払われる「money」ということです。

 

つまり、「profit」か「equity」か、の違いということです。

 

 

とはいえ、「distribute」の定義の中の「dividend」はどう解釈すればよいか、ということですが、

 

「payout」、つまり「money」として理解しておけば、定義が読みやすかったです。

 

 

「distribute」とは、

 

「particular period of time」の「company’s profits」を、「shareholders」に対して、「DIVIDENDs」または「new shares」の形式で「divide up」したもの

 

と言えます。

 

「share」とは、「 ownership of a company」、つまり会社の所有権、日本語で言う株式です。

 

「shareholders」は、株式を「hold」する人、株式の所有者です。

 

 

 

■「contribute」の英語での定義を調べてみた

 

 

次に、「contribute」の定義を英語で調べてみました。

 

to give money, help, ideas etc to something that a lot of other people are involved in

(出典:ロングマン現代英英辞典)

 

「contribute」の定義には、

 

「 a company’s profits」を「share」する、とは書いてませんが、

 

共通するのは、

 

「to give money」ということでしょうか。

 

ただ、これだけでは違いが分からないので、英語サイトで調べてみました。

 

多くのサイトで説明されている点としては、次のような違いでした。

 

 

「distribute」は、「divede」・「share」・「give out」という意味

 

「contribute」は、「add」という意味

 

 

 

つまり、「distribute」があるものを分けて、誰かに与えるのに対して、

 

「contribute」は、既にあるものに対して、「add」する、ということです。

 

「a company’s profits」を「share」する「distribute」に対して、

 

「contribute」の定義では、「money」だけでなく、「help, ideas etc」も「give」すると定義されています。

 

お金以外のものを会社に「give」する、ということでイメージできるのは、

 

「現物出資」

 

です。

 

現物出資とは、

 

金銭以外の動産・不動産・特許権などによる出資。

 

のことです。(出典:大辞林 第三版)

 

お金や株式、不動産などを出資する、という行為が「contribute」と考えれば、「add」という意味も納得できます。

 

 

■まとめ

 

 

「dittribute」と「contribute」の共通点は、

 

「to give money」

 

です。

 

 

違いは、どのように「give」するか、の違いです。

 

ポイントは、「分ける」のか、「加える」のか、の違いです。

 

 

「dittribute」は、「divide」します。

 

「contribute」は「add」します。

 

 

 

さらに、「give」する「もの」と、「相手」が違います。

 

「dittribute」は「a company’s profits」を、「share holder」に対して、「divide」します。

 

一方、「contribute」は、「money」や「real estate」などを、「company」に対して、「add」します。

 

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【忙しい方必見!】建設協力金とは?何のお金?

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「建設協力金」とは何か。

そのお金をもらって、どのように処理をすればよいのか。

この記事では、「建設協力金」について調べたことをまとめました。

 

 

1.建設協力金とは?

 

建設協力金とは何でしょうか。

 

定義です。

 

地主が、建物賃借者(テナント)から建設費を借りて賃貸建物を建築する場合の、その借入金をいう。

(出典:アットホーム https://www.athome.co.jp/contents/words/term_2362/)

 

文字通り、建物の「建設」に「協力」するお金です。

 

その背景として、土地の貸し借りが前提となります。

土地の貸し借り方法には、大きく2パターンあって、それぞれ建設協力金が有る場合と無い場合があります。

 

 

パターン①「土地だけ借りる」
地主から土地を借りる場合、土地を借りた人が、建物を建設して、店舗などとして営業します。
この場合には、土地を借りた人が借金などをして、建物を建設しますが、この借入金は「建設協力金」には該当しません。

 

 

パターン②「土地と建物を借りる」
2つ目のパターンとして、地主が建物を建てて、土地を借りた人が、その建物も借りるパターンです。
この場合、地主が建物を「建設」することに、土地を借りる人が「協力」するため、「建設協力金」が支払われます。

 

建設協力金は誰が、誰に支払うのか。

パターン②のように、土地を借りる人が、地主に支払います。

 

 

2.建設協力金の具体的なイメージ

 

 

建設協力金のお金の流れをイメージする前に、通常の建物賃貸の流れを書きます。

 

 

通常は、

 

 

①まず、地主が空き地に賃貸用の建物(ビルやマンション等)を建設する。

②次に、建設した賃貸用建物を貸す。

③借りた人は、地主に賃料を支払う。

 

 

 

という流れがほとんどの賃貸です。

 

 

では、建設協力金が支払われる場合はどのような流れになるのか。

 

 

①地主が空き地に賃貸用建物を建てる・・・・・・お金がない。(建てたいけど。)

②もし、その空き地に賃貸用建物があったら、「借りたい」と思っている人がいる。(けれども、建物がない。)

③地主と、その建物があったら借りたいと思っている人が話し合う。

④建物があったら借りたいと思っている人が、地主に建物を建てるためのお金を貸してあげる。(このお金が「建設協力金」です。)

【ここから下は、通常の①~③と同じ流れです。】

⑤地主は、そのお金で賃貸用建物を建てる。

⑥次に、建設した賃貸用建物を、お金を出してくれた人に貸す。

⑦借りた人は、地主に賃料を支払う。

 

 

通常の場合は、ここで終わりですが、建設協力金が支払われた場合は、最後にもう1つの流れがあります。

 

⑧契約終了時に、建物を借りた人(つまり、建設協力金を「貸してくれた」人)に、お金を返済する。

 

 

3.なぜ、建設協力金が必要なのか

 

 

先ほど書いたパターン②の場合に、土地を借りる人が、建物を建てる地主に対して、建設協力金を支払います。

 

でも、そもそも、土地と建物を一緒に借りてしまえばいいのでは、と疑問を持たれる方もいると思います。

 

賃貸マンションを借りる場合、部屋、つまり建物は借りますが、土地は借りません。

 

それと同じように、建物を借りてしまえば、土地は借りる必要ない、つまり、建設協力金をわざわざ支払う必要がない、とも考えれらます。

 

 

では、なぜ建設協力金というものがあるのか。

 

先ほども書きましたが、土地は持っているけれども、建物を建てるお金がない地主に、建設協力金の需要があります。

 

建設協力金が使われはじめたのは戦後まで遡ります。

 

当時は、銀行から、そう簡単にお金を借りられる時代ではありませんでした。

 

そのため、土地は持っていても、その上に賃貸用建物を建てるだけのお金を用意できる地主が大勢いたそうです。

 

そんな時、もし、その地主が持っている土地で、商売をしたい、と思っている会社などがいたとします。

 

その場合、お金を地主に貸してでも、建物を建てて商売を始めれば儲かることが分かっていたとしたら、どうしますか。

 

地主にお金を貸して、建ててもらった建物を借りて、商売を始める。

 

そのために使われたのか、建設協力金です。

 

 

4.まとめ

 

 

建設協力金とは、イメージしやすいように噛み砕いた言い方をすれば、

 

 

土地を有効活用したいけど、建物を建てるお金がない地主

 

と、

 

その場所で商売を始めたいと思っている人

 

が、お互いの思惑を実現するために支払われるお金である

 

 

と言えます。

 

つまり、建設協力金は、土地を借りる人が、地主に対して「貸してあげる」お金のことです。

 

要するに融資です。

 

ただし、ほとんどの場合、銀行の融資よりも期間は長く、利子が低いことがほとんどです。

(そうでなければ、地主は銀行からお金を借りるでしょう。)

 

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【不動産英語】「partnership」を英語で調べてみた

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「partnership 」って聞いたことありますか?

 

何か友情とか、チームワークとか、そういうイメージを持っていました。

 

でも、ビジネス用語として、特別な意味があります。

 

「partnership 」を英語で調べてみました。

 

 

1.「partnership 」を英語で調べてみた

 

 

まず、「partnership 」を英語で調べてみました。

 

「partnership 」のそもそもの意味としては、一言で表すと「relationship」がしっくりきます。

 

この「relationship」の規模としては、「two or more than」、つまり、2人以上です。

 

「relationship」というくらいですから、誰と誰の、という点が気になりますが、これは、「people,organization,company etc」ということです。

法人と個人を含む、といったところでしょうか。

 

不動産投資に関連する「partnership 」の英語の定義を調べました。

a business organization made up of a group of accountants, lawyers etc who work together, or of a group of investors

(出典:オンライン版現代英英辞典)

 

「accountant」とは、日本で言うと公認会計士や税理士です。

 

公認会計士は正式な英語では、「Certified Public Accountant」、税理士は「Certified Public Tax Accountant」と表記するそうです。

 

「organization」とは、まぁ簡単な日本語訳では「組織」ですが、英語のサイトで調べてみると、「NPO」や「NGO」のことだ、と説明しているサイトもあります。

(つまり、NPOは「Non-Profit Organization」の略称であり、NGOは「Non-governmental Organization」の略称のことです。)

 

また、次のサイトでの回答がとても分かりやすかったので紹介します。

出典:https://www.team-bhp.com/forum/shifting-gears/47483-whats-difference-between-organisation-company-firm-institute.html

 

 

Company – Business Unit Private Limited / Public. Registration is imperative.

Firm – Business Unit Sole proprietorship, HUF etc. Registration is not imperative.

Organisation : A group of people working towards the same goal, like a co-op society. err …

Institute : Educational / research oriented

Office : Place of work

 

 

 

「registration」とは、会社の登記のことです。

 

「company」は登記が必要で、「firm」は日本における個人事業主のように登記が必要ない、という分かりやすい説明です。

 

「organization」については、「group」ということです。登記うんぬんではなく、「working towards the same goal」ということです。

 

ここで、「partnership 」の英語の定義に戻り、不動産に関連するように解釈すると、

 

「partnership」とは、投資などによる「profit」を「goal」とした「group of investors」である

 

と言えます。

 

 

2.英語サイトではどう使われているか調べてみた

 

 

「partnership」について、英語サイトではどのような説明がされているのか。

 

シンプルにまとめられた分かりやすいサイトがあったので、ご紹介します。

 

いずれも「buisiness entity」のタイプとして紹介されています。

(「entity」についてはこちら)

 

 

出典:https://www.incorporate.com/starting-a-business/business-structures/

Types of Business Entities: Pros, Cons, and How to Choose

 

詳細はサイトを見て頂くとして、ここで紹介されている「partnership」の要点をご紹介します。

 

 

まず、日本でいうところの個人事業主「sole proprietorships」と「partnership」は、似ています。

 

大きく違うところは、一人か、二人以上の人数か、というところです。

 

一人の場合は「sole proprietorship」。

 

二人以上の場合は「partnership」です。

 

 

そして、「partnership」にも2種類あります。

 

「general partnership」と、「limited partnership」です。

 

 

これらの違いは、

 

 

「day-to-day management」に「involve」するか否か

 

「liability」が「limited」されるか、されないか

 

「general partnership」だけなのか、「limited partner + general partner」という構成なのか

 

 

が主な違いです。

 

 

「limited partner」は、無理矢理一言でまとめると、投資家です。

 

これに対して、「general partner」は一言でまとめると、経営者です。

 

 

つまり、投資家である「limited partner」は日々の「management」には参加せず、「liability」の範囲も彼らの投資額の範囲で「limited」されます。

 

ただ、投資家だけでは経営ができないので、「limited partnership」には、少なくとも一人以上の経営者、つまり「general partner」が必要です。

(当たり前です。)

 

 

これに対して、「general partnership」は、無理矢理一言で言うなら、共同経営です。

 

そのため、経営者同士である「general partner」は、「each」がそれぞれ同じ責任を持ちます。

 

また、「liability」も「limited partner」とは異なり、「un」limited、つまり借金を払えなければ、出資額だけではなく、自宅や家財道具までが没収されてしまいます。

 

 

こちらのサイトに分かりやすく解説されていました。

(出典:https://www.delawareinc.com/blog/general-partnership-vs-limited-partnership/)

 

 

また、「partnership」と「corporation」との大きな違いは、「register」、つまり会社登記が必要か否かです。

 

「partnership」は「register」が不要です。

「corporation」は「register」が必要です。

 

 

その他の見るポイントです。

 

「company」の中には、「partnership 」や「corporation」が含まれます。

 

また、個人事業主や「partnership 」は、会社所有者「owner」と「director」が同じですが、「corporation」は「owner ≠ director」というイメージです。

「corporation」は「legaly established」、つまり法的に設立された会社です。

 

→次に読みたい記事:「【不動産英語】「corporation」には「C」と「S」がある」

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ゴルフ場の会員権とは?預託金制度とは?売買はできる?

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ゴルフをされる方は知っているかもしれませんが、ゴルフ場には「会員権」というものがあるそうです。

この「会員権」には市場があって、売買できるようです。

私はゴルフをしないので詳しくなかったので、調べたことをまとめてみました。

 

 

1.そもそもゴルフ場の会員権とは?

 

 

ゴルフ場の会員権とは、

 

そのままですが、ゴルフ場の会員となった権利のことです。

 

ゴルフ場の会員権とはどういものか?

 

まずは、ゴルフ場自体の種類から調べました。

 

 

2.会員権に関係するゴルフ場の種類は?

 

ゴルフ場の種類は大きく分けて3種類です。

 

 

「会員制」のゴルフ場
「準会員制」のゴルフ場
「パブリック」なゴルフ場

 

の3種類です。

 

「会員制」のゴルフ場の特徴は、原則として、会員しかプレーできないことです。(優先利用権)

 

ですから、会員以外の人は、いくらプレーしてみたくても、できません。

 

また、会員の人は、割安な料金でプレーできます。

 

 

 

「準会員制」(「セミパブリック」とも言います。)のゴルフ場の特徴は、「会員制」ゴルフ場とは違い、一般のお客もプレーできることです。

一般のお客と会員との違いは、プレー料金です。

 

会員は、一般にお客よりも割安な料金でプレーすることができます。

 

 

「パブリック」なゴルフ場の特徴は、利用者の制限がないことです。

つまり、誰でも利用できるゴルフ場、ということです。

 

 

 

3.ゴルフ会員権の売買時の費用は?

 

 

冒頭で、ゴルフ会員権には市場があって売買できる、と書きました。

 

ゴルフ会員権の売買はどうするのか?

 

この場合、ゴルフ会員権自体が売買の対象になります。

 

ゴルフ場それぞれに相場があって、それぞれ価格が異なります。

 

購入時に必要な費用としては、当然のことながら、ゴルフ会員権の売買価格がまず、あります。

 

他には、「名義書換料」、「年会費」、「取引手数料」がかかります。

 

ゴルフ会員権を市場で購入した場合、前の所有者から名義を変更する必要があります。

 

その時、ゴルフ場に対して支払われるお金が、「名義書換料」です。

 

「年会費」というのは、一番イメージしやすいと思いますが、会員権の維持費のようなものです。

 

「取引手数料」とは、ゴルフ場会員権の売買を手伝ってくれた業者さんに支払われるお金のことです。

 

(不動産取引でいう、宅建業者に支払う仲介手数料のようなものです。)

 

 

4.ゴルフ会員権の種類は?

 

先ほど、ゴルフ場の種類を3種類ほど書きましたが、ゴルフ会員権自体には何パターンあるのでしょうか。

ゴルフ会員権の種類は、3種類ありますが、無理矢理分かりやすく分けると、2つに分けられます。

 

まず、一つ目は、「出資」するタイプのゴルフ場会員権です。

 

例えば、株式会社に出資したら「株式」としてのゴルフ場会員権になりますし、公益法人に出資すると、社員権の持分、としてのゴルフ場会員権になります。

 

 

二つ目は、「預ける」タイプのゴルフ場会員権です。

「預ける」というイメージから思いつくのは、「返される」です。

つまり、不動産の賃貸借でいうところの「敷金」とか「保証金」と同じようなイメージとなります。

この「預ける」タイプのゴルフ場会員権が、全体の約8割を占めます。

正式には「預託金制度」によるゴルフ場会員権、と言います。

 

 

5.「預託金制度」とは何か?

 

 

ゴルフ場会員権の種類としては、「預託金制度」によるものがメジャーだ、と書きました。

では、この「預託金制度」とは一体何でしょうか。

 

無理矢理一言で言えば、ゴルフ場建設のための費用を「預託金」として会員から集めて、その代わりに「優先利用権」を与える制度のことです。

 

「預託金」は、不動産賃貸借でいう「敷金」と同じですから、一定期間経過後は、会員が「返してくれ」と申し出れば、全額が無利子で返還されます。

(この権利のことを「預託金返還請求権」と言います。)

 

 

ゴルフ場会員権に市場価格が生まれるのは、この「預託金返還請求権」と「優先利用権」があるからです。

 

例えば、1,000万円を預託金としてゴルフ場に支払い、その後、市場価格が5,000万円まで高騰すれば、差額の4,000万円は利益となります。

 

その反面、バブル崩壊などの影響で市場価格が暴落した場合は、1,000万円のゴルフ場会員権が、数十万円単位にまで暴落してしまうこともあったようです。

 

その場合は、「預託金返還請求権」を使えば、1,000万円戻ってくるのだから、損はしないはず………だったのですが、ゴルフ場が赤字経営の場合は、返還されない場合があります。

(返還されない、というよりは、ゴルフ場にそのお金がないから返還できない、ということです。)

 

また、仮に預託金を返還してもらった場合、同じゴルフ場には再入会できないような場合もあるようです。

 

 

6.まとめ

 

以上の通り、ゴルフ場会員権や、ゴルフ場自体にも種類があります。

 

ゴルフ場会員権には市場価格があり、売買することができます。

 

また、ゴルフ場会員権の8割は「預託金制度」によるものです。

 

 

「預託金」は一定期間経過後に、ゴルフ場の経営が健全であれば、返還されるものです。

 

ちなみに、「預託金制度」によるゴルフ場会員権を売買で取得した場合は、名義書換のみが必要であり、新たにゴルフ場にお金を預託料として支払う必要はありません。

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再開発の計画はどうやって調査する?~例えば大阪の場合~

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「再開発」って、最近よく聞きませんか。

 

でも「再開発」って、具体的にどんなことか分かりますか。

 

再開発の状況などを調べる場合、どのように調べたらいいのか。

 

自分で再開発について調べた時に気づいたことなどをまとめました。

 

 

1.再開発を効率よく調べるのは難しい

 

 

例えば、

 

「東京 再開発」

 

と検索すると、多くの再開発についてまとめられなサイトがヒットします。

 

再開発についてまとめられたサイトは一杯あります。

 

また、後ほど書きますが、再開発の内容には分かりやすいものから、高度な専門知識が必要な情報まで幅広く、目的、つまり自分が何を知りたいのか、をはっきりとさせないと情報量が多すぎる結果となってしまいます。

 

例えば、大阪の再開発についてまとめられたサイトには以下のようなものがあります。

 

1-1.どんな再開発があるのか知りたい人向け

出典:https://downtownreport.net

地域別にまとめられていて、google map上に場所が落とされており、非常に分かりやすいサイトです。

 

 

1-2.新しくできるショップ情報を知りたい人向け

例えば、こういうランキングも参考になりめす。

出典:https://tcg-jpn.com/archives/15347822.html

 

 

ただ、新しくできる店舗などは、オープンが近くならないと、なかなか発表されません。

このようなサイトもあります。

出典:https://www.fashion-press.net/news/41692

 

 

 

1-3.オフィススペースのグレードなどを知りたい人向け

 

一覧的なものから検索できるのは、ウィキペディアが便利です。

出典:https://ja.m.wikipedia.org/wiki/大阪府の再開発の一覧

 

ただ、ひとつずつ、再開発を検索するのも面倒くさいです。

 

ビルの基準階面積やグレードなどの細かい情報は、再開発を行うデベロッパーの公式サイトが発表します。
発表されたばかりの再開発は、詳細がまだ決まってないことがあります。
先ほどのサイトから調べたい再開発を選び、公式HPに飛びましょう。

 

例えば、先ほどのこのサイトで興味ある再開発を見つけたら………

出典:https://downtownreport.net

 

リンク先をクリックして、詳細情報を調べましょう。

出典:https://www.hanshin.co.jp/twin-south/about/

 

 

1-4.統計的なデータを調べたい人向け

 

そもそも、知りたいものが再開発の情報だけではない場合です。

 

例えば、その地域でどのくらいのビルが供給されるのか、とか、空室率はどのくらいか、とかです。

 

供給量だと、以下のサイトが分かりやすいです。

出典:https://soken.xymax.co.jp/2018/12/12/1812-office_new_supply_osaka_2019/

 

 

空室率であれば、こちらのサイトが分かりやすいです。

出典:https://www.cbre-propertysearch.jp/article/office_marketview/

 

 

 

1-5.再開発の影響を知りたい人向け

 

「東京・名古屋・大阪の賃料予測」という資料があります。再開発の影響がダイレクトに表現されているわけではありませんが、今後の賃料の動向を把握するためには有効な資料になります。

 

出典:http://www.reinet.or.jp/?p=21231

 

 

 

ただ、上記のサイトをくまなく調べる………のは、高い報酬をもらう調査業務でもなければ、やりたくならないでしょう。

 

では、どうすればいいのか。

 

 

2.自分が知りたいこと・目的をはっきりさせる

 

 

再開発といっても、様々な情報があります。

 

効率的に情報を入手するには、まず、自分が調べたいことを明確にすることが大事です。

 

 

2-1.そもそも再開発とは?

 

大辞林 第三版の「再開発」の定義です。

 

土地の有効利用を図るために、既存の建築物を取り払って、新たな構想・配置のもとに開発し直すこと。

 

この既存の建築物とは、老朽化したビルだけではありません。

 

例えば、1970年代から再開発が始まった東京の西新宿エリアは、もともとは浄水場でした。

 

また、第2期工事が期待される大阪の「うめきた」も、もともとはコンテナヤードとして、貨物などが集積されている場所でした。

 

ただ、共通点としては、どちらも、市街地の中心であり、再開発により、土地が有効活用された、ということです。

 

「再開発」の定義だけを見ても、対象が幅広いのが分かります。

 

 

2-2.具体的な目的の絞り方

 

 

例えば先ほどご紹介したこのサイト。

都市レポ

 

更新も頻繁にあり、内容も充実していて分かりやすいです。

ただ、一から十までくまなく確認していては、時間がどのくらいかかるか、分かりません。

 

では、どうやって情報を絞ればいいのか。

 

以下、絞るためのポイントの例を書き出してみました。

 

・用途ごとに絞る

オフィスビル
ホテル
マンション
複合ビル
商業施設

 

・規模別に絞る

開発面積
延床面積
戸数・部屋数

 

・会社ごとに絞る

デベロッパー
オペレーター

 

・年ごとに絞る

歴史
イベント
供給量

 

ざっと書き出しましたが、これ以外にも自分が知りたい、と思うことを限定していくことが重要だと思います。

 

 

3.具体的に目的別に絞ってみた

 

 

では、2025年の大阪万博開催が決まって、活気づいている大阪を例にして、調べてみましょう。

 

3-1.用途ごとに絞る

 

3-1-1.オフィス

 

ザイマックス不動産総合研究所の「【大阪市】オフィス供給量2019」によれば、大阪市における延床面積3,000坪以上のオフィスビルの供給があるは、2009年から2018年の過去10年平均で2.9万坪とのこと。

出典:https://soken.xymax.co.jp/2018/12/12/1812-office_new_supply_osaka_2019/

 

 

 

これに対して、今後予定されている延床面積が概ね10,000坪以上のオフィスビルや複合ビルの計画を調べました。

 

 

【大阪梅田ツインタワーズ・サウス(大阪神ビルディング及び新阪急ビル建替計画)】

オープン予定:2022年春

延床面積:約78,000坪

用途:百貨店・オフィス・ホール等

事業主:阪急電気鉄道(株)、阪急電鉄(株)

(出典:https://www.hanshin.co.jp/twin-south/access/)

 

 

 

【うめきた2期地区 民間宅地北街区】

オープン予定:2024年夏

延床面積:約44,000坪

用途:ホテル・イノベーション施設・プラ ットフォーム施設・オフィス・商業施設・住宅等

【うめきた2期地区 民間宅地南街区】

オープン予定:2024年夏

延床面積:約113,000坪

用途:オフィス・ホテル・商業施設・都市型スパ・MICE 施設・イノベーション施設・住宅等

事業主:三菱地所(株)、大阪ガス都市開発(株)、オリックス不動産(株)、関電不動産開発(株)、積水ハウス(株)、竹中工務店(株)、三菱地所レジデンス(株)、うめきた開発特定目的会社

(出典:https://downtownreport.net/area/umeda-nakanoshima/)

 

 

【梅田三丁目計画】

オープン予定:2022年

延床面積:約65,000坪

用途:オフィス・商業施設・劇場等

事業主:日本郵便(株)、大阪ターミナルビル(株)

(出典:https://www.city.osaka.lg.jp/kankyo/page/0000051228.html)

 

 

 

【日本生命淀屋橋ビル建替計画】

オープン予定:2022年10月

延床面積:約15,000坪

用途:オフィス等

事業主:日本生命保険相互会社

(出典:https://www.nissay.co.jp/news/2018/pdf/20190312.pdf)

 

 

 

【オービック御堂筋ビル新築工事】

オープン予定:2020年1月

延床面積:約16,000坪

用途:オフィス・ホテル・店舗・ホール等

事業主:(株)オービック

(出典:http://www.obic.co.jp/company/pressrelease/pdf/20170207.pdf)

 

 

 

3-1-2.ホテル

 

 

【ヨドバシ梅田タワー】

オープン予定:2019年秋

延床面積:約32,000坪

用途:商業施設・ホテル等

客室数:1,000室

事業主:(株)ヨドバシカメラ

ホテルオペレーター:(株)阪急阪神ホテルズ

(出典:http://www.yodobashi-umeda.com/event/0season/ittai_kaihatsu/kaihatsu.pdf)

(出典:https://downtownreport.net/)

 

 

 

 

【アパホテル&リゾート梅田駅タワー】

オープン予定:2022年末

客室数:1,500室超

事業主:アパホーム(株)

(出典:https://www.apa.co.jp/newsrelease/116991)

(出典:https://downtownreport.net/news/apa-hotel-umeda-tower/)

 

 

 

【住宅(仮称)梅田曽根崎計画】

オープン予定:2022年3月

延床面積:約34,000坪

用途:住宅・ホテル・店舗等

事業主:住友不動産(株)

(出典:http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20180704_release_umedasonezaki_chakko.pdf)

 

 

その他にもホテルは開発予定が目一杯です。

 

あるブログによると、2016年の大阪市のホテル客室数は約50,000室だったのに対して、2020年の予想では、約68,000室と大幅な増加が予想されています。

 

 

3-1-3.商業施設

 

 

【大丸心斎橋店本館建替え計画】

オープン予定:2019年秋

延床面積:約20,000坪

用途:百貨店

(出典:http://www.j-front-retailing.com/_data/news/151030%20shinsai.pdf)

(出典:google)

 

 

 

【心斎橋パルコ・大丸心斎橋店北館リニューアル】

オープン予定:2021年春

延床面積:約17,000坪

用途:百貨店

(出典:http://www.shinsaibashi.or.jp/stores/show/19/)

 

 

3-2.歴史で絞る

 

大規模な開発面積だった大阪の再開発を、年代ごとに調べるパターンです。

 

・1976年:阿部野再開発:約28ヘクタール
・1986年:OBP(大阪ビジネスパーク):約26ヘクタール
・2013年:うめきた第1期:約7ヘクタール
・2014年:阿倍野ハルカス:約3ヘクタール
・2024年:うめきた第2期:約16ヘクタール

 

 

 

4.再開発の内容は掘り下げるべき?

 

 

再開発は以前の土地がどうだったのか、とか、再開発の趣旨は何か、とか、詳細を把握しておいた方がいいのでしょうか。

 

単に目的別に調べる情報を絞るだけで、意味のある情報を手に入れることが出来るのか。

 

そう疑問を持たれる方もいるかと思います。

 

しっかりと、再開発の経緯から、計画内容まで調べあげるべきだと。

 

ただ、再開発の情報は膨大です。

全ての内容を理解するには、高度な専門知識が必要です。

 

資格の勉強をしている方が調べることも、費用体効果の面からは、あまりオススメできません。

 

膨大な情報に対しては、目的を絞りこんで、効率的な情報収集を行うことで対抗しましょう。

 

 

5.目的をしっかりもって、数多いサイトを活用する

 

 

再開発は定義自体も、ある程度幅広く、情報量も膨大です。

 

再開発を手掛ける側であれば、詳細情報を調べつくす必要はあるかもしれません。

 

ただ、時間には限りがあります。

 

限られた時間で、効率良くインプットするためには、自分が再開発について、何を知りたいのか、を明確にしましょう。

 

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【不動産英語】不動産業界での「engagement」とは何か?

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「エンゲージメントリング」

 

よく聞く言葉です。

 

婚約指輪です。

 

でも、ビジネスでも使われます。
不動産関連のビジネスでも使われています。

 

「engagement」

(ただ英語にしただけ、ではありません。)

 

この意味を英語で調べてみました。

 

1.まずは「engage」を英語で調べてみた

 

結論から言いますと、

「engagement」とは、

 

契約の相手方

 

というイメージでいいのではないか、と思います。

 

まずは、動詞である「engage」を英英辞書で定義を調べてみました。

 

・to be doing or to become involved in an activity
・to employ someone to do a particular job
・to arrange to employ someone or to pay someone to do something for you

(出典:オンライン版ロングマン現代英英辞典)

 

関連がありそうな定義を抜粋しました。

 

 

大まかな意味をまとめると、

 

 

「do or involve(join)」

「appoint to do」

「employ」

 

 

といったところでしょうか。

 

 

不動産関連の英語サイトを調べてみたところ、

 

「engage property」

「engage real estate」

 

という使われ方をされていました。

 

 

2.次には「engagement」を英語で調べてみた

 

 

次は本題である「engagement」を英英辞書で調べました。

 

・an official arrangement to do something, especially one that is related to your work
・when you become involved with someone or something in order to understand them
・an official arrangement to employ or pay someone to do a particular job

(出典:オンライン版ロングマン現代英英辞典)

 

関連がありそうな定義を抜粋しています。

 

 

大まかな意味でいうと、

 

「an official arrangement to do or employ」

 

といったところでしょうか。

 

英語のサイトでは、

 

「Real estate customer engagement」

 

とか、

 

「This snapshot report shows how employee engagement in the real estate industry compares to the national average. 」

 

という使われ方がされています。

 

どちらも「official agreement」でしょうが、

 

「Real estate customer engagement」は「to do」の、

 

後者の方は「to emply」の意味だと思います。

 

 

3.関連語の「engagement letter」を英語で調べてみた

 

 

「engage ment」を調べていましたら、

「engagement letter」というものもある、ということが分かりました。

 

要は契約書、だということです。

 

英英辞書の定義です。

 

a letter in which the conditions under which someone is employed are stated. In the US, an engagement letter is usually given to a CONTRACTOR who has been employed to carry out a particular service or job

(出典:オンライン版ロングマン現代英英辞典)

 

「letter」とは、日本語では手紙の意味で使われていますが、英語サイトを見ると、

 

「letter of agreement」

 

とか、

 

「letter of intent」

 

などの、契約書面の意味として使用されています。

ですから、ここでも「letter」は契約書面として、「contract」と概ね同じ意味として把握しておけば良いと思いました。

 

 

「condition」とは、契約条件、という日本語訳となると思います。

 

契約条項として用いられる「term」とは違いますので注意が必要です。

 

何が違うのかというと、英語サイトでは、

「term」は契約における義務、という意味が強く、「condition」というのは契約を有効にするための前提条件、のような意味だと解説されていました。

 

より詳しい英語での両者の違いは、以下のサイトをご参照下さい。

https://calgaryrealestatereview.com/2014/05/10/what-is-the-difference-between-real-estate-condition-and-a-term/amp/

 

「contractor」は、契約社員などの意味もありますが、ここでは契約の相手方、くらいに考えておけば良いと思います。

 

つまり、「engagement letter」とは、契約の相手方に対する条件を記載した契約書面、という日本語訳もできるかと思います。

 

 

4.まとめ

 

 

「engagement」とは、日本ではエンゲージメントリング、つまり婚約指輪が有名です。

 

ビジネス面においては、

 

「契約の相手方」

 

というイメージでいれば、大きく意味を履き違えることもないかと思います。

 

婚約、というのも、一種の夫婦の間の契約ごと、ということです。

 

 

5.おまけ

 

不動産関連の英語サイトでの「engagement」の使われ方です。

 

「WE EXIST TO ENGAGE OUR CREWOUR CLIENTOUR COMMUNITY」

 

「the friendly face of a local, knowledgeable real estate agent ready to engage them live and in real-time.」

 

「engaging the future」

 

 

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【不動産英語】「entity」とは何なのか?

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「entity」って聞いたことありますか?

 

ビジネスの中では、良く出てくる言葉です。

私は不動産関連の英語で、調べ物をしている時に、次のような文章が出てきて、止まってしまいました。

 

A general partnership is a form of business entity in which two or more co-owners engage in business for profit.

(出典:https://definitions.uslegal.com/p/partnerships/)

 

「a form of buisiness entity」って、

「a form of buisiness」と何が違うのか。

 

1.英英辞書で「entity」を引きました

 

something that exists as a single and complete unit

(出典:オンライン版ロングマン現代英英辞典)

 

大まかな意味としては、次の2点でした。

・something exists separately.

・single and complete unit
(ここで言う「unit」というのは、 「group」くらいに思っておけば良さそうです。)

 

 

 

2.類義語として「being」が

 

類義語として、「being」があります。

 

辞書の定義は、

 

a living thing, especially a person

(出典:オンライン版ロングマン現代英英辞典)

 

そうだ、と思いました。確か文法関連、もしくは人間のこと、というイメージがありましたので。

 

3.英語サイトでの「entity」と「being」の違い

 

そこで、英語サイトで「entity」と「being」の違いを調べてみました。

 

【being】
being is a living creature

 

【entity】
organisations which have no physical form

 

「being」は生物に、「entity」は無形のもの、概念的なものに使う、ということだと理解しました。

 

ちなみに、日本語で「エンティティ」と調べてみました。

(客観的な)存在。実物。

(出典:webio辞書)

 

何となく、英語と同じ意味ですが、英語上では生物か否か、有形が無形かで、「being」と「entity」を使い分けるのでしょう。

 

 

4.もう少し定義を調べてみました

 

もう少し「entity」の定義を深掘りしてみました。

 

used to talk about any business that is a single unit from a legal or financial point of view

(出典:オンライン版ロングマン現代英英辞典)

 

「buisiness」を表現する言葉、だということです。

 

「point of view」とは、

「a particular way of thinking」とか、「someone’s own personal opinion or attitude」のことです。

 

「a legal or financial point of view」を、日本語的に訳すと、法的・経済的観点、といった感じでしょうか。

つまりは、「entity」とは、法的・経済的観点からみて「single unit」として分類される「buisiness」である、ということです。

 

5.派生した言葉もあるようです

 

ビジネス用語としての「entity」ですが、さらに細分類されます。

「buisiness entity」と「legal entity」です。

 

【business entity】
a company involved in the production, buying, and selling of goods or services for profit

(出典:オンライン版ロングマン現代英英辞典)

 

ここでいう「involved」とは、「result」という意味で、要は、利益のために売ったり、買ったりしている会社、という意味と理解しています。

 

つまり、「buisiness entity」とは「buisiness」目的のために設立された「organization」であり、例えば、「corporation」だったり、「campany」、「partnership 」だったりする、というものです。

 

この後の「legal entity」とは異なり、主に税金別に分けられているもの、と説明している英語のサイトもありました。

 

 

【legal entity】
an organization considered as a separate independent unit for legal purposes

(出典:オンライン版ロングマン現代英英辞典)

 

定義の中にある「legal purpose」には、専門的な意味がありそうなのですが、ここでは割愛させて頂きます。

 

先ほどの「buisiness entity」は主に税金面で区切られた「entity」でしたが、「legal entity」は法律面から区切っあ「entity」といつことです。

 

 

6.英語のサイトでは?

 

「entity」か使われている文章をいくつか集めて加工してみました。

 

不動産関連のサイトを中心に調べました。

 

・we’ll discuss types of entity property ownership.

 

・the owner of a property is a single person or legal entity.

 

・A business or group of people interested in purchasing real estate can create a legal entity known as a corporation (Corp).

 

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【考えてみる】中古マンションの売り時を考えてみる

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友人や知人が自宅マンションを、

 

「買った時より高く売れた」
「今が売り時」

 

こんな言葉を聞けば、売り時を逃さないかどうか、気になってしまいます。

 

オリンピックや消費税増税、世界的な利上げ傾向など、中古マンションの正しい売り時は一体いつなのでしょうか。

 

 

1.中古マンションの売り時はあまり考えすぎない方が良い?

 

結論から言うと、

 

「中古マンションに売り時はない」

 

と私は思っています。

(後で書く、例外ケースを除きます。)

 

東日本レインズが1月22日に公表した「首都圏における2018年(1~12月)の不動産流通市場の動向」によると、中古マンションの新規登録件数は20万6,901件で、初めて20万件を超えたようです。

ちなみに、この数字は過去最高であり、首都圏全域で前年を上回る件数だった、とのことです。

 

また、2018年の首都圏の中古マンション市では成約価格の上昇が続いている状況です。

 

「今が売り時じゃないか?」

 

と考える方もいるかと思います。

 

これから理由を書きますが、基本的には、

 

「中古マンションに売り時はない」

 

ので、安心して下さい。

 

 

 

2.高い時に売っても高く買わなきゃいけない

 

例えば、数年前にマンションを購入したマンションに住んでいる方。

 

そのマンションを売ると、住むところがなくなります。

 

当然、次の家を見つけてから、今の家を売るのが普通のやり方です。

 

この場合、今の家を売るのと、次の家を買うのが、ほぼ同時期になります。

 

例えば、2020年のオリンピック前の時期で、不動産価格が高止まりしている時期に売ったとしても、買う場合も高いのです。

 

 

3.高い時に売って得するのはこんな人たち

 

 

ちなみに、不動産価格が高騰している時に売って得するのは次のような人たちです。

 

 

・分譲マンションを売って、賃貸マンションへ引越す人

・価格が高い地域から安い地域へ引越す人
(東京23区の家を売って、地方圏に家を買うケースなど)

・自分で住んでない物件
(空き部屋、もしくは賃貸中の物件)

・空き部屋を買い取ってもらう場合

 

 

特に不動産会社などに買取ってもらう場合は、不動産価格が高騰している時が良いです。

 

なぜなら、買取った不動産を転売して利益を出すビジネスモデルのため、転売価格も高くできるのであれば、仕入れ値である買取価格も高くできるのです。

 

繰り返しますが、自分で住んでいるマンションを売って、新たに住む家を買おうと思っている人は、価格高騰期に売っても得はしません。(買う価格も高騰しているからです。)

 

 

4.オリンピック前の2019年こそ売り時では?

 

 

そうは言っても、やはり価格高騰期(記事執筆時点では2019年、東京オリンピック前です。)に売った方がお得なんじゃないか、という方もいると思います。

 

確かに、中古マンションの価格は、新築マンションが上がるのに合わせて、上がっていきますので、景気がよく価格が高騰している、さらには低金利で購入者のローンが組みやすい状況の方が売りやすいのは確かです。

 

でも、それは先ほど言ったような空き部屋の場合などは売り時かもしれません。

 

ただ、住み替えを考えている人にとっては、住み替え先の価格も高いわけですので、あまりお得感はない、と思われます。

 

また、売るだけ売って、価格が下がるまで賃貸に入る方法などを考えている方もいると思いますが、あまりお勧めできません。

 

なぜなら、まず、敷金や礼金などのイニシャルコストがかかること。また、価格高騰期は賃料も高いです。

さらに、賃料は価格と違って、契約で決められていますから、なかなか賃料を下げられません。
(住みたい家か見つからない、価格がなかなか下がらない場合は、高めの賃料をずっと払い続けることになります。)

 

 

 

5.自分が住んでいるマンションの売り時は自然体で決めましょう

 

 

これまでのことをまとめます。

 

不動産の価格高騰期に売って得するのは、

 

 

・分譲マンションを売って、賃貸マンションへ引越す人

・価格が高い地域から安い地域へ引越す人
(東京23区の家を売って、地方圏に家を買うケースなど)

・自分で住んでない物件
(空き部屋、もしくは賃貸中の物件)

・空き部屋を買い取ってもらう場合

 

 

こういう人たちです。

 

自分で住んでいるマンションを売って、住み替え先を購入する予定の方は、高くも売れますが、買う価格も高くなります。

 

ですから、あまりお得とは言えません。

 

つまり、自分で住んでいるマンションを売って住み替え先の購入を考えている人には、

「売り時はとくにない」

と言うことができると思います。

 

 

6.売り時を考えるよりも買い時を考えて準備する

 

 

住み替えの場合、売り時がないのなら、いつ売ればいいのか。

それは、買いたい物件が見つかった時です。

 

不動産の価格高騰期には、不動産の購入も控えるべき、という意見がありますが、それは少し違うと思います。

 

 

本当に自分が探し続けてきた理想のマンションが見つかったのなら、価格高騰期だろうが何だろうが、購入すべきだと思います。

 

逆に言えば、高い価格で買うことになっても、今住んでいる家も高く売れるのですから。

 

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借地権の権利金とは?経済的利益に認定課税に立退料?

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「権利金」という言葉を聞いたことがあると思います。
部屋を借りる時とかに、良く使われる言葉です。

 

「敷金」や「保証金」とは違います。

 

また、建物の賃貸借と、土地の賃貸借でも、取扱いが異なります。

 

この記事では、土地の賃貸借における「権利金」について、調べたことをまとめました。

 

 

1.権利金と保証金の違い

 

 

そもそも、権利金とか保証金とは何でしょうか。

 

先ほども書いように、賃貸借の時に受け渡しがされるお金です。

 

ただし、「賃料」とは違います。
「賃料」は、毎月、借りている人(借主)が、貸している人(貸主)に支払うお金です。

 

何が違うのか。
権利金とか保証金は、グループでまとめると、「一時金」という分類でまとめられます。

 

「一時金」という通り、毎月、ではなく、あるタイミングで支払れるお金です。

 

それは、契約した時です。

 

権利金や保証金といった「一時金」は、契約時に、借主から貸主へ支払れます。

 

では、権利金と保証金は何が違うのか。

 

まず、保証金は「預り金的性格」の一時金、と言われます。

 

預かったものは、いずれ返します。

つまり、「預り金的性格」の一時金(保証金や敷金もそうです。)は、契約時に借主から貸主に支払れますが、契約「終了」時に、借主に返却されるお金です。

 

 

では、権利金はどういう一時金でしょうか。

 

権利金は、「賃料の前払的性格」の一時金と言われます。

 

保証金と異なり、賃料は貸主が預かっいる訳ではないので、契約終了時でも、借主に返却されません。

つまり、権利金とは、契約時に貸主に対して支払われっぱなし、のお金なのです。

 

この、借主に対して返却される、されない、が、保証金と権利金の大きな違いとなります。

 

また、税金がかかる、かからない、で言えば、保証金は収入ではありませんので税金はかかりません。

 

一方、権利金は「賃料の前払的」な一時金ですので、貸主の収入となります、

したがって、権利金は課税対象となります。

 

 

2.借地権の種類により権利金や保証金は変わる

 

 

この記事のはじめに、「土地の賃貸借」における権利金のことをまとめる、と書きました。

 

建物の賃貸借よりも、土地の賃貸借の方が複雑で、かつ、分かりづらいです。

 

土地の賃貸借の種類には、借地権や賃借権、使用借権などがあります。

 

ここでは、建物の敷地として使われる「借地権」について、書いていきます。

 

借地権とは、建物所有を目的として土地を借りた時の権利のことです。
青空駐車場として借りた場合は、借地権とは認められません。

 

では、なぜ借地権として区別されるのか。
それは、借地権は法律によって強く保護されるからです。

 

具体的には、借主(専門用語で「借地権者」といいます。)に対して、法律の手厚い保護があると思って下さい。

 

法律とは、借地借家法のことです。
注意ですが、借地借家法の前の法律である借地法も含まれます。(「旧法」と言われます。これに対して、借地借家法のことを「新法」ということもあります。)

 

借地権にも様々な種類があります。

 

旧法借地権、新法普通借地権、事業用定期借地権、一般定期借地権………などです。

 

それぞれ、契約年数や契約内容などが異なりますが、無理矢理一言で分けてみると、

 

 

貸した土地が戻るか、戻らないか

 

で大きく2グループに分類することができます。

 

定期借地権などの内容は、詳細は別の記事を見て頂きたいので、ここでは、

 

 

貸した土地が戻る借地権

貸した土地が戻らない借地権

 

 

の2つがあるんだ、とくらいに思っておいて下さい。

 

 

ここで、権利金と保証金の違いについて、思い出して下さい。

 

この二つの一時金の違いは、

 

 

契約終了時に返却されるか、されないか

 

でしたね。

 

 

これを、2つの借地権のパターンと組み合わせてみて下さい。

 

 

貸した土地が戻ってこない、ということは、契約が終わらない、ということでもあります。

 

特に旧法借地権の場合、契約を終わらせるためには様々な条件や立退料が必要となり、契約を終わらせることが難しいのが実態です。
(そのため、貸した土地が戻ってこない、と言われます。)

 

ここで一時金を思い出して下さい。
二種類の一時金の大きな違いは、契約終了時に返却されるか、されないか、です。

 

つまり、貸した土地が戻ってこない借地契約の場合に、契約終了時に返却される一時金の授受が行われた場合、その一時金は半永久的に返却されないことになります。

 

つまり、貸した土地が戻ってくる借地権の場合、契約終了時に返却される一時金(保証金、敷金)が授受されることは少ない、と考えられます。

 

また、反対のことを言えば、貸した土地が戻ってくる借地権の場合、契約終了時に返却される一時金(保証金、敷金)が授受されることが多い、と考えられます。
(何故なら、税金がかからないからです。契約終了時に返却されない一時金(権利金)の場合は、税金がかかります。)

 

以上のことをまとめますと、

 

 

土地が戻ってない借地権(旧法借地権、新法普通借地権)の場合、権利金が授受されることが多いです。

土地が戻ってくる借地権(定期借地権)の場合、保証金が授受されることが多いです。

 

 

また、旧法借地権や新法普通借地権のように、土地が戻ってこない場合は、権利金が授受されることが多いですが、この場合の権利金は、借地権の「価格」としても捉えることができます。
(なぜなら、半永久的に戻ってこないなら、それは実質的に売買と同じ、とも考えられるからです。)

 

次は、「権利金の性格」について、書いていきます。

 

 

 

3.権利金の性格

 

 

前の方で、
権利金は、

 

「賃料の前払的」な性格

 

がある、と書きました。

 

 

権利金の性格としては、それだけではありません。

 

少し前に書いた、

「借地権の価格」

としての性格も持っています。

 

この「借地権の価格」として、という表現は、専門用語で表現すると、

 

「借地権設定の対価」

 

という表現になります。

 

「設定」というのは、要は「貸した」ということです。(地主のことを、「借地権設定者」と言います。借りた人は「借地権者」です。)

 

「対価」とは、見返り、とか、報酬、という意味です。
つまり、土地を貸してあげた見返りとして、「借地権の価格」である権利金を、借主からもらう訳です。

 

貸した場合にもらうのは、「賃料」ですが、この場合は借地権の「価格」と考えられています。

 

その理由は、先ほども書いたように、土地が半永久的に戻ってこないから、貸す、というよりも、売った、という方がしっくりくるからです。

 

でも、あくまで「借地権」です。
完全に売ったわけではない。

 

となると、何が起きるか。

 

稀に、貸主に土地が戻ってくることがあります。

 

一般的に、貸した土地が戻らない借地権、と言われている旧法借地権や新法普通借地権において、土地が戻る場合とはどんな時か。

 

このような借地権が「半永久的」と言われる理由は、契約期間が半永久的に「更新」されてしまうからです。

いろいろと細かい条件がありますが、法律によって借主は強く保護された結果、貸主からは「更新」を拒否できないことになっています。

 

それでも「更新」を断りたい場合はどうするか。
(専門用語で「更新拒絶」と言います。)

 

無理矢理簡単に言えば、
法律的には、以下の2つが必要だ、とされています。

 

①更新を断るだけの、しっかりとした理由
(専門用語で「正当事由」と言います。)

②お金
(専門用語では「立退料」と言われます。)

 

 

ここで、難しいのは「お金」です。

 

「正当事由」については、法律上、大体このようなこと、というのが決まっているので分かりやすいのですが、「立退料」って一体いくら?という話になるわけです。

 

この「立退料」については、様々な考え方があり、揉めるところなのですが、無理矢理、理解するために一言で言えば、

 

買った土地を返せ、って言うのなら、払ったお金を返してよ

 

ということです。

 

つまり、半永久的に戻ってこない借地権だから、実質的に買ったものだとして、「借地権の価格」相当の権利金を、借主は地主に払います。

 

でも、地主に対して返却することになると、権利金は払い過ぎ、だと思いませんか。

 

「立退料」は、
前に書いた「正当事由」を色々考えて、

 

権利金の「払い過ぎた」部分だ

 

と考えると分かりやすくなると思います。

(実際には様々な考え方があるので注意しましょう。)

 

ちなみに、権利金にはもう一つ、

「賃料の前払的」性格

がありますね。

 

だとすると、契約が途中で終わった場合は、払いすぎた前払部分は返却しなければならない、と考えられます。

 

前に、権利金は借主に返却されない、と書きましたが、その例外になります。
(権利金が返却されないのは、あくまで、貸した土地が戻ってこないことが前提となっているからです。)

 

 

4.一時金(権利金と保証金)の税務上の取り扱いは?

 

 

「税務上の取り扱い」とは、要は、どうやって税金を払うか、ということです。

 

前にも書きましたが、

 

権利金は課税されれ

保証金は課税されない

ということです。

 

まず、権利金から見ていきます。

課税のされ方は、権利金であれば一律、ではありません。

 

総合課税と分離課税に分かれます。

 

総合課税と分離課税とは?

 

となると思いますが、ここでは理解を早めるために、無理矢理簡単に説明します。

 

総合課税とは、所得が低い人にとってメリットがある方法です。

分離課税とは、高所得にメリットがある方法です。

 

なぜなら、日本は所得が多い人ほど、所得税が大きくなる国だからです。

 

つまり、

総合課税では、権利金が所得とみなされます。

分離課税では、権利金は所得とは別に処理されます。

 

権利金の課税の取り扱いのポイントは、この1点です。

 

権利金の金額の大きさによって、所得が増えるか・増えないかが変わります。

 

その基準となるのが、土地の価格です。

 

土地の価格の1/2以上の権利金が授受された場合は、土地の売却とみなされ、他の不動産売買と同じように分離課税となります。
つまり、権利金収入は、所得とは別に課税の対象になります。

 

土地の価格の1/2未満の権利金が授受された場合は、あくまでも土地の賃貸とみなされ、不動産賃貸収入と同じように総合課税となります。
つまり、この場合の権利金収入は、所得に合算されます。

 

 

 

それでは、保証金の場合はどうでしょうか。

 

保証金は、前にも書いたように、非課税となります。

 

ただし、保証金に関係するものの中には課税されるものがあります。

 

利息相当分です。(運用益、と言います。)

 

保証金は、賃貸開始時に借主から預かって、賃貸終了時に返します。

そして、保証金自体には利息がつかないので、預かった金額をそのまま、借主に返却することがほとんどです。
(契約で違った取り決めがされていることもあります。)

ただ、預かっている保証金は、全くお金を生まないのでしょうか。
単純に、この保証金全額を銀行に預けていると考えて下さい。

 

銀行では利息が発生します。

 

この利息相当分は、保証金を運用した収入、として課税対象になります。

 

その他にも、あまりにも保証金が高額な場合は、「経済的利益」というものを算出して、先ほどの権利金と合算して、総合課税か分離課税かを判断するようになります。

(「経済的利益」とは、保証金の運用益のことです。「経済的利益 = 保証金の額 - (保証金の額 × 基準年利率による複利現価率)」という数式で求められます。)

 

 

5.権利金の認定課税とは?

 

 

「権利金の認定課税」という専門用語があります。
これはどういうことでしょうか。

この場合の「認定」の意味合いとしては、「あるものとみなして」という意味が近いと思います。

 

想像してもらいたのは、地主に土地が戻ってこない借地権の場合(旧法借地権、新法普通借地権)、権利金を授受するのが普通なのに、あえて授受されなかった場合です。

 

そんな場合、本来、課税される権利金がないのですから、税金は発生しない・・・・・・とはならないのです。

 

このような場合には、権利金が授受されたものと「みなして」、つまり「認定」して、課税されてしまいます。
(地主や借主が個人や法人かで異なり、計算方法なども色々ありますので、詳しい税金算出方法は、ここでは書きません。)

 

ただし、権利金が授受されていなくても、認定課税されない例外があります。

 

一つは、権利金の代わりとなるくらい高い賃料(地代)を払っている場合です。(つまり、権利金を払わないことで、別に得をしていない場合、ということです。)
この賃料の水準は専門用語で「相当の地代」といいますが、イメージとしては、1年間の賃料合計が、その土地価格の6%程度である場合のことを言います。

 

もう一つは、要は「売買とは違います」ということを証明することです。
つまり、地主に土地が戻ってこない借地権を、権利金も払わずに手に入れた場合、「無料」で土地を手に入れたことになります。
だから、税務署は、そういうお得すぎる話には税金をかけようとするのです。

 

ですから、そういうことではない、ということを証明すれば、税務署も許してくれます。
そういうこと、とは、無料で土地を手に入れたわけではない、具体的には将来しっかり土地はお返しします、ということを届け出ます。
(この届出書は「土地の無償返還に関する届出書」と言います。)

 

また、定期借地権の場合はどうでしょうか。
ここまで読んで頂いた方は、もうお分かりかもしれませんが、定期借地権には「認定課税」そのものの適用がありません。

 

なぜかといえば、定期借地権は、地主に土地が戻ってくる借地権です。
ですから、契約終了しても借主に返却されない権利金ではなく、借主に戻ってくる保証金が授受されることが多いのです。

つまり、権利金の授受慣行がない、と考えられるのです。
そのため、定期借地権には「認定課税」そのものが適用されない、と考えられています。

 

 

6.権利金の償却とは?前払地代?

 

 

「償却」という専門用語があります。

これは、無理矢理一言で言えば、

 

払ったり、もらったりしたお金を、バランスよく何年かに分けること

です。

 

これをすることによって、収入や費用が毎年安定します。

 

逆に、お金が大きいものに対して、「償却」ができない場合、ある1年だけ収入が大きすぎたり、費用が大きすぎたりしてしまい、バランスが悪くなってしまいます。
(1発屋のお笑い芸人をイメージすれば、何となく分かると思います。稼ぎすぎた次の年、仕事がなくなったら、住民税の支払いとかきつそうですよね。)

 

 

では、権利金です。

 

権利金は契約時に、結構大きい金額が借主から地主に支払われます。
でも、権利金は償却できません。

 

支払った方としては、契約期間満了時に全額を費用とすることになっています。

費用とすれば、利益(所得)が減る。つまり、税金を減らすことができるのですが、契約期間満了時まで費用にできないのであれば、実質、税金は減らせないことになります。
(なぜなら、権利金が授受されるのは、地主に土地が戻ってこない借地権の場合だからです。)

 

また、もらった方としても、結構大きい金額が、その年の収入となってしまうことで、税金の金額が大きくなってしまうことがあります。

 

不便だな、と思われていましたが、平成17年度の税制改正で変わりました。
どう変わったかと言うと、いわゆる「償却」のようなことができるようになったのです。

 

契約書で権利金のことを「地代の前払い」と明記することで、契約期間中にバランスよく、収入、もしくは費用として計上することができるようになりました。

 

権利金をもらう地主にとっては、毎年の地代分として課税されることには変わりませんが、一度に大きな課税金額となる権利金と比べると、少しずつ課税される、ということで、課税上のメリットは大きいものとなっています。

 

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共有?共有持分と共有名義と区分所有に敷地権?違いは何?

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共有とは、

 

一つの物を数人で所有すること

 

です。

 

それぞれが所有する割合を割り当てられます。この割合のことを共有持分、と言います。

 

不動産も共有することができます。

 

不動産の共有の例としては、分譲マンションが挙げられます。

(何を共有しているのかは、後ほど書きます。)

 

共有の話になると、次のような用語が出てきます。

 

「共有名義」
「共有持分」
「区分所有権」
「敷地権」
「敷地利用権」
「準共有」

 

などです。

 

この用語たちが、それぞれが意味を持っています。

 

一見、面倒くさそうに見えますが、順を追って考えれば、スムーズに理解できると思います。

 

 

1.共有と区分所有

 

 

共有とは、先ほども書いた通り、

 

一つの物を、複数人が、共同で、割合的に所有すること

 

です。

 

 

では、共有に関連する用語である「区分所有」とは、どのような意味を持っているのでしょうか。

 

無理矢理、一言で言えば、区分所有とは、

 

区分された一つの物を、一人で所有すること

 

です。

 

 

一人で所有するので、明らかに共有とは違います。

 

では何故、わざわざ「区分」という言葉をつけるのか。

 

「区分所有」という言葉の間に言葉を埋めて、意味を確認してみると分かりやすいです。

 

 

区分所有とは、

 

「区分」された一つの建物を一人で「所有」すること

 

です。

 

 

つまり、「区分」されるのは土地ではなく、「建物」です。

 

「建物」を「区分」する、とはどういうことでしょうか。

 

区分とは、

 

くぎって分けること。区別していくつかに分けること。区分け。

 

です。
(出典:コトバンク)

 

「区分」された「建物」の例としては、マンションが挙げられます。

 

では、マンションであれば、全てのマンションが区分所有と言えるか。

 

答えは、「No」です。

 

例えば分譲マンションはどうでしょう。

 

部屋が一つ一つ区切られて、それぞれが販売されてます。

それぞれの部屋に、それぞれの所有者がいます。

 

「区分」された「建物」を、それぞれが所有している。

 

つまり、分譲マンションの所有形態は「区分所有」と言えます。

 

では、賃貸マンションはどうでしょう。

 

部屋自体は区分されています。

ただ、ほとんどの場合、賃貸マンションの所有者、つまりはオーナー、大家さんは一人です。

 

この場合「建物」は「区分」されていますが、それぞれの部屋に所有者がいる訳ではありません。

 

つまり、「区分」された「建物」を所有しているのではなく、賃貸マンションという建物全体を所有していることになります。

 

ですから、賃貸マンションは「区分所有」されているものではありません。

 

 

2.共有と共有持分

 

 

繰り返しになりますが、「共有」とは、

 

一つの物を、複数人が共同で、かつ、「割合的に」所有することです。

 

 

「割合的に」という部分に注目してみましょう。

 

割合、とは50%とか、3分の2とかで表されるものです。

つまり、全体を100とした時に、どれだけの分を自分が所有しているか、ということになります。

 

そして、この共有持分の割合は、登記簿謄本などには、

 

「1,000,000分の80」

 

などのように、分数として表示されています。

 

また、この場合の分母は、

 

各所有者が所有する建物の面積の合計、であることがほとんどです。

 

(「延床面積」ではありません。「延床面積」とは、各所有者の部屋の外を含めた面積だからです。例えば、外の廊下や、マンションのエントランスなどです。)

 

 

3.共有と共有名義

 

 

住宅購入時には、「共有名義にする」とかいう話を良く聞きます。

 

そもそも、「共有名義」とは何でしょうか。

 

辞書などの定義です。(出典:コトバンク、デジタル大辞典)

 

 

名前。特に、書類などに所有者・責任者などとして表立って記される名前。

 

分かりやすいですが、「共有」というキーワードにフォーカスしてみると、

 

 

法律上の行為の主体、または権利義務の主体として表示されている名称。

 

という定義がいいのかな、と思います。

 

つまり、不動産(1戸建や分譲マンションなど)を「共有名義」で購入する、ということは、単なる表面上の名前、ということではなく、法律などによって、罰せられたり、逆に守ってもらったりする対象になる、ということです。

 

何故かというと、登記簿に所有者の名前が記載されるからです。

 

登記簿は、お金を払えば、誰でも入手可能です。

 

つまり、不動産を共有名義で所有している(つまりは、共有している、ということ)は、世間に対して公表されている、とも言えると思います。

 

不動産を共有するための「共有名義」とは、無理矢理一言で言えば、

 

一つの不動産に対する法律上の責任などを、複数人で負担している状態

 

とも言えるかと思います。

 

 

4.共有と敷地利用権

 

 

前の方で、不動産の共有の具体例として、分譲マンションを挙げました。

 

その一方で、分譲マンションは区分所有の具体例そのものだ、とも書きました。

 

実は、どちらも正解です。

 

分譲マンションの建物部分は区分所有ですが、土地は共有となります。

 

正確に言うと、土地は「敷地利用権」の共有になります。

 

なぜ、「敷地利用権」というのか。
なぜ、土地は「区分所有」ではないのか。
また、なぜ共有なのか。

 

まず、1戸建を想像してみて下さい。

 

土地に建物が建っています。

 

逆の言い方をすると、建物を建てるには土地が必要です。

 

敷地とは、建物を建てるための土地のことです。

 

つまり、マンションにも敷地は必要です。

 

ただ、1戸建は分かりやすいですね。
1つの建物が、1つの土地の上に建っています。

 

分譲マンションの場合は、一つの土地の上に、数十個から数百個の区分された建物が建っています。

 

もし、厳密に、建物に合わせて、土地も区分しよう、としたら、どうでしょう。

 

部屋の真下の土地を区切りますか?

 

そうすると、例えばタワーマンションなんかだと、2階から30階までが同じ土地の区切りになります。

 

どうやって、同じ土地の区切りを、さらに2階から30階に分ければいいのでしょうか。

 

区切り方のルールも決めなければいけません。
マンションによってバラバラだと、混乱が起きますよね。

 

ここは一つ、費用対効果で考えてみて下さい。

 

土地を厳密に建物に合わせて区分する方法のと、いっそのこと1つの土地をみんなの共有にしてしまう方法があったら、どっちがコスパが良いでしょうか。

 

共有にしてしまう方が、分かりやすいし、共有持分を決めるだけで良いですよね。

 

逆に、共有にすることでデメリットはあるでしょうか。

 

ここから、ここまでが自分の敷地だ、っていうことを他人に言えない………

 

自分一人の土地が欲しい………

 

もし、そう思う方がいたら、1戸建を買った方が良いですね。

 

マンションは、立地や駅までの距離、部屋からの眺望などを気に入って買う人がほとんどです。

 

土地が共有だからと言って、気に入ったマンションの購入を止める人が、果たしているでしょうか。

 

共有の方が考え方がシンプルで、かつ、費用対効果も良さそうですよね。

 

このように、分譲マンションのような区分所有の建物の敷地を、共有名義にするための権利を、「敷地利用権」と言います。

 

ちなみに、「敷地権」という用語もありますが、呼び方が違うだけで、中身は同じです。

 

「敷地利用権」が、登記簿に記載される時に、「敷地権」として記録される。
それだけの違いです。

 

 

5.共有と準共有

 

 

共有とは、一つの物を複数人が共同で割合的に所有することだ、と言いました。

 

少し言い換えてみます。

 

所有すること、というのは、

 

「所有権」を持っていること

 

と言い換えできます。

 

私個人的には、「共有」という言葉一つあれば良いと思うのですが、法律上、「準共有」という言葉もあります。

 

「準」がつきます。

 

共同で「所有権」を持つことを、「共有」と言います。

 

では、共同で「借地権」を持つことも「共有」というでしょうか。

 

答えは、No、です。

 

所有権「以外」の権利を、複数人で共同で持つことを、先ほどの「準共有」と言います。

 

所有権「以外」の権利で、「準共有」という言葉を使うことが多い権利には、

 

借地権
賃借権
信託受益権

 

などがあります。

 

 

6.まとめ〜共有物のルールは?〜

 

 

「共有」とは、一つの物を、複数人で共同して割合的に所有することです。

 

共同して所有するのですから、何かルールを決めないといけない、そう考える方もいるかと思います。

 

実は、法律で、そのルールが決まっています。

 

どういうルールかと言うと、他の共有者から許しを得なければ、出来ない行為、が定められています。

 

基準は持分割合と同じように、賛成の割合で判断されます。

 

 

①共有者の100%の賛成が必要な場合

②共有者の50%以上の賛成が必要な場合

③誰の賛成も必要としない場合

 

 

の3パターンあります。

 

 

①の場合としては、「変更」に関係する行為を行う場合です。

 

共有している不動産などを「変更」する場合です。

 

「変更」の具体例としては、

・大規模修繕
・不動産全部の売却

 

が挙げられます。

どれも、共有者の一人に勝手にやられては困るものです。

 

 

②の場合としては、「管理」に関係する行為です。

 

具体例としては、賃貸借契約を締結する場合が挙げられます。

 

共有している不動産を借りたいテナントに対して、賃貸借契約を締結したい場合は、共有者の50%以上(過半数)の同意が必要です。

 

 

③の場合については、使ったり、自分の持分だけを売却する場合が挙げられます。

 

これは、感覚的に納得できますよね。

 

もう一つ、「保存」に関係する行為も、共有者が単独で行うことができます。

 

「保存」と言っても、イメージが湧きづらいと思いますが、具体例としては、妨害排除請求が挙げられます。

 

妨害排除請求とは、所有者でも賃借人でも何でもない、何の権利もないのに、あなた所有の不動産に居座ってしまっている人(不法占拠者など)に対して、

 

「出ていってくれ!」

 

という請求のことです。

 

これは、例えば自分の所有する部分でなくても、他の共有者のために、共有者が単独で出来ます。

 

よくよく考えれば、そういう仕組みであってほしいですよね。

 

以上のように、「共有」には、様々な形態やルールがあります。

 

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