2018年 12月 の投稿一覧

【不動産英語】登記簿(全部事項証明書)「Register」とは?

Pocket

不動産関連の英語を、英語で調べました。

単なる日本語訳で覚えるだけではなく、英語を英語で理解することにより、よりネイティブが使う感覚に近づけると信じています。
また、そうすることで、英語を英語として使いこなせるはずだ、とも思います。

この記事では、不動産用語である「Register」について調べました。

 

■日本語での意味

 

「登記簿謄本(全部事項証明書)」の定義です。

 

不動産登記簿に記載されている総ての内容を表示し、それが真正であることを証明する書面。登記簿が登記用紙によって調整されていたときの登記簿謄本と同じである。誰でも登記所に申請して交付を受けることができる(オンラインで申請することも可能)。

 

出典:https://www.athome.co.jp/contents/words/term_2756/

 

全部事項証明書には土地と建物それぞれあります。
公的機関から発行されるもので、発行者は法務局です。
また、過去の所有者が誰だったのか、今いくらの抵当権が設定されているのか、または過去にいくらの抵当権が設定されていたのか等、過去の履歴が記載されています。

全部事項証明書は、対象となる不動産の登記簿が作成されてから現在までの権利関係が全て記載されています。
そのため、不動産の売買にあたり、現在の所有者の確認のために使われます。

 

■英英辞書の定義

 

登記簿謄本(全部事項証明書)のことを、英語で「register」と言います。

以下、英英辞書で調べた定義です。
参考HP:https://www.ldoceonline.com/

 

 

an official list of names of people, companies etc, or a book that has this list

②the words, style, and grammar used by speakers and writers in a particular situation or in a particular type of writing

③the range of musical notes that someone’s voice or a musical instrument can reach

④a cash register

⑤a movable metal plate that controls the flow of air in a heating or cooling system

⑥to put someone’s or something’s name on an official list

⑦to officially state your opinion about something so that everyone knows what you think or feel

⑧if something registers, or if you register it, you realize or notice it, and then remember it

⑨if an instrument registers an amount or if something registers on it, the instrument shows that amount

⑩to show or express a feeling

⑪to send a package, letter etc by registered post

an official list containing the names of all the people, organizations etc of a particular type

⑬to record a name or details about someone or something in an official list

⑭to show or record an amount

 

 

沢山あります。
この中で登記簿謄本に関係ありそうな定義は、①と⑫でしょうか。
両方ともに、「official list」という共通wordがあります。

 

また、その「list」の対象となるのが「the names」です。
例示として、「all the people」、「companies」etcがあります。
この「etc」の中に「real estate」が含まれています。

 

つまり、公的機関である法務局が発行する登記簿謄本(全部事項証明書)は、
「real estate」の「name」に関する「official list」、という訳です。

 

ちなみに、⑫の定義には「of a particular type」とあります。
「type」は英語的に考えると、「similar」な「things」の「group」です。
「particular」とは、「specific」、対象となる一つのことであり、「area」や「subject」を「exact」に特定することです。

 

つまり、「land」や「building」の「type」のうち、「particular」に対象となる不動産を特定した情報こそ、「register」、登記簿謄本ということです。

 

A register is the official list containing the names of real estate that are land and buildings.

 

Pocket

【不動産英語】仲介手数料「brokerage fee」とは?

Pocket

不動産関連の英語を、英語で調べました。

単なる日本語訳で覚えるだけではなく、英語を英語で理解することにより、よりネイティブが使う感覚に近づけると信じています。
また、そうすることで、英語を英語として使いこなせるはずだ、とも思います。

この記事では、不動産用語である「brokerage fee」(仲介手数料)について調べました。

 

 

■日本語での意味

 

「仲介手数料」の定義です。

仲介手数料とは、住宅の売買や賃貸借の取引の際、売主と買主の間に入って意見の調整や契約事務などを行う不動産会社(仲介会社)に支払う手数料のこと。

出典:https://suumo.jp/yougo/t/chuukaitesuuryou/

「手数料」とはその名の通りですが、「仲介」とは日本語での意味は何でしょうか。

「仲介」とは、一般的な意味では「両者の間にはいって、まとめたりすること」です。
不動産用語として、「媒介」という言い方もありますが、「仲介」も「媒介」もほぼ同じ意味です。

つまり、不動産仲介会社が、売主と買主の間にはいって、不動産売買や賃貸をまとめたりすること、を「仲介」という言い方をします。

 

■英英辞書の定義

 

「仲介手数料」のことを英語で、「brokerage fee」と言います。

「fee」とは、不動産の「仲介」だけではなく、様々な「professional」に対して「pay」される「money」のことです。
それは「professional」が提供する「work」や「services」に対して「pay」されるものです。

では、「brokerage」とは何か?
以下、英英辞書で調べた定義です。
参考HP:https://www.ldoceonline.com/

 

①the business of being a broker

②the amount of money a broker charges

③an organization of brokers

④the work done by brokers

 

全ての定義に「broker」が含まれています。

 

 

では次に、「broker」の定義です。

 

①someone who buys and sells things such as shares in companies or foreign money for other people

②someone who arranges sales or business agreements for other people

③a person or organization that buys and sells SECURITIES, currencies, property, insurance etc for others

 

「broker」の定義として共通しているのは、「buys and sells」と「for other people」です。
③の定義はより具体的に「buys and sells」するものを例示しています。例えば、証券や通貨など、つまり「SECURITIES, currencies, property, insurance etc」です。

この中で「property」はつまり「real estate」・「immovable property」として理解できます。

「broker」は、「other people」のために「real estate」を「buys and sells」する「professional」です。

 

 

 

 

では再び、「brokerage」の定義に戻ります。

 

①the business of being a broker

②the amount of money a broker charges

③an organization of brokers

④the work done by brokers

 

いずれの定義も「broker」による「buisiness」、「organaization」、「work」です。
「brokerage」とは「broker」が「do」する「work」etcということです。
ただ、②の定義は「amount of money」とありますので、「仲介手数料」という意味では、この②の定義がダイレクトに英語で表現されていると思います。

 

Brokerage fee is the amount of money a broker charges.
Broker is the professional that buys and sells real estate for other people.

 

Pocket

【不動産英語】アクイジション「acquisition」とは?

Pocket

不動産関連の英語を、英語で調べました。

単なる日本語訳で覚えるだけではなく、英語を英語で理解することにより、よりネイティブが使う感覚に近づけると信じています。
また、そうすることで、英語を英語として使いこなせるはずだ、とも思います。

この記事では、不動産用語である「acquisition」(アクイジション)について調べました。

 

■日本語での意味

 

「アクイジション」とは、不動産ファンドなどが、投資用不動産の仕入れ・取得を行うことを意味します。

不動産仲介の業界ではなく、不動産金融の業界で使われます。

 

不動産ファンドなどのAM会社内の業務で、取得担当の業務のことをアクイジションと言ったりもします。

 

 

■英英辞書の定義

 

英英辞書で調べた定義です。
参考HP:https://www.ldoceonline.com/

下記①~⑤のうち、不動産用語として最も意味が近いものはどれでしょうか。

 

 

①the process by which you gain knowledge or learn a skill

the act of getting land, power, money etc

③something that you have obtained by buying it or being given it

④when one company buys another one, or part of another one

⑤a company or part of a company that is bought by another company

 

 

この中では、②が最も意味が近いでしょう。

「the act of getting」が対象とするものの例示として、
「land」
「power」
「money」
などが挙げられていますが、「land」のほかに「building」も含まれます。

「land」と「building」は「real estate」・「immovable」です。(つまり、不動産です。)
不動産に対して、「動産」があります。
(動産は「personal property」です。「personal property」には、「cars」・「furniture」・「stocks」・「bonds」などがあります。)

 

①は「gain」、つまり「obtain」や「achieve」する対象が「knowledge」や「skill」です。
また、②のように「act」ではなく、「process」です。
「act」のように「do」・「behave」ではなく、「method」・「sereies of actions」のようなイメージです。
不動産AM会社などで用いられる「アクイジション」のイメージからすれば、「method」ではなく、「do」の方が適しているでしょう。

③は「something」なので「act」ではありません。

④と⑤は「company」という言葉が使われている通り、不動産売買というよりはM&A用語の意味です。

 

「Aquisition」 is the act of getting real estate that are land and building.

Pocket

【忙しい人必見!】マンションの管理組合を代行するサービス?

Pocket



昔は若い人が多かったけど、築年数も経ち、理事をやるのも一苦労。
平日は仕事が忙して、マンションのことを考えている余裕もない。
賃貸用としてマンションを持っているけど、住んでないから管理がしっかりされているか不安。

そんな方が良く思うのが、

管理組合を代行して運営してくれるサービスがあればなぁ………

という思いではないでしょうか。

2016年のマンション標準管理規約の改正時に、外部専門家の活用に関する改正が行われ、管理規約を改定すれば、そのサービスが使える、とのことです。

 

この記事では、マンションの管理組合を代行するサービス、つまり第三者管理方式の概要についてまとめました。

 

私が管理組合の代行を思いついたのは、大規模修繕がきっかけです。

管理会社から提出される、かなり高額な工事費。
まるで他人事のように無関心なマンションの住民。

気付けば、なんとか少ない負担で頑張って大規模修繕を乗り切ろうとしている人はいるの?………そんな状況のときでした。

マンションの住民は、基本的にはマンション管理は素人のはずです。だったら、いっそのことプロに代行してもらった方が良いのではないか?

その時調べたことをまとめました。

 

 

1.マンションの管理組合を代行してもらうことは可能?

 

1-1.管理組合の代行とは?

 

マンションの管理組合を代行、というのは、つまり、管理組合の理事を外部の専門家に任せる、ということです。

もっと言うと、理事長を外部専門家に任せることです。

 

1-2.ルール上、マンション住民以外が理事長になれるのか?

 

では理事長を外部専門家に任せることは、ルール上問題ないのでしょうか。

これは管理規約の中の「役員」の箇所に関わることです。
役員が「組合員のうちから」選ばれる、と管理規約に定められている場合は、外部専門家を理事長にすることはできません。

2016年に改正されたマンション標準管理規約にならえば、この「組合員のうちから」という部分を削除すれば、外部専門家を理事長にすることが可能になるようです。

 

1-3.管理規約を改正すれば、管理組合の代行は可能です

 

管理組合と管理会社や設計コンサルタントとの利益相反問題を受け、2016年に、マンション住民以外の専門家なども管理組合役員にするためのサンプルとして、マンション標準管理規約が改正されました。

それが先程の通り、管理規約上の役員の箇所で、役員の範囲として「組合員のうちから」という記載を削除することなのです。

ただ、マンション標準管理規約が改正されたからと言って、あなたのマンションの管理規約が変わる訳ではありません。

もし、外部専門家の活用を考えているのであれば、管理規約の変更が必要です。

 

 

2.代行と言っても、何を代行してもらうのか?

 

2-1.理事長を代行してもらった場合の業務とは?

 

管理組合を代行する、と言っても、一体何を代わりにやってもろえるのでしょうか。

具体的には次の3パターンの業務が考えられます。
これは、あくまで「理事長」を代行してもらった場合の業務です。

 

①区分所有法第25条に規定する「管理者」としての理事長業務全般

②管理費滞納等に対する業務

③マンションの資産価値向上のための業務

 

では、それぞれを簡単に説明していきます。

 

2-2.いわゆる理事長業務

 

理事長とは、区分所有法では「管理者」と呼ばれています。
理事長業務はひとくくりには、コレ、とは言えないものですが、具体的には次のような仕事があります。

①管理組合の印鑑の保管
②総会・理事会の議事録作成
(ドラフトは管理会社が作成することが多いですが、あくまで作成するのは理事長です。)
③月次報告書の確認
④出金手続き
⑤工事などの実施判断

などなどです。
基本的には管理会社に相談の上、行っていくことになります。

注意点は、管理会社に全部任せるのではなく、自分で主体的に行っていく意識を忘れないことが必要です。

 

2-3.管理費滞納等に対する業務

 

滞納された管理費等はどうなるのでしょうか。
もし、滞納されたままで売買されたらどうなるのか?
滞納された分はなくなってしまうのでしょうか?

もし売買された場合は、次の所有者に滞納が引き継がれることになるようです。
(誰も買わないと思いますけどね………)

ですから、長い目で見ると、管理費等を取りっぱぐれることはないのです。
ただ、長期修繕計画などは定期的な修繕積立金の徴収を前提に作成されるものですので、あまりにも滞納金額が多いマンションは、長期修繕計画などの計画に悪い影響が出てしまいます。

理事長の仕事には、このような滞納された管理費等の支払いを催促する、といった仕事も含まれるようです。
(素人にはとても出来るとは思えませんが………)

 

2-4.資産価値向上のための業務

 

その他、理事長がトップに立って行っていくべきことに、「マンションの資産価値向上のための取り組み」があります。

具体的な例は次の3点です。

①管理会社の監督
②管理委託費の見直し
③修繕積立金の見直し

マンションの管理するのは管理会社ではありません、マンションの管理組合です。特に、その代表者として理事長がいます。

上の①〜③は、いずれも管理会社関連の監督に関わること、とも言えます。

分かりやすく言えば、管理会社にナメられてはいけない、ということです。

時には、管理会社を変えるぞ、などの雰囲気を出しつつ、マンションのために管理会社を働かせるように監督する、それが理想的な管理会社の監督方法とも言えます。

 

3.具体的なメリットは?

 

それでは、管理組合の代行サービスをしてもらった時の、具体的なメリットとデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

管理組合の代行サービスを導入することのメリットとして良く挙げられているのは次の3点です。

①投資用不動産、リゾートマンションの管理品質の向上
②理事のなり手不足の解消
③管理費滞納問題への対策として

①に関しては、投資用不動産に関するメリットです。投資用不動産の場合、居住者は賃借人ですので、オーナーはマンションには住んでおらず、離れた場所に住んでいることが普通です。
そのため、理事会や総会など、出席者数が少ないことが多いようです。
そうなると、もう管理会社のやりたい放題。ということもあるみたいです。
そんな管理会社の暴走を止めるために、管理組合の代行サービスを導入されるケースがあり、それが代行サービスのメリットの一つです。

②については、主に築年数の古いマンションの場合です。
この場合、マンション住民は「昔は若かった………」というように、高齢化が進み、体力が必要なマンションの理事を敬遠する傾向が強いようです。
そうなると、毎年の理事選出手続きに支障が出ますし、同じ理事が長期間留任することには、不正が行われる温床とも考えられ、あまり宜しいことではありません。

そんなマンションの場合、管理組合の代行サービスは大変重宝されるようです。

③については、分かりやすいと思います。
管理費等の支払いを督促するなんて、一般人にはできませんよね?

督促業務について、プロにお願いする時にも、管理組合の代行サービスは役に立つ、ようです。

 

4.デメリットは?

 

管理組合の代行サービスには、上記のようなメリットがあるようです。
では、考えられるデメリットとしては、どのうようなものがあるのでしょうか。

基本的に代行サービスは管理のプロが行うサービスですから、内容に関するデメリットがあるとは考えにくいです。

ですから、デメリットとして挙げられるのは、「費用がかかる」点です。

まだ、管理組合の代行、または第三者管理方式は、アメリカでは普及している方法らしいのですが、日本ではまだ一般的ではないようです。

そのため、ホームページで検索してもなかなかヒットしませんが、私が調べた限りでは、サービス料金は大体、次のような水準でした。

・理事長代行:月額20万円弱
・顧問契約:月額5万円から

マンションの規模や相談内容、理事会への出席の有無などにより幅がありますが、概ね5〜20万円が月額料金であることが多いような気がしました。

代行サービスのデメリットは、ズバリ、この料金が発生することだと思います。

私のマンションでは管理委託費を削減して、マンション住民の月々の支払いが減った分を、修繕積立金に回しましたが、減った分をこのような代行サービスに回せないか、考えてみたことがあります。

結果、戸数が多くなければ、代行サービスへの費用を捻出するのは難しいと思いました。
(私のマンションでは、月々5万円の費用を捻出することも難しかったのです。)

ですから、戸数が多くないマンションにとっては、代行サービスの敷居は高いものと思われます。

 

5.第三者管理方式は新しいマンションの管理方法になる!?

 

マンションの管理組合代行サービス、またの名を第三者管理方式と言いますが、既にアメリカでは一般的な管理方法になっているようです。

日本でも、この方式の普及を狙って、2016年にマンション標準管理規約が改正されています。

この方式には様々なメリットがあります。
具体的には、マンション運営のプロが理事長になって活動してくれますので、安心です。
最近、管理会社とのトラブルを抱える管理組合が多いようですが、そんなトラブルなどを防いだり、解決してくれます。
ただ、デメリットとしては、自分たちが楽できる分、費用がかかります。

結局、この費用が捻出できるかどうか、費用対効果が良いかどうかが、代行サービス導入のポイントになるものと思われます。

代行サービスの内容と、自分たちのマンションでの費用削減の度合を比べて、導入を検討するようにしましょう。

 

6.代行を頼むかどうかに関係なく、管理会社任せはやめましょう!

 

管理組合の代行サービスのメリットのように、マンション住民の高齢化が進み理事のなり手がいなかったり、管理費滞納が問題になっている、などなど、それぞれのマンションが抱える問題は様々あるかと思います。

でも、忘れてはいけないのは、自分たちのマンションは自分たちで管理する、という気持ちです。

今まで管理会社任せにしていて、管理会社の思惑通りに扱われていから、今度はマンション管理士に全部任せよう、なんてやり方は絶対に失敗します。

大変なようで、一番安全なのは、やはり、自分たちで地道に勉強して、自分たちで管理を主導していくことが重要です。

Pocket