【忙しい方必見!】大規模修繕の設計監理料

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大規模修繕工事が迫っている!
修繕委員会になった!
コンサルタント会社のフィー水準が妥当かどうか分からない!

そんな方いらっしゃいますか?

この記事では、大規模修繕工事の費用のうち、工事監理料(または設計監理料とも言います。)について記載しています。

私の住んでいるマンションは戸数が少なく、居住者の中に建築の専門家もいませんでした。
そんな中で、管理会社に大規模修繕工事の仕切りをお任せしたところ、出てきた見積りは、何と積立金残高の約2倍!
管理会社が取るフィーは何と20%!
専門知識がなくても何となく高いな〜、とは思っていました。
でも、居住者から特に反対意見も出ませんでした。
このままではまずいと思い、アレコレ調べてみた結果のうち、工事監理料について、まとめました。

 

1.設計監理料の水準

 

設計監理料の相場は、工事金額の3〜5%と言われています。

また、この設計監理の中には、事前に行う建物診断費用が含まれている場合があります。
既に実施した建物診断があれば、交渉して工事監理料を減額してもらいましょう。

 

2.設計監理の目的は?どこに頼むのが良い?

 

設計監理業務を外注する趣旨は、第三者的な立場で工事を企画・チェックする業務のため、自分たち管理組合で行うよりも、外注した方が適正な工事実施のためには望ましいです。
特に手抜き工事をしていないかどうか、という目的のチェックには効果的です。

設計監理業務は建築士事務所やコンサルタント会社、管理会社などが行います。

参考記事:【忙しい方必見!】大規模修繕のコンサルタントとは?

 

管理会社は、普段からマンションに関わっているので、事情を良く分かっているという点はメリットですが、管理会社に任せきりにすると、適正なフィー水準かどうかの検証が難しくなります。

管理会社以外の場合、多くは入札などで選ぶことになると思いますが、入札金額以外の知識がなく選定が難しかったり、入札手続きの手間がかかるといったデメリットがあります。ただし、第三者的な立場で大規模修繕に関わってもらえるため、良い会社と出会えれば、公平で適切な工事が実施できると思います。

もし、入札手続きなどの手間や、選定にかかる時間が特に問題にならないようでしたら、管理会社を含めて入札を実施することも良いかと思います。

私のマンションでは、あまり時間をかけることが出来ず、マンションの方たちも手間をかけたくない、という方が多かったので、管理会社にお願いしました。
(ただ、実施済みの建物診断費用分の減額交渉をしたり、フィー水準はしっかり検証しました。)

 

3.設計監理の具体的な業務は?

 

設計監理業務は、「設計」と「監理」業務に分けられます。

「設計」業務は、大規模修繕工事のための設計図を作成し、工事の予算を見積る業務です。

「監理」業務は、主に品質・工程・安全の監理を行う業務です。
工事着工前の工事説明会補助に始まり、工事中のクレーム対応、工事完了後の完了検査など、第三者的な立場から工事をチェックする業務です。

なお、専門用語としては、「工事監理」と「監理」は違うようなので気をつけましょう。「監理」の中に、建築士の独占業務である「工事監理」が含まれます。また、監理と(現場)管理は異なりますので、監理を行う会社が必ず現場に常駐するとは限りません。

 

4.設計監理は必ず必要か?

 

設計監理業務は本当に必要かどうか。
昔は工事を受注した業者が設計監理業務を行っていましたが、さまざまな問題が発覚したことから、今では公共事業でも第三者としての設計監理業者を工事に入れるようになっています。
さまざまな問題というのは、例えば、手抜き工事、耐震偽装などです。

工事監理業務を外注することにより、手抜き工事が行われていないか、設計図通りに工事が施工されているか、予定スケジュール通りに工事が施工されているか、という観点で第三者のチェックが入ります。
そうすることで、工事業者も手を抜かず、良い工事を実施することができるようになります。

 

5.設計監理はまずは管理会社に頼んでみよう

 

私のマンションでは、工事の検討期間が残り少なく、専門知識をもっている住民の方もいなかったことから、管理会社に設計監理業務を発注しました。

(但し、後日、管理会社の建築チームの人数が少ない関係で断られました。結局、外部の設計事務所を選びました。)

管理会社はマンションを良く知っているし、コンサルタント選定が得意な方などがマンション住民にいなければ、管理会社に設計監理業務を依頼することをオススメします。
(ただ、私の場合は専門家の知人に相談して、設計監理料の相場を確認しました。それが工事金額の3〜5%です。規模や工事内容によっては10%ということもあり得るらしいのですが、一旦、3〜5%を一つの目安として検討すれば良いと思います。)

 

6.まとめ

 

昔は施工業者が自ら設計監理を行なっている場合が多かったようですが、最近では、公共事業でも第三者的な設計監理業者が必要とされてきています。
設計監理業は管理会社だけでなく、建築事務所やコンサルタント会社などに発注することが可能ですが、設計監理料の相場としては、工事金額の3〜5%を目安になります。

このレンジを外れるような場合、理由を確認し、場合によっては相見積を取るなど、別途対応することが必要です。

 

 

 

 

 

 

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