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【忙しい人必見!】分譲マンションの管理委託費の相場はどれくらい?

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「新築当時からマンション管理会社が変わってないけど、他と比べて高いのかな?」
「友人のマンションより規模が小さいのにウチのマンションは管理費が高い、何故だろう?」

そんな管理委託費についての疑問を持っている方。
分譲マンションの管理委託費については、相場データがありますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

 

この記事では、分譲マンションの管理委託費の相場について解説しています。

 

分譲マンションの管理委託費については、複数の相場データが公表されています。

これは裏を返せば、相場データが必要とされている、つまり高い管理委託費を払い過ぎているマンションが存在していることを意味しています。

自分のマンションの管理会社に疑問を持ち始めたのは、管理委託費について考える良いきっかけになるでしょう。

ぜひ、一度、自分のマンションの管理委託費の負担について、目を向けてみて下さい。

 

 

1.相場による管理委託費のチェック前に確認!自分のマンションの特徴

 

分譲マンションの管理委託費の相場はどれくらいか?
自分のマンションの管理委託費は、相場よりも高いのか?安いのか?

管理会社を変更して管理委託費の削減が出来れば、浮いた分は月々の支払い額の減少という形でバックしてきます。

ただ、後ほど説明しますが、管理委託費の相場といっても幅があります。また、マンションの特徴によっても相場自体の幅が変わります。

そのため、相場の確認をする前に、自分のマンションについて、最低限、次の項目は把握しておきましょう。

 

 

・戸数
戸数がとても少ない、またはとても多いマンションは管理委託費が高くなる傾向があります。

・間取り
ワンルームはファミリータイプよりも管理委託費が高くなる傾向があります。

・階数
戸数と同じ傾向があり、とても低い、またはとても高い(タワーマンションなど)マンションは管理委託費が高くなる傾向があります。

・タワーマンション
タワーマンションは階数も高く、また共用施設が豪華なことが多く、一般的に管理委託費は高くなる傾向があります。

・分譲価格
分譲価格が高いほど、管理委託費も高くなる傾向があります。

・機械式駐車場
機械式駐車場台数が多いほど、管理委託費が高くなる傾向があります。

・管理会社の変更回数
管理会社を一度も変更していない場合、管理委託費が高止まりしている傾向があります。

 

 

 

2.相場を見る前に管理委託費の構成要素を知ろう

 

管理委託費は大きく分けて次の5つの項目から構成されています。

①事務管理業務費
②管理員人件費
③エレベーター保守費
④消防設備点検費
⑤定期清掃

大まかな項目はこの5つですが、もっと大きく分けると2つに分けられます。
それは、人件費と管理会社利益です。

このうち、人件費については相場データを参考とすることができますし、大幅に相場から外れることも少ないです。

問題になるのは管理会社の利益です。

なぜなら、エレベーター点検や清掃業務は管理会社は専門業者に再委託するため、ここで管理会社の中間マージンが上乗せされることがあるからです。
ですから、最近は、設備点検保守費は組合直契約を薦めてくる管理会社もあるようです。

ですから、事務管理業務費以外に含まれる管理会社の利益に注意をして下さい。

参考記事:【要注意】マンションの管理委託費の内訳を見たことありますか?

 

3.具体的な相場の資料は大きく分けて3つあります!

 

3-1.国土交通省の㎡単価

 

マンション管理委託費の相場についてですが、複数の相場データが存在します。
このうち、国土交通省が公表した「平成25年マンション総合調査」があります。
この調査は、管理会社に支払う管理委託費ではなく、マンション住民が負担する「管理費」についてまとめた調査になります。

厳密に言えば両者は同じものではありませんが、ほぼ同じであり、管理委託費が上昇すれば管理費も上昇させる必要がある点で、相関関係にあるものです。

同調査には、戸数別や地域別に調べた1戸当りの月額管理費と、1㎡当りの月額管理費が掲載されています。

細かい戸数や地域をひっくるめて、各項目のレンジを示すと次の通りです。

1戸当り月額管理費:8,923円~16,595円
1㎡当り月額管理費:108円/㎡~201円/㎡

皆さんのマンションの月額管理費は、このレンジの中に入っていますか?
(修繕積立金ではないので注意しましょう。)

 

3-2.NPO集住センターの内訳の相場

 

特定非営利活動法人集合住宅管理組合センターが管理委託費の目安を公表しています。
(過去に日経新聞で掲載されました。)

この目安は、管理会社に支払われる管理委託費の内訳ごとの相場となっています。
(「管理費」ではありません。)

この内訳金額の相場を参考に、管理会社の利益がどれくらい自分のマンションの場合は乗っかっているのか、比較してみることをお薦めします。

 

①事務管理業務費:大手は1戸当り月額2,500円。独立系は1戸当り月額1,500円。
②管理員人件費:週6回(土曜日は半日)勤務で月額20万円。
③エレベーター保守費:独立系はエレベーター1台当り月額3~5万円。
④消防設備点検費:1回当り50戸で5万円。
⑤定期清掃:2人で1回当り30戸・3時間で3万円が目安。(30戸の1回当り費用が3万円、ということです。)

 

 

3-3.スタイルアクト社の調査結果

 

最後にスタイルアクト社が実施した管理費の調査です。
この調査は、不動産ビックデータのビジネス展開を行うスタイルアクト株式会社が、1993年以降に首都圏で分譲されたマンション2.3万棟の管理費を調査したものです。

その結果、マンションの特徴ごとに下記4つの特徴が明らかになった、と公表されています。

 

①ワンルームマンションの管理費単価は、ファミリータイプの2倍以上
②マンションの棟単位の新築時平均価格が高いほど、管理費単価が高くなる
③総戸数が多い物件も少ない物件も、管理費が高い
④タワーマンションは管理費単価が高い

(詳細はこちらのサイトをご覧ください。)
https://www.sumai-surfin.com/k/201511/mansionPMFee/

この記事に最初の方でお伝えした、自分のマンションの特徴を思い出しながら、同調査を参考してみて下さい。

 

4.相場の平均より低いとどうなる?高いとどうなる?

 

相場を調べてみたところで、どうしていいか分からない、という方もいると思います。

確かに、全国の平均相場より高いからといって、即、管理委託費が高いのかと言えばそうではありません。

自分のマンションの特徴も合わせてチェックして相場と比べてみることで、もう少し細かい比較もできるかと思いますが、最低限、一つだけ言えることがあります。

相場のレンジから外れている場合は要注意です。
管理会社の利益が大きい、無駄な仕様になっている等の理由が考えられますので、至急、相見積を取って、検討することをお薦め致します。

 

5.相場と比較するなら、まず自分のマンションの特徴を理解

 

分譲マンションの管理委託費の相場は、比較するためのデータがあります。

ただ、そのデータはどちらかと言えば平均的なマンションの数値です。

なので、相場データを調べるのと同時に、自分のマンションの特徴を把握することが必要です。

自分のマンションが持つ特徴が、管理委託費を上げる方向に作用するのか、それとも下げる方向に作用するのかを把握して、相場データのレンジの中での、自分のマンションの位置づけを確認しましょう。

 

6.レンジの確認は一次スクリーニング!詳細は相見積で確認!

 

先程も言いましたが、相場データだけで自分のマンションの管理委託費が高いか、安いかを結論付けることは難しいです。

ただ、相場データのレンジから外れている場合は要注意です。

相場データはそのような1次スクリーニングとして大いに利用できるものです。
より詳細な分析・比較検討のためには、複数の管理会社から相見積を取得することが必要です。

次はこの記事:【忙しい人必見!】分譲マンション管理会社を比較するためには?

 

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【忙しい人必見!】分譲マンション管理会社を比較するためには?

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管理会社のサービスが不満!
管理受託費が高すぎるのでは?
大規模修繕工事費をぼったくられそうになった!

などなど。
管理会社に不満のある方、管理会社の変更を検討していませんか?

そんな時、次の管理会社候補をどこにしようか?
各社を比較検討することになりますよね。

 

この記事では、効率よく、分譲マンションの管理会社を比較する方法を解説しています。

 

管理会社の数は多いです。
また、ホームページの分量も少なくありません。
やみくもに管理会社各社のホームページを漁ってみても、時間ばかりかかってしまった、そんな経験を持つ人、いませんか?

管理会社には管理会社の比較の方法があります。
それを知っているか知らないかで、時間の使い方が180度変わってきます。

 

 

1.分譲マンションの管理会社を比較したい!どうすればいい?

 

1-1.目的もなく比較することは難しい

 

分譲マンションの管理会社を、各社の特徴などを調べて比較したい。

そう思っている方、比較をする前に、なぜ比較したいのかを、もう一度よく考えてみて下さい。

管理会社の数は多いです。

やみくもに比較したら、ものすごい時間が必要です。

そのため、「目的」に応じて比較することで、効率良く、かつ的を絞った分かりやすい分析が可能となります。

「なぜ比較を行うのか?」
「比較して何をしたいのか?」

といった目的をまずははっきりさせましょう。

 

1-2.そもそもなぜ比較したいのか?を考える

 

あなたは、なぜ分譲マンションの管理会社の比較をしようと思ったのでしょう。

比較の目的をまずははっきりさせることが必要です。

今の管理会社に不満があるから。
今の管理委託費が高すぎる気がするから。
友人のマンションは住民内でのイベントが多いのに、ウチは全くないから。
管理会社のフロントマンが全然対応してくれない………………などなど。

比較をしてみたい方のほとんどが、何かしら現在の管理会社に対して不満を持っていて、それを解決したいと思っているはずです。

その不満の原因は何か?
改善してどうしたいのか?

このことについて考えてみることが、効率的な比較のために必要です。

 

1-3.比較方法はマンションによって様々です

 

今すぐにでも管理会社を調べたい、と思っている方、少しお待ち下さい。

目的もなく調べても、ただの自己満足に終わりますし、無駄な時間を使うだけです。

分譲マンションの管理会社を比較するということは、何かしらの問題点を改善するためにすることだからです。

例えば、
高い管理委託費を下げたいのに、フロントマンの研修体制を比較してもあまり意味がないですよね?

また、マンション内のコミュニティを充実させてくれる管理会社を探したいのに、コストパフォーマンスを比較してもしょうがないですよね。

つまり、管理会社の比較、というのはマンションそれぞれでやり方が違うはずですし、「比較サイト」などでまとめられるようなものではないのです。

マンションによって様々な比較方法は、目的をはっきりさせることで効率的に行うことができます。

(逆に、目的もなく、管理会社の情報を調べることは絶対にやってはいけません。時間が無駄になります。)

 

 

2.管理会社を比較するには相見積を取る!でもその前に!

 

 

2-1.相見積を取るだけでも結構大変です

 

管理会社の比較のためには「相見積」を取るのが一番効率的です。

相見積を取らなくても比較はできますが、管理会社を変更する場合、または比較した結果で管理会社と交渉する場合など、相見積を取っていなければ話は進みません。

ではバンバン相見積を取ってやれ、という訳にはいきません。

相見積を取るのは簡単ではありません。時間がかかります。営業マンからの説明などを受ける必要もあるので、休日の時間を潰す必要もあるかもしれません。

 

2-2.問題点を切り口に相見積を依頼する管理会社を絞り込みましょう

 

先程も言いましたが、やみくもに相見積を取ったところで、良い結果は待っていません。
時間だけ掛かり、意味のない結果に終わります。

効率的に相見積を取るためには、必要な数に管理会社を絞り込むことが必要です。

どうやって絞り込むのか?

その時に必要となってくるのが、「目的」です。

例えば、管理委託費を下げたいのであれば、コストパフォーマンスの良い管理会社を複数ピックアップして、サービスは良いけど管理委託費も高いような会社はカットします。

また、マンション内のコミュニティ充実が目的なのであれば、サービスや提案力の良い管理会社を複数ピックアップして、管理委託費は安いけどその分サービスが抑えられているような管理会社はカットします。

何でもかんでも相見積とか、会社が大きいから相見積、という目的のない理由では、時間だけ無駄になり、良い結果は得られないでしょう。

 

3.管理会社の絞り込みには評判ランキングを使いましょう!

 

3-1.評判ランキングとは?

 

あなたの目的に応じた管理会社の比較をするためには、住民の評判に基づいたランキング結果を利用するのが良いと思います。

評判に基づいたランキングとは、住まいサーフィンというサイトで毎年公表されているらです。

サービス内容、管理委託費水準、フロントマン対応などの項目ごとに、マンション住民や理事会経験者からのアンケート結果を集計し、ランキング形式で表示しています。

 

3-2.自分のマンションの問題点と同じ項目を比較しましょう!

 

ランキングと言えば、他にも管理受託戸数のランキングサイトなどがありますが、単なる受託戸数だけを比較しても、各社ごとのフィー水準やサービス内容の比較はできません。

この点、評判ランキングでは、サービスやフィー水準ごとに、住民からのアンケート結果が数値化されているので、各社の得意分野や苦手分野が視覚的に把握できます。

例えば、あなたのマンションが管理委託費を削減したいのであれば、「コスト」の列を見てみましょう。

「コスト」は更に、「修繕積立金不安なし」という項目と、「コストパフォーマンス」という項目に分かれます。

また、管理委託費ではなく、マンションのコミュニティのためにサービスをしてくれる管理会社を探しているのであれば、「サービス・イベント」欄を見てみましょう。

それぞれの項目でアンケート結果が数値化されていて、視覚的にどの管理会社が、どの項目を得意としているかが分かるようになっています。

つまり、自分たちのマンションが何を問題としていて、どのように改善していきたいのかをはっきりとさせて、評判ランキング内で、その問題を解決してくれそうな項目に絞って、各管理会社を比較していきます。

ただ目的もなく管理会社のホームページを見比べるよりも、はるかに短時間で済みますし、また有意義な方法です。

 

 

4.評判ランキングだけで本当に大丈夫?

 

4-1.管理会社ランキングで受託戸数を比較!

 

単なるアンケート結果だけを見るだけでは不安、という方もいるかと思います。

そういう方は下記のサイトで管理受託戸数や、有資格者数を調べられるのが良いかと思います。

評判ランキングで気になった管理会社を、会社規模や有資格者数で最終チェックするイメージです。

やってはいけないのは、会社規模や有資格者数だけで、管理会社を絞り込むことです。
そんな方法で絞り込んだ管理会社では、あなたのマンションが抱える問題点を解決してくれるかどうかは、最後の段階まで分からないですし、相見積や説明を聞いた時間が無駄になってしまう可能性が高いです。

また、会社規模はそれなりでも、とてもサービスが良くて、あなたのマンションの問題点をズバリ解決してくれる、そんな管理会社との出会いを潰してしまう可能性もあります。

 

4-2.タイプ別の傾向も参考に比較する!

 

また、受託戸数や有資格者数などの定量的な側面だけでなく、デベロッパー系や独立系などの会社の成り立ちや資本関係等から見た、定性的な側面から比較する方法もあります。

例えば、デベロッパー系はサービスやイベント対応は良いが、管理委託費水準は高い傾向にある、だとか、独立系は管理委託費水準は安いけど、修繕工事費用などが割高な傾向がある、などです。

ですが、この方法も評判ランキングで絞り込んだ結果の最終チェックには適していますが、この方法単独で絞り込むを行うことはオススメできません。

あくまで大まかな傾向が分かるだけで、フロントマンによってはその傾向が緩和されたりする可能性もあるからです。

 

参考記事:【忙しい人必見!】分譲マンションの管理会社の調べ方!

 

 

5.やみくもに相見積を取ってもダメ!問題点に着目した比較方法を!

 

繰り返しになりますが、複数の管理会社を比較しようとする場合、やみくもに各社のホームページを見て回ることは絶対にヤメましょう。

意味がないどころか、大切な時間をドブに捨てるようなものです。

効率的、かつ有意義な管理会社の比較を行うためには、まず、あなたのマンションの問題点をはっきりとさせて、その問題点を解決してくれそうな管理を絞り込むことから始めて下さい。

そして、その絞り込みには、マンション住民のアンケートに基づいたランキングが便利です!

評判ランキングの項目に注目して、あなたのマンションの問題点に関する解決力を比較しましょう。

 

6.管理会社の比較の前に、まず自分のマンションの問題点を知ることが重要です!

 

6-1.問題点をはっきりさせることが比較のポイントです!

 

度々の繰り返しになりますが、管理会社の比較をするためには、最初に自分のマンションが抱える問題点を把握することが必要です。

その問題点を解決させることを「目的」として、目的を達成してくれそうな管理会社はどこかな〜、という視点で管理会社を比較しましょう。

 

6-2.私の場合の比較方法・絞り方

 

実際に私のマンションの場合の比較方法をご紹介します。

私のマンションは戸数が少なめでした。
管理会社は独立系でしたが、新築分譲当初から受託していた会社だったため、管理委託費は高く、かつ、高い修繕工事をふっかけられ続けていたため、修繕積立金もカツカツでした。

マンション住民の皆さんは、フロントマンの対応もそこそこ、管理人さんは良い人だから、「何の不満もない」という人がほとんどでした。

そんな私のマンションの問題点はお分かりの通り、

「コスト」

でした。

そのため、評判ランキングの中でコストパフォーマンスが良い管理会社を上位5社ピックアップしました。
ただ、会社規模と得意とするマンション規模などを考慮して、コストパフォーマンスがそこそこ期待でき、かつ管理受託戸数が多い管理会社を、デベロッパー系と独立系からそれぞれ1社ずつ追加して、計7者から相見積を取得しました。

このようなイメージです。

 

次に見る:【忙しい人必見!】マンションの管理会社を変更するということ

 

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【忙しい人必見!】分譲マンションの管理会社の調べ方!

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分譲マンションにお住まいで、管理会社に不満があるけど、どうしていいか分からない方。

管理会社を変更したくても、次の管理会社をどうやって探したらいいか分からない方。

管理会社が管理委託費の値上げを要求してきたけど、他社で相見積を取ろうかな、と思っている方。

管理会社といっても、全国各地に沢山ありますし、それぞれ得意分野・苦手分野もあります。
また、過去に悪いことをやっていたり、最近業績が伸び悩んでいたりと、どこの管理会社が良いかどうか、探すだけでも一苦労です。

コンサルティングを頼もうにも、費用の関係でマンション住民の合意形成の必要があったりと面倒くさいですよね。

 

この記事では、管理会社を変更するために、次の管理会社候補をどうやって調べるか、探し出すかを解説しています。

 

私のマンションの管理会社は、新築当初から同じ会社でした。
代々の管理人さんも良い人ばかりで、管理会社には何も不満はない、と「信じて」いました。

とあることをきっかけに、管理会社のランキングを目にしたところ、かなりの低いランキングだったことに驚きました。
管理を受託している戸数は業界内でも多い方なのですが、いかんせん評判が良くない。

「もしかすると、この管理会社はあまり良くないのかな?」
頭をひねっていた所に、管理会社が提示してきた大規模修繕工事の見積書を見て、不安が現実に変わりました。

明らかに高額とわかる、信じ難い金額がそこには記載されていました。

知人の話では、長年、相見積も取らずに同じ管理会社を使い続けるなんてあり得ない、と言われました。
また、そんなことをしていると管理会社にナメられてカモにされるぞ、とも言われました。

それから、管理会社の特徴を調べて、管理会社を変更しようとした時に、役に立ったことをまとめてみました。

 

1.分譲マンションの管理会社を変更したい!でも、管理会社の調べ方が分からない!

 

 

1-1.マンションの管理会社に不満!変更したいけど、どうしていいか分からない!

 

管理会社のフロントマンやサービス、提案内容などに不満や不安を感じ、管理会社の見直しや変更を考えている方。

理事会なんて輪番制だし、マンション管理の専門知識なんてないから、そもそも管理会社についての知識なんて持っている人は少ないと思います。

管理会社の変更のためには、出来るだけ多くの相見積を取りたいけど、数ある管理会社の中から、どうやって絞っていいか分からない。

 

参考記事:【忙しい人必見!】マンションの管理会社を変更するということ

 

そんな人のために、効率よく管理会社の特徴を把握し、相見積のために業者数を絞り込むための調べ方・参考サイトを解説します。

 

1-2.管理会社の調べ方は定量的かつ定性的分析を使いましょう!簡単です!

 

どんなものの分析でも定量的な側面と定性的な側面から分析が行われます。
管理会社の調べ方も例外ではありません。

ただ、そんなに難しいものではありません。

定量的な側面とは、つまり、管理している戸数や管理組合の数、またはその増減率、管理会社の売上や有資格者の人数などから、管理会社の特徴を把握するやり方です。
(評判ランキングなどもこちらに含まれます。)

定性的な側面とは、管理会社がどのような系列に属するか(デベロッパー系や独立系など)、また得意とする地域はどこか、などから管理会社の特徴を把握するやり方です。

管理している戸数だけ調べても足りませんし、独立系であることが分かったとしても、絞り込む根拠としては不足しています。

管理会社の調べ方は、定量的で定性的な分析が不可欠なのです。

 

2.まずはランキングで大まかなイメージを、把握しましょう!

 

2-1.受託戸数ランキングで会社規模を把握する!

 

まずは定量的な側面から分析を始めてみましょう。

後で紹介するサイトでは、各管理会社の売上高や受託戸数、受託管理組合数字や有資格者数などのカテゴリー別に調べることができますが、そのような詳細分析の前に、まずはザックリとした業界ランキングを把握すると良いです。

ザックリとした把握のためには、ランキングデータが適しています。

サイト検索で「管理会社 ランキング」と入力してみて下さい。毎年の管理会社の受託戸数のランキングが数件ヒットします。

このランキングを見れば、管理している実際の戸数を把握できるため、管理会社の規模と業界内での位置付けが分かります。

ただ、この受託戸数だけでは管理会社の良し悪しは判断できません。

例えば、受託戸数ではランキング上位でも、次に説明する評判ランキングでは最下位に近いという管理会社もあるからです。

 

2-2.会社規模からは見えない評判ランキングを確認する!

 

会社規模、管理を受託している戸数では上位ランキングに位置している会社でも、実はマンション住民からの評判が悪い場合があります。

管理受託戸数は、会社合併や新築分譲マンションを受託したりすると増加します。そのため、必ずしも管理の質の良さとは比例しないのです。

そのため、管理受託戸数だけでは、業界内の位置付けの確認という意味では不十分です。
そこで、マンション住民からの評判を反映したランキングがありますので、こちらを確認すると良いでしょう。

 

(出典:住まいサーフィンHP)

 

このサイトで掲載されているランキングは、管理受託戸数とは比例しない、マンション住民の評判に基づいたランキングなので、会社規模が大きいのに評判は良くない、という管理会社を確認することができます。

ちなみに、私の住んでいるマンションは受託戸数ランキングでは上位でしたが、評判ランキングでは最下位に近い会社でした。
(何となく納得感が強かったのを覚えています。)

 

3.管理会社の特徴を様々な角度から調べましょう!

 

3-1.売上・地域別・増減率などの様々な角度から分析!

 

受託戸数だけでなく、マンション住民からの評判についてもランキングで確認し、業界内の位置付けを把握したら、具体的に相見積用の業者を絞り込むための、より細かな分析をしていくことになります。

下記のサイトでは、地域別のランキングのほか、売上高などの業績別、有資格者数や受託しているマンションの戸数など、項目別に調べることができます。

https://mansionkanri-erabi.com/ranking/

(出典:マンション管理選べHP)

このサイトでは様々な項目のランキングを表示し、管理会社を分析することができますが、特に注目して頂きたいのは次の2ポイントです。

 

3-1-1.地域別ランキング

 

管理会社によって、得意・不得意な地域というのはあります。
また、管理しているマンションが集中しているエリアであれば、フロントマンの効率が良くなったりもします。

そのため、自分のマンションがある地域に絞って、ランキングを確認すると良いでしょう。

(出典:マンション管理選べHP)

 

3-1-2.マンションの戸数の大小

 

管理会社によっては戸数が多い大規模マンションの受託戸数が多い場合や、小規模なマンションの受託戸数が多い場合などがあり、それぞれに持っているノウハウが異なる場合があります。

そのため、気になる管理会社が、自分のマンションと同じくらいの戸数のマンションを扱っているかどうか、イメージを掴みましょう。

(出典:マンション管理選べHP)

 

3-2.国土交通省HPで業務停止処分などが調べられます!

 

得意な地域や戸数規模などを調べて、いくつか自分のマンション向けの管理会社をピックアップしたとします。

それだけで安心するのはまだ少し早いです。

実は今までご紹介したサイトだけでは、過去の管理会社の成績までは分からないからです。

成績というのは、業務停止処分などの履歴のことです。

下記の国土交通省HPでは、登録されている管理会社を検索することができます。
さらに、過去の処分履歴も確認できます。

http://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/mansionInit.do

(出典:国土交通省HP)

 

さらに、このHPで確認できない管理会社の場合、無登録の可能性もあります。

その点にも注意しましょう。

 

4.数字からの分析だけじゃなく、定性的な分析もしましょう!

 

4-1.系列による特徴という切り口で!

 

ランキングから始まり、売上や受託戸数などの項目別数値を調べることで、管理会社の営業力や得意分野が見えてくると思いますが、それだけでは足りません。

管理会社の持つカルチャーや社風など、行動の基盤となる特徴を掴むには、数字だけを比較しても分かりません。

その成り立ちや資本関係などに応じた定性的な分析が必要となります。

最も分かりやすく、一般的な切り口として、系列による特徴がありますので、それを見ていきましょう。

 

4-2.デベロッパー系

 

・デベロッパーを親会社に持つことが多い
・親会社が開発した新築分譲マンションを受託するケースが多い
・親会社の方針に従った営業活動をする傾向が強く、細かなマンション住民の要望が反映されにくい場合がある

 

4-3.ビルメンテナンス会社系

 

・設備関係の有資格者数が多く傾向がある
・清掃業務や設備保守点検業務の実績が豊富で、施工などの対応が良い場合がある
・管理組合の運営面でのサポートや提案のノウハウの面では苦手分野としている可能性がある

 

4-4.ゼネコン系

 

・新築分譲マンションを施工を手掛けた建設会社の子会社の場合が多い
・施工時から関与しているマンションであれば、工事や補修の情報が手に入りやすい
・工事費用に親会社のマージンが乗る可能性がある

 

4-5.独立系

 

・親会社などからの制約がなく、マンション住民の意見を聞いてくれる場合が多い
・管理組合の運営面でのサポートや提案を得意としている場合が多い
・管理委託費を安くおさえて、工事や補修関係で利益を上げようとする傾向がある

 

5.管理会社は定量的かつ定性的に調べましょう!受託戸数だけでは不十分です!

 

管理会社に不満がある。
管理会社の変更を考えている。
そのために複数社の相見積を取りたい。

そのためには、まず管理会社が管理(受託)している戸数を知ることで、管理会社業界の中の会社規模が把握できます。

ただ、それだけでは不十分です。

これまでご紹介してきたサイトで、受託戸数や得意な地域・戸数規模、過去の処分履歴などを調べて、さらにどのような成り立ちの会社か、という定性的な部分も考慮しましょう。

定量的かつ定性的な分析の後に、効率的な相見積を行うために、数ある管理会社の中から、複数社をピックアップしましょう。

 

6.「安かろう悪かろう」は絶対にダメ!管理会社選びは慎重に!

 

これまでの管理会社の調べ方に従って、複数社の相見積を取ったとしましょう。

そこで、一番安い見積を出してきた管理会社に即決定する。
これでは失敗する可能性があります。
(実際に、安かろう悪かろう、で失敗したケースはあるようです。)

大事なのは、焦らないことです。
一度管理会社を絞り込み、相見積やプレゼンを経て、もう一度、最初から分析してみても良いと思います。

これまでご紹介してきた調べ方は、効率的な方法だと思っています。

ただ、マンションは管理を買う、と言われているくらい、管理会社選びは資産価値を大きく左右する重要なことです。

効率良く手早く済ますのではなく、定量的かつ定性的な分析は最低限と考え、後悔しない管理会社選びをするようにしましょう。

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【忙しい人必見!】管理委託契約の重要事項説明は理解しないと損!

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マンションを購入してお住まいの方、管理会社に管理してもらっていますか?

もし、管理してもらっているなら、管理会社のフロントマンから、

「重要事項説明」

なるものを聞いたことがありますか?

「ない」

という方のマンションはかなり問題がある気がします。

また、

「ある」

という方でも、しっかりとその内容を分かっている人はどのくらいいるでしょうか。

何かお決まりの儀式みたいなアレでしょ、では済まされません。

「重要事項」というくらいですから、内容を把握していないと恐しいことになりますよ!

 

 

この記事では、管理会社と締結する管理委託契約に関する「重要事項説明」について、効率よくチェックするポイントを解説しています。

 

 

マンションの管理会社を盲目的に信頼しては絶対にダメです。

特に新築当時から管理会社が変わっていないマンションや、管理人さんが人気のマンションなどは要注意です。

管理人さんは、第一線から退いた方がやられていることが多いですが、さすが経験豊富なだけに、サービスもコミュニケーションも行き届いていることが多いです。

でも、管理人さん = 管理会社、ではありません。

私の知人のマンションでは、住民から大人気の管理人さんがいましたが、管理会社の言うことを聞かなかったので、住民の反対があったにもかかわらず、変更させられてしまいました。

少し話が逸れましたが、管理委託契約の「重要事項説明」についても同様です。

盲目的に管理会社さんがしっかりしてくれているから、と内容の理解もせずに、契約してしまうのは、目隠しをして横断歩道を渡るくらい危険なことです。

 

 

1.要確認!管理委託契約の重要事項説明が行われる時は「悪いこと」が起きる?

 

1-1.そもそも管理委託契約の「重要事項説明」って何?

管理委託契約の重要事項説明とは、簡単に言えば、管理委託契約の解説書のようなものです。

管理委託契約の契約「条件」について説明したものになります。

管理委託契約書は、かつて業者ごとにバラバラでしたが、国交省が「マンション標準管理委託契約書」を通知することにより、標準化・統一化が図られてきました。

そのため、その中には管理会社が行う管理業務が記載されています。
つまり、管理委託契約の解説書である重要事項説明書には、管理会社が行う全ての管理業務の詳細が記載されている「はず」なのです。
(詳細というのは、実施時期や回数、作業人数などのことです。)

 

1-2.重要事項説明は必ずしなければならないのか?

重要事項説明は、原則として、新規の管理委託契約の締結、契約更新の際に、

「契約前」

に、「管理組合」(マンションにお住まいの皆様、とイメージして下さい)に対して行われるものです。

ただし、「必ず」ではありません。

ある一定の条件を満たせば、例外的に理事長にだけ、説明をすればよいことになっています。

 

1-3.重要事項説明をしなくてよい時は?

その一定の条件には、細かくいくつかの例示がありますが、実質的に言えば、

「管理組合に不利益がない時」
つまり、
「マンション住民が損しない時」

なのです。

例を一つ挙げるなら、同じサービスでの更新時に、管理委託費を下げる時です。

マンション住民が受けるサービスは変わりませんが、管理委託費が下がるのであれば、損するどころか、得しますよね。
(ただし、サービスを減らしたことにより管理委託費も下がる場合などは、重要事項説明をしなければならない場合もあります。)

これを反対に考えてみて下さい。

重要事項説明が行われる時は、

「管理組合に不利益がある時」
つまり、
「マンション住民が損する時」

なのです。

 

2.重要事項説明が発生するタイミングが超重要!

 

2-1.重要事項説明って義務?任意?

 

管理委託契約の重要事項説明は、平成13年のマンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行により、「義務」付けられたものです。

重要事項説明の目的は、管理委託契約の「相互」理解のためです。

この「相互」というのは、管理会社とマンション住民のことです。

つまり、重要事項説明を受けたけど、マンション住民側が理解していなければ、何と言いますか………要は「負け」なのです。

 

2-2.重要事項説明を絶対にしなければならない時は?

 

重要事項説明は、管理委託契約の内容が実質的に変更になる場合には、必ず行わなければならないものです。

この「実質的」とは、つまり、先程も言った通り、「管理組合の不利益」になる内容が含まれる、ということです

つまり、

「管理組合に不利益」
になる時は、
「必ず」
重要事項説明を行わなくてはならないのです。

そのため、重要事項説明が発生したタイミングというのは、マンション管理にとって、超重要なタイミングなんです。

 

3.「悪いこと」って何でしょう?それは「損すること」です。

 

3-1.「管理組合の不利益」とは、マンション住民の支出が増えることとほぼ同義です!

 

先程から、管理委託契約の重要事項説明は、
「管理組合の不利益」
になるような更新時には、必ずしなければならない、と言ってきました。
しかも、それは「義務」だと。

では、この「管理組合の不利益」とは、どのような場合でしょうか。
それは、要するに、マンション住民の毎月の支出が増えるとき、
つまり、
「マンション住民が損する時」
のことです。

実は法令上、例示がされています。
ただし、気をつけて頂きたいのは、この例示は、重要事項説明を管理組合向けに「しなくてもいい」時です。

つまり、この例示を反対解釈すると、例えば、「業務委託費を据え置くか、減額する」時には重要事項説明を「しなくていい」のです。
これを反対に解釈すると、業務委託費を増額するときは、「必ず」重要事項説明をしなければならない、ということになります。

参考までに法令によりの例示は次の通りです。
(ざっくり言うと、マンション住民が損しないパターンが例示されています。)

 

(1)管理会社の商号・名称・登録番号・登録年月日を変更する場合
(2)管理委託契約と業務内容・実施方法は同一であるが、委託業務費を減額する場合
(3)従前の管理委託契約に比べ業務内容・実施方法の範囲を拡大するが、委託業務費を据え置くか、減額する場合
(4)従前の管理委託契約より、委託業務費の支払時期を後に変更(前払いを当月払いもしくは後払い、または当月払いを後払い)する場合
(5)従前の管理委託契約より、更新後の契約期間を短縮する場合
(6)管理委託契約の対象マンションの所在地の名称が変更される場合

 

 

3-2.重要事項説明が行われる時には「管理委託費」の値上げを疑おう!

 

繰り返しになりますが、重要事項説明は、マンション住民が損する時には「必ず」行われるものです。
(そんな時でもやらない業者は、もちろん論外です。)

この記事の始めの方にも言いましたが、管理会社は法人だし、専門家なのだから、その管理会社が行う重要事項説明については、何も考えずに聞き流せばいいや、というのは危険です。

なぜなら、何回も言いますが、重要事項説明が行われる時は、マンション住民が損する時なのです。

もっと具体的に言えば、重要事項説明がされる時には、
「管理委託費の値上げ」を疑いましょう!
(というか、内容次第では反対しましょう。)

 

4.毎年のように重要事項説明があるけど………

4-1.重要事項説明の一連の流れから、管理会社のコンプライアンス意識を見る!

 

先程の通り、管理委託契約の重要事項説明は
管理会社の「義務」です。
ただし、契約更新時で管理組合に不利益になるような契約内容の変更が特段ないのであれば、理事長にだけ説明を行えば良いことになっています。

でも、
「アレ?うちのマンションは毎年、総会で重要事項説明しているけどな……」
というマンションもあるかと思います。

もちろん、手堅く、契約内容の変更がなくても、毎年のように重要事項説明が行われるマンションもあるでしょう。

それはそれとして、実は重要事項説明に関しては、もう一つ見るべきポイントがあるのです。

それは「正確な手続きがされているか」です。

重要事項説明を行うときには、事前にマンション住民の見やすい場所に掲示を行なったり、必ず契約前からでなくてはならないなどなど、決まりごとがあります。

その決まりごとをキチンと守っていれば、真面目なフロントマンなのでしょうが、やっていない場合はフロントマンの勤務姿勢、さらには管理会社のコンプライアンスに対する意識を疑いましょう。

コンプライアンスに対する意識が低いと、管理会社から出される工事見積、特に大規模修繕工事の見積などは疑ってかからなければなりません。

この「手続き」に関しても、大事なチェックポイントになります。

 

<マンションの管理の適正化の推進に関する法律>
(重要事項の説明等)
第七十二条   マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約(新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令 で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。)を締結しようとするとき(次項に規定するときを除 く。)は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に 対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの(以下「重要事項」という。)について説明を させなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び 当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。
2  マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。
3  前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
4  管理業務主任者は、第一項又は前項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。
5  マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。

 

4-2.毎年恒例なら「変更点はありますか?」

 

もし、あなたのマンションでは毎年、重要事項説明がされているのであれば、気を付けるべきポイントは一つ。

「どのような変更点があるのか」

です。

管理会社のフロントマンからも説明があるかもしれませんが、念のため、説明後でも質問してみることをお薦めします。

「管理組合にとってマイナスな変更点はありますか」

のような聞き方で良いと思います。

 

5.「管理組合に不利益な変更点」は必ず理解しましょう!

何度も言いますが、「管理組合に不利益な変更点」がある場合は、マンション住民に対する重要事項説明は必須です。

もし、重要事項説明で「管理組合に不利益な変更点」について説明を受けたとします。
この点に関しては、理解せずに素通りしてはいけません。

しっかりと理解するまで質問しましょう。

管理会社と管理組合は通常、月1回ほどの理事会の時しか顔を合わせません。(ひどい時には2ヶ月に1回くらいしか会わない会社もあるそうです。)

特に理事会の役員でもない人にとっては、1年に1回の通常総会くらいしか、管理会社のフロントマンの顔を見ない、ということもあるでしょう。

逃がしてはいけません。

管理会社からしたら、通常総会の日だけ乗り切れば、後はやり過ごせる・・・・・・そう考えているフロントマンは少なくないと思います。

 

6.管理委託契約の重要事項説明でのチェックポイント

 

6-1.ポイントをおさえて効率よく重要事項説明をチェック!

 

これまで説明してきたように、管理委託契約の重要事項説明を甘く見ていたら、損をしていても気が付きません。

ただし、全てを理解しようとすれば、相当な勉強時間が必要だと思われます。

要は大事なポイントをおさえてチェックすれば十分なのです。

ポイントは大きく3つです。
専門的な知識を必要とするのではなく、重要事項説明の作られた経緯や発生する理由などを踏まえた上で、下記ポイントの視点に立ってチェックすれば、あなたのマンションにとって十分な情報を得られるはずです。

 

6-2.ポイント①「管理組合に不利益な変更点」

 

管理委託契約の重要事項説明は、「管理組合に不利益な変更点」がある契約更新時に、「必ず」行わなければならないものです。
なので、どこの点が変更されたのか、変更内容はどの程度のマイナスをもたらすか 等について、目を光らせて下さい。

 

6-3.ポイント②「管理会社のコンプライアンス意識」

 

重要事項説明の際には、法令上、手続きの流れなどが定められています。
その手続きをしっかりと守っているかどうか。
これが、管理会社のコンプライアンス意識をチェックする良い機会となります。
法令に定められた手続きを省略したり、実施していなかった場合は、管理会社全体についてもカルチャーを疑って下さい。
具体的には、管理会社の提示する工事見積の信頼性をまず、疑うことから始めて下さい。

 

6-4.ポイント③「管理会社への質問は、この一言」

 

あなたのマンションが毎年のように重要事項説明をしているなら、管理会社のフロントマンにこのように質問してみて下さい。

「管理組合にとって何かマイナスな変更点はありますか?」

そして、もし、マイナスな変更点があれば、理解できるまで管理会社のフロントマンに質問しましょう。
なぜなら、次にそのフロントマンに会うのは来年になる可能性が高いからです。

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【要注意】マンションの管理委託費の内訳を見たことありますか?

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「ウチのマンションの管理会社って、大丈夫かな?」
「管理会社のサービスが悪いから変更したい!」
「管理会社の出してくる工事の見積はいつも高い。管理委託費も高いんじゃないか………」

自分のマンションの管理会社に疑問を持たれている方。
既に管理会社の変更を検討している方。

管理会社に支払う管理委託費の水準について、考えてみたことはありますか?
ましてや、その内訳項目について、しっかりと目を通したことがありますか?

 

この記事では、マンションの管理会社に支払う管理委託費について、特にその内訳項目の確認・チェック方法について解説しています。

 

私のマンションでは、分譲当初から同じ管理会社に管理を委託していました。
管理人さんの人柄も良く、仕事も真面目にして頂いていたので、住民は皆、管理会社に好意を持っていました。
そのため、例えば管理会社の管理委託費の水準に疑問を持つとか、ましてや管理会社の変更・見直しをしてみようなどとは、誰も思いもしないような状況でした。

状況が少し変わったのが、初めての大規模修繕工事を控えた年、管理会社から超高額な工事見積が出された時です。

私は、「アレ?」と思いました。
今まで、良い管理会社だと思っていたけど、本当だろうか…………何か根拠はあったっけ………

結局、管理会社以外に大規模修繕工事を頼むことになりましたが、その直後、管理会社から管理委託費の値上げを告げられました。

「アレ?」
とまた思った私は、管理委託費の水準も本当に適正な水準なのかどうか、疑問を持ち始めました。

とはいえ、マンション管理については素人であり、管理会社から重要事項説明を受けてもチンプンカンプンです。

でも、このままでは不安でしょうがない。
その時、私が調べて参考になったことを、この記事にまとめました。

 

1.今の管理会社に「アレ?」と思ったら、まずは管理委託費をチェック!

 

1-1.管理会社に「アレ?」、でもちょっと待ってください!

 

管理会社に疑問を持つ瞬間は人それぞれだとは思います。

例えば、管理会社のフロントマンのサービスの質が悪い、管理員の勤務態度が悪い、管理会社から提示される工事金額が信じられない、大規模修繕工事の見積が根拠なく高額である………………などなどです。

一度、不安になると、管理会社自体、特に管理会社に支払っている管理委託費が気になります。

良く管理会社を変更して、大幅な費用削減に成功したなどというネット上の広告を目にされたこともあるかと思います。

この際、思いきって管理会社を変更しようか。

そう思っている方、ちょっと待って下さい。
まずは管理委託費をチェックして下さい。

 

1-2.管理委託費の内訳を知ることは色々役に立つこと!

 

管理会社の変更を検討する前に管理委託費をチェック、でもどうすればいいのか。

管理委託費をチェックすることは、後々、管理会社を変更することになった時も、役に立ちます。でも、どうすればいいのか。

「内訳」を見ましょう。
「内訳」を知ることで、管理会社がどのくらい利益を取っているのか、それぞれのサービス水準はどの程度の仕様となっているのが分かります。

管理委託費のチェックには、その内訳項目の分析が不可欠です。

 

2.管理委託費は総額ではなく、内訳をチェック!

 

2-1.そもそも管理委託費とは?内訳はどこで見る?

 

管理委託費とは、マンション住民で構成される管理組合が、自分たちのマンションの管理を、その道のプロである管理会社に委託する際に、管理組合から管理会社に支払われフィーのことです。

管理委託費は管理委託契約書で確認することができます。
但し、管理委託契約書は契約・または更新後に理事長にだけ交付すれば良いことになっているため、確認したことがない方もいるかもしれません。

その時は、総会で配布される重要事項説明書を見てみましょう。
よほどのことがない限り、重要事項説明書に管理委託費の内訳は記載されているはずです。

 

2-2.管理委託費の内訳を表示するようになった経緯とは?

 

というのは、もともと管理委託費は総額だけの表示をしている管理会社が多かったのですが、総額だけでは管理サービスの内容も分かりづらいし、比較もできないだろうということで、国土交通省が管理委託費の内訳を表示するように指導した経緯があるからです。

国土交通省の指導は、標準的な管理委託契約書のフォーマットを公開することで、管理委託契約書に、内訳を記載させるようにしています。

但し、一定規模以上の管理会社であれば、通常は重要事項説明書にも記載しているはずです。
(記載がなければ、もしかすると一刻も早く、管理会社を変えた方がいいかもしれません。)

 

2-3.具体的な管理委託費の内訳とは?

 

管理委託費の内訳は大きく分けると4種類あります。

 

①事務費
②管理員の人件費
③清掃人の人件費
④設備保守点検の費用

①の事務費とは、管理組合の収入と支出の管理がメイン業務であり、付随するサービスとして、管理組合の運営支援、マンションの小規模な修繕のサポート、管理費滞納者への対応などがあります。
お分かりのように、この①事務費は、管理会社のサービス部分の費用になります。

②と③はその名の通り、管理人さんや清掃員さんのお給料です。

④設備保守点検費用は、項目が多く、ややイメージしづらい費用かもしれません。
(エレベーター、消化器などの消防設備、屋上にある貯水タンク、機械式駐車場などの、要はメンテナンス費用のことです。)

 

3.時間をかけても意味がない?管理委託費の内訳をチェックするポイント!

 

3-1.専門家でないと見ても分からない?勉強する必要がある?

 

管理委託費の内訳を見る、と言っても、何をどう見ればいいのか。
管理会社に勤めているわけでもないし、設備関係の専門的知識があるわけでもない。
管理人さんとかのお給料は、知り合いのマンションとか聞いたら分かるかもしれないけど、大変だし、そもそもそんなこと聞けるのか疑問ですよね。

これは例え、管理委託費の内訳が分かったとして、内容の理解のためには結構な勉強時間が必要かもしれない………………と思われいる方、そんなことはありません!

 

3-2.見るべきポイントをおさえて、効率よく内訳チェックを!

 

確かに、設備保守点検費用なんかは、設備それぞれの専門会社があるくらいなので、専門的知識を勉強しようと思ったら、どれくらいの時間がかかるか、想像できません。

でも、勉強する必要はありません。
ポイントをおさえれば、「アレ?おかしいな?」って思えるはずです。

ではそのポイントって一体どんなものでしょうか?

ポイントはたった「3つ」です。

 

3-3.ポイント①「管理会社の利益を探せ!」

 

国土交通省がマンション管理会社に管理委託費の内訳を提示するように指導した「マンション標準管理委託契約書」には、内訳の例示がされています。

この例示の中で最も特徴的なのが、管理会社の利益の表示パターンです。

パターンはざっくり分けて2パターンです。
つまり、

①管理会社の利益をハッキリと表示しているパターン
(「管理報酬」とか、「管理手数料」などの内訳で表示されています。)
②各項目(事務費とか管理員人件費、設備保守点検費など)に管理会社の利益を少しづつ乗っけているパターン

そのため、まずは「管理報酬」や「管理手数料」などといった、管理会社の利益となる項目の表示があるかないかをチェックすることが大事です。

 

3-4.ポイント②「項目はしっかり揃っているか?」

 

「マンション標準管理委託契約書」には、管理委託業務の各業務の内訳を明示する場合のサンプルが3パターンほど記載されています。
このサンプルと、あなたのマンションの管理委託契約書の内訳(契約書がなければ、重要事項説明書を見ましょう。)を比較します。

だいたいのマンションでは、サンプルの3パターンのうちのどれかに当てはまるものと思われます。
ここは、この程度のチェックで宜しいかと思いますので、チェックレベルとしては易しいです。

ですが、もし、サンプルのどのパターンにも当てはまらない、独自の内訳項目が使われている場合は注意が必要です。
それはつまり、管理会社が「マンション標準管理委託契約書」に従っていない可能性が高いからです。

その結果、一般的な管理委託料水準ではなく、高額なフィーを支払ってしまっている場合も考えられます。
注意しましょう。

 

3-5.ポイント③「事務費を疑え」

 

「事務費」とは先述の通り、管理会社の事務作業代金のことです。
実は、他の管理委託費内訳である各人件費や設備保守点検費は、フィー水準の相場のようなものが把握し易いものと言えますが、こと「事務費」については、独自の基準があるわけではないため、比較検討が難しい項目となります。

そのため、この項目については、事務費に対応する管理会社のサービスや仕様を確認し、場合によっては管理会社に質問してみるのも良いかもしれません。
また、競合他社の相見積を取得した際に、重点的にチェックして頂きたい項目となります。

つまり、不要なサービスが含まれていないか、実際に行われていないサービスが含まれていないか 等の視点から、厳しくチェックすることをお薦めします。

 

 

4.専門的な知識も身につけて、もっと細かく見るべき?

 

確かにサラリーマンをしながら理事会の役員、特に理事長として活動する場合、平日はほぼ時間がなく、休日の時間を使うしかありません。
ただでさえ、理事長の業務があるのに、それに加えて管理委託契約書の勉強なんて、そんな時間ないよ、と思われますよね。

だから、先ほどの3つのポイントをおさえて、全体的な視点で、まずは管理委託契約書の内訳をチェックしてみることをお薦めします。

ただ、もし、時間があるなら、専門的な知識の勉強をして、項目ごと(特に設備保守点検費については、各設備ごと)に精査していく必要があるのではないか、またはその方がより良いチェックができるのではないか、と思われる方もいらっしゃいますよね。

確かに、専門的な知識を持つ人が見れば、より詳細な分析は可能かもしれません。
でも費用対効果を考えてみて下さい。
世の中のマンション理事会のほとんどの方は、その道の専門家ではありません。

ではそんな方々が管理会社のサービス分析が上手くできていないかというと、そんなことはありません。
専門知識が不足している分は、競合他社の相見積でカバーすれば良いのです。

相見積を取るだけでも、競合他社の情報収集、絞り込み、管理会社営業マンからの説明を聞くなど、なかなかの時間を割くことが必要です。
ただ、一から設備保守点検の勉強をするよりは、遥かに短時間で効率的な管理委託費の分析ができます。

専門的な知識がない私たちは、ポイントをおさえた分析と、相見積による情報収集にこそ、時間を割くべきなのです。

 

参考記事:【忙しい人必見!】マンションの管理会社を変更するということ

 

 

5.管理会社の変更を検討している方も、まずは管理委託費の内訳をチェック!

 

これまでご説明してきたように、管理委託費の内訳分析はとても役に立ちます。

現在の管理会社のフィー水準が高いか、安いかを知る手掛かりとなるだけではなく、管理会社変更の際の、競合他社を選択する際の指標となります。

つまり、管理会社を疑い始めた人も、管理会社を変更することを決意した人も、どちらもまずは管理委託費の内訳を分析することが必要となるのです。

逆に言えば、管理委託費の内訳を分析することなく、自分のマンションの管理を良くすることはできません。

「敵を知り、己を知れば百戦して百戦危うからず」

マンション管理の質の向上のためには、まず、自分のマンションの管理委託費の内訳をチェックしましょう。

 

 

6.ポイントを絞った効率の良い管理委託費のチェックをしましょう!

 

繰り返しになりますが、一から管理や設備の勉強をしている時間があったら、1社でも多くの相見積を取得して下さい。
細かい内訳項目を細々と調べている時間があったら、1社でも多くの営業マンから説明を受け、質問をして下さい。

専門家ではない私たちは、専門的な知識と詳細な分析力という土俵ではなく、ポイントをおさえた分析と多数の相見積を取得する情報収集力で勝負をするべきなのです。

世の中の本質は、全体のうちの20%の中に80%分が含まれているらしいです。

管理委託費の内訳を分析するときにも、細かい80%のことよりも、重要な20%に的を絞って、効率的な分析・チェックを心掛けましょう!

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【忙しい人必見!】マンションの管理会社を変更するということ

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少し管理会社のサービスに疑問を感じてる方。
管理会社の出してきた大規模修繕の見積りが高過ぎて不信感を持った方。
管理会社のフロントマンが信じられない方。
管理会社に支払っているお金が高いんじゃないか、と思っている方。
え?でも、管理会社は変更できないんじゃないの?と思っている方。

まず、管理会社は変更できます!
替えるためには相見積を取りましょう!
でも、相見積を取っても変更しなくてもいいんです!

え?どういうこと?

つまり、管理会社を変更してもしなくても、相見積だけは絶対に取りましょう!ということです。

 

この記事では管理会社の変更について解説しています。
管理会社の変更には手間もかかれば、欠点もあったり、はたまた管理組合の皆さんの合意形成にも一苦労と、なかなか重い腰が上がらないのが現状です。
でも、管理会社の変更にはメリットがあります。具体的には、管理会社を変更しようと試みることに、メリットがあるのです。
その試みとは、つまり、「相見積」のことです。

この世の中は競争社会です。
管理会社の業界も一昔前までは、一度受託したマンションはずっと同じ管理会社、ということが通常だったようです。

ですが、最近では管理会社見直しコンサルタントなども存在しており、管理会社見直しは当たり前になってきているようです。
(私の知人の話でも、3回管理会社変更している、とのことです。)

つまり、管理会社の業界も競争社会だということです。
であるならば、競争してもらうためにどうすれば良いか?
そうです、まずは複数の管理会社で相見積を取ることから始めればよいのです。

 

1.管理会社の変更のためには相見積は絶対に取る!

 

1-1.管理会社を変更するためのおおまかな手順

 

管理会社変更のためには何をどうすれば良いのか。

簡単な手順は次のようなものです。

 

①現在の管理会社の問題点をまとめる。
(管理委託費が高い、修繕工事の金額が高い、フロントマンや管理員のサービスが悪い など)

②別の管理会社の見積書を取得する。

③理事会で比較検討を行い、変更する管理会社を決める。

④総会で決議する。

 

おおまかなに言うと、①〜④の手順が管理会社変更のために必要なプロセスとなります。
(新旧管理会社間の業務引き継ぎなどもありますが、それはあくまで業者間の話です。)

 

1-2.絶対にやらなければならないこと

 

では、①〜④の中で、特に重要なことは何でしょうか。

①のマンションの問題点を細かく分析して、綺麗に資料などにまとめることでしょうか。
それとも、③で時間をかけて議論を行い、納得のいく形で変更する管理会社を決めることでしょうか。
はたまた、④で総会でのマンション住民の全員合意を目指して、説明会や資料作成に時間をかけることでしょうか。

答えは②です。
①や③、④もいずれも大事なことではありますが、②の相見積の取得に関して手を抜くと、全体に影響を及ぼし、特に管理会社の変更により、さらに管理が悪化してしまう可能性も否定できません。

もう一度言います。
管理会社変更のために、最も重要なこと、時間をかけるべきことは、「相見積を取ること」です。

 

2.相見積を取るメリットは?どのくらい取ればいい?

 

2-1.相見積を取るメリット

 

相見積を取ることによって、各社のサービスが、管理委託費、という数値になって提示されます。

この数値が高いか、低いか、がまず第一の比較対象となるわけです。

現在の管理会社と比較して、すごく安くなっていることもあれば、あまり変わらないこともあります。

その時に、次に見るのはサービスの内容です。
点検業務の網羅性や、管理員の勤務時間や雇用形態などをチェックしていきます。
そうすることで、費用対効果が見えてきます。

相見積を取得することで、現在の管理会社を含め、複数社間での管理サービスの比較検討がやりやすく、かつ、分かりやすくできるようになります。

 

2-2.相見積を取る会社の数はどのくらい?

 

良く言われるのが、3〜5社です。
なかには10者弱取得して、日程調整と営業マン対応に大忙しだった、という強者もいるようですが、サラリーマン理事の方は、休日などに対応可能な無理ない範囲で、取得する会社数を決められるのが宜しいかと思います。

ただ、数を絞るための事前調査は手を抜かずにしっかり準備するようにしましょう。

 

3.相見積を取っても管理会社を替えない選択肢も!

 

3-1.具体的な相見積から比較検討までのイメージ

 

色々な管理会社を調べて、得意分野や苦手分野、受託戸数とか満足度ランキングなど、自分たちのマンションに合った管理会社を数社、選びます。

その数社の営業マンに、実際にマンションを見てもらい、具体的な見積書を作成してもらい、必要に応じて、理事会向けのプレゼンなどを実施してもらっても良いでしょう。

必要な相見積、資料などが揃ったら、理事会でどの管理会社に変更するかどうかを話し合います。
ここでは金額だけでなく、管理サービスとのバランスも含めて検討するようにしましょう。

 

3-2.いよいよ変更する管理会社を決定?

 

各社から取り寄せた相見積を分析して、いよいよ変更する管理会社を決定しようとする時、ふと思われるかもしれません。

「アレ?実は今の管理会社もなかなかサービス良いかもしれない………」

そうなんです、今の管理会社を変えない、という選択肢も、相見積結果によっては十分あり得ます。

じゃあ、相見積の結果、管理会社を変えないという結論になった時、今までの努力が全て水の泡………………にはなりません!

苦労して取った相見積を、今の管理会社にぶつけてみましょう。
出来れば、フィー水準やサービス内容について、競合他社のこういう所が良い、という言い方で管理費削減やサービス改善をアピールしましょう!

苦労して集めた相見積は必ず活かされるはずです。

 

4.管理会社を替えれば全てが上手くいく?

 

4-1.管理会社変更の結果、オールオッケー???

 

相見積を複数社取得し、今の管理会社を競合他社と競争させる。
もし、より良いサービスや管理費削減が期待できるなら、管理会社を変更する。

そこまでの流れは確かに理解できるけど、管理会社を変更すれば良いことばっかりなのでしょうか?

答えは「No」です。

 

4-2.管理会社変更に伴うデメリット

 

「管理会社を変更したから管理費が削減できた!」
「変更先の管理会社のフロントマンが親切な対応をしてくれて助かる!」
「管理費削減により、修繕積立金に余裕ができた!」

管理会社変更の見積サイトなどでは、管理会社変更によるメリットがアピールされています。

果たしてそんなメリットばかりなのでしょうか?

実は管理会社を変えてしまったばっかりに、管理サービスの質が落ちた、というマンションもあるようです。

管理員の勤務態度が著しく悪いと思ったら、正社員ではなかった、とか、管理会社のフロントマンも契約社員で、何も知識がなく対応も遅くなった、とかです。

他には、管理費が随分削減されたのはいいけれども、必要なサービスまで削減されてしまい、結局、以前の管理会社に戻した、なんて話も聞いたことがあります。

管理会社を変更したら、必ず良いことばかり、というわけではありません。

 

5.相見積を取ることのメリットは多い!

 

管理会社の変更が全て良い結果につながる訳ではないとしても、その過程で競合他社を分析し、相見積を取得し、管理サービスを比較検討する、という一連のプロセスは、あなたのマンションに大きなメリットをもたらします。

管理会社の変更が100%良いことばかりではなくても、相見積を比較検討することは120%の成果をもたらすでしょう。

具体的には、相見積というのは、管理会社各社のサービスを金額に数値化したものですので、管理組合の合意形成に当たって、とても役に立つ資料になります。
また、取得した相見積を現在の管理会社にぶつけて、管理費削減や管理サービス改善の交渉を行えます。
さらには、明らかに他社の方が良い、というのであれば、思い切って管理会社を変更してしまうこともできます。

このように、管理会社を変更する、しないに関わらず、相見積は取得して分析しておくべきものなのです。

 

6.相見積を取らないマンションは努力が足りない「悪い管理」マンション!

 

あなたのマンションにお住まいの方、皆さんが現在の管理会社に何の不満もないのだから、相見積を取るなんて失礼だし、分譲から今まで相見積を取ったこともない………………そんなマンションの管理はさぞ良いのかと思いきや、実はそんなマンションこそ、危ないのです!

実は私が住んでいるマンションが、まさにそのパターンでした。
住民に人気の管理人さん、人当たりの良い管理会社のフロントマン、頼めば何でも管理会社がやってくれる………………アレ、おかしいな?と思ったのは初めての大規模修繕の見積書が管理会社から提示された時です。

「今のままでは積立金が足りません。借金する必要があります。借金する所は管理会社から紹介します。」

驚きました。数年前に修繕積立金が足りないから増額を管理会社から薦められ、提案の通りに増額したのにも関わらず、管理会社から提示されたのは、積立金残高をはるかに上回る大規模修繕工事の見積書。

それを機会に色々なコンサルや知人の相談してみると、長期修繕計画の設定もぼったくりだし、管理委託費もサービスの割には高額。
怒った理事が管理会社変更を提案しても、事情が飲み込めない住民の反対にあい、管理会社の変更もできなき始末。

全ては、「良い管理会社さん」と根拠もなく信じ込んできた自分たちが招いたことでした。

確かに管理会社から相見積を取るだけでも、作業としては大変です。

だからといって、盲目的に同じ管理会社に管理を委託し続けるのは、競争原理が働かない環境を作るだけで、何の良いこともありません。

相見積を取得しないマンションは、「悪い管理」のマンションです。

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【忙しい人必見!】長期修繕計画作成ガイドラインをチェック!

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「修繕積立金が足りません!」
突然、管理会社の担当からそんなことを言われて困っている方。

「借金しないと大規模修繕工事ができません!」
いざ、大規模修繕工事の準備を始める際、初めて取得した見積りで借金の可能性が判明したマンション。

「長期修繕計画の見直しにより、毎月の修繕積立金を増額します!」
何故か、突然、毎月の負担が1万円弱、増えてしまった………

そんな経験をされている方、いらっしゃいませんか?

 

この記事では、修繕積立金を増やしたり、借金体質の原因となる「長期修繕計画」について解説しています。
また、作成に当たって標準となる「長期修繕計画作成ガイドライン」の主要なポイントも記載しています。

 

マンションを長期間、きれいに使用するためには、自分の部屋(専門用語では「専有部分」と言います。)をキレイにするだけでなく、エレベーターやエントランス、屋上や廊下などの住民みんなで共同して使用する部分(共用部分)の手入れをしていくことが重要です。
この共用部分の手入れをするために、主に必要とされるお金を「修繕積立金」と言います。
また、定期的で大掛かりな共用部分のメンテナンスを「大規模修繕」と言います。

参考記事:【忙しい人必見!】大規模修繕とは?建築基準法との関係は?

 

大規模修繕をするための修繕積立金をどうやって貯めていくか、それを考えるために必要もなるのが、「長期修繕計画」です。

修繕積立金の負担が軽いか、重過ぎるかは、長期修繕計画の適切さに依存していると言っても、過言ではありません。

 

 

1.管理会社の思い通りな長期修繕計画になっていませんか?

 

1-1.そもそも長期修繕計画って何?

 

長期修繕計画とは、一言で言うと、将来の大規模修繕工事の具体的な予定のことです。
「長期」は25年から30年をイメージして下さい。

注意すべきなのは、長期修繕計画を作るのは専門家でも、管理会社でもなく、マンション住民で構成される管理組合なのです。
長期修繕計画は、単なる計画ではありません。長期修繕計画の内容次第で修繕積立金の額が変更されます。それはつまり、変な計画が立てられてしまうと、余計な修繕積立金を支払わなければならなくなってしまい、毎月の出費が増えてしまいます。
(数百円という単位ではありません。数千円単位、下手すると1〜2万円単位の影響があります。)

 

1-2.あなたのマンションの長期修繕計画は正しいですか?管理会社のいいように作られていませんか?

私のマンションではいつのまにか、長期修繕計画の大規模修繕費用の総額が倍になっていました。

「マンションを買うということは、管理を買うこと」と良く言われますが、その「管理」には、「長期修繕計画と修繕積立金の状態」が大きく影響します。
「管理」ということで、管理会社のブランドなどを想像する方も多いと思いますが、それは違います。

実際にはその管理会社が、専門知識のないマンションの住民を食い物にすることで、「長期修繕計画と修繕積立金の状態」をメチャクチャにして、「管理」を悪くしてしまうこともあるのです。

 

2.管理会社からカモ扱いにされると、長期修繕計画が変わる?

 

2-1.素人ばかりの管理組合、理事は輪番制、というのがヤバイ!

 

私も反省していますが、「全くの素人なので管理会社さんにお任せしようと思います。」と当時は管理会社のフロントマンに言っていました。
他の住民の方々も口々に、「専門的なことは分からない、管理会社さんにやってもらおう」と言っていました。

異変に気が付いたのは、管理会社から出された大規模修繕工事の見積りを見た時です。
積立金残高よりかなり高く、借金しなければ工事できないような高額な見積りでした。
管理会社側は借金を薦めてくる有様です。

思えば、私のマンションには素人ばかり、ということを自分たちで管理会社にアピールしていたように思います。
振り返ると、徐々に、積立金は増額され、長期修繕計画はより高額な工事代金に見直される始末です。

管理会社はマンション住民の素人度合いをランク付けしている、という噂を聞いたことがありますが、私たちのマンションは管理会社にとっては、まさに葱を背負ったカモだったのでしょう。

 

2-2.管理会社は全部お世話してくれる所ではない!

 

そもそも、管理会社はあくまでマンション管理の会社であって、工事業者や設計会社ではありません。
しかも、大規模修繕については、管理会社お任せパターン以外の方法だと、管理会社はノータッチ、という会社がほとんどだと思います。
(つまり、管理会社に利益がない以上、手伝わない、ということです。)

しかも、日常の管理委託費の収入だけでは厳しい管理会社も多く、大規模修繕受注は管理会社にとっても大きな収入の機会なのです。

私たちのマンションは、すったもんだの挙句、自分たちで大規模修繕をする道を選びましたが、その途端、管理会社は管理委託費を値上げする!と言い出す始末。

つまり、管理会社はマンションのためではなく、自分たちの会社の利益のために動いているのです。
(よく考えれば、当たり前ですよね………)

 

2-3.管理会社を変えられる、という視点を持つことが大事

 

管理会社にいいようにやられているけど、自分たちには専門知識がないから………と泣き寝入りする必要はありません。

「管理会社は変えられる」のです。

かつては管理会社を変える、という考え方はなかったようですが、最近では管理会社見直しを専門とするコンサルティングなども出てきていますし、友人の話でも、相見積もりを取って管理会社を変えて、管理費が安くなった分、修繕積立金に回した、なんていう話を聞きました。

管理会社に何でもお任せ、と思っている方、管理会社を相見積もりで競争させる、という視点を是非持って下さい。

 

 

3.長期修繕計画次第で修繕積立金が変わります!

 

3-1.全国の平均的な修繕積立金

 

平成25年度の全国総合調査では戸当たりの平均的な修繕積立金は1戸当たり約11,800円という調査結果が出ています。

この調査と比較して、あなたのマンションの修繕積立金は高いですか?低いですか?

参考記事:【忙しい人必見!】大規模修繕の費用はどのくらいの負担?

 

規模や築年数、過去の大規模修繕工事のやり方により、幅がありますが、平均と比べてあまりにも高すぎる場合はご注意ください。

管理会社にナメられている可能性もゼロではありません。

 

3-2.新築は安い、カモられている管理組合は高い

 

新築マンションの場合、購入者の月々支払いを減らすために、当初は低めの修繕積立金の水準を設定しているケースが多いです。

購入当初は安いのですが、そのままの水準では、いざ大規模修繕工事、という時に積立金が不足します。

 

そこで、段階的に修繕積立金を増額していくマンションがほとんどです。また、概ね5年毎に長期修繕計画を見直すため、そのタイミングで修繕積立金を増額することが多いです。

 

その見直しのタイミングが重要です。
管理会社が長期修繕計画を作成するケースでは、気をつけないと、増額幅が大きく、月々の負担が大きくなってしまうケースもあります。

 

マンション内に専門的知識を持つ住民がおらず、管理会社にナメられているケースでは、そのような形でどんどんカモにされていきます。

 

実際に私のマンションがそうでした。
特にひどいのは、長期修繕計画内の工事金額自体が当初の計画値の2倍弱に跳ね上がっており、その工事金額をもとに、修繕積立金が設定されたことです。

 

 

4.長期修繕計画作成のためのガイドラインがあります!

 

4-1.ガイドライン???

 

長期修繕計画を作るための参考資料として、「長期修繕計画作成ガイドライン」があります。平成20年6月に国土交通省が策定したものです。

このガイドラインとセットになるものとして、「長期修繕計画標準様式」があります。

ガイドラインには、将来の修繕積立金不足を防ぐため、またバラバラだった長期修繕計画のフォーマットの統一のために、この「長期修繕計画標準様式」を使った長期修繕計画の作成方法が記載されています。

 

4-2.ガイドライン制定の経緯

 

もともと長期修繕計画は、修繕積立金の額、すなわち毎月の出費に大きな影響があるにもかかわらず、標準化された統一的な形式がなく、作成者ごとにバラバラでした。そのため、比較可能性がなく、検証することが難しい状況にありました。

そこで、平成20年に国土交通省がガイドラインを定めました。その目的は主に、長期修繕計画の様式の統一化と、ガイドラインを使った長期修繕計画の作成方法、修繕積立金を定める際の基本的な考え方を示すことでした。

 

4-3.ガイドラインの性格

 

ガイドラインの性格としては、将来の修繕工事を確定するものではなく、定期的な調査・建物診断により見直されるものです。

長期修繕計画の金額が変わる場合というのは、例えば以下のような場合です。

・技術改善により、工事の仕様が進歩した場合
・維持管理の状態により、工事実施時期がズレる場合
・不確実な将来予測により、前提とする金利等が変動する場合(修繕積立金の運用金利、借入金利、物価上昇率、建築費の変動、消費税率の変化 など)

 

4-4.ガイドラインの対象期間

 

ガイドラインの対象となる長期修繕計画の期間は、新築マンションでは30年、既存マンションでは25年です。
その理由は、一般的な12年周期の工事を2回行う、という前提のもと、ガイドラインが作成されているからです。

 

但し、最近は建物の品質も良いらしく、10〜12年という短い期間ではなく、15年周期の大規模修繕工事を推奨する動きがあります。

(一般社団法人マンション大規模修繕協議会などの機関が推奨しています。)

 

例えば、30年の期間を考えた場合、10年サイクルであれば3回、15年サイクルであれば2回で済みますので、長期的な視点で考えれば、大規模修繕費用を節約することができるのです。

大規模修繕工事を自分たちのボーナスのように考えている管理会社にとっては、是非とも10年周期でやりたい所だと思いますが、私が設計コンサルの方などに聞いたところ、建物の品質が良くなってきており、15年周期の大規模修繕でも問題ないらしいです。

(実際にその設計コンサル会社は、15年周期での大規模修繕を薦めているそうです。)

 

4-5.ガイドライン参考時の注意点

 

ガイドラインに基づく長期修繕計画の見直しタイミングは5年毎とされており、修繕積立金も合わせて見直すような指針になっています。

ガイドラインの考え方では、一部の大規模修繕に関する調査などでは含まれない、調査・診断費用を含みます。また、同じく設計・監理料についても含んだものとして、考えられています。

(ガイドライン以外の調査などでは、設計監理料は別で計算されている場合もあるので注意しましょう。)

参考記事:【忙しい方必見!】大規模修繕の設計監理料

参考記事:【忙しい人必見!】国土交通省が調べた大規模修繕の費用

 

また、ガイドラインが想定する工事は、あくまで修繕工事であって、性能向上目的の工事(資本的支出扱いとされるもの)は含まれないことに注意しましょう。
(耐震改修、バリアフリー、防犯対策、エントランス・ドアなどのデザイン改修 などは含まれません。)

 

 

5.あなたのマンションの長期修繕計画は、ガイドラインと同様の項目になっていますか?

 

もう一度確認します。

あなたのマンションの長期修繕計画は、ガイドラインに従って作成されていますか?

 

ガイドラインには、長期修繕計画を作成する上で、標準とする項目が記載されています。

是非、この標準的な項目と自分たちのマンションの長期修繕計画を比較してみて下さい。

 

計画上の工事金額か高い、安いという以前に、ガイドラインに従っていない長期修繕計画である場合は、論外であり、非常に問題があると思われます。

そのような場合には、外部専門家への相談、管理会社の変更などを検討した方が宜しいかと思われます。

 

管理会社は決してマンションの味方ではなく、あくまで営利企業です。
但し、営利企業である以上、競争は避けられません、つまり相見積を取って管理会社の変更を検討することは当たり前のことなのです。

 

全てを管理会社任せにするのは即ヤメにして、自主的な長期修繕計画の見直しを検討しましょう。

 

 

6.長期修繕計画は自分たちが作るもの!人任せにするのはヤメましょう!

 

先程の通り、管理会社は基本的にはマンション住民の味方ではありません。

 

従って、長期修繕計画を管理会社主導で作成するのは言語道断です。
ナメられている場合には、変に高額な長期修繕計画が立てられ、不要な分まで修繕積立金の値上げを要求されることにります。

 

ですから、管理会社任せにせず、自主的に長期修繕計画をチェックし、作成するようにしましょう。

 

なお、ガイドラインに基づき、長期修繕計画を作成する場合、機械式駐車場に注意して下さい。
何故かというと、機械式駐車代は修繕費用が高額になることが多いからです。

 

なので、最近の新築マンションでは、戸数に対して駐車場台数が足らない場合でも、機械式駐車場だけは作らない、というマンションもあります。
また、既存のマンションでも、修理・修繕をしないで、機械式駐車場を取り潰す、といったマンションもあるようです、

 

最後に、本記事に書かれたことを見直してみると、修繕積立金の減らし方として、次の3ポイントがあることが分かります。

 

【修繕積立金の減らし方】
・長期修繕計画を見直す
・管理委託費の削減分を修繕積立金に回す
・機械式駐車場を撤去する

 

以上のポイントを是非実行して、財政状態の良好なマンションを作りあげましょう。

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【忙しい人必見!】大規模修繕とは?建築基準法との関係は?

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大規模修繕とは何か。建築基準法との関係はどうなっているのか。
建築士の資格がない人に大規模修繕工事の設計をされている………
大規模修繕工事が始まったけど、工事現場で良く見る建築看板がない………
管理会社の人は大規模修繕工事は役所への届出は必要ないって言ってるけど………

そろそろ自分のマンションが大規模修繕を迎える方。
既に大規模修繕中の方。
また今、まさに大規模修繕の問題に直面している方。

そんな方向けに、実際に体験したことも交えて、まとめた記事です。

私のマンションでは住民に建築関係の専門家がいないせいで、危うく高額な大規模修繕費をぼったくられるところでした。
大規模修繕工事を控えている皆さんにお伝えしたいのは、

「自分たちの積立金は自分たちで守りましょう!」
「自分たち以外に設計コンサル会社や管理会社などの力は借りても、信用してはいけません!」
「他人の言いなりにならずに、自分たちで大規模修繕工事をやりましょう!」

ということです。
この記事は自分たちで大規模修繕をやるために、調べた結果をまとめてあります。

 

 

1.大規模修繕工事が始まったけど、建築看板がない………設計コンサルの担当者が建築士資格者じゃない………

 

 

1-1.そもそも大規模修繕とは?

そもそも大規模修繕とは何でしょうか?
実は大規模修繕には大きく分けて2タイプあるのです。
まず、一つ目は、私たちが良く街を歩いている時に目にする、マンションの大規模修繕。(マンション全体がネットで包まれている光景を目にしたことはあるはずです。)
次に二つ目は法律上の大規模修繕です。(正確には「大規模の修繕」と言います。)
ここでいう法律とは、建築基準法のことです。
建築基準法とは、国民の生命などを守るための建築物関連の基準です。
この私たちが一般的に使うマンションの「大規模修繕」と建築基準法上の「大規模の修繕」とは言葉こそ同じですが、内容は全然違うものです。

だから、マンションの大規模修繕工事が始っても建築看板がないのも、建築士資格をもっていない人が大規模修繕の担当者で設計監理をやっていても問題がない「時もある」のです。

 

1-2.大修繕の設計は、建築士資格がない無資格者でもできる

 

先ほどの通り、マンションの大規模修繕は建築基準法上の大規模な修繕とはイコールではありません。
ですから、建築基準法の規制の対象にならない「時もある」のです。

ですから、設計コンサル会社の担当や管理会社の建築担当の方などの名刺に「一級建築士」と書かれていないことが起こりうるのです。
つまり、マンションの大規模修繕工事の設計コンサルは、一級建築士などのような特別な資格がなくても出来ることもあるのです。

 

1-3.大規模修繕の設計コンサルの担当者は、有資格者とは限らない!

 

繰り返しになりますが、マンションの大規模修繕の設計コンサルの担当者には、一級建築士などの資格を持っていない人もいます。
そして、そのことはほとんどの場合、問題になりません。
なぜなら、マンションの大規模修繕は、建築基準法上の大規模な修繕とは必ずしもイコールではないので、有資格による設計監理が必ず求められるものではないからです。

 

1-4.一級建築士による重要事項説明

 

以上のように、大規模修繕工事の設計と工事監理には、必ずしも一級建築士の資格は必要ありません。

ですが、一級建築士が設計監理を行う場合は、事前に重要事項説明が義務づけられています。
つまり、設計監理の業務を行う者が一級建築士かどうかは、重要事項説明の有無により分かるのです。

 

2.マンションの大規模修繕工事と、建築基準法はイコールではない!?

 

2-1.大規模修繕と建築基準法は関係ない部分が多い

 

私たちが街を歩いている時、目にしたり、また話題に上がる大規模修繕とは、屋上防水工事や外壁補修、鉄部塗装などの工事に代表されるものです。

一方で、法律上、すなわち建築基準法上の「大規模の修繕」は、一般的に使われる大規模修繕とは異なる部分が多く、基本的には別モノです。

 

2-2.建築基準法上の大規模修繕とは?

 

建築基準法上の「大規模の修繕」のイメージとしては、建物の骨格を半分以上イジる、そんなイメージをすれば分かりやすいと思います。

建築基準法上の定義は次の通りとなります。

 

建築基準法 第2条14号

大規模の修繕 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう

 

 

2-3.一般的な大規模修繕とは?

それでは、一般的に使われる大規模修繕とは、どのような工事なのでしょうか。
先ほどの建築基準法上の定義との対比で言えば、構造、つまり建物の骨格には影響しない工事、言わば、表面上の工事、というイメージです。

屋上防水工事や外壁タイル補修工事は?建物の骨格部分をイジる工事じゃないか、と思われるかもしれません。
でもこれらの工事は屋上や外壁の表面を変更する工事のため、建築基準法上の「大規模の修繕」には当たりません。

 

3.建築基準法上の「大規模の修繕」とは?

 

3-1法律上の定義

では建築基準法上の「大規模の修繕」の定義はどのようになっているのでしょうか。
繰り返しになりますが、条文を記載します。

 

建築基準法 第2条14号

大規模の修繕 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう

 

具体例は、マンションの一般的な大規模修繕のイメージから挙げようとすると難しいですが、大規模な耐震改修では建築確認が必要になる場合があるようです。

 

4.じゃあマンションの大規模修繕は無資格者でも自由にできるの?大丈夫?

 

4-1.工事金額はとても大きいのに、無資格者でも可能なマンションの大規模修繕………

 

これまでご説明してきたように、一般的なマンションの大規模修繕の設計監理は、一級建築士等の有資格者でなくても出来てしまいます。
これは無資格だから即問題、ということではありません。経験豊富な工事業者等なら、信頼してお任せすることはできると思います。
ただし、管理組合が施工業者を特命発注する責任施工方式であれば致し方ないと思われますが、第三者による工事のチェック機能が売りとなる設計監理方式においては、有資格者による設計監理が望ましいと考えられます。
特に戸数が多く、工事金額が大きくなるようなマンションでは、一級建築士の有資格者のよる設計監理を入れるべきではないでしょうか。

 

4-2.大規模修繕で建築確認が不要なもの

 

では、一般的な大規模修繕で、建築確認が不要な工事にはどのようなものがあるのでしょうか。

代表的な大規模修繕工事である「屋上防水工事」、「外壁補修工事」、「給排水管補修」、「シーリング補修」などは建築確認が不要な場合がほとんどです。
また、「耐震改修工事」は規模や工法によっては建築確認が不要になります。

 

4-3.【注意!】大規模修繕で建築確認が必要なもの

 

上記のように、代表的な大規模修繕の中でも建築確認が不要な工事もあるのですが、次に記載する工事は、建築確認が必要となりますので、注意が必要です。

・エレベーターのリニューアル工事
・集会所の新築
・共用部分の増築
・規模が大きい耐震改修工事 など

上記以外にも建築基準法上の「大規模の修繕」に該当するようであれば、建築確認が必要となります。

 

4-4.その他、建築基準法関連で注意すべきこと!「定期報告制度」

 

その他に注意しておくべき事項として、全面打診調査の義務があります。
建築基準法が平成20年4月に改正された際に、定期報告制度の一部が厳しくなりました。
具体的には、建物の新築、または大規模修繕から10年を経過した場合、そこから3年以内に外壁タイルの全面打診調査をしなければならないことになりました。
改正の趣旨は、タイル落下による事故防止です。
調査は義務であることに注意が必要です。
また、調査の方法としては足場を組む方法以外にも、ゴンドラやブランコ、ドローンによる赤外線調査など種類がありますが、いずれにしても結構な費用がかかるため、注意が必要です。

 

5.建築基準法とイコールではないけど、担当者の資格は必ずチェック!

 

以上、説明を続けてきましたが、皆さんが良くイメージする大規模修繕工事は、建築基準法上の「大規模の修繕」には該当しない場合がほとんどです。
その場合、一級建築士による設計監理が必ずしも必要とはされません。
ただし、一級建築士が設計監理を請負う場合には、重要事項説明の義務がありますので、自分たちのマンションの大規模修繕工事を担当する設計監理会社が、有資格者かどうかは気にするようにしましょう。

 

6.工事業者の選定基準うんぬんの話よりも、まず、建築士による設計監理かどうかを問題にしましょう!

 

大規模修繕の設計コンサル会社に話を聞くと、大手デベロッパーよりも、大規模修繕工事の実績が多い専門業者を薦められたり、工事業者の選定基準云々の話を聞かされます。

でも、そんなことよりも、まず、工事を第三者の視点から適正にチェックしてくれる工事監理会社が、一級建築士の有資格者によるものかどうかを気にすることの方が大事なのではないでしょうか。

なぜなら、工事業者の実績云々のリスクは、結局のところ、工事後のアフター保証が倒産により受けれなくなるリスクくらいしかないためです。

人の言うことを参考にすることは大事ですが、自分でも勉強して、確かめるようにしましょう。

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【忙しい人必見!】大規模修繕の費用はどのくらいの負担?

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新築マンションを購入しようとしている方、修繕積立金がどれくらい将来上がるか気になりませんか?一戸建と比べて将来的にどっちが得なのか?比べたいですよね?

また、中古マンションを購入しようとしている方、購入後すぐに一時金徴収なんて話があったら怖いですよね?購入しようとしているマンションの修繕積立金は十分な水準なのか?高すぎないか?安すぎないか?次の大規模修繕はいつなのか?積立金の貯金は十分か?

気になり出したら止まりませんね!
大規模修繕費用の負担については、修繕積立金に具体的に現れます。

この記事では大規模修繕工事の費用が形と、なって現れる修繕積立金の相場について記載しています。

修繕積立金の相場は色々なデータが発表されています。

新築マンションにはこのような相場データと比較することで、修繕積立金の水準が安いか高いかを比較することができます。

中古マンションは個別性が強く、なかなか相場に当てはめるだけでは正確な判断が難しいです。個別性というのは、つまり、今までの修繕履歴、大規模修繕に掛けてきた金額、借金の額などです。

これからの修繕積立金の負担、すなわち大規模修繕費用の負担がどれくらいになるかは、新築マンションと中古マンションを分けて考えていく必要があります。

 

 

1.目安となる単価はあるけど、新築マンションと中古マンションでは事情が異なることに注意

 

 

修繕積立金のデータとしては、国土交通省が公表している「平成25年度マンション総合調査結果」があります。

タイプや戸数、築年数別に幅がありますが、平均でザッと12,000円前後です。
(部屋の広さで大分変わるのですが、ここでは3LDKの部屋をイメージして下さい。)

この他、平米単価で比べる方法もありますが、大事なのはこのような相場水準を目安として、下にあるか、上にあるか、です。
(とのくらい下なのか、上なのか、という細かな金額ではなく、大雑把なイメージを掴むレベルで考えて問題ありません。)

ここで重要なことがあります。
それは、新築マンションと中古マンションとでは、相場水準との比較の仕方が異なることです。

それは何故でしょうか?

 

2.将来の積立金は使い方次第で高くも低くもなることに注意

 

 

新築マンションの修繕積立金は、マンションデベロッパーが販売し易くするために、低く抑えられていることがあります。
つまり、そのままの水準の支払いを続けた場合、将来、積立金が足らなくなってしまうことがあるのです。
(もちろん、マンションによっては始めから適正な水準の積立金を設定しているところもあります。)
この場合、設定されている修繕積立金と相場を比較すれば、将来的に少なくともどれ位積立金を値上げすれば良いか、イメージを掴むことができます。

ですが、中古マンションの場合はそう簡単にはいきません。
中古マンションは築年数や戸数などが様々なこともありますが、それ以上に影響があるのが、これまでの大規模修繕に上手くお金を使っているかどうかです。
マンションの住民の方に専門家がいたり、または専門家に良く相談して大規模修繕を実施しているマンションなどは適正水準に近い積立金が設定されている可能性が高いです。
ただし、管理会社の言いなりになっているマンションや、相見積などを実施せずに施工会社の言い値で大規模修繕をしてしまったマンションなどは、積立金を絞り取られ、挙句の果てに借金をしているマンションもあるかもしれません。
その場合、不足分や借金返済のために、積立金の額が上乗せされている可能性があります。

 

 

3.新築マンションは相場データを活用、中古マンションは過去の大規模修繕履歴と今後の大規模修繕計画をチェック

 

では、具体的にどのように修繕積立金の負担が適正かどうかを調べるのか、説明していきます。

まず、新築マンションの場合は単純に設定されている修繕積立金と、相場データを比べます。
例えば、購入しようとしている新築マンション(3LDK・75平米)の修繕積立金が5,000円だとしましょう。
この金額を、先程の相場データの平均積立金(12,000円)と比較します。
この場合、差額の7,000円が将来の上昇幅の可能性の目安になります。つまり、新築を買った瞬間は安いけど、いずれ毎月+7,000円になる可能性がある、ということです。
(最近は、このような急激な積立金上昇を避けるため、新築当初から適正水準の積立金を設定しているマンションも見受けられます。)

これに対して、中古マンションはチェックする項目が変わります。
平均的な積立金の相場水準と比較しても意味がありません。
それでは中古マンションは何をチェックすればいいのでしょうか。
チェックすべきものは、積立金残高と借金の有無です。
積立金残高が多い場合、過去の大規模修繕のやり方が上手だった可能性が高いです。適正な相見積などを実施して、ぼったくりを避け、上手に大規模修繕を実施してきたんだと、推測できます。逆に積立金が少ない場合、現在の積立金水準ではもしかしたら足りなくなる可能性が考えられます。また、借金をしているマンションであれば、より将来の積立金不足が懸念されます。
この時、相場水準と比べて現在の積立金水準が低ければ、まだマシです。現在の積立金水準が相場より大分高いうえに、積立金残高も少なくて借金もしているマンションは要注意です。さらに積立金が高くなっていく可能性が高く、最悪の場合は一時金として何十万円も徴収されることがあります。

 

4.修繕積立金を見るだけで、大規模修繕費用の負担が本当に分かるの?

 

修繕積立金はあくまで積立金であって、大規模修繕費用の負担は工事金額の見積書などをチェックしなければ分からないでしょう、そう考える方もいらっしゃると思います。
確かに、負担という意味では、まさに大規模修繕工事の金額はそのまま、負担と言えます。

でも工事金額だけではダメなんです。
工事金額の見積書だけ見ても、得られる情報は限定的なのです。
それは何故かというと、工事金額は今現在の数字・工事金額ですが、修繕積立金は過去の借金や残高、将来の計画を反映した数値だからです。

つまり、過去にどれだけ大規模修繕工事の費用負担をしてきたのか、これから将来にわたってどのくらい負担が増えるのか、などはまさに修繕積立金をチェックすることで分かることなのです。

 

5.修繕積立金の相場データの使い方は新築マンションと中古マンションでは違う!

 

修繕積立金をチェックすることで、大規模修繕の負担レベルを把握することができます。
ただ、注意して下さい。
新築マンションと中古マンションではチェックの仕方が違います。

新築マンションは相場データと比較します。
中古マンションは修繕積立金の残高と借金の有無をメインにチェックして下さい。

相場データは、標準・平均的なグレード・設備・築年数の水準として使用すれば、将来の増額見込を判断する指標となります。

気をつけるべきなのは、新築マンションと中古マンションとで、相場データの使い方が違うことです。

 

 

6.何はともあれ一番重要なのは「次の大規模修繕」!逃げずに自分でも勉強しましょう!

 

相場データとのチェックで、問題かな、と思っていてもあきらめないようにしましょう。

中古マンションの場合には、過去の大規模修繕工事の失敗などで、相場水準より高い積立金となっているかもしれません。

でも、まだあきらめないで下さい。
次の大規模修繕を頑張って乗り切りましょう。
逆に言えば、将来の大規模修繕工事、積立金は自分たちの努力次第で変えられる、ということです。
例えば、100戸近いマンションの3回目の大規模修繕で、5,000万円で済ました所もあります。(積立金は貯金できたそうです。)

しっかりと自分でも勉強して、よりスマートに、大規模修繕工事を行いましょう!

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