【忙しい人必見!】大規模修繕の工事内容を分かりやすくイメージ!

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新築で買ったマンションも、年数が経てば汚れてきます。
マンションには数年に一度、大掛かりな工事をする必要があることをご存知ですか?

大規模修繕工事、と言います。

通常は10年〜15年周期で行われますが、いよいよ大規模修繕工事の時期かもしれない、というあなた。

工事の内容を勉強するのが面倒くさいと思っていませんか?

 

この記事では、普段仕事で忙しく、大規模修繕工事のことを一から勉強している暇がない!という方に向けて、時間を節約して、本質的な部分のみを説明しています。

 

工事とか不動産とかは素人だから、大規模修繕工事は普段お世話になっている管理会社さんに任せよう………………そんな甘い考えをお持ちであれば、即刻、改めて下さい。

世の中にはそんなに甘い考えは通用しません。
勉強もせずに楽しようと思えば、お金を払うしかないのです。
つまり、相場よりも高い工事費を支払うことになります。

シンプルに言えば、ボッタクられます。

自分の身は自分で守る、そのために、まずは大規模修繕の工事内容について、効率的に理解しましょう!

 

 

1.大規模修繕の工事内容は?
〜トラブルから逆算編〜

 

1-1.トラブルという視点からのキーワード

 

大規模修繕ではどのような工事をするのでしょうか?

専門的な言葉を並べられても、よく分からないという方と多いと思います。

大規模修繕の工事内容を理解するためのキーワードは、非常にシンプルです。

まず、トラブルという視点から、大規模修繕工事をイメージしてみましょう。

 

1-2.もし大規模修繕工事をしなかったら………

 

もし、大規模修繕工事を全く行わなかったら、何が起きるでしょうか?
どんな不具合やトラブルが起きるでしょうか?

様々な形で問題が起きると思いますが、最大のトラブルは2つにまとめられます。

それは、

①水漏れ
②エレベーターが動かない

という2つのトラブルが、大規模修繕工事を全く実施しなかった時に起こりうるトラブルです。

 

1-3.ザ・大規模修繕防水工事①〜防水工事〜

 

水漏れは非常に怖いです。
建物の雨を防ぐ部分(外壁、屋上など)が紫外線などで劣化することにより、雨水などの侵入を許してしまいます。
そして、一旦、雨水が侵入すると、壁の中の劣化部分をどんどん進み、私たちの部屋の天井などから染み出してきます。
ひどい時には、床がビショビショになります。

ほとんどの場合、この水漏れがどこから入ってきているか、という原因については、明らかにすることが難しいです。

ですから、水漏れが起きる前に、それを防ぐ工事をすることが理想です。
この防水のための工事こそが、大規模修繕工事のことなのです。

 

1-4.ザ・大規模修繕工事②〜機械設備の更新〜

 

最近ではタワーマンションでなくても、15階から20階建てという高層マンションが多く建てられており、エレベーターは必須だと言えます。

もし、大規模修繕工事をずっとしないのであれば、エレベーターの寿命が来て止まってしまった場合、階段で昇り降りをしなければなりません。

それは明らかに不便すぎますよね?
ですから、老朽化したエレベーターや機械式駐車場などの機械設備は、交換すべき時期に交換しなければなりません。

この交換工事こそが、設備の大規模修繕工事なのです。

 

1-5.トラブルから逆算した大規模修繕工事まとめ

 

以上より、大規模修繕工事をしなかったら何が起こるのか…………どんなトラブルが起きるかのか……という視点から大規模修繕の工事内容を考えてみましょう。

生活に直結して、とても不快なトラブルとして、
①水漏れ
②エレベーターが動かない
というトラブルが考えられます。

そして、このトラブル防止のための次のような工事のことを「大規模修繕工事」というのです。

①水漏れ → 防水工事
②エレベーターが動かない → エレベーターの交換工事

 

2.大規模修繕の工事内容は?
〜あなたの生活から考える編〜

 

2-1.あなたの目に見えるものが工事内容です

 

次はあなたの普段の生活をイメージしてみて下さい。

あなたが普段食事をしたり、寝たりしている部屋は、「専有部分」と呼ばれる場所で、大規模修繕工事の対象ではありません。
(専有部分の工事は「リフォーム」と良く言われます。)

ただ、あなたが一歩、玄関から出てから、マンションの敷地を出るまでの間に、あなたが目にするものは、ほぼ全てが大規模修繕工事の対象だと考えて間違いありません。

玄関を出てすぐある廊下や、廊下の天井、壁。
エントランスまで降りるためのエレベーターや階段。
エントランスにあるオートロックの自動扉。
敷地内にある機械式駐車場。
趣のある外壁タイルなどの外壁。

これらは全て、大規模修繕の工事内容に含まれます。

 

2-2.大規模修繕工事の工事内容はザックリ2パターン

 

あなたの目に見える部分が大規模修繕の工事内容だと言いましたが、その目に見えるものも、さらに2つに分けることができます。

それは、

A.建物
B.エレベーターなどの機械設備

の2つです。

そして、この2つに対して、どのような工事をするのかといえば、基本的には、古くなった、老朽化した部分を交換・取り替えます。

建物の外壁タイルは、劣化してヒビが入っているタイルを交換して貼替ますし、エレベーターや機械式駐車場、給水管や排水管などの設備も老朽化すれば、いずれは交換されます。

ただ、A.建物については、交換以外にもう一つ、工事の種類があります。
それは、

「防水工事」

です。

前述のトラブルから逆算する大規模修繕の工事内容でも、防水工事がすなわち大規模修繕工事であると言いましたが、具体的な作業として、「交換」のほかに、この「防水工事」が大規模修繕の工事内容として挙げられます。

つまり、大規模修繕の工事内容は、

「A.建物」に対する「交換工事」または「防水工事」
「B.機械設備」に対する「交換工事」

の2つに大きく分けることができます。

 

3.大規模修繕の工事内容は?
〜具体的工事名称の解説編〜

 

それでは、ザックリ2つに分けた大規模修繕工事について、具体的な工事の場所などを説明します。

まず、「A.建物」に対する「交換工事」または「防水工事」については、次のように細分化されます。

「交換工事」・・・外壁タイル貼替

「防水工事」・・・シーリング工事、屋上防水、共用廊下防水、バルコニー防水、鉄部塗装

次に、「B.機械設備」の「交換工事」には次のようなものがあります。

エレベーター更新工事、機械式駐車場更新工事、給水管更新工事、排水管更新工事、消防設備更新工事 など

他にもありますが、金額が大きい工事は主に上記の工事になります。

 

4.全部やればいい訳ではありません!重要なのはタイミング!

 

それでは、上記の工事を10年〜15年のタイミングで全て行わなければならないのでしょうか?

答えは「No」です。

なぜなら、確かに大規模修繕工事を行うタイミングかもしれませんが、交換までは必要なく、ちょっとした修理だけで問題ないケースもあるからです。

例えば、外壁タイルです。
ヒビが入っていて交換すべきタイルは、ほんの一部なのに、全部の交換を薦めてくるような工事業者もいるそうです。
また、屋上防水については、悪い状態でなければ、軽い塗装処理だけで、しばらく問題ない場合もあるようです。
(大掛かりな防水工事が、必ずしも必要とは限らない、ということです。)

さらに、通常、第1回目の大規模修繕工事では、給水管や排水管の更新工事はしません。
2回目の大規模修繕工事(築20〜30年)で実施されます。
(逆に言えば、それまでは交換しなくても使える、ということです。)

もし、あなたのマンションの修繕積立金が沢山貯まっていても、安心しないでください。
必要のないタイミングで、必要のない工事をしていては、あっという間に、今まで貯めた修繕積立金はなくなってしまいますよ!

 

5.大規模修繕の工事内容の早分かり術!

 

今までお伝えしたことをまとめます。

大規模修繕工事は、工事内容から入るのではなく、トラブルという次の2つの視点から考えてみて下さい。

①水漏れ
②機械設備の故障

この2つのトラブルを防止するために、10年〜15年の周期で大規模修繕工事を行います。

①水漏れに対しては「防水工事」をします。
②機械設備の故障に対しては「更新工事」をします。

そして、具体的にどこを工事するのか、ということに関しても、次の2つの目線で考えて下さい。

A.建物
B.エレベーターなどの機械設備

これって、つまり、あなたが普段、マンションで生活する上で目にしているものなのです。
当たり前のようですが、「存在しない」ものは工事したくてもできません。
逆に言うと、「存在する」ものは、何らかの工事をする必要があるのです。

建物は簡単に言えば、屋上、壁、床です。
機械設備はエレベーター、機械式駐車場、給水管や排水管です。

 

6.トラブルから逆算すれば、本当に大切なポイントがすぐに分かる!

 

あなたのマンションの駐車場は満車ですか?それともガラガラですか?

もし駐車場がガラガラで、しかも、機械式駐車場だったとしたら、機械式駐車場をなくすことを検討した方がよいかもしれません。

機械式駐車場が壊れて動かなくなることを防ぐために、大規模修繕工事で大きな工事費を支払う必要があります。

近くに駐車場がなく、また車が絶対に必要な地域にお住まいでしたら、高い工事費を払ってでも大規模修繕で機械式駐車場を更新すべきかもしれませんが、もしガラガラで空き区間ばかりなのであれば、いっそのこと潰してしまう方が、今後の長期修繕計画のためには良いかもしれません。

でも、水漏れだけは避けた方が良いです。
水漏れは原因が分かりづらく、発生すればするほど、対策を立てることが難しくなります。

つまり、大規模修繕工事の目的である、
「水漏れを防ぐ」ということをキーワードに、優先すべき工事について考えてみて下さい。

 

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