2018年 7月 の投稿一覧

【忙しい方必見!】大規模修繕の足場工事の費用はどのくらい?

Pocket

大規模修繕工事に向けて、いろいろ準備中の方!
「足場工事は意外と高い・・・」とか、「足場代は大規模修繕工事の10%~30%を占める」などといった話を聞いたことはありませんか?

 

この記事では、足場工事を種類別に分けて、それぞれの工事費用の相場感を説明していきます。

 

「足場は高いんです。」と管理会社や工事業者から説明を受けて、鵜呑みにしていませんか?
それでは損してしまいますよ!
しっかり自分でも調べて、見積書の数字をチェックできるようになりましょう!

 

1.足場工事の種類

 

1-1.足場有り(枠組足場)

Hans / Pixabay

建物を鉄パイプなどで囲んで、作業員の足場を作る方法です。
計算式によって費用の金額を計算できます。
飛散防止シート代金が工事費用に含まれている場合があります。

 

1-2.無足場工法

鉄パイプなどで建物を囲まない、足場を作らない方法です。
屋上からゴンドラを吊るしたり、ロープで作業をしたり、作業デッキ自体が昇降する稼働昇降式足場と呼ばれる方法などがあります。
ゴンドラや稼働昇降式足場はリース商品が主になるため、台数と工事期間によるレンタル料によって、費用の金額を計算できます。

 

1-3.タワーマンション

 

タワーマンションは、超高層のため、一般に足場を組むことができません。
そのため、前述の無足場工法が採用されます。
また、中低層のマンションと比べると、工事期間は長くなります。

 

2.費用の相場・計算方法

 

2-1.足場有り

AhmadArdity / Pixabay

2-1-1.計算式

 

計算式は、

 

足場架面積 × 平米単価

 

で求められます。

 

2-1-2.足場架面積

 

足場架面積は、

 

(建物外周(m) + 8m) × 建物高さ

 

で求められます。

8mは、足場は外壁から離すバッファとなります。

建物外周はパンフレットなどの図面で測れればよいですが、測れない場合は二乗した場合に「建築面積」近くなる数字を4倍すれば、求められます。

 

 

例:建築面積200㎡の場合、14m×14m≒196㎡のため、1辺14mの正方形の長さを外周として、14m×4=56m、と求められます。

 

建物高さも、パンフレット記載数値が分かればよいですが、分からない場合は、1階を約3mとして計算しましょう。

例:15階建マンションの場合 3m × 15階 = 建物高さ45m、と求められます。

 

2-1-3.㎡単価

 

足場工事の相場は、一般的に600~1,000円/㎡です。
ザックリ計算する場合は、高めの1,000円/㎡で計算しておくとよいでしょう。

 

2-1-4.飛散防止シート

 

足場工事費用には、飛散防止シートの費用が含まれている場合と、そうでない場合があります。
飛散防止シートの相場(㎡単価)は、150~200円/㎡です。

 

2-2.無足場工法

bogitw / Pixabay

2-2-1.ゴンドラ

 

工事費用を求める計算式は、

 

台数×使用日数×単価

 

で求められます。

ゴンドラのレンタル料の相場は、1日当たり約5,000円が一般的です。

 

2-2-2.ブランコ(ロープ高所作業)

 

ブランコは足場ではなく、高所作業に分類されます。

ブランコ代は2週間で約13~15万円なので、使用日数を考慮して、工事費用を求めることができます。

 

2-2-3.稼働昇降式足場

 

ゴンドラと同じく、工事費用を求める計算式は、

 

 

台数×使用日数×単価

 

で求められます。

但し、マンションによって大きく工事費用が異なってくるため、工事業者へ問い合わせてください。
一般的に工事期間が短くなる傾向があるため、工事費用も足場有りの場合よりも低くなるかと思われますが、マンションの立地や形状によってはそうではない場合もあります。

 

2-3.タワーマンション

 

タワーマンションについては、ゴンドラ、もしくは稼働昇降式足場と同じ計算方法で求められます。
但し、工事期間は1フロアにつき、1か月程度かかり、中低層マンションより工事期間が長期化する傾向にあります。

 

3.まとめ

 

足場費用は、足場有りの場合と無しの場合に分かれます。

 

 

【足場有り工法の費用の求め方】

足場架面積×平米単価

【足場無し工法の費用の求め方】

台数×使用日数×単価

 

Pocket

【忙しい方必見!】修繕委員会の運営細則を作りましょう!

Pocket

マンションの大規模修繕で、修繕委員会を設立しようとしている方!
その時、運営細則をどうやって決めたらいいか?
お悩みかと思います。

 

この記事では、修繕委員会設立時の運営細則のポイントを解説しています。

 

私の場合、マンションの住民に詳しい専門家がいませんでした。
管理会社主導で大規模修繕を進めていくしかない、と思われたいた矢先、提示された修繕見積もりは超高額!
専門家なしでも、何とか自分達で大規模修繕を頑張ろうと思い、調べたことを中心に記載しています。

※大規模修繕はマンションの資産価値を大きく左右します!!

 他人任せにしないように注意しましょう!!

こちらも参考にして下さい!「【忙しい人必見!】大規模修繕の単価」

 

1.書式テンプレートをダウンロードして、ポイントを変更する!

 

修繕委員会立ち上げを考えているときは、マンション管理士などの外部専門家に相談する前だと思います。誰に相談して、運営細則を規定すればいいのか?

 

ホームページ上を検索すれば、PDFなどでサンプルがダウンロードできますので、それを参考に使いましょう。

 

インターネットで「修繕委員会 細則」と検索すると、某マンションの細則や、国から指定を受けた機関が準拠する細則モデルなどがヒットします。

 

ただ、ネット上の情報では信頼性に欠ける、という方もいると思いますので、念のため、管理会社からも書式を取り寄せましょう。(書式がない、という管理会社など、話になりません。)また、マンション管理センターでは、年間利用料3,085円で書式が手に入ります。

 

修繕委員会立ち上げ時に、相談できる専門家がいない。でも、大丈夫です。検索してみれば分かりますが、そこまで複雑ではありません。

 

運営細則を定める第一歩として、まず、書式をダウンロードしましょう。

 

もしコンサルタントを探しているなら・・・【忙しい方必見!】大規模修繕のコンサルタントとは?

 

2.自分のスタイルに合わせて、ポイントとなる箇所を変更する!

annekarakash / Pixabay

 

マンション大規模修繕の修繕委員会(または専門委員会)は、必ず設立する必要があるものではありません。

 

修繕委員会はマンション居住者がメンバーとなります。集まらない場合は、管理会社主導での大規模修繕となります。

 

それを避けるためには、自分達で何とかするしかありません。運営細則については、次のポイント別に、手に入れた書式を変更していきましょう。

 

2-0.運営細則のポイント

2-1.権限範囲

「理事会の諮問機関」であることを明記しましょう。

権限を逸脱しないように注意する、つまり、修繕委員会には、物事を決断する権限はない旨を明記しておきましょう。

 

※修繕委員会は、理事会から調査等を依頼され、報告した内容(答申、と言います。)が採用されるかは、理事会が決める、という建付けです。
※理事会開催時の注意ポイント:理事会は委員会に対し、諮問事項と内容を具体的に示すことが必要です。

 

2-2.人数

・メンバーは多数決に備えて、奇数が望ましいです。

・少なくとも、「委員長」・「副委員長」・「書記」を選定しましょう。(戸数の1〜2割の人数が一般的です。)

・メンバーは交代制ということも可能です。例えば、1か月交代で書記を交代していく 等です。

・権限の集中を避けるため、理事長と委員長との兼務できないようにしましょう。

・実質の役割は、リーダー役、実務役、広報役、連絡役に大まかに分類できます。(連絡役は理事会や住民との橋渡し役です。出来れば、理事会から1名選んでもらいましょう。)

 

2-3.任期

・委員会の常設化を想定しない場合は、「業務が完了した時に理事会決議により当該専門委員会は解散」との文言を明記しましょう。

(大規模修繕は約12~15年スパンなので、常設化しない方がいいかと思います。)

 

2-4.業務内容

・主な業務は、下記のものがあります。

 

①建物診断の実施
②大規模修繕の設計
③費用と予算の調整
④施行業者・監理者の選定
⑤定例打ち合わせ・検査への出席
⑥工事終了後のフィードバック

 

※施工業者との窓口、住人のクレーム対応や相談窓口、住民への説明会、アンケート実施 等も、修繕委員会が対応する場合があります。

負担を考えて、場合によっては、理事会にも一部の業務を割当てましょう。

※検査への出席などは、サラリーマンには平日は難しいため、平日でも出席可能な方にも委員になってもらうとよいでしょう。

 

※委員の負担や勤務先(建築会社の方などがいて、業者選定の際に選べなくなってしまう場合)などを考慮して、必要に応じて、業務範囲を制限する文言を入れましょう。

例:施行業者選定には関与しない 等

 

2-5.経費精算、報酬

報酬額や経費の支払い方を細則に定めるのが望ましいです。

(経費の種類や上限 など。ただし、報酬は必ず定める必要はありません。)

 

2-6.委員会の意思決定方法

委員会内部での意思決定方法についても、運営細則に規定しておきましょう。(多数決が一般的かと思われます。「過半数超で決議」など。)

 

 

3.総会で決議してもらいましょう!

cdu445 / Pixabay

運営細則を作成するだけではダメです。

運営細則は総会の普通決議事項(理事会の決議事項の可能性もある)ですので、総会に上程し、決を取りましょう。

これで、正式に修繕委員会の運営細則が制定されることになります。

※ちなみに、修繕委員会の発足は、理事会での決議が一般的です。

4.まとめ

以上のことをまとめますと、

 

 

・運営細則のテンプレート入手
・自分のスタイルに合わせて修正
・総会で決議を取る

 

という大まかな流れになります。
特に大事なポイントは、業務内容と任期です。
サラリーマンをしながらの方は、特に無理な負担にならないよう、業務範囲の広げ過ぎに注意して、理事会にも協力を仰ぎながら、運営細則案を作成していきましょう。

 

次はこちら!「【忙しい人必見!】国土交通省が調べた大規模修繕の費用」

Pocket

【忙しい方必見!】不動産の買取価格を自分で調べる方法

Pocket

不動産の買取価格を知りたい!
けど、どう調べたらいいか分からない………

 

しかも時間がない………そんな方必見です!
この記事では、不動産の買取価格について、分かりやすく説明します!

時間がない方向けに、シンプル、かつ、的を抑えるように、情報をできる限り圧縮してます。

 

不動産の買取価格の査定は、3つのステップで誰でもできます!

買取一括査定などの無料サービスもありますが、まずは、自分なりの価格を調べた上で、一括査定などを利用した方が、より効果的です!

これから、不動産の買取価格の調べ方を、順を追って見ていきます。

 

1.不動産買取の価格をザックリと出す式!

 

 

不動産の買取価格は、リフォーム後の販売価格から、リフォームにかかる費用と仲介手数料相当分を引いて計算した価格が目安になります。

 

スタートする金額に注意しましょう!販売価格はリフォームです

 

2.リフォーム後の販売価格の調べ方

naobim / Pixabay

 

家のポストに入ってくるリフォーム後の物件チラシなどを参考にしましょう。

範囲を広げる必要はありません。家の周りのライバル物件の売り出し価格を探しましょう。

もしリフォーム後の物件がなければ、リフォーム前の価格にリフォーム代と仲介手数料を加えて計算したものを、仮に販売価格として考えますしょう。

(リフォーム代は、後記のサイトを参考にしてください。)

 

 

3.リフォーム代

 

リフォーム代は築年数や部屋の広さによって大きく変わってきます。戸建とマンションであるかにもよって変わります。

ライバル物件探しよりも時間がかかるかもしれませんが、非常にザックリ言えば、築年数10年ごとに+300万円を目安としても良いでしょう。

 

また、こちらのサイトは非常に見やすので、参考にしてください。

https://www.homepro.jp/hiyou/total/mansion.html

 

4.仲介手数料

mohamed_hassan / Pixabay

仲介手数料を引くのは、不動産業者が最低限、確保したいはずの利益相当だからです。

買い取った不動産は、リフォームして転売して利益を出します。

せっかくリフォームして時間をかけるのだから、仲介手数料より多く儲けたくなるのです。

仲介手数料は、本来、売買金額により規定が異なるのですが、ザックリと、

 

販売価格 × 3%

 

で計算しましょう。

 

5.調べた結果で計算しましょう!

geralt / Pixabay

以上より、調べたそれぞれの数字を式に当てはめて、買取価格を出してみてください。

それぞれ、大まかに計算している部分はあるので、誤差は±10%であれば許容範囲内と考えられます。

(それを超えると、注意が必要です。原因究明、再調査などが必要になります。)

 

自分で調べられないから、一括査定するんじゃないの?と思われている方………そう思っていると、損しても気付きませんよ!

車を購入する時、カーナビを純正にするかどうか迷ったりしますよね?

でも、不動産価格はもっと大きいです。

自分でも調べられます、大丈夫です。

しかも、そこまで時間はかかりません!

ポイントは、ライバル物件の売出し価格、を基準とすることです!

ライバル物件に関しては、不動産業者よりあなたの方が詳しいはずです。

関連記事:不動産売却の前に、絶対しておくべき、たった一つのこと!

 

もう一度お伝えしますが、不動産の買取価格は、一括査定などのサービスだけではなく、必ず、自分でも調べましょう!

不動産売買で損する原因は、自分で調べてないからです。

安く売り過ぎたかも………と不安な日々を送る前に、自分でも行動しましょう!

Pocket

【時間がない方必見!】不動産価格の決め方

Pocket

不動産を売買する時、自宅を売却する時の売り出し価格など、不動産価格というのはどうやって決まるのかを知りたい方!

 

調べたいけど、でも時間がない………そんな方必見です!
この記事では、不動産価格な決まり方を、分かりやすく説明します!

 

時間がない方向けに、シンプル、かつ、的を抑えるように、情報をできる限り圧縮してます。

 

 

 

1.不動産価格を考える上で大切な3つの大原則!

stevepb / Pixabay

 

これから不動産価格の決まり方について色々と考えていく上で、次の3つのポイントは、常に頭の片隅に置いてください。

(当たり前のことばかりですが、非常に大切です。)

 

 

 

①いくらで売っていいか、を決める人は売主です。

 (不動産を売ろうとしている人)

関連記事:不動産を売却・売る時の価格は誰が決める?

 

②いくらで買ってもいいか、を決める人は買主です。

 (不動産を買おうとしている人)

 

③専門家や不動産会社が査定する価格は、あくまで目安です。

 

 

 

 

 

2.不動産価格は「ライバル物件」の価格次第!

aitoff / Pixabay

 

不動産価格は、今、売りに出ているライバル物件の価格次第で決まります。

地価公示とか相続税路線価などから計算されるものではありません。

 

 

つまり、不動産価格は、ライバル物件と比較する購入者目線によって、決まっていくものです。

すぐ隣が売りに出ていると考えて下さい。

条件が全く同じなら、同じ価格のはずですよね。でも、同じ不動産は世界に一つしかないので、自然と価格も変わってくるのです。

 

具体的な価格に影響するポイントをいくつか挙げてみますが、どれも当たり前で想像しやすいものだと思います。

 

・リフォームしてあるか

・景色が良いか

・日当たりが良いか

・駅まで徒歩何分か  などなど

 

 

※価格のプラスマイナスの金額についての根拠も言えれば、価格交渉時に強くなります。
(根拠にするのオススメデータは、東京カンテイデータ、AI推定価格 など)

 

そもそもライバル物件の価格は正しいのか?

そんな疑問を持たれた方は、別のデータで検証することをオススメします。

例えば、

・不動産情報サイトを使って検証!(リンク参照)

・AI推定価格も便利です!(リンク参照)

 

不動産の価格を決めるのは、買主、つまり購入者がメインとなるということを、忘れないようにしましょう!

つまり、売却で損するかしないかは自己責任!

だから、ライバル物件情報を調べて準備しましょう!

関連記事:不動産売却の前に、絶対しておくべき、たった一つのこと!

 

3.まとめ

以上をまとめると、

・いくらで売るかを決めるのは売る人。
・不動産の価格を決めるのは買う人。
・「ライバル物件」の価格により、不動産価格は決まる。
・AIや統計データも使って検証すると、より効果的。

ということになります。

Pocket

【時間がない方必見!】AI(人口知能)を使って不動産価格を検索

Pocket

AIが不動産価格を査定する。そんなことは可能なのでしょうか?また、どれくらい信頼できるのか、どういう使い方をすれば良いのでしょうか?

調べたいけど時間がない………そんな方必見です!
この記事では、AIと不動産価格との関係を、分かりやすく説明します!

時間がない方向けに、シンプル、かつ、的を抑えるように、情報をできる限り圧縮してます。

 

1.不動産価格の査定にAIが活用される背景

Lalmch / Pixabay

そもそも不動産価格の査定にAIが使われる理由は何でしょうか?

 

それは、不動産業界の慣習に関係しています。

 

具体的には、不透明と言われている不動産業界の構造、情報の囲い込みなどの問題が挙げられます。

 

1-1.情報の非対称性

 

不動産価格とAIに関連するキーワードは「情報の非対称性」です。

情報を一番必要な購入者が、十分な情報を得られない状況にある。

それが、現在の日本の不動産業界だとも、言われています。

 

1-2.物件囲い込み問題

 

囲い込み問題とは、不動産業者1社で売却依頼を受けた物件を独り占めしてしまうことです。

原則、売り物件は「レインズ」という情報システムを通じて、全ての不動産業者に共有されます。

しかし、法律違反を犯してでも、売り物件を自社だけで販売して、仲介手数料を必ずゲットして儲けようとするやり方のことを、囲い込み、と言います。

参考記事:【時間がない人は必見!】仲介手数料の仕組みを理解して、上手に不動産を売る!

 

1-3.クローズドな不動産情報(レインズ)

 

不動産業者の共有システムであるレインズには、売り物件が登録され、全ての不動産業者が共有されます。このレインズは売り情報だけでなく、実際に契約になった価格(成約価格)も登録・共有されています。ただし、不動産業界内部での共有にとどまり、一般の個人には開放されていません。そのため、そこに情報量のズレ・不公平が生じます。

参考記事:【時間がない方必見!】不動産価格を検索できるサイトまとめ

 

でも、世界に同じ不動産はない、と言われているくらい、不動産は個性が強いものだから、A Iの不動産価格って信用できるの?と思われる方もいますよね?

確かに、不動産は個別性が強いので、精緻な価格査定はAIだけでは難しいと思います。ただ、A Iの出す価格はとても役に立ちます。それは、今の日本の不動産業界では、情報が少なすぎるからです。

 

日本の不動産業界の情報は不透明です。個人には不利な状況です。公平で透明な不動産市場にするために、AIは活用されるべきです。

 

AIが査定する不動産価格が100%正しいわけではありませんが、情報が少なかった日本の不動産市場にとって、特に個人に対して、役に立ちうる情報なのです。

 

 

2.国内の不動産価格推定システム

 

先程のように、不透明な不動産業界を透明にするために、AI導入の流れは加速しています。

基本情報を入力すれば、過去のビックデータと独自のアルゴリズムで、AIが不動産価格を推定する、というものです。

(使用する時は、このアルゴリズムを可能な限り理解してからにしましょう!)

今のところ、住宅系の価格推定システムがメインです。

以下、各社の特徴などを箇条書きしていきます。

 

2-1.GEEO

(出典:GEEO HP)

 

・不動産のプロも使える。

・対象は戸建とマンション。

・基本的な不動産知識が必要。

・価格推定のアルゴリズムは非公開。

・誤差は約8%。(推定価格と実際に売買される価格との誤差)

 

2-2.家いくら

(出典:家いくら? HP)

・入力作業が簡単で使いやすい。(住所等を入力するだけ。)

・対象はマンションのみ。

・価格推定アルゴリズムは、株式会社DGコミュニケーションズが、1970年代から保有する分譲マンションビッグデータと、マーケティングナレッジに、デジタルガレージグループのナビプラスが有する機械学習技術を採用している、とのこと。

 

2-3.Howmaスマート不動産売却

(出典:Howmaスマート不動産売却HP)

・対象はマンションと戸建。

・エリアは首都圏中心。

・価格推定は、取引事例・公示地価・時点修正、ほかに不動産価格査定マニュアルや不動産鑑定評価基準をベースにしている。

 

2-4.マンションAIレポート

(出典:マンションAIレポート HP)

・価格と賃料の相場が確認できる。

・対象エリアは首都圏のうち、1都3県。

・誤差は約5%。(推定価格と実際に売買される価格との誤差)

・場所と間取りと築年数を入力すれば、価格等がレンジで表示されます。

・部屋ごとの推定価格を知りたい場合は、ヤフー不動産とソニー不動産が共同運営している「おうちダイレクト」で可能。

・独自の価格推定アルゴリズム。

 

2-5.イエシル

(出典:イエシル HP)

・約9,000件の売買履歴からマンション価格を査定。

・対象エリアは、首都圏のうち、1都3県。

 

他にも、住居系を中心に、価格をAIが推定してくれるサービスはありますが、沢山あって、どれを使えばいいか分からない方もいると思います。

多くのサービスは独自の情報網をベースにされています。

なので、できる限り精度を高めたければ、できるだけ多くのサービスを併用することをオススメします。

 

不動産業界の不透明な部分を改善するためにAI導入が進んでいます。

一方で、AIによる価格査定のアルゴリズム自体についても、現時点では完全に透明であるとは言い切れないと思います。

(自己責任で使い、自分でも売り情報などを調べましょう。)

 

 

3.海外の不動産価格推定システム

 

不動産情報ポータルサイトでは、有名ところに、Zillow、Redfin(アメリカ)、Zoopla、Rightmove(イギリス)などがある。そのうち、価格推定システムで有名なのはZillowのZestimateです。

(出典:Zillow HP)

 

Zillowでは、住所を入力すれば、その時点での売却想定額が算出されます。

 

売却想定額は過去数十年のデータをもとに、エリアの価格推移を考慮して算出されます。また、他には間取りや内装の情報も見れるようです。

想定売却額の正確性については、賛否両論あるようです。

ただ、事実として、データ量が群を抜いているため、不動産売買の際は、まずZillowを確認する、という利用者の傾向があります。

 

不動産情報ポータルサイトは様々なものが出てきてますが、圧倒的な情報量で利用者が多いのは、アメリカのZillowです。

日本のAI推定価格とも共通しますが、正確性について過度な信頼はせず、あくまで目安として使えば、大変便利なものだと思われます。

 

 

 

4.AI推定価格の活用方法・今後の動向

 

これまで記載してきた通り、AIによる推定価格は大いに参考にすべき価格ですが、注意点もあります。

AI推定価格の仕組みを可能な限り理解して使わないと、せっかくの情報が意味のないものになってしまうかもしれません。

以下で、具体的な注意点などを、思いつく限り列挙してみました。

 

4-1.成約価格の代わりとして使う

日本では、成約価格はプロしか見れません。

しかし、AI推定価格を使おうと思った場合でも、各社独自のアルゴリズムのより算出された推定価格には、成約価格を参考としている可能性があります。

そのため、成約事例に代わる価格として、参考にできる可能性があります。

 

4-2.データのないイベントに注意

アメリカのZillowなどは将来予測もするようですが、おそらく、今後始めて起こるかもしれないイベントにはAIはまだ対応できないかもしれません。

 

4-3.公開情報よりも自社で集めた情報のみが使われる可能性

価格査定のアルゴリズムが、各社非開示の状況が多い中、独自情報を元に算定される価格は、果たして信頼できるものか、疑問があります。

 

4-4.AIを「信頼」してしまうことは危険?

誤差が少ない、と謳っているサイトもありますが、一番重要視すべきデータは、生の物件データであり、今、売りに出ているライバル物件です。少なくとも、ライバル物件の情報は自分で集めた上で、AI推定価格を参考にしましょう。(誤差5〜10%であれば、売出し価格を参考にするのと、あまり変わらないとも考えられます。)

 

4-5.不動産価格はビックデータよりもピンポイントデータの分析が重要

正確性という観点で言えば、世界に二つとない不動産の特徴を、どこまでAIが推定できるかです。

特にリフォーム状況などは、AI推定価格に反映されているかどうか、注意しましょう。(アメリカのZillowは反映されるようです。)

 

せっかくAI推定価格が進歩してきているのに、自分でも調べなきゃいけないものか、疑問に思われる方もいらっしゃいますよね。

結論としては、ますます、自分自身で価格を調べる必要性は高まっていくと思います。AIの進歩は、不動産情報の透明化には効果的ですが、最後に価格を決めるのは自分自身という意識が必要です。

 

AI推定価格は今後より発展し、便利になると思います。

ただ、自分自身で情報を集めなければ、せっかくのAI推定価格も、効果が少なくなりますので注意しましょう。

自分でも相場感を把握することで、よりAIによる価格が活きてくるはずです。

 

参考記事:【時間がない人は必見!】効率的に不動産情報を集めるやり方はコレ!

Pocket

【時間がない方必見!】不動産価格を検索できるサイトまとめ

Pocket

不動産の価格を検索したいけど、何をどうすればいいか分からない方。オススメの検索サイトがあれば知りたいですよね?

でも調べる時間がない………そんな方必見です!
この記事では、不動産価格を検索できるサイトを、分かりやすく説明します!

時間がない方向けに、シンプル、かつ、的を抑えるように、情報をできる限り圧縮してます。

1.検索の目的

まず、検索する目的をはっきりさせましょう。ひとくちに不動産と言っても種類は様々です。必要最低限の時間で必要な情報を集めるには、まず、何を調べたいのかをはっきりとさせることです。

1-1.目的のパターン

1-1-1.用途

用途が違えば、価格が何倍も変わることがあります。

特に、商業用の用途(店舗、事務所など)と、住宅系の用途(戸建、マンションなど)の区分けははっきりしておきましょう。

 

1-1-2.場所

ピンポイントで調べたいのか?都道府県単位か?国単位か?

不動産価格は場所に大きく左右されますので、検索したい範囲ははっきりさせましょう。

 

1-1-3.いつの価格?(時点)

調べたいのは、今?昔?それとも将来の予測?

不動産価格は時代によって何倍も変わることがあります。いつの時点を調べたいか、はっきりさせましょう。

 

2.目的別オススメ検索サイト

2-1.用途別オススメサイト

2-1-1.土地

【全国地価マップ 相続税路線価】

土地価格を調べたい場合は下記サイトが便利です。

注意点としては、表示されている価格は相場価格の約80%ということです。

(自分で計算する場合は、路線価÷80%した価格で、計算してください。)

リンク:全国地価マップ

(出典:全国地価マップ)

 

2-1-2.建物

【建物の鑑定評価必携】

建物の建築費を調べられます。

ネット上のサイトではなく書籍です。高価な本ですが、種類が豊富で不動産のプロも使用しています。

リンク:第3版 建物の鑑定評価必携 建物実例データ集

 

また、有料サイトですが、下記のサイトも良く不動産のプロの間で使用されています。

リンク:ジャパン ビルディング コスト インフォメーション

(出典:Japan Building Cost Information)

 

【建築工事費デフレーター】

昔の価格(建築費)が分かっていて、「今だったらいくら?」という時に使うものです。

使うときは、

建築費 × デフレーター = 今の建築費

という計算になります。

リンク:建築工事費デフレーター

(出典:「建設工事費デフレーター」国土交通省HP)

 

2-1-3.マンション

2-1-3-1.新築マンション

【マンションエンジン】

新築マンション相場が、マップ上で表示させたり、グラフで確認できたりします。

リンク:マンションエンジン

(出典:マンションエンジン)

 

2-1-3-2.中古マンション

【イエシル】

中古マンションの査定価格が、AIによる推定価格として算出できます。

注意点としては、あくまで目安としては大変参考になりますが、その価格で売れる、とまでは言い切れない点です。

自分自身でも良く調べましょう。

リンク:イエシル

(出典:イエシル)

 

2-1-4.投資用不動産

【不動産投資家調査】

リンク:一般財団法人日本不動産研究所・不動産投資家調査

直接、表示されている訳ではありませんが、「利回り」を価格と見做して検索しましょう。

利回りは下がれば価格が上がり、上がれば価格は下がります。

つまり、

不動産価格 = 賃料 ÷ 利回り

です。(正確にはもっと細かい計算となります。あくまで、大まかな計算方法です。)

 

2-2.場所別オススメサイト

2-2-1.都道府県別・市区町村別

地価公示のポイントは市町村、都道府県の地価動向を考慮したうえで、町名単位での周辺状況が加味されています。つまり、地価公示のポイントを調べれば、同時に市町村と都道府県のおおまかな動向が分かるため、調査時間が短縮できます。

リンク:標準地・基準地検索システム

(出典:「標準地・基準地検索システム」国土交通省HP)

 

2-2-2.グローバルに海外を検索

【世界地価等調査結果】

最新の調査年は平成25年ですが、14か国19都市が調査対象都市となっています。その中で、ロンドン・パリ・フランクフルト・サンフランシスコ・ニューヨークの不動産価格が記載されています。

リンク:日本不動産鑑定士協会HP「世界等地価調査結果」

(出典:世界地価等調査結果(平成25年)・公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会)

 

【国際不動産価格賃料指数】

毎年2回、各国主要都市の価格と賃料を不動産鑑定士が調査して公表されています。(各国主要都市:東京、大阪、ソウル、ニューヨーク、ロンドン等)

リンク:一般財団法人日本不動産研究所HP「国際不動産価格賃料指数」

(出典:国際不動産価格賃料指数・一般財団法人日本不動産研究所)

 

2-3.いつの価格か?(時点別)

2-3-1.昔の価格

2-3-1-1.地価公示

地価公示では、昭和49年以降の地価が把握できます。(下記グラフは平成30年地価公示のデータより抜粋。)

(出典:国土交通省)

地価公示は、日本で最も古い地価の公的な指標です。歴史があります。

地価公示は昭和44年に制定され、昭和45年から公表が始まりました。

リンク:標準地・基準地検索システム

 

2-3-1-2.市街地価格指数

下記のグラフは市街地価格指数をグラフ化したものです。市街地価格指数は地価公示よりも古い時点から調査が始められています。

 

(出典:「地価にみる日本の今」伊藤裕幸)

リンク:市街地価格指数

 

2-3-2.将来の価格

2-3-2-1.一般財団法人日本不動産研究所が公表している予測数値

専門機関が予測した将来の不動産価格のデータとして参考になる資料は次の2つです。

【新築マンション】


(出典:一般財団法人日本不動産研究所:「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測(2017~2020年、2025年)/2017春」)

 

【オフィスビル】


(出典:一般財団法人日本不動産研究所:「東京・大阪・名古屋のオフィス賃料予測(2018~2020年、2025年)・2018春」)

※上記東京の他に、大阪と名古屋のグラフもあります。

 

2-3-3.今の価格

2-3-3-1.売出中の価格

【不動産会社の各社HPに掲載されている価格】

もし、調べたい物件(例えばマンション)で売り出し中のものがあれば、その価格から大きく外れる可能性は少ないため、大変参考になります。

2-3-3-2.成約価格

【レインズ】

不動産業者のみが見れるサイトです。実際に売買された価格(成約価格といいます。)が検索できる、唯一のサイトです。

(出典:REAL ESTATE INFORMATION NETWORK FOR EAST JAPAN)

 

【不動産取引価格情報検索】

レインズ以外で、成約価格が検索できるサイトです。但し、場所の特定はできません。

(出典:国土交通省 土地総合情報システムHP)

 

3.まとめ

不動産価格の検索のためには、まず目的をはっきりと決めましょう。でないと、すごい時間がかかってしまうばかりか、正確なデータが取れません。

また、AIを活用したり、不動産売買のための情報収集は下記サイトを参考にして下さい。

 

 

Pocket

【時間がない方必見!】不動産価格の推移をグラフで調べる方法

Pocket

※最新更新日:2019年5月1日

 

こんな人向けの記事です。

 

 

不動産の価格の推移を知りたい方!

土地の価格の推移を知りたい方!

グラフで確認したい方!

予想したい方!

細かい地域別に知りたい方!

グローバルに海外のことも知りたい方!

 

 

でも忙しくて時間がない………そんな方必見です!

この記事では、不動産価格の推移の調べ方を、簡単に分かりやすく説明します!

 

時間がない方向けに、シンプル、かつ、的を抑えるように、情報をできる限り圧縮しました。

 

 

 

 

 

1.不動産の価格の推移をグラフで見たい!

 

1-1.グラフはこの一つを見ればOK!

 

 

色々な不動産業者や団体から、不動産価格に関する情報やグラフが公表等されてますが、地価公示価格の推移を表したこのグラフ1つで、必要な情報はカバーできます。

リンク:国土交通省HP「平成31年地価公示」52及び53

(出典:国土交通省)

なぜなら、地価公示の価格、つまり地価は、全体的・網羅的な様々な要因を反映した価格だからです。

 

具体的には、地価公示は、国家資格である不動産鑑定士が住宅(戸建、マンション)、オフィスビル、物流施設、商業施設、工場などそれぞれの建物を考慮した上で、地価を出しているからです。

また、制度がスタートして約40年近く公表され続けており、長期間の価格の推移も確認できます。

でも、マンション指数とか、建築費の推移とか、色々なグラフがあるけど、それも確認する必要があるのでは?という疑問をお持ちの方もいるかと思います。

結論を言うと地価公示の推移だけを確認すれば大丈夫です。

 

なぜなら、地価公示は、マンション指数とか建築費の推移とか、他にもJリートや金利動向、人口増減などなど、様々な要素を総合的に考慮された上で、それが地価に織り込まれているからです。

不動産価格の推移を見たい時は、まず第1に、地価公示の推移グラフを見ましょう!

(ちなみに、グラフには「住宅地」と「商業地」の2種類あるので注意しましょう。戸建やマンション以外は商業地を確認しましょう。)

 

 

 

 

 

 

1-2.長期間の推移も分かる!

 

地価公示では、昭和49年以降の地価推移のグラフが見れます。(平成31年地価公示のデータより抜粋。)

 

(出典:国土交通省)

 

地価公示は、日本で最も古い地価の公的な指標です。歴史があります。

地価公示は昭和44年に制定され、昭和45年から公表が始まりました。(もっと古いものは、一般財団法人日本不動産研究所の市街地価格指数があり、昭和34年3月から調査されています。)

長期間分かるのは地価だけなのか?もっと他にはないのか?という疑問にお答えしますと、そもそも、地価には建築費や金利などが反映されているため、地価を確認することで、同時に建築費や金利動向などを確認していることと同じことになります。また、これだけ長期間の調査が継続して公表されているは日本くらいのものです。

地価公示の価格の推移グラフにより、昭和45年以降の推移が分かります。

つまり、地価公示のグラフを見れば、長期間の不動産価格の推移を確認できるのです。

 

 

1-3.いつバブルだったかも視覚的に分かる!

 

下記のグラフは市街地価格指数をグラフ化したものです。①~④の山になっている部分が不動産バブルです。

 

(出典:「地価にみる日本の今」伊藤裕幸)

 

現在の日本は、東京オリンピック招致などの影響で地価上昇局面にありますが、もし、バブルと認識されれば、日本で5回目のバブルになります。

 

一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数のグラフは、日本で最も古くからの地価の推移を確認できます。これによれば、日本では、過去4回のバブルを経験していることが分かります。

 

グラフを見ると過去4回は住宅・商業の全てが同じようにバブルとなっています。但し、最新の地価公示データを確認すると分かりますが、現在は「二極化」の状態にあります。(銀座などの商業地で飛び抜けて高く、住宅は伸び悩んでいる。)

 

今の日本はバブルなのか?と思う方は多いですよね。実際に、専門家の間でも意見は分かれているそうです。このまま横ばいで推移、すでにピークは過ぎたから徐々に下落していく………など。ただ、グラフから言える事実は、銀座は平成バブルを超えた、住宅地は平成バブルの3分の1、ということです。

 

最新の地価公示のグラフを見る限り、今は日本で5回目のバブルかもしれません。

 

但し、長期的にグラフを見れば5回目のバブルですが、細かく見れば「二極化」というキーワードが浮かび上がります。

 

 

1-4.短期であれば、視覚的に把握!

 

短期の不動産価格の推移を見るときに適したデータがあります。

 

それは、地価公示の都道府県別・市区町村別の地価動向マップです。

 

(出典:国土交通省)

 

繰り返しになりますが、地価は建築費や金利等の様々な要素が考慮されているので、地価動向を見れば、網羅的に把握できます。

 

このマップは、1年前の地価公示価格と比較し、上昇地点と下落地点、横ばい地点で色分けがされています。

 

短期であれば、グラフで把握してもいいのでは、と考える方もいるかと思います。ただ、反対に考えると、長期ではこのようなマップを使って視覚的に地価動向を把握することは難しいです。動画であれば可能かもしれませんが………。

 

ですから、短期間の地価動向を見るときは、ぜひ、マップを使って視覚的に把握してみて下さい。

 

短期だからこそ有効なデータですので、きっと、グラフとは違った発見があるかと思います。

 

 

2.都道府県や市区町村の不動産価格の推移をグラフで見たい!

 

 

2-1.町名レベル(最小単位)の推移をグラフで見れる!

 

都道府県や市町村単位のグラフは、残念ながら公表していない所もあります。

 

ただ、もっと参考になるデータがあります。地価公示のポイントです。(町名レベルです。)また、地価公示価格には、建築費や金利など多くの要素が含まれているので、地価を確認すれば、おおよその経済状況を把握するためには十分です。

 

地価公示のポイントは市町村、都道府県の地価動向を考慮したうえで、そのポイントの周辺状況が加味されています。つまり、都道府県のグラフを見るより、地価公示のポイントを調べた方が正確な地価動向が把握できます。

 

以下の東京都不動産鑑定士協会のHPが使いやすいのでオススメです。

 

 

【使い方】

 

①東京都不動産鑑定士協会のトップページで、「データリンク集」をクリック。

 

②次のページで、「地価公示・地価調査・路線価など」をクリック。

 

③枠が広がるので、「東京都の地価」をクリック。

(全国を検索できます。)

 

④調べたい場所の近くにある丸や四角、三角のポイントをクリック。

 

⑤過去から現在までの地価グラフが表示されます。

 

各ポイントの地価は、都道府県と市町村の地価動向をベースに、そのポイント周辺の状況が加味されています。

 

だから、このグラフの推移を見れば、都道府県と市町村の地価動向も合わせてイメージすることができます。

 

気をつける点としては、住宅と商店街、工場では全く違うので、そこだけ注意して下さい!後は、近いところをいくつか集めれば、地価動向のイメージが分かるはずです。

 

 

 

 

 

 

 

2-2.地域別で見る時の注意点

 

では、地価公示のポイントが、市町村や都道府県の推移と完全にリンクしているか、と言うと、リンクしていない時があるので注意です。それは、「再開発」や「観光地」などの影響を受けたポイントです。

 

下記の表の記載ポイントは、都道府県や市区町村とは別の地価動向を示しているポイントです。

 

地域別に不動産価格の推移を確認する時には、是非、手元に置いておきたい資料です。

(そんなに件数は多くありません。)

(出典:国土交通省)

 

 

【調べ方】

 

①国土交通省のHP上の地価公示のページ中の、「平成31年地価公示」をクリックする。

リンク:国土交通省HP

 

 

②説明資料リストの中の、「47特徴的な地価の上昇が見られた各地点の動向」の右側にある「PDF」箇所をクリックする。

 

まとめますと、東京や大阪、福岡等の都道府県別、23区や名古屋、横浜等の市町村別の不動産価格の推移を把握したい時は、より細かい地点データである地価公示のポイントを調べることで、把握できます。

 

 

【確認時注意点】
①用途別に見ること。(住宅地、商業地など)
②再開発やインバウンドなどの特徴的なことに注意。
③手元に「特徴的な地価の上昇が見られた各地点の動向」を置いておくこと。

 

 

3.不動産価格の今後の予想・予測は?忘れてはいけないルールとは?

 

 

例えば、2019年には消費税増税が予定されているから、不動産価格は下がる?と言い切れるでしょうか。

 

また、2020年のオリンピック後が不動産価格のピーク、と言い切れるでしょうか?

 

オリンピック後も、大阪万博やリニアモーターカー開通など、イベントは予定されていますよね。

 

 

不動産価格を予想・予測することは非常に難しいことです。

 

確実に出来ることと言えば、上がる材料と下がる材料をいっぱい集めてみて、分析することです。

 

不動産価格の今後の予想方法は、次の2パターンが考えられます。

 

①専門機関が予測したデータを参考にする

②予測するための材料となるデータを集めて、自分で予測する

 

それぞれ、次のサイトなどを参考にして下さい。

 

 

3-1.データが欲しい!根拠にしたい!

 

専門機関が予測したデータとして参考になる資料は次の2つです。

 

【新築マンション】


(出典:一般財団法人日本不動産研究所:「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測(2017~2020年、2025年)/2017春」)

 

【オフィスビル】


(出典:一般財団法人日本不動産研究所:「東京・大阪・名古屋のオフィス賃料予測(2018~2020年、2025年)・2018春」)

 

※上記東京の他に、大阪と名古屋のグラフもあります。

 

もし、お仕事などでお使いの場合は、ホームページにて調査要領などを確認されると、より説明がし易くなるかと思われます。

 

 

3-2.自分で予想するための材料が欲しい!

自分で予想するための材料は、例えば次のようなものが考えられます。

★プラス要因

リニアモーターカー開通


・大阪万博開催


・大阪への統合リゾート(IR)誘致の可能性


・天神ビッグバン等の再開発の影響


・インバウンド旅行客の増加 など

 

 

★マイナス要因

・人口減少の影響

・過去最高の不動産向け融資残高

・マイナス金利政策

・不正融資問題

・米中貿易摩擦問題 など

 

 

 

3-3.不動産価格を予測するときのルール

 

 

ざっと考えられるのは以上です。

 

こういった材料を集めて、それぞれのプラスとマイナスを比較して、自分なりのストーリーを考えることも一つの方法です。

 

(保守的なシナリオ、アグレッシブな楽観シナリオなど)

 

 

でも、例えば、専門家の予測の精度は高いのかどうか?とか、外れたらどうするのか?気になる方もいると思います。

 

そんな方はこの本を読んでみて下さい。「不確実性」について、考えさせられます。

 

・「ブラックスワン-不確実性とリスクの本質-」:ナシーム・ニコラス・タレブ著

 

 

将来の予測というのは、非常に難しいものです。当たることもあれば、外れることもあります。ただ、大きなトレンドだけは外さないようにしましょう。

 

まとめると、不動産価格の予測は、専門家予測を活用するか、材料をいっぱい集めて自分で予想するのか、2つの方法があります。

 

 

どちらの方法にするにしても、必要な情報を集めて、自分なりのストーリーを持つことをオススメします。

 

 

自分なりのストーリーを作る時、忘れてはいけないポイントとして、以下の3点を気を付けて下さい。

 

(不動産価格の予測は難しいですが、価格が変わる時に共通で、基本的なルールのようなものが存在します。)

 

 

①人が集まるところは不動産価格が上がる

(インバウンド旅行者の増加は不動産価格にプラスの影響を与えます。逆に人口減少イベントは不動産価格にマイナスの影響があります。)

 

②金利が上がると不動産価格は下がる

(特に住宅用の不動産は影響を受けやすいです。)

 

③不動産関連の法令等改正情報は予測のための必須情報

(例えば、民泊新法施行や税制改正なども影響がありますが、都市計画法や建築基準法など、不動産に直接関連する法令等には十分注意しましよう。)

 

 

 

 

4.築年数別の不動産価格の推移を知るには?

 

 

築年数別で不動産価格を把握することも難しいことです。ただ、ポイントを抑えれば、一定の傾向は掴めます。

 

築年数別の不動産価格は、マンションや戸建、投資用不動産のそれぞれで、見るポイントが異なるので注意が必要です。但し、「フルリフォーム」した物件については、築年数の関係は薄れますので気をつけましょう。

 

では、それぞれの築年数別の価格推移を見ていきましょう。

 

 

4-1.マンション

4-1-1.築年数別で見る時のポイント!

 

マンションの価格を築年数別で見る時は、グラフで一律に見るより、次のポイントに気をつけましょう。

 

4-1-1-1.新築か?中古か?(築2年以降)

 

新築には、マンションデベロッパーの利益か乗っかっているため、新築、というだけで、約1割から2割高くなります。
新築でなくなるだけで、大きく価格が安くなります。

 

 

4-1-1-2.大規模修繕の前後か?(だいたい築15年ずつ)

 

大規模修繕前と後では、築年数による価格差は少なくなります。(例えば、築13年と築16年 など)

 

 

 

 

4-1-1-3.築26年以降

 

買主が住宅ローン控除が使えなくなります。(例外あり)

そうすると買主からの人気が下がり、価格が下がりやすくなります。

 

 

4-1-1-4.「管理」の良し悪しがとても重要

 

大規模修繕の前後かどうか、築年数がどのくらい経過しているか、ということも重要ですが、

 

マンションの価格に最も重要な影響を与えるのが、

 

管理

 

です。

 

マンションは管理を買う

と言われます。

 

修繕積立金も貯まっていないマンションの場合、積立金の値上げや、場合によっては一時金の負担など、突然の出費が発生する可能性があり、値下げ交渉の材料にされてしまいます。

その結果、マンションの価格に悪影響を与えます。

 

その反対に、管理の良いマンションでは、築年数が経過していても、資産価値が下落しないマンションも実際に存在します。

(逆に外壁がタイル貼りではない築年数が古いマンションなどは、管理状態さえ良ければ、経済的な場合があります。)

 

マンションの価格の推移をチェックする時には、

 

管理がしっかりしているかどうか

借金をしていないかどうか

 

をチェックすることがとても重要です。

 

 

 

 

 

 

4-1-2.築年数毎の推移をグラフでイメージ!

 

参考までに、マンションの築年数による価格推移をグラフで見てみましょう。

(出典:三井住友トラスト不動産HP)

 

 

4-2.戸建

4-2-1.築年数別で見る時のポイント!

 

戸建住宅の築年数別の価格推移を見るときは、次のポイントに注意しましょう。

 

 

4-2-1-1.新築と中古

 

マンションと同じく、新築には不動産業者の利益が乗っかっています。

 

 

4-2-1-2.買主の住宅ローンの視点

 

多くの金融機関ではローン審査時に、築20年で建物価値をゼロと評価されてしまいます。そのため、築20年以降の価格は、ほぼ土地価格を目安とすればよいでしょう。

 

 

 

4-2-2.築年数毎の推移をグラフでイメージ!

 

参考までに、マンションの築年数による価格推移をグラフで見てみましよう。

(出典:三井住友トラスト不動産HP)

 

 

4-3.投資用不動産

4-3-1.確認するのは利回りの推移だけにする!

 

投資用不動産の価格は、ザックリ表すと、

 

 

賃料÷利回り

 

 

で出ます。(本当はもっと細かい計算です。)

 

なので、築年数別の利回りを抑えれば、価格を抑えられます。

 

4-3-1-1.賃料の遅効性

 

利回りだけ抑えればいい理由は、一つに賃料は借主ごとのバラツキが非常に大きいからです。

 

また、昔から借りている人などは、今の賃料よりも安く借りれている場合なんかもあり、話がややこしくなります。

 

だから、利回りだけ確認した方が、色々とスッキリします。

 

 

4-3-2.利回りの推移をグラフで見る!

 

利回りの推移を見るには、CBREの期待NOI利回り調査が参考になります。利回りは時期によって変わります。

(築年数よりも、利回り動向の方が影響が大きいです。)

 

 

他には不動産研究所の不動産投資家調査があります。

リンク:一般財団法人日本不動産研究所・不動産投資家調査

 

 

 

4-3-3.Jリート保有物件の鑑定評価

 

 

Jリート保有物件の鑑定評価を参考にすれば、築10年毎に利回りが+0.5%が目安です。

 

築年数別に不動産価格の推移を見るのは難しいですが、上記のポイントを抑えて、当たりをつけましょう。

 

マンションや戸建の価格は、築年数が古くなるにつれて緩やかに下がっていくのではなく、イベントが起きる年に大きく価格が変わったり、しばらく変化がない期間があります。

 

これに対して、投資用不動産は築年数の変化は、利回りの変化に吸収されてしまうことがあります。(利回りの変化の方が影響が大きい、ということです。)

 

 

 

5.海外の不動産価格の推移を知りたい!

 

海外の不動産価格の推移は、データの整備状況の関係から、把握は難しいのが現実です。

 

ただ、データが全くないわけではありません。参考資料となるものはあります。

 

では、具体的に見ていきましょう。

 

 

5-1.世界地価等調査結果

 

最新の調査年は平成25年ですが、14か国19都市が調査対象都市となっています。

 

その中で、ロンドン・パリ・フランクフルト・サンフランシスコ・ニューヨークの不動産価格の推移グラフが記載されています。

 

リンク:日本不動産鑑定士協会HP「世界等地価調査結果」

(出典:世界地価等調査結果(平成25年)・公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会)

 

 

 

5-2.国際不動産価格賃料指数

 

毎年2回、各国主要都市の価格と賃料を不動産鑑定士が調査して公表されています。

(各国主要都市:東京、大阪、ソウル、ニューヨーク、ロンドン等)

リンク:一般財団法人日本不動産研究所HP「国際不動産価格賃料指数」

(出典:国際不動産価格賃料指数・一般財団法人日本不動産研究所)

 

 

次に読みたい記事:「再開発の計画はどうやって調査する?~例えば大阪の場合~」

 

 

 

Pocket

住宅ローンの変動金利が増加中!低金利がしばらく続く?

Pocket

ゼロ金利政策などにより、長年、住宅ローンの金利が低いままです。
ただ、いずれ金利も上がるだろうと考えるのが自然で、固定型金利の住宅ローンの方が人気がありました。

ただ、ここへ来て、変動型金利の住宅ローンにする人が増えているとのことです。

それはつまり、金利が暫く上昇しないという見方をする人が増えた、ということです。

 

変動金利は約20年間、実質横ばい?

 

変動金利は半年に1回見直されます。
その見直しの元になるのが、銀行等が優良企業に対して1年以内の短い期間に融資をする際に使われる「短期プライムレート」という金利です。
そして、この短期プライムレートを参考に、銀行が「基準金利」を決めます。
ちなみに、2018年7月現在の代表的な基準金利は2.475%です。

今、変動金利が0.8%で低い、などと言われているのは、この基準金利から、さらに低い金利で融資する、「優遇金利」のためです。
(基準金利はあくまで2.475%です。)

変動金利が上昇する要因で大きなものは次のものです。

・基準金利の上昇
・ゼロ金利政策解除

ちなみに、この基準金利ですが、非常に僅かな変化はあったものの、過去20年間、実質的に変わっていないのです。

つまり、変動金利も、実質的に固定金利みたいなものだった、と言えます。

stevepb / Pixabay

欧米は追加利上げ、でも、日本は暫く利上げできない?

 

リーマンショックから約10年経った、今年2018年6月、アメリカは利上げの加速を表明し、ヨーロッパでは金融緩和政策の終了が宣言されました。

これに伴い、アメリカとヨーロッパでは住宅ローン金利の上昇が予測され、住宅市場の冷え込みが一部懸念されています。
ただ、アメリカの住宅価格指数は勢いは弱まっているかもしれませんが上昇しており、住宅ローン金利水準は適度である、と分析されています。

なら、日本もついにゼロ金利政策が解除され、住宅ローン金利も上がるのか?
そしたら変動金利じゃなくて、固定金利でしょ?
と思われるかもしれません。

安心して下さい、上がりませんよ!
なぜなら、日銀が掲げる物価上昇率の目標2%の達成が遅れそうだからです。
これまで、日銀は2019年度の物価上昇率の予測を1.8%としていましたが、1%台半ばに引き下げる方向で調整に入っています。
この状態でゼロ金利政策を解除すると、欧米と違い景気に悪い影響があります。
だから、暫く日本はゼロ金利政策を解除できない可能性が高いのです。

 

不動産の融資残高が過去最高であることに注意!

 

銀行等が不動産の購入や投資のために貸しているお金の量、つまり不動産業向けの融資残高は、2018年3月時点で約96兆円となり、平成バブルと言われた1989年付近を超えて、過去最高を更新しています。

これはどういことかと言うと、今まで説明してきたような、これからも暫く変動金利が優勢、という状況が、いつ壊れかどうか分からない、ということです。

金利と不動産の価格は、反比例の関係にあると言われています。
つまり、金利がゼロの時は、不動産価格はマックスの状態、ということです。
(あくまで理論上の話です。)

住宅ローンを借りる際には、このことを少し頭に置いて、変動型か固定型かを選ぶようにしましょう。

Pocket

トランクルーム投資の今後は?プロ投資家もセルフストレージに注目か?

Pocket

エリアリンク株式会社がりそな銀行とともに、投資対象をトランクルームとする私募ファンドを設立しました。
同社のトランクルーム私募ファンド設立は2件目です。

同社は、1999年3月から収納用コンテナを賃貸する事業を始めており、「ハローキティ」とコラボした「ハロートランク」や「ハローコンテナ」で知られています。

 

そもそもトランクルーム投資とは?

そもそもトランクルーム投資とは何か?

スキームとしては不動産投資と似ています。
つまり、アパートやマンションの代わりに、トランクルームへ投資して、賃貸から得た賃料で収益を上げる投資スタイルです。

不動産投資などと比べたメリットとしては、土地建物セットで購入する不動産投資や、高い建築費を支払うアパート投資などよりは、初期費用が抑えられる点が挙げられます。
また、トランクルーム用のコンテナは、一般的な建物に比べて減価償却の期間が短いため、節税につながるメリットもあります。

デメリットとしては、1区画当たりの賃料には上限があるため、立地によっては収益性が低くなる場合があり、また、集客には専門業者のサポートが必要ですが、認知度が高い訳ではないので、満室稼働には一定の時間が必要な点です。

 

私募ファンドが作られる意味とは?

私募ファンドとは、投資家からお金を集めて、収益を上げる事業の中で、特にプロの投資家を中心に資金を募集したものです。

いわゆるJリートは、個人を含む不特定多数から資金を集めるのに対して、私募ファンドは少数の、しかも投資に対して知識のあるプロがお客様となるものと言えます。

トランクルーム投資において、私募ファンドが設立されるという意味は、誤解を恐れずに言えば、トランクルーム投資が儲かることを認めたプロ投資家がいる、ということが言えます。

以前から、不動産投資や株式投資に比べて、比較的利回りが高い投資として、トランクルーム投資は知られてましたが、今後は、より幅広く認知度が上昇していく可能性があります。

 

トランクルーム投資の今後は?

トランクルーム投資の市場規模は、日本でも2020年には700億円を超える規模に成長する可能性を持っているとも言われています。
また、既にトランクルーム投資が収益性の高い事業として認知されているアメリカに比べると、国土や生活習慣の違いはあれど、日本でのシェア自体はものすごく小さいのが現状です。

今後、トランクルームを投資対象とする私募ファンドなどの設立が続き、投資環境が整備されれば、集客やメンテナンス等の管理を行う専門業者の市場参入も増えることが予想されます。
そうすれば、初期投資額の低さから、一般個人でも参入し、安定的なトランクルーム運営が可能となる時期が来るかもしれません。

Pocket

不動産を売る時の相場の調べ方を分かりやすく解説!

Pocket

マンション、戸建、土地など、不動産の売却をお考え中の皆様。
こんなことは、多くの方は人生で1回だけではないでしょうか。
不動産の金額は額が大きく、ちょっと失敗してしまいました、では済まされませんよね!
ちなみに売却価格って、どうやって査定するのか?自分で調べる方法はある?

この記事を見れば、不動産の売却時の価格の査定方法や調べ方が分かります。

今、自分の家がいくらで売れるか?

不動産会社に聞いたら、
「売り出し価格は2,980万円くらいで考えておいて、最低でも2,580万円でお話しが入ってくるとおもいます。もし、難しいようでしたら、2,100万円くらいで買取りにしましょう。」
初めて売る方には、何が何やら、といった感じです。

結論から言えば、自分の不動産を売る価格は、不動産会社が決めるのではなく、あなたが決めるのです。
だから、徹底的に調べなくてはいけないのです。
(とても大変そうですけど、実は不動産を売却する時にすることって、これ一つだけです。後は不動産業者にお任せで問題ありません。高い仲介手数料はそのために払います。)
関連記事:【時間がない人必見!】マンションや土地などの不動産を売る時の流れをザックリと!

実は簡単!あなたでも出来る!売却価格の査定方法・決め方!

 

結論から言いますと、売却価格の査定方法は、

「ライバル物件を一つ探す」

これだけです。

まず、土地の相場を調べて、地価動向を睨みながら、賃料からもアプローチをしてみる、Jリートの利回り動向を調査して、いくつか不動産会社で説明を聞いて………なんて面倒くさいことは必要ありません!

なぜなら、買う人の立場からしたら、あなたの家とライバル物件とを比較して、良い方を買うのが当たり前だからです。
それは、単純に価格が安ければいいものではなくて、立地とか最寄駅までの距離とか、総合的に判断されます。(買う人が判断します。)
いくらで貸せるとか、ここの土地は価格が上がってきてる買い時だ、とかの理由で不動産を買うのは、いわゆる「投資家」と呼ばれる人たちであり、あなたの家とは直接関係しません。

例えばマンションだったら、広さや駅からの距離、築年数など、自分の部屋と出来る限り似ているのがライバル物件です。
あなたが買う立場だったら、どっちを買うか、迷うような物件を探せば良いのです。

もちろん、探し方にはポイントがありますが、あなたにはきっとすぐに探せるはずです。
だって、今住んでいる部屋を買った時に、どっちを買うか迷ったマンションを思い出すだけですから。

「あ〜、でも隣のマンション、この前売りに出てたけど、もう売れちゃったな………」
そんなことは関係ありません。

「今、売りに出てる物件」

の中から、探して下さい。
買う方からしたら、売りに出されてない物件は、そもそも買えませんから………(当たり前ですが)
買う人は、今売りに出てる物件と、あなたの不動産を比較することで、高い・安いを判断します。

もちろん、売却物件を掲載しているサイトなんかだと、もう売れちゃっている物件が残ってたりして、情報の質に問題がある場合があります。
そんな時は、プロが使う、鮮度の高い情報を中心に探してみて下さい。

関連記事:【時間がない人は必見!】効率的に不動産情報を集めるやり方はコレ!

また、
「本当にライバル物件を探すだけでいいの?もっと専門的な方法が必要なんじゃないの?」
と思われいる方もいるかと思います!
でも安心して下さい!
この方法は実はとても専門性の高い方法なのです。
(不動産の価格の決定を独占業務とする国家資格者「不動産鑑定士」が、その論拠とする「不動産鑑定評価基準」に定められている「取引事例比較法」という方法です。)

まとめ

不動産の売却価格を査定して決めるのに、面倒くさいことは必要ありません。

ただ、

「ライバル物件」

を探せば良いのです。
(他のことは、仲介手数料を払って、不動産業者の方にお任せしましょう!)

これから、あなたの家を買う人の立場に立って、ライバル物件を探して、その価格を基準にして、自分の家の売却価格を決めましょう。

その後で、一括査定や不動産業者に相談すれば、効果は抜群です!
(相場や地域に精通していて、信頼できそうな不動産業者が、一目瞭然です!)

関連記事:たったこれだけ!不動産業者の営業マンへの相談すること!

Pocket