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【忙しい方必見!】大規模修繕の外壁タイル工事の注意点

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大規模修繕工事を控えている方!
管理会社から提示された高額な大規模修繕工事費に戸惑っていませんか!?
この記事では、大規模修繕の際の、外壁タイル工事に関する注意点などを中心に説明しています。
私が住んでいるマンションは戸数が少なく、管理会社主導で1回目の大規模修繕工事の見積もりを取ったところ、かなり高額な工事費が出されました!
その額は、修繕積立金残高の約2倍です。
しかも、外壁タイル工事の欄にはこっそりと、「既製品」との文字が………。
その後、よくよく勉強してみると、今さらながら信じられない内容です。
皆さんも、自分自身、必要最低限の知識は持っていないと、騙されても気づかないから気をつけましょう!

1.大規模修繕工事の時に知っておくべき外壁タイルのこと

Pexels / Pixabay

大規模修繕工事の際に、専門家でない私たちは、全て工事業者とか、管理会社にお任せ、で果たしていいのでしょうか?
それではダメです。
専門家ではないので、深い専門知識は必要ありませんが、必要最低限の知識は持っていないと損します。

1-1.外壁タイルの劣化パターン

基本的な劣化のパターンは抑えておきましょう。
外壁タイルの劣化パターンには次の3種類があります。
①タイルの浮き
②タイルの欠け、ひび割れ
③タイルの剥がれ、落下
※タイルの劣化により、雨漏りが起きることもあります。

1-2.パイルハンマーによるチェック

外壁タイルの劣化状況をチェックするには、パイルハンマーと呼ばれるもので、コンコン、と叩いて調査します。
その結果、タイルの浮きが激しいと思われる箇所は交換処理を行います。貼替です。
また、軽いひび割れ程度のタイルには、下地とタイルの間に樹脂を挿入して補修処理を行うことが一般的です。

1-3.外壁タイルの点検の重要度

大規模修繕工事の点検項目の中でも、「タイル浮き」については、最も重要な項目と言えます。
つまり、前に記載したパイルハンマーによる調査の主要な目的は、タイルの浮きを調査することなのです。
外壁タイルの大規模修繕工事の中での位置づけについては、しっかりと把握しておきましょう。

2.専門家ではないことを自覚すること

先程も言いましたが、大規模修繕工事において、外壁タイル工事は主要な工事項目の一つではありますが、専門知識までは必要ないとは言え、基本的な知識は持っておく必要があります。
それは、端的に言うと、明らかにおかしい所を見抜ける知識のことです。
詳しくは後ほど個別に説明していきますが、大前提として理解しておくべき事柄があります。それは、外壁タイルのメリット・デメリットについてです。

2-1.タイル貼りのメリット

タイルの素材は石や陶器のため、基本的にメンテナンス費用が比較的少なくて済みます。

2-2.タイル貼りのデメリット

外壁タイルが劣化してきて、浮きが生じた場合、最悪のケースでは剥がれ落ちて、通行人に当たってしまう事故が発生する可能性があります。その場合、管理組合の責任となります。

2-3.タイル貼り替え補修のデメリット

外壁タイルの打診調査の結果、交換処理を行った場合のデメリットは、大きく次の3つが考えられます。
・色が揃わないと、見た目が悪くなり、資産価値が落ちる原因となる
・接着効果が新築時より落ちる
・施工業者の質が悪いと劣化が早くなる

3.具体的な相場のレンジを把握する

geralt / Pixabay

何度も言いますが、専門家でない私たちは、外壁タイル工事の細かい知識までは必要ありませんが、大まかな費用水準については抑えておきましょう。
もし、これらの費用水準のレンジ外の見積が出てきた場合は、要確認すべき事項となりますので注意しましょう。

3-1.外壁タイルの貼替割合

外壁タイルの貼り替え・補修の必要割合を推定するときは、大体3〜5%が多いです。
施工不良などが原因で交換割合が多いときでは、10〜15%で補修が必要になるケースもあります。
また、第1回目の大規模修繕の場合、浮き数量は約1〜2%の場合が多いとの事例もあります。

3-2.外壁タイルの浮き度合い

通常の経年劣化の場合、数箇所程度(割合は前記参照。)です。
築年数が比較的浅いのに、数百枚単位でタイルの浮きが発見される場合は、施工不良の可能性があります。

3-3.タイル貼り替え工事費用

タイル1枚当たりの費用は約500円、タイル浮き補修費用は1箇所当たり500〜900円が多いです。
(補修は下地とタイルの間に樹脂を注入する方法です。樹脂か乾くまで1日以上の養生が必要となります。)
また、タイルのクリアー塗装の場合、3,000円/㎡が相場です。
※全体の工事費に占めるタイル貼り替え工事割合は、10〜20%が多いケースです。

4.セカンドオピニオンと相見積について

HeteroSapiens / Pixabay

もし、費用水準から大きく外れた見積が出た場合、どうすれば良いのでしょうか?
まずは、見積を出した工事業者に、その理由を質問することです。
ただ、その回答が専門的な知識がなければ分からないような内容だった場合、どうすればよいのでしょうか?
専門的知識を勉強する?
いえ、セカンドオピニオン、または相見積を取りましょう。
つまり、違いの内容を把握するよりも、複数社の意見を聴いて検証する方が早くて効率的です。

5.時間がない一般の理事会の人が知っておくべきこと

MichaelGaida / Pixabay

ここで、注意点について、再度確認しましょう。
特に認識しておくべきことは、工事業者は外壁タイルを貼り替えた方が利益が出る、ということです。
また、既製品のタイルを使用して貼り替えた場合、微妙に他のタイルと色が異なり外観がわるくなる場合があります。
もし、貼り替える場合は、まず既製品で同じ色があるかをチェックして、明らかに違いが目立ってしまう可能性がある時は、特注でタイルを注文するのがよいでしょう。
(タイルを焼くなら多めに注文して、余ったら次回の大規模修繕工事まで保管できれば、費用の削減につながります。)
特注の外壁タイルの納期は約4カ月が目安です。
内訳としては、打ち合わせに1カ月、製作に3ヶ月の合計4ヶ月です。
そのため、大規模修繕工事の時期に合わせるには、着工の3〜4ヶ月前には発注するようにしましょう。
特注タイルの発注枚数については、最低50㎡から、などの条件がつく場合もあるので注意しましょう。
(例 45角2丁タイルで10,000枚以上から など)
これらの特注タイルは、注文した数量で価格が決まるのではなく、タイルを焼く回数で決まることが多いため、少な過ぎる発注よりは多めの発注の方が費用削減には効果的です。

6.まとめ

・本当に貼り替えが必要なタイルだけを貼り替えてもらおう!
・大事なのはタイル落下を防ぐために、しっかりと検査をすることです!
※新築または外壁改修工事から10年を経過したマンションには、3年以内に外壁全面打診調査を行なう義務があります。趣旨はタイル落下事故の防止です。
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【忙しい方必見!】大規模修繕のコンサルタントとは?

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大規模修繕を控えている方!

修繕委員会に立候補しようかと悩んでいる方!

来期、理事会の輪番が回ってくる方!

コンサルタントに大規模修繕工事の一部を任せるかどうか、悩んでいませんか?

 

この記事では、コンサルタントとは、そもそもどういうものか、を解説しています。

 

私のマンションは総戸数が30戸弱で、建築に詳しい住民もいませんでした。

そのため、大規模修繕は管理会社主導で計画が立てられましたが、なんとコンサルフィーが19%!

後日、調査した結果、19%の中には、コンサルフィーに分類されない費用も入っていました。

単純にコンサルタント、というだけでも業務内容は幅があります。

自分たちのマンションには、どの業務が必要で、不要なのか。この点をしっかりと把握した上で、上手にコンサルタント探しをしましょう!

 

1.コンサルタントの目的

QuinceMedia / Pixabay

コンサルタントを導入する目的のキーワードは、「第三者的立場」です。

つまり、コンサルタントを入れることで、次のことが達成できるはずなのです。

①大規模修繕工事の検討過程の透明性と公平性を確保することができる。

②管理組合の利益を保護することができる。

コンサルタント会社を、複数社から絞る時など、この目的に立ち返り、考えるようにしましょう。

 

2.コンサルタントを行う会社

sasint / Pixabay

コンサルを行う会社種類は、一級建築士事務所、管理会社、コンサル会社(マンション管理士の事務所など)があります。

昔は施工業者自身が設計・監理もしていましたが、最近では責任分担の観点から、設計・監理のスペシャリストとして、第三者的な立場で一級建築士事務所などがコンサルに入るケースが増えてきています。

 

3.コンサルタントの具体的役割

fsHH / Pixabay

一口に「コンサルタント」と言っても、仕事内容は幅広いです。

主な役割として、次のようなものが挙げられます。

①大規模修繕工事とは直接的な関係がないこともある業務

・定期的建物調査

 

②大規模修繕工事の前に行うこと

・長期修繕計画の策定

・修繕工事用の建物診断

・修繕計画・予算の策定

・設計図書の作成

・施行業者選定サポート

 

③工事中および工事竣工後に行う業務

・工事監理

・アフター点検等のサポート業務

 

4.コンサルタントのフィー水準の目安

コンサルティング業務として代表的と考えられる業務は、「設計図書の作成」、「施工業者選定サポート」、「工事監理」です。

特に「設計図書の作成」と「工事監理」を合わせて、「設計監理」と呼ぶことが多いです。

この業務は、例えば施工業者選定のための競争入札の基準になる設計図書を作成する業務も含まれているため、大規模修繕において非常に重要な業務です。

また、第三者の目線から工事を監督する「工事監理」業務も、いわゆる手抜き工事などを防止するために、重要な業務となっています。

逆に考えると、管理組合だけの力では、実施することが難しい業務とも言えます。

(設計監理のフィー水準としては、工事費の概ね3~5%が多いと言われています。)

 

また、「施工業者選定サポート」も、コンサルティング業務の代表的な業務です。

具体的には、業界専門誌などで工事業者を公募して、先ほどの設計図書を基準として入札し、あらかじめ定めた選定基準に基づき、工事業者の選定をサポートする業務です。

(フィー水準としては、先ほどの設計監理料と合わせて、工事費の10%前後が目安のようです。ただし、総合的なサービス込の水準なので、メニュー内容を吟味することが重要です。)

 

5.まとめ

コンサルティング業務として考えられるものは幅広くありますが、実態としては、建物診断だけ行ったり、工事業者選定までで業務を終了するケースもあるようです。

その場合、アフターフォローを施工業者が行うケースもあります。

いずれにしても、コンサルタントの業務範囲を理解し、理事会または修繕委員会との間で、適切な業務の割当てを行えるようにしましょう。

また、業務範囲により、適切と考えられるフィー水準も大きく変わってくるため、業務内容を良く確認するようにしましょう。

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