2018年 11月 の投稿一覧

【忙しい人必見!】マンションの管理組合における議事録とは?

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管理組合の理事会役員になった方!
初めての理事会役員のため、右も左も分からない方!

理事会や総会で、議事録を作成しなければいけないことを知っていますか?

 

この記事では、マンションの管理組合にとっての議事録の重要性や具体的に議事録が必要となるケースについてまとめています。

 

私のマンションは、長年、管理会社が変わっておらず、担当もほぼ同一担当でした。

これは他の管理会社にヒアリングをして分かったことなのですが、議事録の作成時期が遅すぎでした。

後ほどご説明しますが、確かに法律上は作成期限はないようです。
ただ、他の管理会社の方が言うには、理事会や総会が終わり次第、速やかに理事会役員には回付して、中身の確認をしてもらう………のが普通とのことでした。

私のマンションは、2回前の理事会議事録が、次期理事会役員宛てに回付されるという、目も当てられない状況でした。

これをきっかけに、本当はどうなの?議事録って誰が作成すべきなのか?作成しなかったら罰則はあるのか?などなど、気になったことを色々と調べました。

 

 

1.議事録を作らなかったら罰せられる?

 

1-1.議事録の作成は義務?

 

議事録を作成しなかったら、何か罰則はあるのでしょうか?

罰則はあります。
議事録を作成しない場合、保管しなかった場合、嘘の内容を記載した場合は、20万円の罰金を払わなけれならないようです。

しかも、その罰金は管理会社ではなく、「理事長」が払わされるようです。

根拠となる法律は区分所有法です。
この法律には、理事長は「集会」の議事録を作成しなければならない、と定められています。

え?

「集会」?

総会とか理事会ではなくて?

 

1-2.区分所有法上の「集会」とは?

 

区分所有法上の「集会」とは、皆さんが年1回行うような「総会」のことです。
月1回(マンションによっては2ヶ月に1回)行われる理事会のことではありません。

つまり、法律上、作らなければ罰則を払わされる議事録とは、「総会」の議事録のことなのです。

ということは、理事会の議事録は作らなくても良い?

 

1-3.では理事会の議事録は作らなくても良い?

 

理事会の議事録は、法律上の作成義務はないようです。

ただ、マンション標準管理規約という、国土交通省が発表している管理規約のお手本には、「総会」の議事録に「準じて」作成する、と書かれています。

「準じて」とは、要は、理事会用に、総会の規定を読み替えて、ということです。

理事会の議事録は、法律上の作成義務はありませんが、将来のトラブル防止のため、言った言わないという状況を防ぐため、作成していおくべき、と言われています。

 

 

2.作成者は誰なのか?

 

2-1.実務上の作成者は管理会社が多いが………

 

では、議事録を作成するのは誰なのでしょうか。

実務上、ほとんどのマンションでは、まず、管理会社がドラフトを作って、理事会役員に回覧する形式たと思います。

自主管理のマンションでもない限り、一から議事録を作成するマンションはないと思われます。

ですから、実際の議事録の作成者は管理会社である、とも言えると思います。

 

2-2.法律上の議事録を作成する義務があるのは理事長

 

先程、法律上、総会の議事録を作成しなければならない、と言いました。

では、法律上、作成する義務があるのは誰なのでしょうか。

実際に作成する管理会社に作成義務があるのか。
それとも、マンション住民全員、つまり、管理組合として、作成義務があるのでしょうか。

作成義務は、理事長にあります。

つまり、議事録が作成されていなかったり、保管されていなかったりした場合、罰金を支払わされるのは、管理会社でも管理組合でもなく、理事長なのです。

管理会社が作成しなかったから………とか、管理会社がしっかりと保管しておかなかったから………という言い訳は通用しない、ということです。

 

 

3.議事録に関する注意点は?

 

3-1.借りている人も無関係ではありません!

 

では、議事録に関する注意点についてです。

総会の議事録は、総会の決議事項のポイントをまとめたものになります。

その内容について、例えば所有者以外の人も知っておくべきなのでしょうか。
所有者以外の人は関係ないのでしょうか。

あなたがもし、マンションの1室を借りている場合、全部ではありませんが、総会で決まったことには従わなくてはなりません。

また、売買でマンションを購入した人も、自分が買う前の総会で決まったことだから関係ない、とは言えないのです。

つまり、総会の議事録は、所有者だけでなく、賃借人や売買による承継人に対しても必要となるものなのです。

 

3-2.署名捺印のやり方と人数について

 

また、議事録には作成ルールがあります。

例えば、議事録に署名する人数です。

法律上、その人数が決められています。
議長、それと議長以外の2人です。
この人数未満の署名にならないように気をつけましょう。

また、議事録には「署名捺印」が必要です。
「署名」とは、手書きで自分の名前を書くことです。
パソコンで印字するのは「記名」であり、「署名」ではありません。
この点も気をつけましょう。

 

4.議事録には何をどこまで書けばよい?

 

4-1.具体的には議事録は何をどこまで書けばよい?

 

具体的に議事録には何をどこまで書けば良いのでしょうか。

総会や理事会で話されたこと全てでしょうか。その場合、国会のようにメモする人や、ボイスレコーダーで録音しておく必要がありますよね。

議事録には、話されたこと全てではなく、議題とそのポイントについて書けば良いことになっています。

法律上は、議事の経過の要領と結果、について記載すると定められています。

議事、とは、議案のことです。
要領とは、ポイントのことです。

つまり、各議案と、その議案について話されたポイントを書けば良い、ということです。

 

4-2.質疑応答は残すべき?しっかりと書くべき?

 

議案とそのポイントだけ議事録に残せば良いのですが、質疑応答についてはしっかり残しておくべきでは?と考える方もいると思います。

実際に記録として議事録を考えると、質疑応答はしっかり残しておいた方が良いに越したことはありません。

ただ、法律上は質疑応答まで議事録に残しなさい、ということは決められていません。

とは言え、全く書かないのではなく、後々、議事録を見た時に分かりやすいように、質疑応答についても議事録には書いておくことが良いのではないでしょうか。

 

4-3.作成期限はいつまで?

 

では、議事録には作成期限はあるのでしょうか。

私のマンションの管理会社は、ほぼ半年前の理事会議事録を平気な顔して提出してきます。
なので、作成期限があって欲しい、と思っていました。

ただ、残念ながら法律上、総会や理事会を開催した後、いつまでに議事録を作成しなければならない、という決まりはありません。

とは言え、色々な管理会社の方に聞いてみたところ、早いところでは総会や理事会の当日に、また、遅くとも次回の理事会などが開かれる前には、回覧も終わって作成は終了するのが当たり前だそうです。

あなたのマンションはいかがですか?
議事録の作成スピードで、その管理会社、まてはフロントマンの質が分かると思いますよ。

 

 

5.管理会社ではなく理事長が罰を受けるかも?

 

今まで書いてきたように、議事録を法律に従って作成や保管しなかった場合、虚偽の内容を記載した場合に、責任を取ることになるのは管理会社ではありません。
管理組合でもありません。

理事長が、その責任を取ることになります。

実際には、管理会社が作成したドラフトをチェックする、という形式で議事録が作成されることがほとんどだと思います。

でも、実際に、議事録に関して法律に違反するようなことが起きた場合、理事長が罰っせられることになるのです。

残念ながら、管理会社が作成したから………とか、管理会社がしっかりしてなかったから………という言い訳は通用しないのです。

注意しましょう。

 

 

6.管理会社任せにしないことが大事!

 

これまで、議事録の作成について書いてきましたが、繰り返しになりますが、大事なことは「理事長」に作成義務があり、責任があることです。

管理会社がドラフトを作るため、議事録の作成義務は管理会社にあると誤解されがちです。
繰り返しますが、管理会社には議事録の作成義務はありません。
あくまで、管理委託契約の中の理事会サポート業務の一つに過ぎません。

ですから、議事録については内容を含めて、保管の有無など、管理会社任せにせずに、管理組合が主体的にチェックし、管理するようにした方が良いと思われます。

また、議事録作成サポートのサービス状況については、管理会社とフロントマンのレベルを測る良い指標になるかと思います。
繰り返しますが、私のマンションでは、大幅に遅れて議事録が作成されてました。
当然ですが、他の管理サービスも他と比較してみたら、ひどいものだったことが後々分かりました。

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【忙しい人必見!】マンションの水漏れ!保険に未加入だったら・・・?

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マンションにお住まいの方。
もし、水漏れが起きたら困りますよね。

自分の部屋が水漏れした場合は、修理代金とかを弁償してもらいたいですが、他人の部屋に水漏れを起こさせてしまった場合はどうなるのでしょうか。
そして、水漏れの保険、というものがあること自体、知らなかった場合は、果たしてどうなってしまうのでしょうか。

 

この記事では、マンションの水漏れ事故の際、保険に未加入だった場合にどうなるのか、ということについてまとめています。

 

水漏れの被害額を馬鹿にしてはいけません。
ネットで検索してみて頂ければ、なんとなく分かりますが、被害額は数万円、というレベルではおさまりません。

つまり、水漏れの保険、というのは、非常に重要なキーワードとなるのです。

 

 

1.水漏れが発生!保険に未加入だったらお金が飛んでいきます………

 

あなたのマンションで水漏れが発生したことを考えてみて下さい。

場所はあなたの下の階。
被害者は、その下の階に住んでいる人です。

加害者が誰か、は水漏れの原因によって異なりますが、加害者は、被害者の修理代金などを弁償しなければなりません。

ここでは、あなたが加害者の場合を想像してみて下さい。

大まかな流れとしては、まず水漏れの現場を確認して、被害者から壁紙の交換代とか壊れた家電の代金などの見積が渡されます。

ここがポイントです。

もし、あなたが水漏れの保険に入っている場合、その被害者からの見積に対する修理代などは保険から下りる場合があります。また、被害者の見積金額が大き過ぎるではないか、とかの交渉についても保険会社が代行してくれる場合があります。
とても助かりますよね。

でも………
もし、水漏れの保険に入っていなかったらどうなるのでしょうか………

修理代金は全てあなたの自腹で支払わなければならず、被害者が請求してくる見積金額に対する交渉も全てあなたがしなければなりません………………想像しただけでも、怖くなりませんか?

 

2.水漏れの被害額ってどれくらい?

 

水漏れの保険に未加入だったとして、修理代金を全て払わなければならない………………でも、一体どれくらいの金額になるのでしょうか?

例え、全額自腹だとしても、数千円や数万円であれば、まぁ、勉強代や運が悪かった、と言ってあきらめがつきそうですよね?

そんなに甘い金額では済みません。

インターネットで水漏れの修理代金などを検索して見れば分かると思いますが、概ね100万円前後の修理代金がかかることが多いようです。
(中には200万円近い金額のなることもあるようです………………)

しかも、もしあなたが保険に入っていなければ、被害者が出してきた金額の妥当性の確認と減額交渉などを、全部自分でやらなければなりません。

タイム・イズ・マネーと言いますが、100万円近い修理代金を負担しつつ、ほとんどの人が専門外であろう水漏れの修理代金について勉強しなければならないので、お金だけでなく、時間も大きく浪費してしまいます。

水漏れの被害額、特に保険未加入の場合の加害者が被る損失はお金だけでなく、時間も大きな損失となってしまいます。

 

3.保険に加入しているかどうかを確認しましょう!

 

水漏れが発生した場合で、もしあなたが加害者となってしまったら、保険に未加入の場合は大変なことになります。

水漏れが起きてからでは、残念ながら遅いです。
でも、まだ水漏れが起きていないのであれば、今からでも遅くはありません。
保険に加入しておきましょう。

と、その前に本当に自分が保険に加入していないか、確認しましょう。

水漏れの保険と言っても、いろいろな種類がありそうですよね。
何を確認すれば良いのか………………

そこで、ここでは、一般的に水漏れ用の保険として加入されているものを箇条書きしますので、少なくともこれらについては確認された方が宜しいかと思います。

①管理組合として加入している保険
管理組合として保険に加入している場合があります。
この場合、施設賠償責任保険、という名称の保険に加入しているかどうか、管理組合または管理会社に問い合わせましょう。

②個人で加入する保険
・火災保険
火災保険に入っている場合、水漏れ特約などをつけていれば、水漏れ被害について保険金でカバーできます。
保険会社に問い合わせてみましょう。

・賠償責任保険
火災保険以外でも、賠償責任保険に加入していれば、水漏れの被害額を保険金でカバーできます。
この保険は、火災保険の特約などで付いている場合があるほか、自動車保険の特約などに付いている場合もあります。

 

4.マンションの管理組合が保険に加入していれば、本当に安心??

 

あなたのマンションが施設賠償責任保険に加入していて、もしあなたが水漏れの加害者になった場合でも保険でカバーされる、としましょう。

管理組合で保険に入っているから安心だ。
別に個人で保険に加入しなくても、管理組合の保険でカバーされるから大丈夫だろう。

……………ちょっと待って下さい。
本当にそれでいいのですか?

確かに金銭的な問題は解決されるかもしれません。
では、他に何か問題があるのか。

もし、管理組合の保険を使う場合には、事故の状況などを詳細に管理組合に教えなければなりません。
管理組合とは、つまり、マンションの他の住民の人です。
要は、マンション内の人に対して、あなたのプライベートを教えることと同じことなのです。

もちろん、そんなこと全然問題ない、という人であれば良いのですが、管理組合の保険には、メリットばかりでなく、このようなプライベートに関するデメリットもあることを覚えておきましょう。

 

5.マンション水漏れ、保険に未加入だと大変です!

 

水漏れが起きた時、あなたが加害者になってしまったら、被害額を弁償しなければなりません。

壁紙交換や家電にたいする弁償など、通常、被害額は100万円前後のなることもあるようです。

水漏れの保険に加入していれば、保険金で修理代金をカバーできるだけでなく、示談交渉を保険会社が行ってくれる場合もあり、大変便利です。

でも、保険に未加入の場合。
被害者が請求してくる修理代金の確認、交渉を全て自分でしなければならず、かつ、自腹で支払わなければなりません。

ほんの数千円もしくは数万円の負担では済みません。
水漏れの修理代金は100万円前後近い金額がかかります。

保険に未加入というだけで、大きな金額を負担しなければならなくなります。
注意しましょう。

 

6.保険の加入の有無を確認しておきましょう!

 

もし、あなたのマンションで水漏れか起きて、あなたが加害者になってしまった時、保険に未加入の場合は大変なことになります。

加害者になってから保険に加入したのでは遅いです。

今すぐ、あなたが水漏れの保険に加入しているかどうか、確認しましょう!

確認すべきなのは、管理組合と火災保険、自動車保険です。

入っていなければ、すぐに保険への加入を検討することをおすすめ致します。

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【忙しい人必見!】マンションの水漏れ・・・加害者の保険?

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マンションにお住まいの方で、下の階から水漏れのクレームがあった方。
最上階に住んているのに、天井から水漏れがしている方。

水漏れはマンションのトラブルのうち、大きな割合を占めるのですが、いざ起きると、どう対応してよいか分からない、という方もいるのではないでしょうか。

 

この記事では、マンションの水漏れが起きた場合に、もし、加害者となってしまった時、保険によって補償ができるのかどうか、またその際の留意点についてまとめています。

 

水漏れの修理代金は高額となる可能性があります。
例えば、天井から水漏れして、壁紙を湿らすくらいであれば、まだかわいいものですが、中には床をビシャビシャにしたり、家電製品を壊してしまったりすることもあります。

何十万円もする修理代金をあなたが負担するのか、それともあなたの責任ではないのか、このことはとても重要なことです。

「加害者」が誰なのか?
このことは、水漏れの保険を使う上で、最も重要な確認内容です。

 

1.水漏れの「加害者」とは?

 

マンションの水漏れとは、例えば、洗濯機の排水ホースが壊れたり、水を出しっぱなしにしていたりして、下の階の天井から水が染み出しているようなケースが挙げられます。
染み出すだけならまだしも、テレビやパソコンなどの家電製品が水浸しになって、使えなくなってしまうケースもあるようです。

こんな時のように、明らかに自分の不注意で水を漏らしてしまった場合、「加害者」は誰だと思いますか?
「被害者」は、当然ですが、水漏れしてしまった部屋の人です。

不注意で水漏れを起こしてしまった場合には、その人は「加害者」になります。

では、次のケースのうち、あなたが「加害者」になってしまうケースはどれでしょうか?

①下の階から水漏れの連絡を受け、調べてみたら、自分の部屋の床下を通っている水道管が破裂していた。

②下の階から水漏れの連絡を受け、調べてみたら、外壁タイルの隙間から水が侵入して、下の階の天井まで水漏れしていた。

③下の階から水漏れの連絡を受け、調べてみたら、最近行った大規模修繕の工事業者の欠陥工事が原因だった。

①〜③の場合で、あなたが加害者となるケースは①のみです。
(①は良く間違えられるのですが、水漏れの原因があなたの部屋からだと、あなたが加害者になります。注意しましょう。)

②の場合の加害者は「管理組合」です。
(共用部分が水漏れの原因であるからです。)

③の場合の加害者は「工事業者」です。

参考記事:【忙しい人必見!】マンションの水漏れの原因とは?

 

2.加害者の保険って?

 

良く生命保険や医療保険などの保険がありますが、これらはどちらかと言えば被害者が救済される保険です。

では、水漏れのような事故で、「加害者」が救済される保険はあるのでしょうか?

マンション管理組合が加入する保険としては、「施設賠償責任保険」があります。

個人か加入する保険としては、「火災保険」または「個人賠償責任保険」があります。

「火災保険」は、文字通り、あなたの部屋が火災になった時の保険ですが、特約をつけることにより、水漏れ時の補償も可能なことがあります。

つまり、水漏れ事故の場合、被害者だけでなく、水漏れの原因となった「加害者」を対象とした保険もあるのです。

出来ることなら、水漏れが発生した時ではなく、事前に、自分やマンション管理組合がどのような保険に入っているのかを調べて、把握しておきましょう。

 

 

3.実際に水漏れの加害者になってしまった時は………

 

では、実際に水漏れの加害者となってしまった時はどうすればいいのでしょうか?

例えば、あなたの下の階の住民から、水漏れのクレームを受けた時です。

これは大変失礼なことをした、と平謝りすれば済む問題でしょうか?

そうではありません。

まず、この段階では、水漏れの責任があなたにあるか否かも確定していません。

ですから、水漏れが起きた時に、第一にやるべきこと、それは、

「原因を調べて責任をはっきりさせる」

ことです。

それ以上でも、それ以下でもありません。

そして、そのためには、次のことをやりましょう。

水漏れが発生!その時には………

①管理会社に連絡する
②保険会社に連絡する
③電気会社に連絡する
④水道会社に連絡する

と、関係者へ連絡した後、最も大事なことがあります。

⑤水漏れ現場を確認して写真やメモで記録を残す

以上のことは、水漏れの原因を調べて責任をはっきりさせるために必要なことです。
特に⑤の現場確認と記録作成は、後日のために必ず行いましょう!

 

 

4.こんな誤解をしていませんか?

 

とはいえ、マンションの天井や床はコンクリートでできているのだから、水は通さないから、ある程度の不注意レベルだっら安心だ………………そんな誤解をしている方はいませんか?

水を通さないコンクリートは、相当機密性の高いものです。
マンションの天井や床に使われているコンクリートは、完全に水を通さないほどの機密性があるものではありません。

ですから、不注意での水漏れ事故に対しては、普段からの注意が必要です。
お風呂の水の出しっ放しや、洗濯機の排水ホースの手入れ不足など、あなたの不注意で水漏れを起こしてしまうと、何十万円もの修理代金をあなたが負担することになります。

 

 

5.水漏れの加害者にとっての保険とは?

 

水漏れの場合、被害者だけでなく、加害者にとっての保険があります。
また、例え、あなたの下の階が水漏れとなったとしても、必ずしも加害者があなた、とは限りません。

外壁タイルや屋上などからの水漏れであれば、マンション管理組合が加害者となる場合があります。

誰が水漏れの加害者になるかは、水漏れの原因によって異なります。

水漏れの保険を使うためにも、誰か加害者になるかという原因究明をしっかりと行うようにしましょう!
現場には必ず立会い、写真やメモで記録を残しましょう。

 

 

6.今すぐに保険の内容を確認しておきましょう!

 

マンションの水漏れは、加害者も保険の対象となります。

加害者とは、その水漏れの原因によって、あなたが加害者になる場合やマンション管理組合が加害者になる場合などに分かれます。

いずれにしても、もし、自分が加害者になってしまった場合、原因によっては、あなたが何十万円もするかもしれない水漏れ修理代金の責任を負ってしまうかもしれません。
そのため、事前に、または今すぐにでも自分が加入している保険の内容を確認しましょう。

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【忙しい人必見!】マンションの水漏れの原因とは?

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マンションの水漏れって、どんなパターンがあるのか?
今度、大規模修繕だけど、工事の後に雨漏り起きたらどうしよう?

とか、マンションにお住まいの方で、水漏れや雨漏りが心配な方や、悩まされている方はいませんか?

 

この記事では、主にマンションの水漏れの原因にどのようなものがあり、それぞれの原因ごとの責任の所在について、まとめたことを記載しています。

 

マンションのトラブルの中で、最も件数が多く、かつ、不便なトラブルが水漏れです。

水漏れが起きて、専門業者に見てもらっても原因が分からないときもあります。
また、すぐに直せない時は、数日間、水が使いにくくなるケースもあります。

いずれにしても、事前に水漏れについて知識を持っておくことで、いざという時にすぐ対応できるようになります。

転ばぬ先の杖は大事ですよ。

 

 

1.原因によって修理代を払う人が変わる!

 

皆さんが、マンションの水漏れで一番想像されるのが、天井からの水漏れだと思います。

これって、天井から水が漏れているのだから、悪いのは上の階の人であって、修理代金も上には階の人に請求すれば良い………そんなふうに簡単に考えていませんか?

水漏れはそんなに単純ではありません。
例え天井からの水漏れであっても、侵入経路を辿っていくと、外壁のひび割れから、はるばるとやって来る水漏れもあるのです。

そして、なおかつ、水漏れの原因によって、修理代を支払うべき人が変わってきます。

水漏れが起きた場合、その原因が何であるかは、非常に重要なことなのです。

 

2.原因その①〜場所〜

 

普通、水漏れのイメージというと、上の階から下の階の天井へ水が漏れ出す………というシーンをイメージする人が多いのではないでしょうか。

そして、当然、修理代を出すのは上の階の人………そう思っていませんか?

実は、上の階からの水漏れでも、マンション住民全員で修理代金を負担する場合があります。

それはどういう時かというと、水漏れの原因が「共用部分」にある時です。

「共用部分」とは、シンプルに言えば、あなたの部屋やお隣さんなど、住民が住む部屋「以外」の場所のことです。

つまり、エントランスやエレベーター、エレベーターからあなたの部屋までの廊下、外壁タイルや屋上………などは、全て人が住む部屋の外側にあり、「共用部分」と呼ばれる場所になります。

あなたの部屋から水が漏れている場合は、あなたの責任とお金で水漏れを修理します。
ただ、水漏れの原因があなたの部屋ではなく、屋上からだったり、外壁タイルの隙間からだったりした場合、「共用部分」からの水漏れ、ということになりますので、修理代金はマンション住民全員で負担することになります。

つまり、水漏れの原因が、「共用部分」なのか、そうでないのかによって、責任の所在が変わります。

 

 

3.原因その②〜人為的?〜

 

マンションの水漏れは、原因となる場所の違いだけでなく、人がやったことなのか、そうでないのか、によっても、修理代金を負担する人が変わってきます。

つまり、大きく、人為的な原因か否かに分けられます。
さらに、人為的な原因には、マンション住民が水漏れを起こしてしまう場合と、マンション住民以外の人が水漏れの原因となる場合があります。

マンション住民以外の人とは、どのような人たちだと思いますか?

それは、
「工事業者」
です。

つまり、工事業者が外壁修繕や屋上防水工事をした時に、欠陥工事をしてしまうことで、水漏れを発生させてしまう場合もあるのです。

さらに、人が原因でない、人為的な原因でない場合として、建物の老朽化があります。

通常、新築マンションは外壁タイルの間だったり、屋上だったりに防水加工をしていますが、その加工は何もしないで何十年も効き目があるようなものではありません。

車のコーティングをイメージすれば分かり易いと思います。

だいたい10年から15年が耐用年数と言われていますが、それを過ぎても、何もメンテナンスをしないような場合に、建物老朽化による水漏れが発生します。

タイルの目地や、屋上防水が劣化した箇所から水は侵入し、どこの部屋の天井から出てくるかは分からない厄介なものです。

 

4.水漏れの原因が不明の時はどうする?

 

水漏れは全て、上の階の人が悪いわけではなく、原因によって責任が異なることはお分かり頂けたと思います。

ですから、水漏れが起きた場合は、まず、その原因を調査することが必要です。

しかし、どれだけ調査しても、原因が明らかにならない場合はどうなるのでしょうか?

修理代金を負担するのは上の階の住人でしょうか、それともマンション住民全員でしょうか?もしくは、原因が分からないのだから、誰にも修理代金を請求できず、自分で負担しなければならないのでしょうか?

答えは、
「マンション住民全員」
が負担します。

(必ずではないですが、原因不明の場合の負担はマンション住民全員、と一般的に扱われているようです。)

 

5.水漏れ原因は修理代金を決定づける重要なファクター!

 

マンションで水漏れが起きる場合には、様々な原因が考えられます。

今まで説明してきましたが、その原因によって責任の所在が変わります。

大まかに分けると、

①自分が修理代金を払う場合
②修理代金を他人に払ってもらう場合

に分けられます。
(ある意味、当たり前なのですが………)

参考までに、それぞれの場合の具体例を挙げておきます。

①自分が修理代金を払う場合
・自分の不注意で、下の階を水浸しにしてしまった
・自分の部屋の床下の水道管から、いつの間にか水漏れしていて、それが下の階に染み出している場合

②修理代金を他人に払ってもらう場合
・上の階の人の不注意で、自分の部屋に水漏れした時
(洗濯機やお風呂の水が床にあふれる など)
・大規模修繕の工事業者の欠陥工事が原因で、外壁から水漏れした場合
(大規模修繕の瑕疵保険に入っていれば、保険金が出ます。)
・水漏れの原因が、屋上や外壁などの共用部分の場合
・水漏れの原因がどれだけ調べても分からない場合

 

 

6.水漏れを発見したら証拠を残しましょう!

 

マンションの水漏れは、原因によって責任が異なります。
つまり、修理代金を負担するかしないかが変わってきます。

ですから、水漏れした場合には、まずは原因調査をしっかりと行いましょう。
(床や天井などを切り開いたりするので費用が発生します。保険で調査費用が下りる場合もあります。)

あと1点、水漏れを発見した時は、まずは落ち着いて、写真を撮り、日時を記録して、後日になっても証明できるような記録を残しておきましょう。

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【忙しい人必見!】マンションの大規模修繕の保険には何がある?

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そろそろ大規模修繕の時期を迎える方。
今まさに大規模修繕の相見積を取ろうとしている方。
大規模修繕工事の工事業者は決まったけど、アフターフォローが気になっている方。

そんな方向けに、大規模修繕工事の保険について調べました。

 

この記事では、大規模修繕工事の保険の種類、内容や保険料などについて、私が大規模修繕工事をした時に調べたことをまとめています。

 

管理会社からの高すぎる大規模修繕の見積を受け、何とか自分たちだけで大規模修繕工事をしようと頑張っていた頃、いつも不安に思うことがありました。

自分たちで探してきて工事業者は、アフターフォローをきちんとしてくれるのだろうか?
工事の後に、すぐ雨漏りなんかが起きたとき、工事業者が倒産していたらどうしよう?
とかです。

管理会社は自分たちに頼まないのであれば、何も教えてくれません。

でも、調べてみれば意外や意外。
割とすんなりと、解決するものですね。

人生、行動あるのみです。

 

 

1.大規模修繕の保険はある?安心して使える?高いのでは?

 

生命保険とか、医療保険とかは有名ですよね。
保険料を払っている人が病気になったり、入院したら、保険会社から保険金がもらえる仕組みです。

マンションの大規模修繕でも同じような仕組みはないのでしょうか?

あります。
しかも、大きく2つ、あります。

 

1-1.瑕疵保険

 

まずは、工事完了後(竣工後、と言います。)に、防水工事をしたはずなのに雨漏りが起きたとか、大規模修繕工事をした場所に何か不具合が起きたりした場合、保険会社から保険金がおりるものがあります。
(「瑕疵保険」と言います。「瑕疵」〜かし〜とは、非常にシンプルに言えば、「欠陥工事」、のイメージです。)

 

1-2.工事完成保証

 

次に、工事中に、工事業者が倒産した場合に、別の工事業者を紹介してくれて、工事の完成まで面倒を見てくれる保険もあります。
(「工事完成保証」といいます。)

ちなみに、「瑕疵保険」も、工事業者が倒産していても、保険金が出ますので、瑕疵部分(つまり、欠陥工事部分、ということです。)の修理ができます。

 

 

2.保険料は誰が払う?いくら払う?

 

通常、生命保険や医療保険、ガン保険などは、病気になった時に保険金を受け取る人、もしくは家族が保険料を払います。

では、大規模修繕の保険料は、誰が支払うのでしょうか。

マンション管理組合ではありません。

保険料を負担するのは工事業者です。
それは、瑕疵保険でも、工事完成保証でも、どちらでもそうです。

でも、実際に瑕疵があった時などに保険金をもらえるのはマンション管理組合です。

保険会社のパンフレット上は、あくまで保険料を負担するのは工事業者、ということになっています。

(ただ、実際には、工事代金に含めて、工事業者からマンション管理組合へ請求されることが多いようです。)

 

 

3.どんな内容?何年間?

 

3-1.保険会社はどこ?

 

大規模修繕の瑕疵保険の場合、国土交通大臣から指定を受けた会社です。
住宅瑕疵担保責任保険法人といい、5社が指定されています。

国土交通省HP:住宅瑕疵担保責任法人

 

料金や保険内容については、大きな違いは各社ありません。
(もちろん、内容に全く差がない訳ではありません。)

工事完成保証は、国土交通大臣の指定という枠組みはありませんが、同じ業界の団体が運営しているケースが多いです。
1点、国土交通大臣指定である瑕疵保険と異なり、工事完成保証については、実施団体により内容に差があるようなので注意しましょう。

 

3-2.保証内容は?

 

瑕疵保険の場合、大規模修繕の工事内容が、ほぼそのまま保険対象となることをイメージすると分かりやすいでしょう。
また、追加料金がかかりますが、特約で保証範囲を広げることもできるようです。
(追加料金といっても、何百万円とかではなく、20〜30万円程度のようです。)

工事完成保証については、細かい内容が実施団体ごとに定められているのですが、大枠で言うと、工事業社が工事中に倒産しても、別業者で竣工まで面倒を見てくれる、という趣旨の保険になります。

 

3-3.保証期間は?

 

瑕疵保険の場合、5年が多いと考えておきましょう。
(ものによっては2年だったり、特約を付けることで10年だったりします。)

また、工事完成保証については、その保証内容の通り、工事期間中の工事業社の倒産に対する保証となります。

 

4.工事完成保証だけど………大規模修繕工事は1年もかからない?

 

大規模修繕工事の瑕疵保険については、保険料も少なく、工事業社が倒産しても保険金は問題なく下りるし、かつ、運営団体が国土交通大臣指定ということで安心して利用できることがお分かり頂けたでしょうか?

これに対して、工事完成保証はどうでしょうか?

私は、瑕疵保険と比較してしまうと、安心感と公平性、透明生の面で………………
という印象です。
(あくまでも私の印象です。)

しかも、大規模修繕のは、建物新築工事に比べると作業期間が短く、一般的には3〜5カ月程度が多いです。

そんな短い期間に倒産してしまうような会社でしたら、以来する前に財務内容などを確認すればある程度分かったのではないか、とも思ってしまいます。

工事完成保証については、好みが分かれるところなのかな、とも思います。
(繰り返しとなりますが、どちらの保険も工事業社負担という建てつけですが、工事業社の見積に含めて請求してきている可能性はあります。………工事代金に比べれば、少額かつ良心的や金額設定ではあります。

 

5.大規模修繕の瑕疵保険は安心して使えますが………

 

大規模修繕工事に関する保険には、

 

・瑕疵保険
・工事完成保証

 

の2種類が有名です。

瑕疵保険は、工事竣工後の瑕疵、要は欠陥工事に対して、修理代金のための保険金をもらえるものです。
(工事した業者が倒産しても、保険金をもらえます。)

工事完成保証とは、大規模修繕工事中に、工事業者が倒産してしまった場合でも、別の工事業者が工事完了まで面倒を見てくれる保険です。

瑕疵保険は、国土交通大臣指定の保険会社が取り扱っており、保険料も工事業者が負担することになっているため、管理組合にとっては安心して使える内容になっています。

実際、大規模修繕を行った管理組合のほとんどが、この瑕疵保険を利用しているようです。

 

 

6.瑕疵保険はお得!入札を行う時は条件に入れましょう!

 

以上のように、大規模修繕工事に当たっては、瑕疵保険は非常に良く使われています。

取り扱いの保険会社も、国土交通大臣が指定する保険会社ですので、安心感があります。

管理会社やコンサル会社などが信用できず、自分たちで大規模修繕工事をする時、大規模修繕工事の専門業者以外に発注する場面もあるかと思います。

そんな時、瑕疵保険を使用すれば、例え、工事業者が倒産したとしても、大規模修繕工事を行った場所で、5年から10年の間は保険で保証されるのです。

ですから、もし、工事業者を相見積する時には、積極的に入札条件に、

「瑕疵保険に加入すること」

といった条件を付けましょう!

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【忙しい人必見!】大規模修繕の工事内容を分かりやすくイメージ!

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新築で買ったマンションも、年数が経てば汚れてきます。
マンションには数年に一度、大掛かりな工事をする必要があることをご存知ですか?

大規模修繕工事、と言います。

通常は10年〜15年周期で行われますが、いよいよ大規模修繕工事の時期かもしれない、というあなた。

工事の内容を勉強するのが面倒くさいと思っていませんか?

 

この記事では、普段仕事で忙しく、大規模修繕工事のことを一から勉強している暇がない!という方に向けて、時間を節約して、本質的な部分のみを説明しています。

 

工事とか不動産とかは素人だから、大規模修繕工事は普段お世話になっている管理会社さんに任せよう………………そんな甘い考えをお持ちであれば、即刻、改めて下さい。

世の中にはそんなに甘い考えは通用しません。
勉強もせずに楽しようと思えば、お金を払うしかないのです。
つまり、相場よりも高い工事費を支払うことになります。

シンプルに言えば、ボッタクられます。

自分の身は自分で守る、そのために、まずは大規模修繕の工事内容について、効率的に理解しましょう!

 

 

1.大規模修繕の工事内容は?
〜トラブルから逆算編〜

 

1-1.トラブルという視点からのキーワード

 

大規模修繕ではどのような工事をするのでしょうか?

専門的な言葉を並べられても、よく分からないという方と多いと思います。

大規模修繕の工事内容を理解するためのキーワードは、非常にシンプルです。

まず、トラブルという視点から、大規模修繕工事をイメージしてみましょう。

 

1-2.もし大規模修繕工事をしなかったら………

 

もし、大規模修繕工事を全く行わなかったら、何が起きるでしょうか?
どんな不具合やトラブルが起きるでしょうか?

様々な形で問題が起きると思いますが、最大のトラブルは2つにまとめられます。

それは、

①水漏れ
②エレベーターが動かない

という2つのトラブルが、大規模修繕工事を全く実施しなかった時に起こりうるトラブルです。

 

1-3.ザ・大規模修繕防水工事①〜防水工事〜

 

水漏れは非常に怖いです。
建物の雨を防ぐ部分(外壁、屋上など)が紫外線などで劣化することにより、雨水などの侵入を許してしまいます。
そして、一旦、雨水が侵入すると、壁の中の劣化部分をどんどん進み、私たちの部屋の天井などから染み出してきます。
ひどい時には、床がビショビショになります。

ほとんどの場合、この水漏れがどこから入ってきているか、という原因については、明らかにすることが難しいです。

ですから、水漏れが起きる前に、それを防ぐ工事をすることが理想です。
この防水のための工事こそが、大規模修繕工事のことなのです。

 

1-4.ザ・大規模修繕工事②〜機械設備の更新〜

 

最近ではタワーマンションでなくても、15階から20階建てという高層マンションが多く建てられており、エレベーターは必須だと言えます。

もし、大規模修繕工事をずっとしないのであれば、エレベーターの寿命が来て止まってしまった場合、階段で昇り降りをしなければなりません。

それは明らかに不便すぎますよね?
ですから、老朽化したエレベーターや機械式駐車場などの機械設備は、交換すべき時期に交換しなければなりません。

この交換工事こそが、設備の大規模修繕工事なのです。

 

1-5.トラブルから逆算した大規模修繕工事まとめ

 

以上より、大規模修繕工事をしなかったら何が起こるのか…………どんなトラブルが起きるかのか……という視点から大規模修繕の工事内容を考えてみましょう。

生活に直結して、とても不快なトラブルとして、
①水漏れ
②エレベーターが動かない
というトラブルが考えられます。

そして、このトラブル防止のための次のような工事のことを「大規模修繕工事」というのです。

①水漏れ → 防水工事
②エレベーターが動かない → エレベーターの交換工事

 

2.大規模修繕の工事内容は?
〜あなたの生活から考える編〜

 

2-1.あなたの目に見えるものが工事内容です

 

次はあなたの普段の生活をイメージしてみて下さい。

あなたが普段食事をしたり、寝たりしている部屋は、「専有部分」と呼ばれる場所で、大規模修繕工事の対象ではありません。
(専有部分の工事は「リフォーム」と良く言われます。)

ただ、あなたが一歩、玄関から出てから、マンションの敷地を出るまでの間に、あなたが目にするものは、ほぼ全てが大規模修繕工事の対象だと考えて間違いありません。

玄関を出てすぐある廊下や、廊下の天井、壁。
エントランスまで降りるためのエレベーターや階段。
エントランスにあるオートロックの自動扉。
敷地内にある機械式駐車場。
趣のある外壁タイルなどの外壁。

これらは全て、大規模修繕の工事内容に含まれます。

 

2-2.大規模修繕工事の工事内容はザックリ2パターン

 

あなたの目に見える部分が大規模修繕の工事内容だと言いましたが、その目に見えるものも、さらに2つに分けることができます。

それは、

A.建物
B.エレベーターなどの機械設備

の2つです。

そして、この2つに対して、どのような工事をするのかといえば、基本的には、古くなった、老朽化した部分を交換・取り替えます。

建物の外壁タイルは、劣化してヒビが入っているタイルを交換して貼替ますし、エレベーターや機械式駐車場、給水管や排水管などの設備も老朽化すれば、いずれは交換されます。

ただ、A.建物については、交換以外にもう一つ、工事の種類があります。
それは、

「防水工事」

です。

前述のトラブルから逆算する大規模修繕の工事内容でも、防水工事がすなわち大規模修繕工事であると言いましたが、具体的な作業として、「交換」のほかに、この「防水工事」が大規模修繕の工事内容として挙げられます。

つまり、大規模修繕の工事内容は、

「A.建物」に対する「交換工事」または「防水工事」
「B.機械設備」に対する「交換工事」

の2つに大きく分けることができます。

 

3.大規模修繕の工事内容は?
〜具体的工事名称の解説編〜

 

それでは、ザックリ2つに分けた大規模修繕工事について、具体的な工事の場所などを説明します。

まず、「A.建物」に対する「交換工事」または「防水工事」については、次のように細分化されます。

「交換工事」・・・外壁タイル貼替

「防水工事」・・・シーリング工事、屋上防水、共用廊下防水、バルコニー防水、鉄部塗装

次に、「B.機械設備」の「交換工事」には次のようなものがあります。

エレベーター更新工事、機械式駐車場更新工事、給水管更新工事、排水管更新工事、消防設備更新工事 など

他にもありますが、金額が大きい工事は主に上記の工事になります。

 

4.全部やればいい訳ではありません!重要なのはタイミング!

 

それでは、上記の工事を10年〜15年のタイミングで全て行わなければならないのでしょうか?

答えは「No」です。

なぜなら、確かに大規模修繕工事を行うタイミングかもしれませんが、交換までは必要なく、ちょっとした修理だけで問題ないケースもあるからです。

例えば、外壁タイルです。
ヒビが入っていて交換すべきタイルは、ほんの一部なのに、全部の交換を薦めてくるような工事業者もいるそうです。
また、屋上防水については、悪い状態でなければ、軽い塗装処理だけで、しばらく問題ない場合もあるようです。
(大掛かりな防水工事が、必ずしも必要とは限らない、ということです。)

さらに、通常、第1回目の大規模修繕工事では、給水管や排水管の更新工事はしません。
2回目の大規模修繕工事(築20〜30年)で実施されます。
(逆に言えば、それまでは交換しなくても使える、ということです。)

もし、あなたのマンションの修繕積立金が沢山貯まっていても、安心しないでください。
必要のないタイミングで、必要のない工事をしていては、あっという間に、今まで貯めた修繕積立金はなくなってしまいますよ!

 

5.大規模修繕の工事内容の早分かり術!

 

今までお伝えしたことをまとめます。

大規模修繕工事は、工事内容から入るのではなく、トラブルという次の2つの視点から考えてみて下さい。

①水漏れ
②機械設備の故障

この2つのトラブルを防止するために、10年〜15年の周期で大規模修繕工事を行います。

①水漏れに対しては「防水工事」をします。
②機械設備の故障に対しては「更新工事」をします。

そして、具体的にどこを工事するのか、ということに関しても、次の2つの目線で考えて下さい。

A.建物
B.エレベーターなどの機械設備

これって、つまり、あなたが普段、マンションで生活する上で目にしているものなのです。
当たり前のようですが、「存在しない」ものは工事したくてもできません。
逆に言うと、「存在する」ものは、何らかの工事をする必要があるのです。

建物は簡単に言えば、屋上、壁、床です。
機械設備はエレベーター、機械式駐車場、給水管や排水管です。

 

6.トラブルから逆算すれば、本当に大切なポイントがすぐに分かる!

 

あなたのマンションの駐車場は満車ですか?それともガラガラですか?

もし駐車場がガラガラで、しかも、機械式駐車場だったとしたら、機械式駐車場をなくすことを検討した方がよいかもしれません。

機械式駐車場が壊れて動かなくなることを防ぐために、大規模修繕工事で大きな工事費を支払う必要があります。

近くに駐車場がなく、また車が絶対に必要な地域にお住まいでしたら、高い工事費を払ってでも大規模修繕で機械式駐車場を更新すべきかもしれませんが、もしガラガラで空き区間ばかりなのであれば、いっそのこと潰してしまう方が、今後の長期修繕計画のためには良いかもしれません。

でも、水漏れだけは避けた方が良いです。
水漏れは原因が分かりづらく、発生すればするほど、対策を立てることが難しくなります。

つまり、大規模修繕工事の目的である、
「水漏れを防ぐ」ということをキーワードに、優先すべき工事について考えてみて下さい。

 

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【忙しい人必見!】マンション管理組合の経理とは?

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マンションにお住まいの方。
理事会役員になられた方。
初めて総会に出席した方。

マンションの決算書って、ちょっと独特ではないですか?

普通の会社で使う決算書とは形式が何か違う。

では経理業務も違うのか?

 

この記事では、マンション管理組合の経理について記載しています。特に会計や財務との違い、一般企業の経理との違いを通して、分かりやすくまとめました。

 

そもそも、管理組合の会計と一般企業の会計とでは目的か違います。

経理とは会計そのものとイコールではなく、会計の一部分だと言われていますから、当然、会計の考え方が違えば、経理のやり方も違います。

 

 

1.そもそも経理とは?会計や財務との違いは?

 

そもそも経理とは何でしょうか?

経理の定義は、

 

「金銭出納・財産に関する事務処理(や管理)。」

 

です。

経理の仕事というのは、会計や財務、という言われ方をしているものと異なります。

例えば、会計というのは、お金を扱うという所では経理と同じかもしれません。
ただし、いつのデータを、誰のために報告するかが、違うのです。
会計は主に、「過去」のデータをまとめて、会社にお金を投資してくれている「投資家向け」の報告システムなのです。

これに対して、財務というのは、お金の計画を立てることです。
つまり、経理や会計を踏まえて、将来稼げる事業のために、お金をやりくりすることが含まれるのです。つまり、会計が「過去」のものだとすると、「財務」は未来のお金をやりくるするもの、と言うことができます。

ちなみに、経理はいつなの?と思われる方もいらっしゃいますよね。
経理は、まさに「今」お金を集めたり払ったりすることを指します。
そして、経理は、決算報告のための作業をする「会計」チームのために、仕事をしています。

 

2.ではマンションの経理とマンションの会計の違いは?

 

ではマンションの経理と、マンションの会計は何が違うのでしょうか?

そもそも、マンションと一般企業の会計は、共通している部分もありますが、マンション独特の部分もあります。

マンション独特な部分とは、予算をメインにされるところ(予算準拠主義)と、管理費と修繕積立金が分けられて報告されることです。

なぜ、このような違いが出るのか?
答えは「目的」にあります。

一般企業は「利益」を出すことを目的に活動していますよね?

でも、管理組合は、「快適に暮らす」ことを目標にしています。

つまり、マンションの会計は利益を目的としないのです。

そして、経理というのは、会計の一部分であり、会計のよる報告をするために行われることなので、マンションの経理も利益を目的としたものではないのです。

 

3.マンションの経理の具体例

 

ではマンションの経理の仕事には、具体的にどのような仕事があるのでしょうか?

そもそも経理とは、会計報告を行うために、日々の入出金をまとめることだ、と言いました。

そして、マンションの会計目的は、一般企業の利益目的とは異なり、快適に暮らすことを目的にされて作られています。
つまり、非営利会計なのです。

では、マンションの経理も、一般企業の経理と違うのか、と言われると、実は会計目的は異なりますが、経理としての仕事は同じような作業が多いです。

具体的には、

入金確認
支払手続き
入金と支払いのシステム入力
通帳記入
請求書の発送

などがあります。

 

4.企業の経理と同じじゃないの?

 

一般企業と管理組合では会計目的は違うけど、経理の仕事は同じじゃないか。
そう思われるかもしれません。

でも、全く同じではないのです。

ここでも、やはりマンション管理組合の特徴のよる影響を受けています。

例えば、通常の企業は、機械や不動産などの固定資産を購入した場合、購入したその年だけに全額費用として計上するのではなく、耐用年数に渡って、細かく刻んで費用を計上していきます。
(この手続きを減価償却、と言います。)

なぜこのような手続きをするのか。
それは、一般企業が利益を目的としているからです。
購入したその年だけに費用を計上した場合、その年の費用が大きくなり過ぎて、赤字になってしまうかもしれません。

でも、実際は、購入した年を過ぎても、動き続けてお金を稼いでくれるのが、普通の機械です。

だから、一般企業では減価償却を行います。

でも、管理組合は利益を目的としていない、と何回も言ってきました。

つまり、管理組合の経理では、減価償却という手続きは行われないのです。

 

5.経理とは「今!」のお金を処理することです!

 

経理というのは、会計の一部分です。
会計が過去のデータを集計し、財務が将来のお金の流れをコントロールするのに対して、経理は「今」のお金を扱う仕事です。

そして、マンションの経理は、マンション独特の会計目的や基準の影響を受け、一般企業の経理とはやや異なる性格を持つものです。

マンション独特の会計の中で、最も特徴的なのが、その目的です。

つまり、一般企業は利益目的であるところ、管理組合は生活のし易さを重視した、非営利団体なのです。

 

6.マンションの経理は特徴的です!

 

何度も申し上げますが、マンションの経理は、一般企業の経理と違い、特徴的です。

以下にその理由を箇条書きしました。

・非営利目的である
・管理費と修繕積立金は区別して報告する
・予算準拠主義
・減価償却などの費用収益対応目的の経理手法は使用しない

これらの特徴を、一般企業との対比から理解しておくことが、長期的・健全的な維持管理へと繋がっていくものだと思っています。

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【忙しい人必見!】マンションの管理組合の予算はどこをチェックする?

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マンションを所有している方やこれから購入される方。
管理組合が予算を中心に動いているってことをご存知でしたか?

毎年、管理組合の総会などで、予算がどうのこうの、とか言ってるけど、良く分からない、何を見れば良いか分からない、という方。

きっといらっしゃいますよね。

 

この記事では、マンションの管理組合がなぜ予算で動くかを説明し、決算の時に何に注目すればよいか、を解説しています。

 

マンションを購入したら、必ず管理組合に入らなければなりません。

管理組合はマンション住民で構成され、マンション全体の運営を行います。

そして、管理組合の運営をしていく上で、避けては通れないのが予算です。

ただ普通は予算、と言われても何が何だか分からないですよね。

予算をどう組んだらいいのか、どうチェックしたらいいのか………勉強は必要なのか………とか。

この記事では、そんな専門家ではない人たち向けに、管理組合の予算についてのポイントを書いています。

 

1.予算と決算の差に注目!

 

 

1-1.予算はどこで出てくる?

 

マンションを購入した人なら、1年に1回は総会、といってマンション住民が集まる集会があるのはご存知かと思います。

管理組合の予算は、その総会の時に、マンション住民の皆さんが「承認」します。

「承認」とは、オッケーを出す、ということです。

何に対してオッケーかというと、ほとんどの場合、管理会社が予算を作成してきますが、その管理会社が作成してきた予算に対して、オッケーを出すのです。

 

1-2.決算って何?

 

予算とは、マンションのお金の今後の使い道です。

これに対して、決算とは、使ったお金の結果のことです。

予算として今後のマンションのお金の使い道を決めます。
そして、実際に使ったお金がどれくらいか、ということを決算として総会で発表します。

これが、管理組合の決算なのです。

 

1-3.自分のお小遣いをイメージ

 

管理組合の予算と決算というのは、分かりやすく言えば、あなたのお小遣いをイメージして下さい。

毎月決まった額のお小遣いを渡されて、今月は何に使おうとか考えますよね?
あと、余った分は貯金して、将来、高い買い物をする。

管理組合も同じなんです。

管理組合は毎月、住民から支払われる管理費と修繕積立金をメインの収入にしています。
(駐車場や駐輪場の使用料もありますが。)

これに対して、電気代や水道代、壊れた所の修理代などを払います。

つまり、毎月の固定収入である管理費と修繕積立金等から予算を立て、実際にいくら払ったかを比較して決算を行います。

では、この時、何が大事なポイントでしょうか?

お小遣いと同じ、ということでピンときたかもしれません。

お金が余ったほうが良いですよね?

つまり、予算と決算の差がプラスであればあるほど、単純にそのマンションは良いマンションである、と言ってもおかしくはないのです。

 

2.なぜ予算?管理組合と株式会社との違いがポイントです!

 

では何故、管理組合が予算を作るのか?

別に予算を作らなくてもいいのでは?とも思えます。

株式会社みたいに管理費を収入にして、事業とか投資をして儲けてしまえば良いのに、なんて考える方もいるかもしれません。

でも、管理組合は株式会社とは違います。

何が違うかと言えば、「目的」が違います。

株式会社は、極端に言えば儲けることが目的で作られます。

これに対して、管理組合は、簡単に言うと、住みやすい環境を作るために作られています。

管理組合は儲ける必要はないのです。
毎月決まった管理費などの収入を、壊れて不便になった所を直したり、将来の大規模修繕のために貯金したりします。

予算を立てるのは、そのためなのです。

 

3.管理組合の特別ルール〜予算準拠主義〜

 

収入や支出を記録して報告などの管理をすることを「会計」と言います。

管理組合には特別な会計ルールがあります。

毎年、決められた期間の収入と支出を記録して、特定の人に報告する、という意味では、株式会社などの企業会計と目的は同じです。

ですから、管理組合の会計も、企業会計と共通するルールはあります。

ただ、先程の通り、管理組合の目的は、株式会社のような儲けることではありません。

マンション住民の生活を暮らしやすくするために、毎月決まった収入をどうやって使っていくか、ということが管理組合の会計の目的になります。

つまり、管理組合には株式会社と違い、予算を立てて、それに従って運営される必要があるのです。

これが管理組合に特有の会計ルール「予算準拠主義」です。

 

4.予算を超えた場合はどうする?

 

管理組合は予算準拠主義です。

また、予算と決算を比べて、お金がプラスになることが良いことだ、と言いました。

では、もし、支払うお金が予算を超えてしまったらどうなるのでしょうか?

管理組合は運営をストップしてしまうのでしょうか。

そんな時はしょうがないので、お金を取り崩します。
ちょうど、皆さんがお小遣いを使い切ってしまった時に、貯金を切り崩すようなものです。

貯金が全くなくなってしまった場合は、これも仕方ありませんので、借金をします。

具体的に言うと、予算が足りなくなった場合はまず、予備費を取り崩します。

予備費とは、具体的な使い道を決めずに、余裕を持たせるための項目です。

予備費でも足りなくなったら、臨時総会などで予算を超えた支出を決議します。

最終的に、マンション自体のお金が足りなくなった場合は借金するしかありませんが、それは大規模修繕の時以外で借金することはほぼありません。

 

5.管理組合の決算は予算と決算の差を見る!

 

管理組合の決算は、あなたのお小遣いをイメージして下さい。

毎月決まった収入を、あなたの生活を過ごしやすくするために使っていきます。

余ったら貯金できますし、足りなくなった場合は貯金から取り崩したりします。

そのため、予算より決算時の実際支出が少ない方が、貯金がたまりますので望ましいと言えます。
貯金がたまりやすいマンションの方が、将来の大規模修繕工事のための貯金もできますので、借金体質のマンションよりは良いマンションだと言えます。

管理組合の予算と決算を見るときは、いくら貯金ができるのか、つまり予算と決算の差に注目しましょう。

 

6.予算は、管理費の枠と修繕積立金の枠に分けられます。

 

今まで管理組合の決算より予算の方が少なければ貯金できると言ってきましたが、管理組合の会計の枠は、実は2つに分けられて管理されています。

管理費の枠と修繕積立金の枠です。
これは、管理費収入と修繕積立金の収入を分けるためです。
修繕積立金は、10~15年に1回行わられる大規模修繕のために、毎年貯金されるものです。
管理費は、月々の水道光熱費や、何か壊れた場合の修理のための支出に使われます。

予算より節約できて、貯金できた部分は、通常、修繕積立金の枠に貯められていきます。

予算は基本的には管理費の枠内で作られますが、予算を超えた場合は、修繕積立金を取り崩したりして不足分を補います。
そして、修繕積立金がゼロになってしまった場合は、借金をするしかない、ということです。

管理組合の予算を見るポイントとして、もう一つ挙げるなら、この管理費と修繕積立金の区分けが、ちょうど良く分けられているか、というポイントもあります。
まれに、管理費の枠が重視されて、修繕積立金の枠が軽んじられている場合があります。
こういった場合は、将来の修繕積立金が少なくなる可能性があるので、区分けの仕方を見直す必要が出てくるので注意しましょう。

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【忙しい人必見!】マンションの管理規約とは?

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マンションの管理規約って、そもそも何?
管理規約をネットで検索しても、難しい定義でなかなか良く理解できない。

そう感じでいる方、いませんか?

 

この記事では、マンション管理組合の管理規約について、分かりやすくシンプルな形で解説しています。

 

管理規約については、ネットで検索すると「マンション標準管理規約」というワードに出会うと思います。
以外と、「管理規約」自体を解説しているサイトは少ないかもしれません。
また、解説していても、難解な法律用語を使っていて分かりづらい場合もあると思います。

この記事では、なるべく分かりやすい表現を使い、説明を心掛けています。

 

1.管理規約とは?〜マンションの憲法〜

 

管理規約とは何か。
簡単に言えば、マンションのルールブックです。

法律の世界で言うと、憲法に当たります。

憲法とは言っても、それはイメージのことで、実際には法律ではありません。

そのため、法律的な強制力というものはありません。
(ただ、後述するように、違反した場合には法律を根拠にペナルティを課される場合があります。)

管理規約は、共同住宅、つまりマンションで生活する上で、避けては通れない必需品なのです。

 

2.管理規約の5W1H

 

管理規約の定義をネットで調べたりすると、

区分所有法がどうのこうの、区分所有者がどうのこうの・・・

と専門的な書き方をしてあって、何となくイメージが湧きづらいです。

なので、ここでは「5W1H」として、なるべくシンプルに管理規約を表現します。

 

2-1.管理規約の「Who?」

 

管理規約に関わる登場人物は誰でしょうか。

当然のことながら、マンションに住んでいる人、が中心になります。(区分所有者、と言います。)

また、マンションの住民の集まりのことを、「管理組合」と言います。

管理規約は、マンションの住民のためのルールブックです。

(近年のマンション標準管理規約の改正で、外部専門家も管理組合の一員になることができるようになりました。)

 

2-2.管理規約の「When?」

 

管理規約はいつ、作られるのか?
基本的には新築された時から管理規約はあります。

ただ、正確に言うならば、「総会」で決議された時に、管理規約は正式に認められることになるのです。

総会とは、マンションでの総選挙のようなものです。この総会で、多数決を取ることで、マンション内の様々な事柄を決めていきます。

決議とは、要は総会で多数決による勝つことです。通常は50%以上の賛成を取れれば勝ちですが、特殊な事柄の場合、75%以上の賛成を求められる場合があります。
(50%の賛成でよい場合を「普通決議」、75%以上の賛成を取らないといけない場合を「特別決議」と言います。
普通に考えて、50%以上よりも、75%以上の賛成を取る方が難しいです。
つまり、普通決議よりも特別決議の方がハードルが高いわけです。

ちなみに、管理規約を新築後、変更したい場合には75%以上の賛成票を、総会で取る必要があります。
(つまり、管理規約の改正は特別決議なのです。)

 

2-3.管理規約の「Where?」

 

管理規約はどこで作られるのか?

物理的に言えば、どこかの印刷所で印刷されます。

そういうことではなく、内容面において、どこで作成されるのか、と言えば、先程お伝えした「総会」の場で作成される、と言えます。

また、変更する場合も総会での決議が必要です。

ただ、実際には、管理規約を改正する場合、軽微な変更を除けば、内容確認からマンション内の合意形成など、作業量が多く、期間も長期に渡る場合が多いです。

そのため、「専門委員会」というものを理事会の中で立ちあげて、そこで管理規約の改正案が作成されることが多いです。
また、外部専門家が改正案を作成するケースもあります。

つまり、基本的には総会での特別決議により、管理規約は改正されますが、実際に作成されるのは、総会以外の場所で、また、理事会役員以外の人によって作られることが多くなっています。

 

2-4.管理規約の「What?」

 

管理規約の「What?」、つまり何を管理するために管理規約が作られるのか?

簡単にシンプルに言うと、
「マンション全部」
です。

当たり前ですが、マンション全部を対象として、管理規約は作成されています。

法律上では、自分の部屋(「専有部分」と言います。)と、土地(「敷地利用権」と言います。)については、自分のものであると主張することができます。
(「所有権」と言います。)

また、それ以外の部分、分かりやすく言えば、皆で一緒に使う部分(「共用部分」と言います。)については、自分のものだ!と主張することはできません。

管理規約は、このような自分のものと、皆で一緒に使う部分、マンションが建っている土地を含めて、全てを対象として作成されています。

 

2-5.管理規約の「Why?」

 

管理規約は何故作られるのか?

皆で一緒に暮らす場所なのだから、共通のルールを作るために。
マンションは管理を買う、と言われているくらいだから、しっかりとした管理規約を作成して、資産価値を上げるために。
管理規約は法律ではないが、その上位に位置する区分所有法などを、個々のマンションに合わせた形でルール化するため。

これらは間違いではなく、全て正解です。
ただ、もっと端的に言えば、短い一言ですみます。
それは、

「暮らしやすくするため」

なのです。

つまり、管理規約があることによって、暮らしにくくなるようなら、その管理規約の内容は良くない、と言えます。

また、管理規約を改正する目的についても、より暮らしやすくするため、と考えれば分かりやすいでしょう。

 

2-6.管理規約の「How」

 

管理規約の目的である「暮らしやすくする」ために、どのように管理規約はルール化されるのでしょうか?

管理規約には基本的な手続き方法が定められています。

例えば、総会や理事会の運営方法、リフォームする時の手続きなどです。

もし、さらに細かな内容を決めておきたい場合は、「細則」という形でルール化することもあります。
例えば、使用細則や駐車場細則というものが挙げられます。

 

3.管理規約のお手本〜マンション標準管理規約〜

 

マンション標準管理規約という言葉を聞いたことはありますか?

これは国が公表している管理規約のお手本のことです。

そしてこのマンション標準管理規約は、多くのマンションの管理規約のもとになっているものです。

ですけら、管理規約とはどのようなものか、まず確認されたい場合は、国土交通省のホームページから、マンション標準管理規約を見てみるのが良いでしょう。

国土交通省ホームページ

 

4.管理規約に違反しても法律じゃないから大丈夫?

 

管理規約はマンションの憲法だ、と言っても法律ではないのだから、管理規約に違反する行動をしたからといって、何も言われないし、問題もないんじゃないか。

そう考える方もいると思います。

それが全く違うのです。

確かに管理規約自体は法律ではないので、管理規約違反、というだけで法律で罰せられるわけではありません。

ただ、区分所有法では、管理規約違反をして場合に厳しい処罰ができるような定めがあります。

つまら、管理規約自体は法律ではないけれども、違反した場合は厳しい処分を受ける可能性があります。

気をつけめしょう。

 

5.管理規約は意外と厳しいマンションのルールブック

 

管理規約はマンションの憲法と言われている、マンションの意思決定における最高規範です。

マンションにおけるルールではあるのですが、法律ではありません。

ただ、法律ではないにしても、管理規約に違反することで、法律に基づいた処罰をうけることがあります。

つまり、管理規約は意外と厳しいマンションのルールブックである、と言えることができます。

 

6.時代が変われば管理規約も変わるはず

 

ここで一度、あなたのマンションの管理規約を見て下さい。
あなたのマンションの管理規約はどのようなものでしょうか。

マンション標準管理規約に準拠した内容になっていますか?

もし、分譲当初から一度も改正されていないようなら、そのマンションの管理規約は問題だと思われます。

何故なら、マンション標準管理規約でさえ、時代の流れに合わせて、数回改正されてきているからです。

また、管理会社が管理規約の改正について一度も提案をしてこないようでしたら、その管理会社は変更した方がよいかもしれません。

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【忙しい人必見!】マンション管理組合が管理規約を改正する時?

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管理規約って変わるの?
変えられるの?
そもそも、いつ変えた方がいいの?

そんなあなたに、管理規約の改正のコツとポイントをお伝えします。

 

この記事では、管理規約の改正方法などやメリット、または問題点、さらにはマンション標準管理規約との関係について書いています。

 

マンションを買ったのはいいけど、管理規約が大分昔から変わってない………
民泊が禁止されていない………
リフォームするのも一苦労………

そんな方向けの記事です。
読み終えたら、即、管理規約の改正に移ることができるでしょう。

 

 

1.管理規約が改正されるのはどういう時?

 

1-1.管理規約って?

 

管理規約とは、難しく言えば、マンションの自治に関する最高規範、と言えます。

簡単に言うなら、マンションの憲法です。

つまり、そのマンションに住む以上、買った、借りているに関わらず、基本的には管理規約に従わなければいけません。

特に管理組合の理事長に就任された方は、良く読んでおかなきゃダメですよ。

 

1-2.マンション標準管理規約が改正される場合

 

国土交通省は、マンションの管理規約作成の参考のため、「マンション標準管理規約」というものを公表しています。

このマンション標準管理規約は、法律上の強制力があるものではないですが、その時代背景に合わせた内容となっており、また、マンション標準管理規約に準拠している以上、他の法律に違反して管理規約を作成してしまうリスクがほぼなくなります。

このマンション標準管理規約が改正される場合はどのような時かと言えば、ザックリ言えば、トラブルが頻発した時です。

つまり、今までの管理規約に従って生活すると、トラブルに巻き込まれてしまうかもしれない時に、マンション標準管理規約は改正されることが多いです。
(もちろん、トラブルが全ての原因である訳ではありません。)

マンション標準管理規約が改正された時、それに合わせて、あなたのマンションの管理規約も改正されてましたか?

 

 

2.管理規約の改正した時のメリットとは?

 

それでは、管理規約を改正したらどんなメリットがあるのでしょうか?

マンション標準管理規約に合わせた改正を行えば、主にトラブル防止の効果はあります。

ではそれ以外にどんな具体的なメリットがあるのでしょうか。

 

2-1.民泊を禁止にして静かな環境を守る

 

平成29年のマンション標準管理規約の改正で、民泊を禁止にする具体的な文言が追記されました。

民泊とは、簡単に言えば個人所有の部屋をホテル代わりにすることです。

年々増加する外国人旅行客に対応するため、ヤミ民泊などが増加して問題となったため、民泊を規制する法律ができました。

でも、この法律だけでは、あなたのマンションで民泊をされることを防げないのです。

管理規約に具体的に民泊を禁止する趣旨の文言を追加することが必要です。

規約を改正して、民泊を禁止にすることで、マナーの悪い旅行客などのイタズラから、マンションを守ることができます。
また、はしゃいだ旅行客の騒がしい騒音なども防ぎ、静かで住みやすい環境を守ることもできます。

 

2.2.役員の資格要件緩和

 

マンション標準管理規約の改正により、外部専門家なども管理組合の役員になることができるようになりました。

この改正が具体的にどのように役に立つかと言えば、例えば高齢化したマンションなどをイメージして下さい。

新築当初は皆、30〜40代だったのに、築年数を重ねていけば、当然、住んでいる人も年を取ります。

年をとって、役員になっても、実際は子供が代理で出席したり、または、いつも欠席してしまったりと、継続的なテーマを継続して議論することができない、いわば管理組合の運営が不安定ともいえるマンションも存在するようです。

このような実態なのに、無理して管理組合を運営していくとどうなるのでしょうか。

最悪の場合、管理会社から甘く見られて、高額な工事修理費や大規模修繕費用などをふっかけられ、ぼったくられるのがオチでしょう。

こんな時に外部の専門家を役員にしてみて下さい。
専門家は視野が広いとは言えませんが、難易度の高い問題を解決した経験や、輪番制など関係なく継続的にマンション管理組合に参加できるなどのメリットがあります。

管理規約の役員資格要件を緩和することで、外部専門家を役員にすることが出来、管理の質を向上させられるのです。

 

3.どうやって管理規約を改正させるのか?

 

では具体的にどうやって管理規約を改正させるのでしょうか。

管理規約を改正させる手続きは、総会での決議が必要です。

総会というのは、マンション住民が行う総選挙、とイメージしてよいかと思います。

つまり、管理規約の改正について、総選挙を勝ち抜く、つまり多数決で勝たなければなりません。

普通の提案の場合は、過半数、つまり賛成が半分以上、50%以上であれば、勝ちです。
(可決、と言います。)

ただ、管理規約の改正の場合、4分の3以上の賛成が必要になります。(75%以上です。)

つまり、管理規約の改正というのは、マンションの問題の流れでも、勝利を掴みとることが難しい問題なのです。

 

 

4.管理規約の改正に当たっての問題点

 

管理規約の改正がなかなか難しいのは分かったけども、具体的な問題点はあるのか?
また、その問題点への対応策がなければ、管理規約の改正というのは、すごくハードルが高いものと言えるのではないか、と考える方もいらっしゃると思います。

解決策はあります。
これから、主な問題点と、その解決策をご紹介していきます。

4-1.改正には時間がかかる!

 

管理規約を改正には、先程お伝えした通り、4分の3以上の賛成が必要となります。
つまり、マンション住民の合意形成が非常に難しいのです。

そのため、管理規約の改正の期間は、複数年に渡る場合が多いようです。輪番制のマンションなどでは、議題などの引き継ぎに苦労するケースも多いと聞きます。

では、どのように、この問題に対応すればよいのでしょうか?

答えは、
「専門委員会」
を設置することです。

専門委員会とは、役員のように輪番制ではなく、複数年に渡るプロジェクトを、メンバーを固定化して安定的に取り組むために立ち上げるものです。
大規模修繕の時にも、よく専門の委員会が立ち上げられます。

専門委員会を立ち上げて、同じメンバーで腰を据えて、管理規約の改正に取り組むことが、より良い改正への第一歩でしょう。

 

4-2.合意形成が難しく理事会への負担が大きい

 

何度もお伝えしますが、管理規約の改正は、全住民の4分の3以上の賛成が必要であるため、一般的に、マンション内の合意形成が難しい、と言われています。

また、合意形成のためには、住民向けの説明会はもちろんのこと、様々な関係者との交渉など、その作業量は通常の理事会役員よりも大幅に増えてしまいます。

そこで、このような問題を解決するための対応策として、外部専門家の導入、が考えられます。

この外部専門家の導入(特に理事会役員への就任)については、近年のマンション標準管理規約改正の目玉となったポイントです。
つまり、社会的な需要があることなのです。

また、過去のマンション標準管理規約の改正で、外部専門家への費用を、管理会社への支払いと同じ、管理費会計から支払っても良いことになっています。

これは、時代の流れにのり、外部専門家を導入すべきでしょう。
理事会の負担も減り、さらにマンション住民への説明会などの充実を通じて、合意形成期間の短縮化も期待できるでしょう。

 

4-3.他の法律との整合性

 

管理規約は、マンション住民の4分の3以上の賛成があれば改正できますが、どのような内容でも良いのかと言えば、そうではありません。

他の法律(区分所有他など)に逆らうような内容は無効となります。
(強行規定と言います。)

また、省略できない部分もあります。
(絶対的管理規約事項と言います。)

管理規約は変えたいのに、法律とかの専門知識はない………弁護士?いくらかかるの?

と心配になったあなた。

実はもっと簡単な解決策があります。

マンション標準管理規約に準拠すればよいのです。

もっと分かりやすく言えば、マンション標準管理規約通りに改正してしまえば良いのです。

もともと、時代の流れに合わせて、様々なトラブルを防止する目的で改正され続けてきているマンション標準管理規約なので、そのまま採用することに、特にデメリットはないのです。

 

 

5.新築当初から一回も改正されていない時は疑問に思いましょう

 

国土交通省が公表するマンション標準管理規約は、繰り返しになりますが、より良いマンション生活のために、改正され続けてきています。

そのため、通常は、管理規約の改正は、より生活しやすく、また、よりマンションの資産価値を上げるために、改正されるべきものなのです。

あなたのマンションは、今まで何回、管理規約を改正していますか?

マンション標準管理規約と内容はほぼ同じでしょうか?

今まで一度も管理規約を改正したことがない、そういうマンションは問題です。

何も提案してこない管理会社であれば、即刻、変更を検討した方が良いでしょう。

 

 

6.マンション標準管理規約に合わせた規約改正がベター

 

とは言え、管理などの専門家ではない方には、まず、何から取り掛かれば良いか、分からない方がほとんどだと思います。

そんな方におススメします。
ますは、マンション標準管理規約と、あなたのマンションの管理規約とを比べてみて下さい。

一つでも違う所があれば、改正を提案しても良いと思います。それも、マンション標準管理規約と同じ内容に、です。
(民泊は、禁止と許容で分かれますので注意して下さい。)

マンション標準管理規約に準拠することで、最新の時代背景を取り入れることができ、かつ、法令違反の心配もなくなります。

色々悩んでいるのなら、まずはマンション標準管理規約との比較から始めてみてはいかがでしょうか?

 

次に読む:【忙しい人必見!】マンション標準管理規約とは?管理組合の役員向けにザックリと!

 

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